房地產(chǎn)定價策略(云時代價格方案)-資料下載頁
2025-04-28 20:46本頁面
【正文】 市場比較法推算導(dǎo)出的價格較高，與收益還原法得出均價相差較大，兩者相差6002000元/平米，但整體來看，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓及5A甲級寫字樓市場價位在收益測算的價格范疇內(nèi)，說明本項目寫字樓產(chǎn)品具有一定的市場競爭力及投資價值；但考慮未來13年內(nèi)寫字樓市場供給爆棚，面臨著較大的市場競爭風(fēng)險，項目入市不易定價過高。 入市價格即項目核心均價建議：1) SOHO公寓：P底價=(5833+6711)/2=6272元/㎡P面價1=底價/(1平均折扣率)=6272/=6817元/㎡P面價2=底價/(1平均折扣率)=6272/=7127元/㎡因公寓價格測算中使用的對比項目價格均為實際成交均價，所以測算的價格為銷售底價；考慮到公寓團購等優(yōu)惠折扣以及價格預(yù)留調(diào)整空間，取值812個點，本項目公寓的銷售面價取值范圍為68177127元/㎡，公寓銷售核心均價為7,000元/㎡。2) 標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓：P面價1=(7143+9436)/2=8290元/㎡P面價2=(10000+9436)/2=9718元/㎡考慮到價格備案后的需預(yù)留調(diào)整空間，對面價取中間值，標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓銷售核心均價為9,000元/㎡。3) 5A標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓：P面價1=(10000+11962+14000)/3=11987元/㎡P面價2=(13000+11962+14000)/3=12987元/㎡考慮到價格備案后的需預(yù)留10%的調(diào)整空間，對面價取中間值，5A甲級寫字樓銷售核心均價為12,000元/㎡。五、價格面價表制定原則（一）平面差價平面價差原則216。 根據(jù)景觀、朝向、采光面、噪音與結(jié)構(gòu)為本項目價格最大影響因素，給予一定權(quán)重值的調(diào)整；水平極差取值為基準(zhǔn)價格的12%以內(nèi)；南面為中央景觀園林，視野最為開闊，景觀資源豐富，因此平面差較大；北向高區(qū)視野開闊，局部可見五華園博園；西部視野不開闊，平面差較小。216。 從項目樓座分布來看，1樓朝向、景觀分布及視野均為最佳，水平極差取值1200元/㎡；25樓，水平極差取值800元/㎡；（二）垂直價差1樓垂直價差：216。 垂直差：5—10層，層差為20；10—20層，層差為30；20—33層，層差為50；216。 5A寫字樓高區(qū)價格敏感度低，建立整棟樓的價格標(biāo)桿，發(fā)揮價格杠桿作用；216。 吉祥層：12229，吉祥層層差加30。因低區(qū)層差為20，為避免9層與10層價格出現(xiàn)倒掛，9層吉祥層差定位20。23樓垂直價差：216。 垂直差：3—10層，垂直差30；10—21層，垂直差40；21—26層，垂直差50；26—29層，垂直差30；216。 吉祥層：1228，微調(diào)差30。4樓垂直價差：216。 3—10層，垂直差30；10—21層，垂直差40；21—27層，垂直差50；27—30層，垂直差30；216。 吉祥層：12229，微調(diào)差30。5樓垂直價差216。 3—10層，垂直差30；10—21層，垂直差40；21—27層，垂直差50；27—29層，垂直差30；216。 吉祥層：12229，微調(diào)差30。（3） 微調(diào)差216。 從面積區(qū)間上對價格進行微調(diào)價差的設(shè)定，小面積總價低，單價適當(dāng)調(diào)高，微調(diào)差最高為300元/㎡。 具體執(zhí)行價格方案根據(jù)客戶價格測試及后期市場情況進行修正確定。中鐵云時代廣場項目組（陳志凱）20140528寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認真；無能的人！不在做事上認真，只在情緒上計較。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻給所有努力的人.學(xué)習(xí)好幫手
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