【正文】 打造品牌角度來使用，可以與開發(fā)商名稱相連，即叫做“xx●名鎮(zhèn)中園”，非常般配。 定位方案二：長沙首個大型EBD家園 理由： EBD釋義：即“生態(tài)商務(wù)區(qū)”，為ecology business district的首字母簡化組合。同時，新概念的提出也是各大媒體最喜歡免費報道、反復報道的題材，是花最少的廣告費達到最大的知名度和宣傳效果的最高境界。 早幾年提出的長沙CBD的范圍大致為以芙蓉路的中央廣場為中心，東起韶山路、西至蔡鍔路，南起人民路、北止展覽館路（即現(xiàn)營盤路），大約3平方公里的區(qū)域。 這種CBD往南擴展與生態(tài)CBD概念有促于本項目的形象和推廣，以及項目的增值。如果項目開發(fā)周期在3年以內(nèi)，加上開發(fā)商的實力與信譽、全程準確的策劃等綜合因素，我們預測，項目將會非常成功的。 環(huán)境：小區(qū)的原有環(huán)境除了要保護、保全，更重要的是增加新的內(nèi)容，如樹木的品種，珍貴性，實用性和觀賞性，植被與小品的搭配，主題小園林的設(shè)計和中心大廣場或景觀軸的設(shè)計，還有環(huán)境的層次感和季節(jié)感以及通視半徑，等等。某一個方面節(jié)能并不難，難的是整個小區(qū)的綜合節(jié)能率是最大的和最優(yōu)化的，如果做到了，那它一定是長期的和可持續(xù)發(fā)展的，也算是有生命的建筑和社區(qū)。 1客群：總體上把握好，但還要細分，還要分不同主推產(chǎn)品階段進行針對性分析和吸引。 （3）對于項目的一些分析，以及對別的項目的分析存在著錯誤，如提供的參考圖中說東塘的明星村說外立面是靚亮閃耀，可是那是長沙建筑中立面顏色最差的一個，沒有一個建設(shè)師不說它是建筑界的敗筆和恥辱。 （2）策劃人做得太到位了，甚至連廣告語都想了好幾個，還算較好的。這是一些房產(chǎn)商朋友和策劃界朋友的看法，其原因如下：： （1）開發(fā)商在沒有付款的情況下，不能做得這么詳細。這是開發(fā)商看了方案的第二十天后談的看法，其原因如下： （1）市場調(diào)查內(nèi)容太多，許多對本項目沒有參考意義，也不構(gòu)成對本項目的威脅。 物業(yè)服務(wù)：這一點應(yīng)該很能讓人放心。東塘的“女人街”差不多就是“行街”，經(jīng)營是很有特色而且生意很好，它每天吸納的人流量是巨大的。面積和類型要多樣化、呈階梯式。 （特注：對本項目在規(guī)劃創(chuàng)新和住宅戶型設(shè)計方面有所借鑒意義，而且提出了一個新的住宅概念，是住宅生態(tài)化發(fā)展的一個具體表現(xiàn)。但從某些樓盤宣傳實際來看好象是要完全的挑戰(zhàn)。 附：目前樓市的各種“D” CBD中央商務(wù)區(qū) CED中央商業(yè)區(qū) CLD中央居住區(qū)（或又叫“中央生活區(qū)”） CCD中央文化區(qū) 但目前最為大眾接受和深入社會的還是CBD。 EBD為本策劃機構(gòu)首次提出，當然中文的提法去年在業(yè)界隱約可見。 從文字層面來分析，這一定位主要說明了，項目的購買對象非常明確（這一目標群也不?。椖康钠焚|(zhì)尤其是綜合素質(zhì)是相當好的，“完全”的，不僅是臻向“完美”，而且是“齊全”的，不管是產(chǎn)品類型，還是產(chǎn)品質(zhì)量，還是產(chǎn)品的軟硬件配套，甚至項目周邊因素，都要能達到購房者的標準和持續(xù)需求。 本名稱非常有氣魄； 本名稱容易接受、更是過目不忘。因此，產(chǎn)品越做越好，競爭越來越強烈。 我們認為，這一區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)和商鋪市場發(fā)展空間還有較大潛力，并且價格可能會持續(xù)上升。 周邊住宅客戶購買源不足 絕大多數(shù)住宅類項目主要是賣給項目周邊和附近的消費者。等等?！@就是規(guī)模優(yōu)勢。 區(qū)位優(yōu)勢的另一大表現(xiàn)為三、四星級以上的酒店在五百米以內(nèi)有好幾個，可以說是長沙市內(nèi)中高檔酒店最集中的區(qū)域，是長沙市商務(wù)氣息最深厚的區(qū)域之一，從而奠定了這一塊人流的高消費比例是較大的。 本區(qū)域的房價不論是商業(yè)的，還是寫字樓，商務(wù)公寓，高檔住宅等，價格一直引領(lǐng)著長沙樓市。 從行政管轄來說，項目屬于雨花區(qū)和天心區(qū)，而這兩個區(qū)都是屬于“南拓”和“融城”戰(zhàn)略發(fā)展范疇，尤其是沿芙蓉路和韶山路往南發(fā)展，直達省政府新治區(qū)域和長株潭金三角區(qū)域，發(fā)展前景總體看好，因而區(qū)內(nèi)的項目長遠看升值前景可觀。 項目北面依靠兩大商圖：即侯家塘商圖和東塘商圈，相距不過兩站路程，出入口處步行也不過10分鐘。 其它為二期計劃小高層住宅建筑。 建筑總面積（初定）：19萬多平方米；其中 ★ 休閑娛樂：田漢大劇院、白沙廣場（即新世紀體育廣場）、摩天輪（即將建成開發(fā)）、白沙古井公園、天心閣、東塘文化宮、瀟湘影院。 二、項目（周邊）市政條件配套設(shè)施調(diào)查 ★ 公交：（芙蓉路入口處200米內(nèi)有站的：111121310312014601等路公交車；韶山路有1010101314602等。就產(chǎn)品方面而言，該策劃公司認為，細分產(chǎn)品市場，做消費者需要的產(chǎn)品：A、超凡的建筑理念；B、科學的功能布局；C、至尊的物業(yè)形象；D、超前的創(chuàng)新模式；E、卓越的品牌效應(yīng)。 設(shè)計為742個車位。 在長沙，提出城市建筑綜合體概念（三年前北京財富中心首用），由四大商務(wù)業(yè)態(tài)構(gòu)成，即五星級酒店、國際名品走廊、高級專業(yè)寫字樓、國際高檔公寓。由美國史塔賓建筑事務(wù)所擔綱設(shè)計顧問，規(guī)劃設(shè)計與建筑造型相當氣派，由兩座碑形塔樓組成。 業(yè)界人士普遍認為，2004年將延續(xù)2003年下半年來的房產(chǎn)漲價趨勢。 統(tǒng)計還表明，%，%。 國家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司官員認為，消費結(jié)構(gòu)升級只有與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級形成良性循環(huán)才能成為經(jīng)濟成長的結(jié)構(gòu)性推動力。 在適當控制投資增長速度的同時，進一步擴大消費需求，實現(xiàn)投資和消費的均衡增長。 報告還指出，“5個州市投資增幅超過100%，這5個州市分別是郴州、懷化、湘西、株洲、婁底”。我們在全面掌握長沙宏觀市場的基礎(chǔ)上，主要對區(qū)域的現(xiàn)建（售）樓盤和即將推出的項目進行了調(diào)查研究，尤其是對本項目及周邊相關(guān)因素進行了重點考察；并借鑒深圳、北京等發(fā)達城市的樓市經(jīng)驗。為了把開發(fā)商的“xx” 理念精神與本項目的特性結(jié)合起來，我們也在尋求最佳的途徑，并在開發(fā)相關(guān)建議中明示。不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差等方面，30%的居民有購新房意向。%。經(jīng)濟分析人士普遍認為，房地產(chǎn)、汽車、電子通訊和旅游4大行業(yè)將是消費升級的最大受益者。2004年肯定還會持續(xù)下去，并且增長可能更快。與同類城市相比，長沙的房價在全國中心城市排名30位左右，而長沙的人均可支配收入?yún)s排在13位（最新數(shù)據(jù)），這說明長沙的潛在購買力不值得懷疑，房價上升的空間非常大。該項目在2001年就拿了地，據(jù)悉，前期調(diào)查研究、考察、醞釀工作做得較多，咨詢過本土及沿海、國際方面的策劃、設(shè)計、規(guī)劃建筑等方面的專家。 12萬平方米大空間豪宅，、休閑空間；。 xx白沙路項目 占地為30畝，轉(zhuǎn)手了兩次，由新族房地產(chǎn)開發(fā)公司接手過來的，地拿了好幾年，地價較低，但一直不知如何定位而未動，現(xiàn)已做規(guī)劃或正在報建之中。 項目造型非常時尚和有現(xiàn)代感，正面看象一顆倒懸的“子彈”，外墻是玻璃幕墻。 ★ 醫(yī)院：市三醫(yī)院、xx學院醫(yī)院、方泰醫(yī)院、南湖醫(yī)院、愛爾眼科醫(yī)院、省兒童醫(yī)院、市中醫(yī)附一醫(yī)院、市中心醫(yī)院等。 ★ 證券：湘財證券、西南證券、聯(lián)合證券、泰陽證券、財富證券、銀河證券、東方證券、第一創(chuàng)業(yè)證券等。 五星級酒店規(guī)劃為：；（計劃自營） 二、項目的區(qū)域發(fā)展及市場分析。 天心區(qū)今年著力搞好湘江大道南段拆造設(shè)計、坡子街民俗民食街建設(shè)、人民西路建設(shè)、白沙南路拓改、大托互通拆遷建設(shè)、韶山南路改造等工程，積極配合省市啟動青少年活動中心和新世紀文化廣場等標志性項目的建設(shè)，實現(xiàn)城區(qū)面貌的大改觀、城區(qū)功能的大完善、城區(qū)品位的大提高。否則，很可能導致失敗。而這個摩天輪離本項目不過三站路程，步行只要15分鐘。這一點，開發(fā)商肯定早已成竹在胸了。 （二）劣勢 南