【正文】 活動中心和新世紀文化廣場等標志性項目的建設，實現城區(qū)面貌的大改觀、城區(qū)功能的大完善、城區(qū)品位的大提高。雨花區(qū)被稱為湖南的“小花都”，是長沙的東南門戶和長株潭融城的前沿陣地。 二、項目的區(qū)域發(fā)展及市場分析。 整個地塊比較平整，呈長條形，東西正好聯(lián)接長沙兩大主干道：韶山中路與芙蓉中路（三段），其中自然形成一條小路，路邊有些小商店，并規(guī)劃成赤黃路的延長線，從芙蓉路接到韶山路（砂子塘處）。 五星級酒店規(guī)劃為：；（計劃自營） ★ 證券：湘財證券、西南證券、聯(lián)合證券、泰陽證券、財富證券、銀河證券、東方證券、第一創(chuàng)業(yè)證券等。 ★ 購物：新一佳、家潤多城市商業(yè)廣場、好而多、東塘百貨、友誼商城、百信鞋城、東塘服裝交易大樓、華銀旺和等大型購物超市，旺和、惠康、千惠等連鎖小超市。 ★ 醫(yī)院：市三醫(yī)院、xx學院醫(yī)院、方泰醫(yī)院、南湖醫(yī)院、愛爾眼科醫(yī)院、省兒童醫(yī)院、市中醫(yī)附一醫(yī)院、市中心醫(yī)院等。 售樓部就設在湖南大劇院一樓大廳，據接等人員說，目前價格和宣傳資料還未出來，但估計下月開盤。項目造型非常時尚和有現代感，正面看象一顆倒懸的“子彈”，外墻是玻璃幕墻。 ） 文x大廈（xx大劇院上） 某策劃公司在初步策劃案中對該項目的板塊定為“長沙歷史文化風貌展示區(qū)”，并提出一個所謂的新概念——“CCD”即中央文化區(qū)。 占地為30畝，轉手了兩次，由新族房地產開發(fā)公司接手過來的，地拿了好幾年，地價較低，但一直不知如何定位而未動，現已做規(guī)劃或正在報建之中。 xx白沙路項目 12萬平方米大空間豪宅，、休閑空間；。第一期主要是定向為公安、城管職工開發(fā)。 該項目在2001年就拿了地，據悉，前期調查研究、考察、醞釀工作做得較多，咨詢過本土及沿海、國際方面的策劃、設計、規(guī)劃建筑等方面的專家。與同類城市相比，長沙的房價在全國中心城市排名30位左右，而長沙的人均可支配收入卻排在13位（最新數據），這說明長沙的潛在購買力不值得懷疑，房價上升的空間非常大。 當然，由于大盤的出現和市場競爭的原因，有些實力較小的項目也可能遭受淘汰或滯銷，整體上房地產商的利潤率不會比以前更高，可能回歸到一個更合理甚至微利的層面上來。2004年肯定還會持續(xù)下去，并且增長可能更快。如果加上省內地市和外省進駐長沙的的中高收階層購房消費群體，那么這一數據肯定還要增加許多。經濟分析人士普遍認為，房地產、汽車、電子通訊和旅游4大行業(yè)將是消費升級的最大受益者。他們還認為：1億中收階層家庭=潛力巨大的消費市場。%。消費對GDP增長的貢獻率將不斷上升，經濟增長變將由此轉型。不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差等方面，30%的居民有購新房意向。）分析認為，對經濟增長的貢獻突顯，房地產開發(fā)投資增幅明顯高于全社會固定資產投資增幅，占GDP比重達到5%。為了把開發(fā)商的“xx” 理念精神與本項目的特性結合起來，我們也在尋求最佳的途徑，并在開發(fā)相關建議中明示。 由于項目是一個市中心的、橫聯(lián)長沙最知名的兩條主干道并緊鄰國防科大xx學院的大型綜合性房地產項目，在10天左右的時間內要完成委托任務，因而調查研究和分析策劃工作量較大。我們在全面掌握長沙宏觀市場的基礎上，主要對區(qū)域的現建（售）樓盤和即將推出的項目進行了調查研究，尤其是對本項目及周邊相關因素進行了重點考察；并借鑒深圳、北京等發(fā)達城市的樓市經驗。 第一章 市場調查與分析 一、最新樓市形勢報告 據2月初湖南省統(tǒng)計部門的數據說：“我省房地產開發(fā)投資持續(xù)高速增長，%，其中長沙市完成房地產開發(fā)投資110億元，增長35. 9%， %”，“個人住房消費強勁，全省個人住房消費貸款增長速度明顯高于開發(fā)貸款的增長速度。 報告還指出，“5個州市投資增幅超過100%，這5個州市分別是郴州、懷化、湘西、株洲、婁底”。 我們研究分析認為，目前湖南房地產市場在總體健康持續(xù)發(fā)展的同時，在個別區(qū)域和局部的市場，可能存在虛火現象。 在適當控制投資增長速度的同時，進一步擴大消費需求，實現投資和消費的均衡增長。按此標準測算，2002年中國的“中收階層”家庭為5000萬個，家庭平均擁有31萬元資產。 國家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司官員認為，消費結構升級只有與產業(yè)結構升級形成良性循環(huán)才能成為經濟成長的結構性推動力。 我們按上述定義測算。 統(tǒng)計還表明，%，%。 所以說，“我們?。ㄗ》浚┑酶谩薄ⅰ拔覀冏撸ㄋ杰嚕┑酶谩?、“我們說（通訊）得更好”，就是中高收階層最大的特征。 業(yè)界人士普遍認為，2004年將延續(xù)2003年下半年來的房產漲價趨勢。有人甚至預測認為，2004年房價漲幅至少在7%左右。 由美國史塔賓建筑事務所擔綱設計顧問，規(guī)劃設計與建筑造型相當氣派，由兩座碑形塔樓組成。 開發(fā)商做貿易起家于常德，正走集團化發(fā)展和欲走上市之路，并在兩年前在常德澧縣開發(fā)過一住宅+商鋪項目“運達家園”，三個月銷售一空，是為長沙項目做實驗和操作演習。 在長沙，提出城市建筑綜合體概念（三年前北京財富中心首用），由四大商務業(yè)態(tài)構成，即五星級酒店、國際名品走廊、高級專業(yè)寫字樓、國際高檔公寓。 據內部消息說，上海浦發(fā)銀行已經看上該樓，意向將湖南分行設于此。 設計為742個車位。 就產品方面而言，該策劃公司認為，細分產品市場，做消費者需要的產品：A、超凡的建筑理念；B、科學的功能布局；C、至尊的物業(yè)形象；D、超前的創(chuàng)新模式；E、卓越的品牌效應。 二、項目（周邊）市政條件配套設施調查 ★ 公交：（芙蓉路入口處200米內有站的：111121310312014601等路公交車；韶山路有1010101314602等。 ★ 藥房：時代陽光大藥房、金沙大藥店、華泰大藥房、楚仁堂藥號、老百姓大藥房、芝林大藥房等。 ★ 休閑娛樂：田漢大劇院、白沙廣場（即新世紀體育廣場）、摩天輪（即將建成開發(fā)）、白沙古井公園、天心閣、東塘文化宮、瀟湘影院。 ★ 保險：平安、新華人壽、華安、太平洋等保險。 建筑總面積（初定）：19萬多平方米；其中 臨街商鋪門面：約1萬平方米。 其它為二期計劃小高層住宅建筑。 項目北面依靠兩大商圖：即侯家塘商圖和東塘商圈，相距不過兩站路程，出入口處步行也不過10分鐘。 從行政管轄來說，項目屬于雨花區(qū)和天心區(qū)，而這兩個區(qū)都是屬于“南拓”和“融城”戰(zhàn)略發(fā)展范疇，尤其是沿芙蓉路和韶山路往南發(fā)展，直達省政府新治區(qū)域和長株潭金三角區(qū)域，發(fā)展前景總體看好，因而區(qū)內的項目長遠看升值前景可觀。韶山路雖然經常是不堪重負、經常堵塞，但他昔日的繁榮將會繼續(xù)，而且隨著從去年開始的北路、中路的改造、美化、亮化，以及今年對南路（從東塘到湘府路）的拓改完善，它依然有著巨大的魅力和無限的商機。 天心區(qū)以歷史文化、生態(tài)發(fā)展和濱江經濟為特征。 本區(qū)域的房價不論是商業(yè)的，還是寫字樓，商務公寓，高檔住宅等，價格一直引領著長沙樓市。 T（威脅） O（機會） W（劣勢） S（優(yōu)勢） （一）優(yōu)勢 獨特的區(qū)位優(yōu)勢 部分內容請見上述“區(qū)域發(fā)展及市場分析”。 區(qū)位優(yōu)勢的另一大表現為三、四星級以上的酒店在五百米以內有好幾個，可以說是長沙市內中高檔酒店最集中的區(qū)域，是長沙市商務氣息最深厚的區(qū)域之一，從而奠定了這一塊人流的高消費比例是較大的。 強大的規(guī)模優(yōu)勢 相對而言，在長沙市中心的項目，總建筑面積超過10萬平方米就算是大項目了，如此較大的體量具有較大的規(guī)模優(yōu)勢。——這就是規(guī)模優(yōu)勢。 開發(fā)商與國防科大及xx學院方面良好的關系，有部分為與其合作經營內容，有部分建筑實為定向開發(fā)，加上