【正文】 寶林公司真心為業(yè)主著想，一切以業(yè)主為中心的經(jīng)營理念與誠信精神。主動(dòng)設(shè)立新樓盤監(jiān)理委員會(huì)參與工程過程監(jiān)督，充分表明寶林公司的產(chǎn)品質(zhì)量過得硬，自信心強(qiáng)大。通過觀看文藝演出則加深業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主對(duì)寶林公司的感情。這種種因素對(duì)于項(xiàng)目的美譽(yù)度大幅提升與銷售促進(jìn)，均能起到較大的影響?！　?5)新樓盤業(yè)主監(jiān)理委員會(huì)推舉辦法：。，其中45人為業(yè)主，一人為開發(fā)商代表，一人為新聞界代表?！　?6)業(yè)主監(jiān)理委員會(huì)性質(zhì)與功能：這是一個(gè)代表廣大業(yè)主權(quán)益的業(yè)余、兼職工程質(zhì)量監(jiān)督組織。在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，采取不定期檢查項(xiàng)目工程質(zhì)量方式，發(fā)現(xiàn)問題則及時(shí)與發(fā)展商進(jìn)行溝通，以真正維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。　　(7)小結(jié)：該活動(dòng)立意新，目標(biāo)準(zhǔn)，成本小，效果好，直接與品牌美譽(yù)與銷售促進(jìn)掛鉤，因而較為適宜?！　∑咴律涎?xiàng)目開盤大型活動(dòng)方案(綱要)?！　?1)名稱：寶林新華綠苑隆重開盤典禮暨“2003寶林房產(chǎn)三全服務(wù)年”活動(dòng)全面啟動(dòng)揭幕儀式?！　r(shí)間：二○○三年七月上旬。　　地點(diǎn)：寶林公司所轄各部門、各小區(qū)、各項(xiàng)目、各分支機(jī)構(gòu)?！　≈鬓k：德州市房管局、德州市消費(fèi)者協(xié)會(huì)、《德州日?qǐng)?bào)》社、德州市寶林房地產(chǎn)開發(fā)公司?！　』顒?dòng)內(nèi)容：新華綠苑開盤典禮(剪彩儀式、氣氛營造等)。“三全服務(wù)年”活動(dòng)全面啟動(dòng)新聞發(fā)布。c.“三全服務(wù)”內(nèi)涵：全員、全程、全天?！　　珕T：即寶林公司引入全員營銷理念，全員服務(wù)于業(yè)主。每一個(gè)人、每一個(gè)崗位都必須以消費(fèi)者為核心，精誠為業(yè)主服務(wù)。　　※全程：在房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)、銷售以及物業(yè)管理服務(wù)的整個(gè)流程中、一系列環(huán)節(jié)上，都努力做到替業(yè)主著想，為業(yè)主服務(wù)。讓開發(fā)服務(wù)、銷售服務(wù)、售后服務(wù)及物業(yè)服務(wù)成為一個(gè)有機(jī)的整體，真正做到，“服務(wù)無空白，服務(wù)無死角”?！　　欤簭?qiáng)調(diào)的是為業(yè)主服務(wù)的時(shí)間觀念，即不管何時(shí)、何地，只要業(yè)主有了需求，都應(yīng)當(dāng)盡量去滿足?！　?2)說明：應(yīng)當(dāng)說“三全服務(wù)”是一個(gè)相當(dāng)高的要求，真正做到也不是容易之事。之所以提出這一活動(dòng)創(chuàng)意，主要是考慮到寶林公司已有多年的創(chuàng)業(yè)與發(fā)展歷史，品牌知名度已達(dá)到了一定的高度。2003年，應(yīng)當(dāng)借著全面導(dǎo)CIS戰(zhàn)略、現(xiàn)代營銷管理理念與現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念的良好機(jī)遇，將寶林公司的服務(wù)水平提升到一個(gè)嶄新的高度。有了這樣一個(gè)目標(biāo)與境界，消費(fèi)者會(huì)格外信賴寶林公司，其物業(yè)銷售的順利進(jìn)展當(dāng)在情理之中。從市場(chǎng)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略看，寶林公司將會(huì)因之而立于不敗之地?！　∧壳?，開盤典禮通常都大把花錢、請(qǐng)客、造勢(shì)，形式搞得過多。寶林公司卻注重內(nèi)涵與務(wù)實(shí)，不搞噱頭，將開盤活動(dòng)作為提高服務(wù)水平的一個(gè)新起點(diǎn)，無形中更會(huì)贏得社會(huì)各界及廣大業(yè)主的贊賞，因而其活動(dòng)效果必然影響深遠(yuǎn)?！　【旁律涎?，教師節(jié)公益活動(dòng)方案：仍然圍繞目標(biāo)消費(fèi)群，在新湖南路小學(xué)教職員工及新老小區(qū)從事教師職業(yè)的業(yè)主身上大做“公益”文章。同樣是“尊師重教”，但寶林的活動(dòng)始終不離開業(yè)主這條紅線?！　?方案略)　　十月上旬國慶節(jié)(101)、重陽節(jié)(104)緊緊相連，可圍繞某一主題組織活動(dòng)。建議利用“九九重陽節(jié)”機(jī)會(huì)，為新、老小區(qū)70歲以上老人做點(diǎn)“公益文章”。(方案略)　　從2003年7月上旬開盤到2004年10月收盤，長達(dá)一年多的開發(fā)與銷售推廣過程中，除了正常節(jié)慶假日之外，還有許多社會(huì)上的突發(fā)性新聞事件、政府與新聞界及相關(guān)部門計(jì)劃內(nèi)的公益事件，這些都是寶林公司的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，我們可根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)與銷售進(jìn)程的實(shí)際需要，適時(shí)、巧妙地予以利用，為我增光，為我傳名，助我業(yè)績提升?！　纳厦娓骰顒?dòng)中可以看出，二○○三年寶林公司組織相關(guān)公關(guān)、促銷活動(dòng)的策略有一條紅線貫穿始終。這條紅線即是：以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以消費(fèi)者為中心，以業(yè)主為目標(biāo)。所有的活動(dòng)都朝著一個(gè)目的：讓業(yè)主們高興，增寶林之美名，促銷售之提升。離開業(yè)主的活動(dòng)不是一律不搞，要看具體情況，實(shí)際效果?？傊械幕顒?dòng)都必須向業(yè)主及潛在業(yè)主的心中走去，去努力引起他們的良好心態(tài)反應(yīng)，這是我們活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和基本創(chuàng)意原則。這也是現(xiàn)代營銷管理的精髓所在?！　?四)寶林新湖家園二期營銷推廣計(jì)劃　　項(xiàng)目定位：　　基本同新華綠苑項(xiàng)目定位，但另有以下亮點(diǎn)：　　(1)新湖南邊是我家。　　(2)5000㎡中心廣場(chǎng)(花園)、噴泉、亭廊、草坪及大型主體雕塑等?！　?3)全封閉陽臺(tái)和觀景陽臺(tái)，頂層設(shè)有閣樓、觀景平臺(tái)?！　?4)寬帶網(wǎng)接口入戶，私家車設(shè)遙控門?！　?5)山東省首家導(dǎo)入CIS戰(zhàn)略、德州市首家獲得ISO9001認(rèn)證的房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的經(jīng)典樓盤?！　?6)采取菜單式裝修，業(yè)主可根據(jù)自己的要求選擇室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)、款式?！　′N售策略：因該項(xiàng)目正處在連續(xù)開發(fā)之中，前期銷售已順利進(jìn)行，故在銷售上宜與“新華綠苑”融合起來，達(dá)到聯(lián)動(dòng)銷售的效果。這樣也會(huì)節(jié)省大量營銷推廣投入?！　V告策略：兩個(gè)項(xiàng)目合為一體，主要與“新華綠苑”的全程營銷廣告結(jié)合發(fā)布，并視銷售進(jìn)展適量投放“單體廣告”——集中宣傳“寶林新湖家園”項(xiàng)目亮點(diǎn)與銷售政策。　　活動(dòng)策略：同上，兩個(gè)項(xiàng)目兼容，相互配合進(jìn)行?！　?五)銷售、推廣費(fèi)用預(yù)算　　銷售、推廣費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)公司市場(chǎng)營銷中相當(dāng)重要的一筆費(fèi)用，第一必須有合理的費(fèi)用預(yù)算。第二必須根據(jù)開發(fā)企業(yè)資金狀況 “量體裁衣”，以小的投入換取大的回報(bào)。上述章節(jié)策劃的銷售與廣告策略均是本著這種“合理、有效、節(jié)儉”原則作出的?！　“凑漳壳皣鴥?nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售推廣費(fèi)用的支出慣例，一般此項(xiàng)費(fèi)用的支出約占項(xiàng)目預(yù)期銷售總額的1%～3%(如廣東順德“碧桂園”達(dá)到5%?！?%。～%。北京最高達(dá)到3%)。按此比例計(jì)算，寶林公司“新湖家園、新華綠苑”兩個(gè)項(xiàng)目銷售推廣費(fèi)用約在180200萬左右(取低限，%計(jì)算。)　　費(fèi)用分解如下：　　(1)售樓處建安、裝修費(fèi)用：約為35～50萬元(含新湖售樓處、新華一期新租房售樓處兩塊)?！　?2)銷售人員工資：約為10萬元(以一年半計(jì)算)。　　(3)銷售提成：綜合計(jì)算，約為35～50萬元(以銷售額的3‰計(jì)算)?！　?4)廣告、活動(dòng)費(fèi)用：約需80～100萬元。　　(5)機(jī)動(dòng)費(fèi)用：約需20～30萬元?！　」灿?jì)約在180～240萬元之間?！　≌f明：　　(1)上述預(yù)算只是根據(jù)業(yè)內(nèi)行情進(jìn)行的粗算，未必符合德州市場(chǎng)及寶林公司內(nèi)部條件，銷售額預(yù)計(jì)也未必準(zhǔn)確，只供作參考?！　?2)本預(yù)算不含銷售代理費(fèi)用，銷售代理傭金屬專項(xiàng)費(fèi)用另計(jì)?！　?六)廣告預(yù)算分解計(jì)劃　　以80～100萬元為年度廣告總預(yù)算，按時(shí)間與項(xiàng)目進(jìn)行分解?！　‰A段性廣告費(fèi)用支出預(yù)算：　　(1)2003年4月份攔截競(jìng)爭廣告，預(yù)算約為4～6萬元?！　?2)2003年5月份公關(guān)活動(dòng)與廣告，預(yù)算約為8～10萬元?！　?3)2003年6月份開盤預(yù)熱期廣告，預(yù)算約為4～6萬元。　　(4)2003年7月份開盤期廣告，預(yù)算約為10～15萬元?！　?5)2003年8月推盤期廣告，預(yù)算約為8～10萬元。　　(6)2003年9月教師節(jié)、中秋節(jié)廣告：預(yù)算約為5～8萬元?！　?7)2003年10月國慶節(jié)、重陽節(jié)廣告，預(yù)算為5～7萬元?！　?8)2003年11月～12月鞏固期廣告，預(yù)算為5～8萬元。　　(9)2004年1月～10月活動(dòng)、廣告預(yù)算為30萬元?！　∶襟w、活動(dòng)支出預(yù)算　　(1)電視廣告，預(yù)算約為12～16萬元?！　?2)報(bào)紙廣告，預(yù)算約為28～35萬元。　　(3)戶外廣告，預(yù)算約為12～18萬元?！　?4)樓書、宣傳單、郵政廣告等，預(yù)算約為3～5萬元?！　?5)公關(guān)、促銷活動(dòng)，預(yù)算約為10～15萬元。　　(6)其它：510萬元?！　≌f明：　　(1)上述分解不是硬性指標(biāo)，在執(zhí)行中具有較大的彈性?！　?2)各階段之間可調(diào)劑。廣告與公關(guān)促銷活動(dòng)各項(xiàng)目之間亦可靈活調(diào)整?！　?3)一切以銷售為中心，視銷售進(jìn)程與市場(chǎng)競(jìng)爭的具體變化情況隨時(shí)調(diào)整預(yù)算計(jì)劃?！　∷?、寶林物業(yè)管理經(jīng)營公司策劃全案(詳見寶林公司現(xiàn)代物業(yè)管理系統(tǒng)導(dǎo)入——《寶林物業(yè)管理公司經(jīng)營策劃全案》)?！　∥濉毩止?003年4～12月份房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷計(jì)劃表(詳見附表)　　六、說明：　　本方案為年度核心策劃綱要(一共三套文件)，整體工作的思路與實(shí)施計(jì)劃均已清晰列出，若干實(shí)施細(xì)化方案將根據(jù)銷售工作的實(shí)體進(jìn)程，逐步設(shè)計(jì)、提交?！　”敬翁峤坏姆桨赶挡邉澣福瑑?nèi)容量較大，環(huán)節(jié)較多，請(qǐng)董事會(huì)審慎研究，并隨時(shí)進(jìn)行雙方的細(xì)致溝通。一旦方案修訂、完善、確定下來，則應(yīng)堅(jiān)定不移地按策劃方案系統(tǒng)組織實(shí)施?！　∈袌?chǎng)是動(dòng)態(tài)的，隨時(shí)在變，這就要求我們時(shí)刻關(guān)注這種變化，在堅(jiān)持總體方案的前提下，對(duì)于計(jì)劃中的局部不適宜方案、辦法予以及時(shí)的調(diào)整與完善，以確保方案的實(shí)效性?！　〈舜尾邉潟r(shí)間緊，任務(wù)重，方案中可能有一些值得商榷的問題，在此，誠請(qǐng)公司各位領(lǐng)導(dǎo)審閱，指正?！　《稹鹑晁脑铝?0