【正文】 2總成本費(fèi)用　 3銷售稅金及附加　 4土地增值稅　 5利潤(rùn)總額1234 6彌補(bǔ)虧損　　 7所得稅（56）* 8稅后利潤(rùn)（567） 9盈余公積金8*10% 10可分配利潤(rùn)（89） 依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)如下表所示：表27：百老匯項(xiàng)目銷售收入估算表銷售收入估算表分類可售（出租）面積建議銷售（出租）價(jià)格租售收入(萬(wàn)元)1商業(yè)119011000 2商業(yè)一層1080 2商業(yè)2層900 車位 總收入額 表28：百老匯項(xiàng)目商鋪銷售出租計(jì)劃及收款計(jì)劃年份銷售比例銷售數(shù)量第一年第一年半第二年第三年第一年　第一年半年商鋪出售50%5956545000　　出租50%1091475　　車位出租50%2545000　第二年商鋪出售50%5956545000　　出租50%1091475　　車位出租50%2545000　第三年商鋪出租100%22052182950　車位出租100%50　　　90000（說明從第3年至第37年車位與辦公樓全部出租，人民幣大寫肆仟零陸萬(wàn)伍仟玖百玖拾柒元整。）土地增值稅：表29：百老匯項(xiàng)目土地增值稅估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)結(jié)果1銷售收入 2扣除項(xiàng)目金額 開發(fā)成本 開發(fā)費(fèi)用銷售稅金及附加其他扣除項(xiàng)目占開發(fā)成本的20%3增值額（12）4增值率（3/1）%5增值稅稅率30%6土地增值稅表30：百老匯項(xiàng)目所得稅所得稅估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期123—37合計(jì)1銷售收入 2總成本費(fèi)用 3銷售稅金及附加 4土地增值稅 5利潤(rùn)總額（1234） 6彌補(bǔ)虧損 7所得稅（56）*33% 8稅后利潤(rùn)（567） 9盈余公積金8*10% 10可分配利潤(rùn)（89） 表31:百老匯商鋪的現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期12341現(xiàn)金流入0 銷售收入租金收入2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售稅金及附加0所得稅(收入現(xiàn)金流出)*33%土地增值稅3凈現(xiàn)金流量 4折現(xiàn)系數(shù)i=9%5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 6稅前凈現(xiàn)金流量 7稅前凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值 56789101112 1314151617181920 1, 1, 1, 1, 21222324252627 1, 2, 2, 3, 3, 3, 4, 28293031323334 4, 5, 5, 6, 6, 6, 7, 30313233343562633188.62633188.19635504.6263318882268693.353637合計(jì) 7, 7, 7, 全部投資的投資利潤(rùn)率計(jì)算公式=利潤(rùn)總額/總投資額 = =全部投資的投資利稅率計(jì)算公式=利稅總額/總投資額 = =資本金投資利潤(rùn)率計(jì)算公式=利潤(rùn)總額/資本金 = =全部投資的投資利稅率計(jì)算公式=稅后利潤(rùn)/資本金 = =通過靜態(tài)指標(biāo)的分析發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)率和利稅率偏高，主要原因是自有資金比例較大，所以這方面因素可以合理考慮。稅前全部投資凈現(xiàn)值： 萬(wàn)元稅前全部投資內(nèi)部收益率為：20%稅后全部投資內(nèi)部收益率為：15%經(jīng)調(diào)查企業(yè)稅前的內(nèi)部收益率平均在10%左右，稅后內(nèi)部收益率平均7%左右，通過動(dòng)態(tài)指標(biāo)發(fā)現(xiàn)方案的收益率在正常的范圍內(nèi)，且超出企業(yè)的平均水平，說明方案是可行的。通過對(duì)本方案的動(dòng)態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)的分析，可以看出本方案是可行的。在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息來(lái)源的有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對(duì)項(xiàng)目的投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。這項(xiàng)工作稱為不確定性分析。根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。固定成本CF = 土地費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+前期工程費(fèi)+公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)=可變成本CV =建安工程費(fèi)+開發(fā)期稅費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)=1031萬(wàn)元元綜合單價(jià)p=（出租收入+銷售收入）/銷售出租面積= 銷售稅率r=開發(fā)量Q=6800 ㎡單位可變成本CX =可變成本/開發(fā)量=盈虧平衡分析點(diǎn)Q0=（固定成本+可變成本）/(銷售單價(jià)銷售單價(jià)*銷售稅率單位可變成本)=（102920000+10310000）/(1100011000*)= m2綜上計(jì)算：㎡時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目不盈利也不虧損；大于這個(gè)數(shù)值時(shí)。項(xiàng)目開始盈利。本項(xiàng)目主要進(jìn)行總投資額、租金，的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析。進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，假定其他因素都不發(fā)生任何變動(dòng)。只有其中一個(gè)因素變動(dòng)。表32：對(duì)資金、投資額的凈現(xiàn)值敏感性分析表變化范圍20%10%010%20%租金投資額圖6：敏感性分析通過以上的圖表知道凈現(xiàn)值對(duì)租金的敏感程度最大，即斜率最大者。其次為投資額。因此在項(xiàng)目的實(shí)施過程中應(yīng)當(dāng)對(duì)這部分進(jìn)行很好的控制。而且，從前面總投資估算的情況和商務(wù)型地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，租金未來(lái)減少的可能性不大，因此，該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也不大。投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是在此前工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識(shí)別擬建項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，揭示風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，判別風(fēng)險(xiǎn)程度，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別的劃分一般風(fēng)險(xiǎn)：指風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性不大，或即使風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，所帶來(lái)的造成損失也相對(duì)較小，一般情況下不會(huì)影響可行性。較大風(fēng)險(xiǎn)：有較大可能會(huì)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，或一旦發(fā)生將會(huì)造成較大的損失較大，但是這種損失帶來(lái)的影響是項(xiàng)目能夠承受的。嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)：一般情況下有兩種情況，一是有很大可能會(huì)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)帶來(lái)很大的損失風(fēng)，項(xiàng)目會(huì)從可行變成不可行；二是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生會(huì)帶來(lái)非常嚴(yán)重?fù)p失，但是概率發(fā)生的可能性會(huì)很小，如果能夠采取措施有效地進(jìn)行防范，項(xiàng)目是可以正常實(shí)施的。災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn)：會(huì)有很大的可能性發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生會(huì)帶來(lái)災(zāi)難性結(jié)果，項(xiàng)目將難以承受。 風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估見下表：表33：風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱風(fēng)險(xiǎn)程度說明災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)需求量√存在市場(chǎng)需求變動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)能力√周邊有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格√項(xiàng)目的敏感性高2資源風(fēng)險(xiǎn)√工程資源供給3技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)工程方案先進(jìn)性√適用性√可靠性√可得性√4工程風(fēng)險(xiǎn)工程地質(zhì)√可以防范水文地質(zhì)√可以防范工程量√可以防范工程質(zhì)量√可以防范5資金風(fēng)險(xiǎn)匯率√發(fā)生的概率小利率√發(fā)生的概率小資金來(lái)源中斷√可以防范資金供應(yīng)不足√可以防范6政策風(fēng)險(xiǎn)政治條件變化√經(jīng)濟(jì)條件變化√政策調(diào)整√7外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)工程建設(shè)交通運(yùn)輸√供水√供電√8社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)√9其它風(fēng)險(xiǎn)從表中能夠得出，該項(xiàng)目項(xiàng)目沒有特別災(zāi)難性的風(fēng)險(xiǎn)；基本上沒有嚴(yán)重性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可以控制，或風(fēng)險(xiǎn)有很低的發(fā)生概率；對(duì)于項(xiàng)目存在的較大風(fēng)險(xiǎn)，如果能夠重視及時(shí)采取高效的措施進(jìn)行防范，項(xiàng)目所帶來(lái)的損失是完全可以承受的?？梢圆扇∫韵聨追N風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。(1)風(fēng)險(xiǎn)回避 即對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的徹底規(guī)避的一種做法，即斷絕風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源?；乇茱L(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，在某種程度上意味著喪失項(xiàng)目可能獲利的機(jī)會(huì)。因此，只有當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)因素可能造成的損失相當(dāng)嚴(yán)重或者采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)過于昂貴，得不償失的情況下，才應(yīng)采取風(fēng)險(xiǎn)回避對(duì)策。如不使用高位定價(jià)策略，