【正文】 寶林公司真心為業(yè)主著想，一切以業(yè)主為中心的經(jīng)營理念與誠信精神。主動設(shè)立新樓盤監(jiān)理委員會參與工程過程監(jiān)督，充分表明寶林公司的產(chǎn)品質(zhì)量過得硬，自信心強大。通過觀看文藝演出則加深業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主對寶林公司的感情。這種種因素對于項目的美譽度大幅提升與銷售促進，均能起到較大的影響?！　?5)新樓盤業(yè)主監(jiān)理委員會推舉辦法：。，其中45人為業(yè)主，一人為開發(fā)商代表，一人為新聞界代表?！　?6)業(yè)主監(jiān)理委員會性質(zhì)與功能：這是一個代表廣大業(yè)主權(quán)益的業(yè)余、兼職工程質(zhì)量監(jiān)督組織。在項目進行過程中，采取不定期檢查項目工程質(zhì)量方式，發(fā)現(xiàn)問題則及時與發(fā)展商進行溝通，以真正維護業(yè)主的權(quán)益?！　?7)小結(jié)：該活動立意新，目標(biāo)準(zhǔn)，成本小，效果好，直接與品牌美譽與銷售促進掛鉤，因而較為適宜?！　∑咴律涎椖块_盤大型活動方案(綱要)?！　?1)名稱：寶林新華綠苑隆重開盤典禮暨“2003寶林房產(chǎn)三全服務(wù)年”活動全面啟動揭幕儀式?！　r間：二○○三年七月上旬?！　〉攸c：寶林公司所轄各部門、各小區(qū)、各項目、各分支機構(gòu)?！　≈鬓k：德州市房管局、德州市消費者協(xié)會、《德州日報》社、德州市寶林房地產(chǎn)開發(fā)公司?！　』顒觾?nèi)容：新華綠苑開盤典禮(剪彩儀式、氣氛營造等)?！叭?wù)年”活動全面啟動新聞發(fā)布。c.“三全服務(wù)”內(nèi)涵：全員、全程、全天。　　※全員：即寶林公司引入全員營銷理念，全員服務(wù)于業(yè)主。每一個人、每一個崗位都必須以消費者為核心，精誠為業(yè)主服務(wù)?！　　蹋涸诜康禺a(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)、建設(shè)、銷售以及物業(yè)管理服務(wù)的整個流程中、一系列環(huán)節(jié)上，都努力做到替業(yè)主著想，為業(yè)主服務(wù)。讓開發(fā)服務(wù)、銷售服務(wù)、售后服務(wù)及物業(yè)服務(wù)成為一個有機的整體，真正做到，“服務(wù)無空白，服務(wù)無死角”?！　　欤簭娬{(diào)的是為業(yè)主服務(wù)的時間觀念，即不管何時、何地，只要業(yè)主有了需求，都應(yīng)當(dāng)盡量去滿足。　　(2)說明：應(yīng)當(dāng)說“三全服務(wù)”是一個相當(dāng)高的要求，真正做到也不是容易之事。之所以提出這一活動創(chuàng)意，主要是考慮到寶林公司已有多年的創(chuàng)業(yè)與發(fā)展歷史，品牌知名度已達到了一定的高度。2003年，應(yīng)當(dāng)借著全面導(dǎo)CIS戰(zhàn)略、現(xiàn)代營銷管理理念與現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念的良好機遇，將寶林公司的服務(wù)水平提升到一個嶄新的高度。有了這樣一個目標(biāo)與境界，消費者會格外信賴寶林公司，其物業(yè)銷售的順利進展當(dāng)在情理之中。從市場長遠戰(zhàn)略看，寶林公司將會因之而立于不敗之地。　　目前，開盤典禮通常都大把花錢、請客、造勢，形式搞得過多。寶林公司卻注重內(nèi)涵與務(wù)實，不搞噱頭，將開盤活動作為提高服務(wù)水平的一個新起點，無形中更會贏得社會各界及廣大業(yè)主的贊賞，因而其活動效果必然影響深遠。　　九月上旬，教師節(jié)公益活動方案：仍然圍繞目標(biāo)消費群，在新湖南路小學(xué)教職員工及新老小區(qū)從事教師職業(yè)的業(yè)主身上大做“公益”文章。同樣是“尊師重教”，但寶林的活動始終不離開業(yè)主這條紅線?！　?方案略)　　十月上旬國慶節(jié)(101)、重陽節(jié)(104)緊緊相連，可圍繞某一主題組織活動。建議利用“九九重陽節(jié)”機會，為新、老小區(qū)70歲以上老人做點“公益文章”。(方案略)　　從2003年7月上旬開盤到2004年10月收盤，長達一年多的開發(fā)與銷售推廣過程中，除了正常節(jié)慶假日之外，還有許多社會上的突發(fā)性新聞事件、政府與新聞界及相關(guān)部門計劃內(nèi)的公益事件，這些都是寶林公司的市場機會點，我們可根據(jù)項目開發(fā)與銷售進程的實際需要，適時、巧妙地予以利用，為我增光，為我傳名，助我業(yè)績提升?！　纳厦娓骰顒又锌梢钥闯?，二○○三年寶林公司組織相關(guān)公關(guān)、促銷活動的策略有一條紅線貫穿始終。這條紅線即是：以市場為導(dǎo)向，以消費者為中心，以業(yè)主為目標(biāo)。所有的活動都朝著一個目的：讓業(yè)主們高興，增寶林之美名，促銷售之提升。離開業(yè)主的活動不是一律不搞，要看具體情況，實際效果?？傊械幕顒佣急仨毾驑I(yè)主及潛在業(yè)主的心中走去，去努力引起他們的良好心態(tài)反應(yīng)，這是我們活動的出發(fā)點和基本創(chuàng)意原則。這也是現(xiàn)代營銷管理的精髓所在。　　(四)寶林新湖家園二期營銷推廣計劃　　項目定位：　　基本同新華綠苑項目定位，但另有以下亮點：　　(1)新湖南邊是我家?！　?2)5000㎡中心廣場(花園)、噴泉、亭廊、草坪及大型主體雕塑等。　　(3)全封閉陽臺和觀景陽臺，頂層設(shè)有閣樓、觀景平臺?！　?4)寬帶網(wǎng)接口入戶，私家車設(shè)遙控門?！　?5)山東省首家導(dǎo)入CIS戰(zhàn)略、德州市首家獲得ISO9001認證的房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的經(jīng)典樓盤?！　?6)采取菜單式裝修，業(yè)主可根據(jù)自己的要求選擇室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)、款式?！　′N售策略：因該項目正處在連續(xù)開發(fā)之中，前期銷售已順利進行，故在銷售上宜與“新華綠苑”融合起來，達到聯(lián)動銷售的效果。這樣也會節(jié)省大量營銷推廣投入?！　V告策略：兩個項目合為一體，主要與“新華綠苑”的全程營銷廣告結(jié)合發(fā)布，并視銷售進展適量投放“單體廣告”——集中宣傳“寶林新湖家園”項目亮點與銷售政策?！　』顒硬呗裕和?，兩個項目兼容，相互配合進行?！　?五)銷售、推廣費用預(yù)算　　銷售、推廣費用是房地產(chǎn)開發(fā)公司市場營銷中相當(dāng)重要的一筆費用，第一必須有合理的費用預(yù)算。第二必須根據(jù)開發(fā)企業(yè)資金狀況 “量體裁衣”，以小的投入換取大的回報。上述章節(jié)策劃的銷售與廣告策略均是本著這種“合理、有效、節(jié)儉”原則作出的。　　按照目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售推廣費用的支出慣例，一般此項費用的支出約占項目預(yù)期銷售總額的1%～3%(如廣東順德“碧桂園”達到5%?！?%?！?。北京最高達到3%)。按此比例計算，寶林公司“新湖家園、新華綠苑”兩個項目銷售推廣費用約在180200萬左右(取低限，%計算。)　　費用分解如下：　　(1)售樓處建安、裝修費用：約為35～50萬元(含新湖售樓處、新華一期新租房售樓處兩塊)?！　?2)銷售人員工資：約為10萬元(以一年半計算)?！　?3)銷售提成：綜合計算，約為35～50萬元(以銷售額的3‰計算)?！　?4)廣告、活動費用：約需80～100萬元。　　(5)機動費用：約需20～30萬元。　　共計約在180～240萬元之間?！　≌f明：　　(1)上述預(yù)算只是根據(jù)業(yè)內(nèi)行情進行的粗算，未必符合德州市場及寶林公司內(nèi)部條件，銷售額預(yù)計也未必準(zhǔn)確，只供作參考?！　?2)本預(yù)算不含銷售代理費用，銷售代理傭金屬專項費用另計?！　?六)廣告預(yù)算分解計劃　　以80～100萬元為年度廣告總預(yù)算，按時間與項目進行分解。　　階段性廣告費用支出預(yù)算：　　(1)2003年4月份攔截競爭廣告，預(yù)算約為4～6萬元。　　(2)2003年5月份公關(guān)活動與廣告，預(yù)算約為8～10萬元?！　?3)2003年6月份開盤預(yù)熱期廣告，預(yù)算約為4～6萬元?！　?4)2003年7月份開盤期廣告，預(yù)算約為10～15萬元?！　?5)2003年8月推盤期廣告，預(yù)算約為8～10萬元?！　?6)2003年9月教師節(jié)、中秋節(jié)廣告：預(yù)算約為5～8萬元?！　?7)2003年10月國慶節(jié)、重陽節(jié)廣告，預(yù)算為5～7萬元。　　(8)2003年11月～12月鞏固期廣告，預(yù)算為5～8萬元?！　?9)2004年1月～10月活動、廣告預(yù)算為30萬元?！　∶襟w、活動支出預(yù)算　　(1)電視廣告，預(yù)算約為12～16萬元?！　?2)報紙廣告，預(yù)算約為28～35萬元?！　?3)戶外廣告，預(yù)算約為12～18萬元?！　?4)樓書、宣傳單、郵政廣告等，預(yù)算約為3～5萬元?！　?5)公關(guān)、促銷活動，預(yù)算約為10～15萬元?！　?6)其它：510萬元?！　≌f明：　　(1)上述分解不是硬性指標(biāo)，在執(zhí)行中具有較大的彈性?！　?2)各階段之間可調(diào)劑。廣告與公關(guān)促銷活動各項目之間亦可靈活調(diào)整。　　(3)一切以銷售為中心，視銷售進程與市場競爭的具體變化情況隨時調(diào)整預(yù)算計劃。　　四、寶林物業(yè)管理經(jīng)營公司策劃全案(詳見寶林公司現(xiàn)代物業(yè)管理系統(tǒng)導(dǎo)入——《寶林物業(yè)管理公司經(jīng)營策劃全案》)?！　∥?、寶林公司2003年4～12月份房地產(chǎn)項目營銷計劃表(詳見附表)　　六、說明：　　本方案為年度核心策劃綱要(一共三套文件)，整體工作的思路與實施計劃均已清晰列出，若干實施細化方案將根據(jù)銷售工作的實體進程，逐步設(shè)計、提交?！　”敬翁峤坏姆桨赶挡邉澣福瑑?nèi)容量較大，環(huán)節(jié)較多，請董事會審慎研究，并隨時進行雙方的細致溝通。一旦方案修訂、完善、確定下來，則應(yīng)堅定不移地按策劃方案系統(tǒng)組織實施?！　∈袌鍪莿討B(tài)的，隨時在變，這就要求我們時刻關(guān)注這種變化，在堅持總體方案的前提下，對于計劃中的局部不適宜方案、辦法予以及時的調(diào)整與完善，以確保方案的實效性?！　〈舜尾邉潟r間緊，任務(wù)重，方案中可能有一些值得商榷的問題，在此，誠請公司各位領(lǐng)導(dǎo)審閱，指正?！　《稹鹑晁脑铝?0