【正文】 見自有資金現(xiàn)金流量表靜態(tài)投資回收期（3+）4動(dòng)態(tài)投資回收期(3+)4計(jì)算結(jié)果表明，項(xiàng)目稅前、稅后全部投資內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率10%和當(dāng)前銀行貸款利率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，均說明項(xiàng)目有較好的財(cái)務(wù)盈利能力，說明本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)詳細(xì)數(shù)據(jù)見：附表1:銷售收入及稅金測算表附表2：損益表附表3：現(xiàn)金流量表（自有資金）償債能力分析主要考查項(xiàng)目的借款償債能力，在項(xiàng)目計(jì)算期第一年開始貸款，貸款利率為6%。根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，計(jì)算償債能力各項(xiàng)指標(biāo)如下：償債備付率=還本付息的資金／應(yīng)還本付息金額償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證倍率，＞1，表示可用于還本付息的資金足以償還債務(wù)。計(jì)算過程詳見附表4：還本付息表 附表5；資金來源與運(yùn)用表通過以上財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析表明:本項(xiàng)目可以為業(yè)主帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益，%,稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）。因此，本項(xiàng)目投資效果很好，有很高的經(jīng)濟(jì)效益，在財(cái)務(wù)上是可行的。盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項(xiàng)目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。建設(shè)投資表序號(hào)項(xiàng)目名稱內(nèi)容單價(jià)面積總價(jià)(元/㎡)(㎡)(萬元）一樓面地價(jià)含土地出讓金、拆遷費(fèi)1000500005000二前期費(fèi)用含勘察、圖紙、施工水電等3050000150三建安框剪結(jié)構(gòu)（含地下）24005000012000四報(bào)建及其他——5050000250五配套建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)及景觀配套10050000500六管理費(fèi)用（二+三+四+五）*3%50000477七不可預(yù)見費(fèi)（二+三+四+五+六）*%50000八營銷費(fèi)用銷售額的3%360500001800九財(cái)務(wù)費(fèi)用按6%年利率50000十合計(jì)(一)~(九)50000銷售收入及稅金測算表20132014合計(jì)3412345%10%15%20%20%15%85%3000600090001200012000900051000銷售費(fèi)用（%）1052103154204203151785銷售稅金（5%）1503004506006004502550銷售純收入2745549082351098010980823546665以經(jīng)營功能利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）盈虧平衡點(diǎn)（BEP）=固定成本/（經(jīng)營收入不可預(yù)見費(fèi)銷售稅金）╳100% =22000/（）╳100% =%計(jì)算結(jié)果表明：%，企業(yè)可以保本，項(xiàng)目盈虧平衡，超過此收入時(shí)就有盈利，否則將產(chǎn)生虧損，對(duì)于本項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)可以接受。盈虧平衡分析表如下：盈虧平衡分析表項(xiàng)目名稱:碧水南山住宅小區(qū)指標(biāo)名稱單位數(shù)值備注盈虧平衡點(diǎn)（BEP)%%一般BEP(%)=70%，則項(xiàng)目相當(dāng)安全或者說可以承受較大的風(fēng)險(xiǎn)盈虧平衡產(chǎn)量(Q＊）m225170盈虧平衡銷售單價(jià)（P＊）萬元盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本 （V＊）萬元盈虧平衡點(diǎn)=總固定成本/（1單位變動(dòng)成本/單位銷售價(jià)格）安全邊際率%%安全邊際率越高，盈利機(jī)會(huì)大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。價(jià)格安全度%%價(jià)格安全度越高，盈利機(jī)會(huì)大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)當(dāng)其他條件不變，銷售均價(jià)下降15%時(shí)，凈現(xiàn)值趨近于0，也可以說，當(dāng)銷售72%時(shí)（不考慮其他經(jīng)營性收入，如車位租金、會(huì)所經(jīng)營等），就可以達(dá)到盈虧平衡。就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升27%時(shí)，也能保持盈虧平衡。第6章 社會(huì)、環(huán)境效益和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)：對(duì)所在地居民就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響。本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不同于生產(chǎn)性項(xiàng)目，他的主要特點(diǎn)是建設(shè)周期、投資回收期相對(duì)較短，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，如餐飲業(yè)。但增加的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，因此對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏?、生活質(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項(xiàng)目環(huán)境的建設(shè)，會(huì)改善周圍社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機(jī)會(huì)、發(fā)展空間，會(huì)帶動(dòng)以本項(xiàng)目服務(wù)為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也會(huì)在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。對(duì)所在地基礎(chǔ)設(shè)施及文化、教育、衛(wèi)生的影響是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)特點(diǎn)。本項(xiàng)目的開發(fā)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時(shí)由于本項(xiàng)目的建成，業(yè)主的入住，可以促進(jìn)當(dāng)?shù)匚幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。1政策風(fēng)險(xiǎn)及防范近期國家對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動(dòng)頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟(jì)降溫，其中有的政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。為防范此類政策性風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目的開發(fā)需要進(jìn)行全面而系統(tǒng)的籌劃。銷售風(fēng)險(xiǎn)及防范本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)合理，建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時(shí)尚相結(jié)合。因該項(xiàng)目建設(shè)期與銷售期均有一定時(shí)間段，該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，尤其對(duì)住宅項(xiàng)目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費(fèi)者的眼球，在其價(jià)格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進(jìn)一步刺激有購房動(dòng)機(jī)的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)銷售回籠，降低項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。 工期和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實(shí)對(duì)能否及時(shí)按工期竣工有決定性影響，為保證及時(shí)竣工，在工程管理方面，通過詳細(xì)的施工計(jì)劃和優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時(shí)足額投入，同時(shí)積極申請(qǐng)銀行貸款進(jìn)行保證。工程質(zhì)時(shí)方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國家及公司質(zhì)時(shí)控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。總之，該項(xiàng)目定位較準(zhǔn)確，優(yōu)勢(shì)較明顯，銷售價(jià)格定價(jià)較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強(qiáng)的競爭力，加之若嚴(yán)格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制到較低水平。項(xiàng)目范圍內(nèi)沒有任何污染源，項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。風(fēng)險(xiǎn)分析（1）項(xiàng)目施工前若未請(qǐng)有資質(zhì)的地址勘察單位對(duì)建設(shè)場地作詳細(xì)的地質(zhì)及巖土工程勘察，基坑開挖時(shí)可能會(huì)存在較大的安全風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目若設(shè)計(jì)有地下室，在基坑大面積開挖時(shí)（后），可能存在因地質(zhì)條件原因而引起的邊坡失穩(wěn)問題，對(duì)施工人員安全構(gòu)成威脅。（2）項(xiàng)目用地場址周圍可能存在有地下電纜線、供水管、供氣管等市政基礎(chǔ)設(shè)施，如果不事先弄清它們的分布即盲目開始施工，可能會(huì)對(duì)這些市政基礎(chǔ)設(shè)施造成破壞，從而影響城市供水、供電、供汽、通訊等，造成較大的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。（3）高層建筑時(shí)，施工可能出現(xiàn)很多的安全防患，主要風(fēng)險(xiǎn)因素有：①腳手架、模板和支架、起重塔吊、物料提升機(jī)、施工電梯安裝與運(yùn)行，人工挖孔樁、基坑施工，局部結(jié)構(gòu)工程或臨時(shí)建筑（工棚、圍墻等）失穩(wěn)，造成坍塌、倒塌意外；②高度大于2m的作業(yè)面，因安全防護(hù)設(shè)施不符合或無防護(hù)設(shè)施、人員未配系防護(hù)繩（帶）、未設(shè)置安全網(wǎng)等造成人員踏空、滑倒、失穩(wěn)等意外；③焊接、金屬切割、沖擊鉆孔（鑿巖）等施工及各種施工電器設(shè)備的安全保護(hù)不符合，造成人員觸電、局部火災(zāi)等意外；④工程材料、構(gòu)件及設(shè)備的堆放與搬（吊）運(yùn)等發(fā)生高空墜落、堆放散落、撞擊人員等意外；⑤高空意外墜落的物品可能對(duì)施工物界外公眾及其財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成威脅，尤其是項(xiàng)目周邊處于城市人口稠密區(qū)。2防范措施（1）請(qǐng)有資質(zhì)的地質(zhì)勘察單位作詳細(xì)的場地巖土工程勘察報(bào)告，基坑邊坡支護(hù)必須由人員經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)單位設(shè)計(jì)。（2）項(xiàng)目建設(shè)單位在招標(biāo)時(shí)，應(yīng)保證施工設(shè)備及安全措施費(fèi)為不競價(jià)費(fèi)用、專項(xiàng)費(fèi)用。（3）建立完善的項(xiàng)目建設(shè)安全生產(chǎn)管理體系，落實(shí)建設(shè)施工安全責(zé)任制。（4）施工前應(yīng)充分了解本項(xiàng)目用地及周邊區(qū)域的地下管線分布，施工設(shè)計(jì)圖中明確標(biāo)示出它們的位置，嚴(yán)格規(guī)范施工操作程序。（5）在施工廠界設(shè)立圍墻，確保將非施工人員隔離開來。（6）高層建筑施工時(shí)，嚴(yán)格按照施工規(guī)范，做好安全防護(hù)措施（如使用水平安全網(wǎng)和豎向防護(hù)網(wǎng)、運(yùn)輸車輛出入線路和施工人員出入線路分開等措施），保證施工工人的人身安全和防止高空墜物。1 風(fēng)險(xiǎn)分析（1）據(jù)國內(nèi)外調(diào)查表明，新建裝修的居室內(nèi)污染的有機(jī)物質(zhì)多大于500種以上，其中有20多種物質(zhì)是對(duì)人體具有強(qiáng)烈致癌、致畸、致突變的作用，特別是苯、甲苯、二甲苯、苯乙烯等，而且這些物質(zhì)釋放量大，釋放時(shí)間長，對(duì)人體的健康造成嚴(yán)重危害，包括頭痛、惡心、乏力、致敏、呼吸系統(tǒng)、消化系統(tǒng)、神經(jīng)系統(tǒng)、血液系統(tǒng)疾病等。（2）供水管道鋪設(shè)完成后，在未有其它施工造成管道破碎的情況下，管線泄漏的可能性較小，但存在一定的供水管道破裂等事故性風(fēng)險(xiǎn)。（3）燃?xì)夤艿冷佋O(shè)完成后，在未有其他施工造成管道破碎情況下，管線泄漏可能性較小，但存在一定管道破裂等事故性風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生，可能導(dǎo)致火災(zāi)、爆炸、中毒等事故；電器設(shè)備發(fā)生意外風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致電線線路短路，引發(fā)火災(zāi)，發(fā)生火災(zāi)后；將產(chǎn)生大量的CO、CO煙塵等大氣污染物，對(duì)大氣環(huán)境將造成一定污染。治理措施：（1）污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。（2） 噪聲治理高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時(shí)可對(duì)相關(guān)部位采取隔音處理。各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。（3）固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。第7章 開發(fā)投資分析結(jié)論和建議根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。主要內(nèi)容有：（1）根據(jù)市場分析與財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目開發(fā)為純居住性的中高檔居住小區(qū)是可行的，能夠?yàn)殚_發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（2）該項(xiàng)目符合國家的房地產(chǎn)業(yè)政策和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，符合國家、省政府關(guān)于加速房地產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)政策地方房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，符合市場發(fā)展趨勢(shì)。（3）該項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件較好，項(xiàng)目承擔(dān)單位有較好的經(jīng)濟(jì)技術(shù)基礎(chǔ)；項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)合理，運(yùn)行機(jī)制健全；可操作性強(qiáng)。（4）該項(xiàng)目采用房地產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合，科技示范推廣與產(chǎn)業(yè)化開發(fā)相結(jié)合的優(yōu)化模式，能形成較長的產(chǎn)業(yè)鏈條和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本項(xiàng)目建設(shè)投資為22000萬元，％，，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。（5）本項(xiàng)目地處，基地周圍配套條件較完善，環(huán)境質(zhì)量較好，交通方便，是較為理想的投資居住地區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)符合某市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目建成后對(duì)進(jìn)一步繁榮潤州區(qū)的經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也為周邊工程提供相應(yīng)的配套，本項(xiàng)目的建設(shè)具備良好的經(jīng)濟(jì)效益，是十分必要的。（6）該項(xiàng)目注重開發(fā)與環(huán)境、生態(tài)效益的統(tǒng)一，通過配套加工較好的解決了環(huán)境保護(hù)與資源充分利用問題；走出了一條房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的新路子；通過項(xiàng)目建設(shè)能有效地增加建設(shè)單位收入、國家和地方財(cái)政收入，對(duì)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用，具有良好的社會(huì)、環(huán)境、生態(tài)效益。（7）該項(xiàng)目針對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中普遍存在的規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化程度低，技術(shù)水平低等突出問題，提出了一套具有一定創(chuàng)造性的發(fā)展模式和切實(shí)可行的實(shí)施方案，項(xiàng)目建成后對(duì)于我省和我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)有較為廣泛的示范意義。綜上所述，本項(xiàng)目的實(shí)施，其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益顯著，建議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù)，做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，投入開發(fā)建設(shè)。 項(xiàng)目運(yùn)作建議（1）建議在建設(shè)過程中，根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)安排工程進(jìn)度，合理調(diào)度，嚴(yán)格控制投資，節(jié)約使用資金，以求良好的經(jīng)濟(jì)效益。（2）項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場日趨競爭激烈，購房者心態(tài)也越來越成熟，良好的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件，公司結(jié)合消費(fèi)者的心理，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案盡快完成景觀、庭院詳細(xì)設(shè)計(jì)及施工。 （3）建議結(jié)合周邊已有的樓盤開發(fā)銷售經(jīng)驗(yàn)和了解到的客戶需求信息，以優(yōu)質(zhì)來取信于客戶，爭取較高的銷售率和銷售收入。同時(shí)需采取積極的促銷手段，保證銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)和建設(shè)資金滾動(dòng)投入的需要。（4）資金來源看，銀行還貸、銷售轉(zhuǎn)投入對(duì)銷售回籠款的依賴性較強(qiáng)，公司密切關(guān)注市場變化，加強(qiáng)市場調(diào)研，針對(duì)目標(biāo)客戶，有針對(duì)性地做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，盡快聚集人氣，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢(shì)，保障銷售方案的順利實(shí)施，加快銷售款回籠。 （5）本項(xiàng)目能否按規(guī)劃工期、設(shè)計(jì)竣工標(biāo)準(zhǔn)完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度， 確保該項(xiàng)目按計(jì)劃正常施工；同時(shí)，還應(yīng)注意資金的保障也是施工進(jìn)度的有效保證。否則，施工進(jìn)度不能保證，則直接影響銷售及完工交付。 （6）為了降低市場風(fēng)險(xiǎn)，保障貸款資金的安全性、流動(dòng)性，同時(shí)減少開發(fā)商的資金壓力，保障項(xiàng)目順利建設(shè)，貸款銀行對(duì)開發(fā)商銷售款開設(shè)專用帳戶，對(duì)銷售款進(jìn)行監(jiān)管，保障銷售款及時(shí)償還貸款本利。（7）環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。在內(nèi)部環(huán)境上應(yīng)結(jié)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實(shí)用