【正文】 芳園里項(xiàng)目一、 總論項(xiàng)目位置及背景本項(xiàng)目處在北京市朝陽區(qū)芳園里中路，西臨萬客隆超市，南臨兆隆大廈，北靠星城國際公寓、北京京東方電子公司，東臨東光電工廠及海軍701廠。地理位置優(yōu)越，環(huán)境幽雅。芳園里地區(qū)是北京市泛CBD區(qū)域，因受CBD及麗都商圈的影響已逐漸成為北京最活躍和繁榮區(qū)域。芳園里外銷公寓最為集中，并有少量商務(wù)大廈及商住樓，代表性的項(xiàng)目有星城國際、海潤國際公寓、佳境天成、和喬麗晶公寓等，每平方米均價(jià)8500元以上。本項(xiàng)目最近區(qū)域的商品房的銷售為兆隆大廈，其均價(jià)為7200元/平米，銷售情況良好，但兆隆大廈是塔樓，而本項(xiàng)目為板樓，其間的差價(jià)應(yīng)在500元左右。 芳園里地區(qū)同時(shí)又是京城規(guī)劃中的10個(gè)邊緣集團(tuán)之一，10個(gè)邊緣集團(tuán)所在區(qū)域以東五環(huán)沿線為主，如芳園里(望京)、東壩、定福莊、垡頭和北苑均處于東五環(huán)的北京市東部地區(qū)。其余的5個(gè)邊緣集團(tuán)則分布在五環(huán)沿線的南部、西部和北部地區(qū)。據(jù)偉業(yè)公司的調(diào)查顯示，邊緣集團(tuán)范圍內(nèi)在售的117個(gè)項(xiàng)目中，西苑集團(tuán)占5個(gè)、清河集團(tuán)占6個(gè)、北苑集團(tuán)占16個(gè)，芳園里集團(tuán)占37個(gè)、定福莊集團(tuán)占18個(gè)、垡頭集團(tuán)2個(gè)、南苑集團(tuán)9個(gè)、豐臺集團(tuán)9個(gè)、石景山集團(tuán)15個(gè)。由此可以看出東五環(huán)和北五環(huán)沿線的邊緣集團(tuán)發(fā)展較快，特別是芳園里集團(tuán)的望京和北苑集團(tuán)已成為樓市中的熱點(diǎn)區(qū)域。有關(guān)人士認(rèn)為，無論是價(jià)格還是環(huán)境，五環(huán)沿線的邊緣集團(tuán)都有著城區(qū)不可比擬的優(yōu)勢，特別是隨著五環(huán)路的加緊建設(shè)和私家車的逐漸普及，芳園里地區(qū)成為住宅旺地已指日可待。項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目占地面積19200平米，總建筑面積87300平米，建筑規(guī)模為地下8000平米，地上79300平米，分為兩棟住宅樓、一棟寫字樓共三棟單體建筑，地下兩層、地上1416層。經(jīng)估算，住宅樓銷售部分每平米造價(jià)為4712元，寫字樓銷售部分每平米造價(jià)5824元。項(xiàng)目總的銷售保本價(jià)格為5684元/平米。針對兆隆大廈的均價(jià)7200元/平米的塔樓銷售價(jià)格，同時(shí)考慮資金的回籠速度，本項(xiàng)目住宅樓的銷售價(jià)格低定位在6000元/平米，寫字樓銷售價(jià)格定位在8000元/平米，公司實(shí)際投資20158萬元，銷售凈利潤為4598萬元，投資回報(bào)率為24%。二、 北京市住宅市場分析北京房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r北京市自1978年以來國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出高速增長的態(tài)勢，%，除個(gè)別年份以外均保持10%以上的經(jīng)濟(jì)增長速度，近5 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢平穩(wěn)沒有出現(xiàn)大起大落的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，說明北京市的市場進(jìn)程有了較大的提高。房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的有效手段，房地產(chǎn)作為高值耐用消費(fèi)品可啟動(dòng)消費(fèi)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)特性可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)，目前對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展十分重要。加入WTO對房地產(chǎn)市場的影響分析在2001年下半年，中國加入世貿(mào)組織（WTO）之后，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)生了深刻的變化。相應(yīng)的，北京也獲得難得的發(fā)展機(jī)遇。首先，加入WTO使中國的經(jīng)濟(jì)規(guī)則與世界接軌，增加了政策的透明度及穩(wěn)定性，使國外的投資者能夠理解和把握。這將極大地刺激國外投資者的投資信心，增加國外投資者對國內(nèi)各行業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)作為國內(nèi)贏利預(yù)期最好的行業(yè)之一，必將受到投資者的極大關(guān)注，從而拓寬開發(fā)商的融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。同時(shí)，穩(wěn)定、規(guī)范化的政策環(huán)境將使國外投資者有信心投資于國內(nèi)的各種資產(chǎn)，擴(kuò)大整體房地產(chǎn)行業(yè)的市場需求規(guī)模，緩解目前的供需失衡局面，增加行業(yè)景氣。其次，加入WTO，使得國內(nèi)產(chǎn)品與國外產(chǎn)品站在同一競爭地位，通過公平的競爭必將使國內(nèi)外消費(fèi)者享受到更好的產(chǎn)品服務(wù)，刺激進(jìn)出口業(yè)務(wù)的發(fā)展，提高國內(nèi)的市場化程度，進(jìn)而吸引更多的國外投資者進(jìn)入中國的各個(gè)行業(yè)，帶動(dòng)國內(nèi)尤其是北京的寫字樓、高檔公寓、酒店、商業(yè)設(shè)施等各方面不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的需求，對房地產(chǎn)的繁榮是個(gè)有利的促進(jìn)。最后，大量國外投資者的滲入，將提高對人才資源的需求，增加國內(nèi)人員的收入預(yù)期及消費(fèi)信心，激發(fā)一部分購買力，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場的需求。雖然，國外產(chǎn)品對國內(nèi)制造業(yè)將產(chǎn)生沖擊，但對于北京這樣的服務(wù)型功能為主的城市來說，影響不大且調(diào)整相對容易?？傮w來說，加入WTO將擴(kuò)大北京房地產(chǎn)的需求規(guī)模，并刺激其消費(fèi)，是一件利大于弊的重大利好。舉辦奧運(yùn)對房地產(chǎn)市場的影響申奧成功將給北京帶來大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有利于投資硬環(huán)境的改善。為了成功地舉辦奧運(yùn)，北京市政府將投入大量資金改善北京的基礎(chǔ)設(shè)施狀況。比如機(jī)場的擴(kuò)建、城市的公交、高速公路、輕軌鐵路、地鐵等。另外，電視媒體的轉(zhuǎn)播系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)，都將加強(qiáng)建設(shè)。擬重點(diǎn)建設(shè)142個(gè)項(xiàng)目，投資逾1800億元。包括：900億元用于修建地鐵、輕軌、高速公路、機(jī)場等；450億元用于環(huán)境治理，實(shí)現(xiàn)天更藍(lán)、水更清、地更綠；300億元用于信息化建設(shè)，初步實(shí)現(xiàn)電子政務(wù)、電子商務(wù)、信息化社區(qū)和遠(yuǎn)程教育；150億元將用于水、電、氣、熱等生活設(shè)施的建設(shè)和改造等。這些不僅對北京投資硬環(huán)境的改善具有非常直接的促進(jìn)作用，而且對居住的舒適性也將得到提高，總體提升了不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值。申奧成功將帶動(dòng)一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給國內(nèi)外的投資商帶來了重大的商機(jī)。舉辦奧運(yùn)無論是對廣告業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)，還是零售商業(yè)等，都將得到發(fā)展的機(jī)會。這不僅對北京的一些行業(yè)來講是一個(gè)巨大的機(jī)會，對于其它省市，乃至于全球的投資商，都是一個(gè)重要的商機(jī)。舉辦奧運(yùn)會，還將增加就業(yè)，增加居民的收入，從消費(fèi)的角度來看，這無疑會拉動(dòng)北京經(jīng)濟(jì)的增長，提高國內(nèi)外投資商對北京市場投資的回報(bào)率和盈利的樂觀性，同樣可以促進(jìn)北京物業(yè)市場的銷售和發(fā)展。申奧成功將促進(jìn)科技等服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，將把北京的投資環(huán)境提高到一個(gè)更新的層次。北京奧運(yùn)提出了“綠色奧運(yùn)、科技奧運(yùn)和人文奧運(yùn)”，在環(huán)境治理、綠化城區(qū)建設(shè)、公園化的城市、三廢治理等等方面，都將投入大量資金。在水環(huán)境的治理、空氣污染的改善以及生活垃圾的處理和改善方面，也要做許多工作。這些項(xiàng)目的開展，都離不開相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，必將為北京贏得良好的城市形象，從而使北京的投資環(huán)境達(dá)到更高的層次。北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展展望 隨著申奧的成功、加入WTO的利好，房地產(chǎn)市場熱度升級。目前北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速。土地購置面積和土地開發(fā)面積大幅增長。，，說明在開發(fā)投資和開復(fù)工面積強(qiáng)勢增長的同時(shí)，土地購置面積和土地開發(fā)面積也有很大幅度的增長，后勁十足，勢頭強(qiáng)勁。北京房地產(chǎn)市場供銷兩旺。商品房在建規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)速度劇增。北京房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)可觀。從城市人口和商品房的銷售量上看，北京的市場發(fā)展?jié)摿κ挚春谩⒎康禺a(chǎn)市場的潛在需求十分巨大。北京的購買力正處于上升階段，隨著住房補(bǔ)貼政策的落實(shí)，北京的個(gè)人購房比例將會大大增加。北京房地產(chǎn)市場經(jīng)營格局將會發(fā)生很大變化，一些無資金、無人才、無項(xiàng)目的小企業(yè)將會被淘汰出局，二三十家大型開發(fā)集團(tuán)將主導(dǎo)北京市場。這也是北京房地產(chǎn)市場進(jìn)入有序競爭的要求和表現(xiàn)。 舉辦奧運(yùn)會對北京房地產(chǎn)市場的影響，具有區(qū)域性、局部性、時(shí)間性的特征。辦奧運(yùn)對城市結(jié)構(gòu)、物業(yè)布局和房地產(chǎn)市場格局有重大影響，但對房地產(chǎn)市場需求總量的直接影響并不大。辦奧運(yùn)的輻射力，在空間上是遞減的在時(shí)間上是先增后減的。在空間上，距奧運(yùn)場館尤其是奧運(yùn)村越遠(yuǎn)，輻射力越小，雖然全北京都能夠從奧運(yùn)受益，但城市重心還是會進(jìn)一步北移；在時(shí)間上，以舉辦奧運(yùn)會時(shí)的2008年為界，從現(xiàn)在到2008年，辦奧運(yùn)的影響趨勢是逐年遞增，到2008年后逐年遞減直至消失。辦奧運(yùn)的影響是表層性的，而入世對北京房地產(chǎn)市場的影響，是深層次、制度性、全局性、環(huán)境上的，比舉辦奧運(yùn)