【正文】 展與繁榮，也正在被廣大市民接受，相信也將被政府規(guī)劃和城市建筑部門理解認(rèn)同的。 從國外和先進(jìn)城市的經(jīng)驗來看，新CBD已經(jīng)是很正常的事情，廣州的珠江新城、上海的浦東新區(qū)、北京的生朝陽泛CBD……已經(jīng)屢見不鮮。我們認(rèn)為，新CBD將對原CBD應(yīng)該是一種有益的充實和擴(kuò)展。但從某些樓盤宣傳實際來看好象是要完全的挑戰(zhàn)。 如果用現(xiàn)代的和發(fā)展的思維來分析，我們認(rèn)為今后的長沙CBD應(yīng)該說是一個主要向南發(fā)展的趨勢，當(dāng)然北面最多也只能發(fā)展到伍家?guī)X（即波隆立交橋處），而南面可能會沿芙蓉南路延伸到省政府新治處，東、西的不會有什么新的擴(kuò)展變化；那么完整的全新的長沙CBD面積至少應(yīng)該在6至8平方公里。 這種CBD往南擴(kuò)展與生態(tài)CBD概念有促于本項目的形象和推廣，以及項目的增值。 b、北京某類似地塊項目（2002—2004）借鑒： 275畝原生態(tài)林地，百米縱深城市綠帶，國家定點保護(hù)古木，貝爾高傾情規(guī)劃。 京沈高速公路東五環(huán)出口旁，盡享光速城市交通之便利。 京城罕有光蔭綠界，18萬平方米高品質(zhì)低密度社區(qū)。 頂光室內(nèi)中庭，閃光雙層庭園，日光夾層，瀉光半地下室，觀光樓梯廳，六層閃耀，塑造極致光華空間。 定位性主打廣告語：新光學(xué)住宅 時尚前沿表現(xiàn)（以及“北京之夢”的名稱后綴）。 （特注：對本項目在規(guī)劃創(chuàng)新和住宅戶型設(shè)計方面有所借鑒意義，而且提出了一個新的住宅概念，是住宅生態(tài)化發(fā)展的一個具體表現(xiàn)。） 項目前景預(yù)測 通過以上市場研究和對項目的分析與策劃，我們對項目前景比較看好。如果項目開發(fā)周期在3年以內(nèi)，加上開發(fā)商的實力與信譽(yù)、全程準(zhǔn)確的策劃等綜合因素，我們預(yù)測，項目將會非常成功的。 第八章 項目開發(fā)有關(guān)建議 對于本項目的建議，我們也只是在市場調(diào)查和對項目周邊以及項目初步了解的基礎(chǔ)上，再聯(lián)系開發(fā)商“xx”的精神理念，而提出些初步的意見和建議，可能不太成熟，但僅作為參考。 關(guān)于五星級酒店：建議運(yùn)用“生態(tài)酒店”概念，在交通核、中庭、第五立面、“雙層表皮”幕墻等方面取得突破與創(chuàng)新。在具體對酒店功能、布局和產(chǎn)面考慮時，一定既不要雷同于目前和即將出現(xiàn)的長沙的四五星級酒店，也不要完全照搬國外的酒店。另外，酒店的管理和停車等配套方面應(yīng)有所創(chuàng)新，從而形成不同于周邊其它一些四五星級酒店的個性特征，以提高自身的競爭力。 對于住宅和戶型設(shè)計：建議多研究目前在生態(tài)和節(jié)能方面有突出表現(xiàn)的北京和沿海的一些功能齊全的住宅，比方說小面積的復(fù)式和錯層，全面觸光和充分利用自然光的“光學(xué)住宅”。面積和類型要多樣化、呈階梯式。等等。 環(huán)境：小區(qū)的原有環(huán)境除了要保護(hù)、保全，更重要的是增加新的內(nèi)容，如樹木的品種，珍貴性，實用性和觀賞性，植被與小品的搭配，主題小園林的設(shè)計和中心大廣場或景觀軸的設(shè)計，還有環(huán)境的層次感和季節(jié)感以及通視半徑，等等。建議在園林景觀規(guī)劃設(shè)計方面另請專門的大師來做，盡量不交給某一家建筑規(guī)劃設(shè)計院做。 第五立面（屋頂）：現(xiàn)在除了講究建筑的四個外立面外，第五產(chǎn)面即屋頂也越來越受到重視了，屋頂?shù)脑煨秃蜕矢荏w現(xiàn)建筑本身的特征，而且一個大型小區(qū)里的許多棟建筑的屋頂造型之間本身就有一定的內(nèi)在的聯(lián)系，做好了可以形成一種氣勢和特色。（在為遠(yuǎn)看往往看到的是建筑的頂，如果通過這個頂就知道它是什么項目，那么它就是個性化的了。） “行街”商鋪：行街不同于步行街，盡管它主要也是靠步行的人們來進(jìn)行購物和消費(fèi)，但它最大的特點是依靠行人的不斷流動率來成交生意的，一般不在商鋪內(nèi)考慮給顧客坐位和“休息一下”的機(jī)會，看好商品馬上就談價成交并走人，當(dāng)人其售后也是有保證的。還有它一般是單面商鋪，因而所有路過的行人都往這一邊看、逛和購物消息。東塘的“女人街”差不多就是“行街”，經(jīng)營是很有特色而且生意很好，它每天吸納的人流量是巨大的。 節(jié)能：節(jié)能既是生態(tài)發(fā)展的要求，也是節(jié)約成本的需要，更是塑造項目賣點的一個方面。某一個方面節(jié)能并不難，難的是整個小區(qū)的綜合節(jié)能率是最大的和最優(yōu)化的，如果做到了，那它一定是長期的和可持續(xù)發(fā)展的，也算是有生命的建筑和社區(qū)。 生態(tài)環(huán)保：這主要體現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計和建筑時的用材方面。 場所感：建筑的本質(zhì)就是一個場所，可是很多人常常把它忘了甚至沒有很好地做到位。場所感必須服從整體的定位，并且要充分從購買群的心理特征和人文角度去把握。如這個項目相對來說會有很多并非土生土長的長沙人，他們來自全國，但他們當(dāng)過兵，或者他們物質(zhì)財富相當(dāng)豐富，但精神世界可能不太充實，還有他們對故鄉(xiāng)和小時候特別地懷念，他們特別重視友情、親情……所有這些特征，如果能在場所感中找到某種對應(yīng)，那么對居住其中的業(yè)主來說是多么地幸運(yùn)和幸福！ 停車：由于長沙市的私車以每年38%的速度增長著，因而不論是住宅還是商業(yè)和酒店，應(yīng)該適當(dāng)長遠(yuǎn)地考慮和預(yù)留停車位，爭取住宅按1：1的比例進(jìn)行配比。建議在五星級酒店設(shè)計建設(shè)為目前最先進(jìn)的立體車庫，既可以節(jié)約占地面積，又可以增加車位數(shù)量（保證多年后都不會出現(xiàn)停車難問題），也是項目的一大形象和賣點。 物業(yè)服務(wù)：這一點應(yīng)該很能讓人放心。但從觀念上，必須是物業(yè)服務(wù)，而不是管理，即使是管理也只是管理物業(yè)，而不能對業(yè)主有管理的、命令的方式，這樣可能免去許多不應(yīng)該出現(xiàn)的糾紛。 1客群：總體上把握好，但還要細(xì)分，還要分不同主推產(chǎn)品階段進(jìn)行針對性分析和吸引。 結(jié) 束 語 本策劃方案，初稿開始撰寫于2003年2月16日，二稿完成于2月25日，此前和初稿后進(jìn)行了調(diào)查研究?？偛邉澓妥珜懭藶閤x先生。同時，對其它參與本次方案的市場調(diào)查和研究人員表示感謝，不一一署名。 由于對本項目以及周邊分析研究的程度有限，加之時間較短，報告中的一些策略性、框架性觀念和策劃與建議，尚待在雙方的進(jìn)一步溝通與合作中修正、深化和完善，并感謝開發(fā)商對本方案的支持、認(rèn)真審閱和提出寶貴的意見。 五洲半島（長沙）地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu) 2004年2月 ［兩派觀點］： 觀點A：方案太空，對所做的項目沒有用。這是開發(fā)商看了方案的第二十天后談的看法，其原因如下： （1）市場調(diào)查內(nèi)容太多，許多對本項目沒有參考意義，也不構(gòu)成對本項目的威脅。 （2）開發(fā)商已經(jīng)在做規(guī)劃設(shè)計了，而且做了幾回稿，但這個方案對所要做的規(guī)劃設(shè)計沒有具體的參考意見，比如說第五立面，那么如何做第五立面呢？又比如說提出搞立體車庫，但立體車庫只在大城市中采用，長沙極少而且成功相當(dāng)高，也不方便（這是開發(fā)商的觀點）……只提出了問題，沒有說如何解決問題。 （3）對于項目的一些分析，以及對別的項目的分析存在著錯誤，如提供的參考圖中說東塘的明星村說外立面是靚亮閃耀，可是那是長沙建筑中立面顏色最差的一個，沒有一個建設(shè)師不說它是建筑界的敗筆和恥辱。 （4）還說方案提出的總體定位一和二都是沒有創(chuàng)新的，早已炒爛了，而且不適合本項目。 （5）只有策劃的項目名稱還不錯，但也有缺陷。長沙是一個城市、都市，怎么能說成是“鎮(zhèn)”呢？而且名稱要與項目、開發(fā)商及老板各方面的因素進(jìn)行合否的測定。 （6）這么一本厚厚的方案，一看就感到有水分，看了后用一個字形容和下個結(jié)論就是“空”。 觀點B：作為交給開發(fā)商的前期策劃方案，這很具體、很有針對性，而且參考、決策價值較大，是一份比較優(yōu)秀的戰(zhàn)略性策劃方案。這是一些房產(chǎn)商朋友和策劃界朋友的看法，其原因如下：： （1）開發(fā)商在沒有付款的情況下，不能做得這么詳細(xì)。做得這么詳細(xì)，其中的項目定位和特性甚至周邊條件都是直接可以用了的，在樓書中均可采用了。 （2）策劃人做得太到位了，甚至連廣告語都想了好幾個，還算較好的。 （3）策劃方案存在創(chuàng)新，至少在長沙、在湖南是非常獨特的，有些還可能參考和超越了北京的一些項目，如項目總體定位一，比北京那個獲得了最新創(chuàng)新獎的還表達(dá)得好些，名稱的策劃肯定也花了大量的心血，因為體現(xiàn)了項目的內(nèi)涵，尤其是文化品味和開發(fā)背景。 （4）對對手的分析太深刻了，肯定是親自采訪和調(diào)查研究得來的，而不是從樓書和網(wǎng)上下載的資料，因為在網(wǎng)上就沒有看到如此優(yōu)劣勢入木三分的研究。 18 / 1