【正文】 %工程量清單編制及審核費(fèi)%工程量清單組價編制及審核費(fèi)%工程量清單施工階段工程造價全過程控制%工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)%發(fā)改價[2007]670號3工程相關(guān)費(fèi)用%城市建設(shè)配套費(fèi)%即征即返人防工程易地建設(shè)費(fèi)%渝價〔2010〕230號防雷工程設(shè)計審核費(fèi)%渝價[2001]402號文4工程建設(shè)管理費(fèi)%建設(shè)單位管理費(fèi)%渝財建[2002]247號文行政事業(yè)性收費(fèi)%建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)%渝價[2009]37號文特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測費(fèi)%渝價[2004]422號文5其它費(fèi)用%場地準(zhǔn)備及臨時設(shè)施費(fèi)%％工程保險費(fèi)%％白蟻防治費(fèi)%物價局[2002]662號三基本預(yù)備費(fèi)%(一+二)8%四建設(shè)投資合計%五建設(shè)期貸款利息%六總投資%附表10－2 項(xiàng)目投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項(xiàng) 目合 計計算期備 注12341項(xiàng)目總投資643002572019290192900建設(shè)投資576382445117069161180建設(shè)期利息66621269222131730鋪底流動資金000002資金籌措643002572019290192900項(xiàng)目資本金19300772057905790用于建設(shè)投資12638645135692618用于鋪底流動資金000用于建設(shè)期利息6662126922213173債務(wù)資金45000180001350013500用于建設(shè)投資45000180001350013500用于建設(shè)期利息000用于流動資金00000 第十一章 財務(wù)評價財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行的財稅制度和市場價格體系下，分析預(yù)測該項(xiàng)目的財務(wù)效益與費(fèi)用，編制財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，考察該項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判斷該項(xiàng)目的財務(wù)可行性。一、財務(wù)評價依據(jù)和原則（一）評價依據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》?！锻顿Y項(xiàng)目可行性研究指南》。財政部頒發(fā)的《企業(yè)會計制度》、《企業(yè)財務(wù)制度》。國家頒布的有關(guān)稅收及費(fèi)用計算標(biāo)準(zhǔn)。（二）評價原則遵循以動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析為主，定性分析為輔的基本原則。遵循效益與費(fèi)用計算口徑一致的原則，在計算期內(nèi)收費(fèi)價格及成本均不考慮通貨膨脹因素。遵循穩(wěn)妥可靠的原則，打足各項(xiàng)費(fèi)用，保守計算各項(xiàng)收入，防止重復(fù)計算或低估漏算。（三）財務(wù)評價假設(shè)假設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)能順利實(shí)施，并預(yù)期達(dá)到設(shè)計能力，國家宏觀政策保持相對穩(wěn)定。在財務(wù)評價期限內(nèi)，國家的各項(xiàng)政策、材料價格、市場需求量等因素不發(fā)生較大變化。二、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選?。ㄒ唬┯嬎闫诟鶕?jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，確定本項(xiàng)目建設(shè)期為3年，經(jīng)營期為5年，計算期合計為8年。（二）財務(wù)基準(zhǔn)收益率的設(shè)定本報告財務(wù)基準(zhǔn)收益率暫定為8%，對資本金評價指標(biāo)的判斷基準(zhǔn)應(yīng)為投資方確定的最低可接受收益率。（三）稅費(fèi)費(fèi)率的選取企業(yè)所得稅稅率為15%； （四）其他計算參數(shù)其它計算參數(shù)按照國家和行業(yè)有關(guān)法律、法規(guī)，并結(jié)合項(xiàng)目的具體情況選取。三、項(xiàng)目收入估算重慶市江津區(qū)濱江新城開發(fā)建設(shè)有限公司為政府授權(quán)投資者，代表政府實(shí)施土地儲備整治。項(xiàng)目建成后，公司的主要收入來源是濱江新城核心區(qū)域內(nèi)土地出讓返還收益。根據(jù)《重慶市江津區(qū)濱江新城核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃修改說明報告》的相關(guān)內(nèi)容，。濱江新城核心區(qū)居住用地匯總表序號地塊編碼用地性質(zhì)用地面積（公頃）用地面積（畝）最大容積率1A1021/02二類居住用地22A1041/02二類居住用地3A1066/02二類居住用地4A1071/02二類居住用地5A1092/02二類居住用地6A1095/02二類居住用地427A1101/02二類居住用地8A2022/02二類居住用地29A2031/02二類居住用地10A2041/02二類居住用地11A2052/02二類居住用地212A3012/02二類居住用地313A3031/02二類居住用地14A3042/02二類居住用地15A3045/02二類居住用地216A3067/02二類居住用地17A3122/02二類居住用地318A3192/02二類居住用地19A3213/02二類居住用地320A5012/02二類居住用地21A5018/02二類居住用地22A5031/02二類居住用地23A5043/02二類居住用地324A6025/02二類居住用地225A6042/02二類居住用地226A6061/02二類居住用地27A6084/02二類居住用地28A6092/02二類居住用地229A6093/02二類居住用地30A6094/02二類居住用地231A6101/02二類居住用地32A6112/02二類居住用地33A7032/02二類居住用地34A7071/02二類居住用地235A7082/02二類居住用地36A7088/02二類居住用地37A7091/02二類居住用地38A7092/02二類居住用地339A7101/02二類居住用地340A7122/02二類居住用地241A7135/02二類居住用地242A7141/02二類居住用地243A7151/02二類居住用地244A7162/01二類居住用地245A7165/01二類居住用地9646合計濱江新城核心區(qū)商業(yè)用地匯總表序號地塊編碼用地性質(zhì)用地面積（公頃）用地面積（畝）最大容積率1A1067/02商業(yè)設(shè)施用地2A2051/02商業(yè)設(shè)施用地3A2061/02商業(yè)設(shè)施用地4A2071/02商業(yè)設(shè)施用地35A2081/02商業(yè)設(shè)施用地6A3041/02商業(yè)設(shè)施用地27A3047/02商務(wù)設(shè)施用地8A3052/02綜合商住用地49A3062/02綜合商住用地410A3066/02綜合商住用地411A3071/02綜合商住用地412A3081/02綜合商住用地413A3091/02綜合商住用地414A3101/02商業(yè)商務(wù)設(shè)施用地315A3102/02綜合商住用地316A3111/02商業(yè)商務(wù)設(shè)施用地317A3112/02綜合商住用地318A3124/02商業(yè)設(shè)施用地19A3131/02商業(yè)設(shè)施用地920A3154/02商務(wù)設(shè)施用地21A3156/02商業(yè)商務(wù)設(shè)施用地222A3173/02商業(yè)商務(wù)設(shè)施用地223A4014/02商業(yè)商務(wù)設(shè)施用地124A5016/02商業(yè)設(shè)施用地325A6043/02商業(yè)設(shè)施用地26A6083/02商業(yè)設(shè)施用地27A6114/02商業(yè)設(shè)施用地28A7012/02商務(wù)設(shè)施用地629A7014/02商務(wù)設(shè)施用地30A7015/02商務(wù)設(shè)施用地31A7022/02商務(wù)設(shè)施用地32A7033/02商業(yè)設(shè)施用地233A7042/02商務(wù)設(shè)施用地34A7044/02商務(wù)設(shè)施用地35A7049/02商務(wù)設(shè)施用地236A7051/02商務(wù)設(shè)施用地37A7084/02商業(yè)設(shè)施用地938合計根據(jù)公司土地出讓計劃，本項(xiàng)目建成后5年內(nèi)，計劃出讓商住用地共計500畝，用于銀行貸款還款來源。2011年土地出讓情況表序號地塊號土地面積（畝）用地性質(zhì)成交價格(萬元)成交單價（萬元/畝）1A392商住地150根據(jù)《2011年土地出讓情況表》中出讓單價綜合考慮單價隨著項(xiàng)目區(qū)域的日漸成熟而逐步提高，以及公司2015年2019年土地出讓計劃，可以預(yù)測土地出讓收入如下： 2015年2019年土地出讓計劃收入估算表序號項(xiàng)目單位合計2015年2016年2017年2018年2019年1住宅用地出讓面積畝25050505050502住宅用地出讓單價萬元/畝02002202402602803住宅用地出讓收入萬元6000010000110001200013000140004商業(yè)用地出讓面積畝25050505050505商業(yè)用地出讓單價萬元/畝02402602803003206商業(yè)用地出讓收入萬元7000012000130001400015000160007土地出讓收入合計萬元1300002200024000260002800030000本項(xiàng)目營運(yùn)期的收入估算詳見表111。四、成本估算（一）土地整治及征用成本根據(jù)出讓條件及近期公司同類型土地整治成本統(tǒng)計，初步估算本項(xiàng)目可供出讓的500畝土地用地征用及整治成本為25萬元/畝。（二）上繳政府專項(xiàng)資金鐵路建設(shè)征地拆遷補(bǔ)差專項(xiàng)資金根據(jù)重慶市財政局《重慶市財政局關(guān)于調(diào)整遠(yuǎn)郊區(qū)縣鐵路建設(shè)征地拆遷補(bǔ)差專項(xiàng)資金計提方式的通知》渝財建[2011]1072號文件的相關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)土地出讓需按照土地綜合出讓價的3%，繳納鐵路建設(shè)基金。繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按土地出讓總價款的3%繳納。農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金按照渝辦發(fā)〔2004〕370號文件的規(guī)定，對新批準(zhǔn)的出讓地，要按國家核定的土地出讓平均純收益的15%，從土地出讓金中優(yōu)先計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。農(nóng)田水利建設(shè)資金按照2011年中央一號文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于加快水利改革發(fā)展的決定》的規(guī)定，從土地出讓收益當(dāng)中提取10%用于農(nóng)田水利建設(shè)。按照財綜〔2011〕48號文件的規(guī)定，土地出讓收益=土地出讓收入－土地開發(fā)總成本－農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。由此計算農(nóng)田水利建設(shè)資金。國有土地收益基金按照渝辦發(fā)〔2010〕113號文件的規(guī)定，土地出讓產(chǎn)生的土地出讓收入，統(tǒng)一按土地出讓金的6%建立國有土地收益金。上繳政府專項(xiàng)資金費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)匯總表序號費(fèi)用名稱繳費(fèi)