【正文】 活動(dòng)中心和新世紀(jì)文化廣場等標(biāo)志性項(xiàng)目的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城區(qū)面貌的大改觀、城區(qū)功能的大完善、城區(qū)品位的大提高。雨花區(qū)被稱為湖南的“小花都”，是長沙的東南門戶和長株潭融城的前沿陣地。 二、項(xiàng)目的區(qū)域發(fā)展及市場分析。 整個(gè)地塊比較平整，呈長條形，東西正好聯(lián)接長沙兩大主干道：韶山中路與芙蓉中路（三段），其中自然形成一條小路，路邊有些小商店，并規(guī)劃成赤黃路的延長線，從芙蓉路接到韶山路（砂子塘處）。 五星級(jí)酒店規(guī)劃為：；（計(jì)劃自營） ★ 證券：湘財(cái)證券、西南證券、聯(lián)合證券、泰陽證券、財(cái)富證券、銀河證券、東方證券、第一創(chuàng)業(yè)證券等。 ★ 購物：新一佳、家潤多城市商業(yè)廣場、好而多、東塘百貨、友誼商城、百信鞋城、東塘服裝交易大樓、華銀旺和等大型購物超市，旺和、惠康、千惠等連鎖小超市。 ★ 醫(yī)院：市三醫(yī)院、xx學(xué)院醫(yī)院、方泰醫(yī)院、南湖醫(yī)院、愛爾眼科醫(yī)院、省兒童醫(yī)院、市中醫(yī)附一醫(yī)院、市中心醫(yī)院等。 售樓部就設(shè)在湖南大劇院一樓大廳，據(jù)接等人員說，目前價(jià)格和宣傳資料還未出來，但估計(jì)下月開盤。項(xiàng)目造型非常時(shí)尚和有現(xiàn)代感，正面看象一顆倒懸的“子彈”，外墻是玻璃幕墻。 ） 文x大廈（xx大劇院上） 某策劃公司在初步策劃案中對(duì)該項(xiàng)目的板塊定為“長沙歷史文化風(fēng)貌展示區(qū)”，并提出一個(gè)所謂的新概念——“CCD”即中央文化區(qū)。 占地為30畝，轉(zhuǎn)手了兩次，由新族房地產(chǎn)開發(fā)公司接手過來的，地拿了好幾年，地價(jià)較低，但一直不知如何定位而未動(dòng)，現(xiàn)已做規(guī)劃或正在報(bào)建之中。 xx白沙路項(xiàng)目 12萬平方米大空間豪宅，、休閑空間；。第一期主要是定向?yàn)楣?、城管職工開發(fā)。 該項(xiàng)目在2001年就拿了地，據(jù)悉，前期調(diào)查研究、考察、醞釀工作做得較多，咨詢過本土及沿海、國際方面的策劃、設(shè)計(jì)、規(guī)劃建筑等方面的專家。與同類城市相比，長沙的房價(jià)在全國中心城市排名30位左右，而長沙的人均可支配收入?yún)s排在13位（最新數(shù)據(jù)），這說明長沙的潛在購買力不值得懷疑，房價(jià)上升的空間非常大。 當(dāng)然，由于大盤的出現(xiàn)和市場競爭的原因，有些實(shí)力較小的項(xiàng)目也可能遭受淘汰或滯銷，整體上房地產(chǎn)商的利潤率不會(huì)比以前更高，可能回歸到一個(gè)更合理甚至微利的層面上來。2004年肯定還會(huì)持續(xù)下去，并且增長可能更快。如果加上省內(nèi)地市和外省進(jìn)駐長沙的的中高收階層購房消費(fèi)群體，那么這一數(shù)據(jù)肯定還要增加許多。經(jīng)濟(jì)分析人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)、汽車、電子通訊和旅游4大行業(yè)將是消費(fèi)升級(jí)的最大受益者。他們還認(rèn)為：1億中收階層家庭=潛力巨大的消費(fèi)市場。%。消費(fèi)對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率將不斷上升，經(jīng)濟(jì)增長變將由此轉(zhuǎn)型。不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差等方面，30%的居民有購新房意向。）分析認(rèn)為，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)突顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅，占GDP比重達(dá)到5%。為了把開發(fā)商的“xx” 理念精神與本項(xiàng)目的特性結(jié)合起來，我們也在尋求最佳的途徑，并在開發(fā)相關(guān)建議中明示。 由于項(xiàng)目是一個(gè)市中心的、橫聯(lián)長沙最知名的兩條主干道并緊鄰國防科大xx學(xué)院的大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，在10天左右的時(shí)間內(nèi)要完成委托任務(wù)，因而調(diào)查研究和分析策劃工作量較大。我們?cè)谌嬲莆臻L沙宏觀市場的基礎(chǔ)上，主要對(duì)區(qū)域的現(xiàn)建（售）樓盤和即將推出的項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查研究，尤其是對(duì)本項(xiàng)目及周邊相關(guān)因素進(jìn)行了重點(diǎn)考察；并借鑒深圳、北京等發(fā)達(dá)城市的樓市經(jīng)驗(yàn)。 第一章 市場調(diào)查與分析 一、最新樓市形勢(shì)報(bào)告 據(jù)2月初湖南省統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)說：“我省房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長，%，其中長沙市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資110億元，增長35. 9%， %”，“個(gè)人住房消費(fèi)強(qiáng)勁，全省個(gè)人住房消費(fèi)貸款增長速度明顯高于開發(fā)貸款的增長速度。 報(bào)告還指出，“5個(gè)州市投資增幅超過100%，這5個(gè)州市分別是郴州、懷化、湘西、株洲、婁底”。 我們研究分析認(rèn)為，目前湖南房地產(chǎn)市場在總體健康持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，在個(gè)別區(qū)域和局部的市場，可能存在虛火現(xiàn)象。 在適當(dāng)控制投資增長速度的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)投資和消費(fèi)的均衡增長。按此標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，2002年中國的“中收階層”家庭為5000萬個(gè)，家庭平均擁有31萬元資產(chǎn)。 國家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司官員認(rèn)為，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)只有與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)形成良性循環(huán)才能成為經(jīng)濟(jì)成長的結(jié)構(gòu)性推動(dòng)力。 我們按上述定義測(cè)算。 統(tǒng)計(jì)還表明，%，%。 所以說，“我們?。ㄗ》浚┑酶谩?、“我們走（私車）得更好”、“我們說（通訊）得更好”，就是中高收階層最大的特征。 業(yè)界人士普遍認(rèn)為，2004年將延續(xù)2003年下半年來的房產(chǎn)漲價(jià)趨勢(shì)。有人甚至預(yù)測(cè)認(rèn)為，2004年房價(jià)漲幅至少在7%左右。 由美國史塔賓建筑事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計(jì)顧問，規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑造型相當(dāng)氣派，由兩座碑形塔樓組成。 開發(fā)商做貿(mào)易起家于常德，正走集團(tuán)化發(fā)展和欲走上市之路，并在兩年前在常德澧縣開發(fā)過一住宅+商鋪項(xiàng)目“運(yùn)達(dá)家園”，三個(gè)月銷售一空，是為長沙項(xiàng)目做實(shí)驗(yàn)和操作演習(xí)。 在長沙，提出城市建筑綜合體概念（三年前北京財(cái)富中心首用），由四大商務(wù)業(yè)態(tài)構(gòu)成，即五星級(jí)酒店、國際名品走廊、高級(jí)專業(yè)寫字樓、國際高檔公寓。 據(jù)內(nèi)部消息說，上海浦發(fā)銀行已經(jīng)看上該樓，意向?qū)⒑戏中性O(shè)于此。 設(shè)計(jì)為742個(gè)車位。 就產(chǎn)品方面而言，該策劃公司認(rèn)為，細(xì)分產(chǎn)品市場，做消費(fèi)者需要的產(chǎn)品：A、超凡的建筑理念；B、科學(xué)的功能布局；C、至尊的物業(yè)形象；D、超前的創(chuàng)新模式；E、卓越的品牌效應(yīng)。 二、項(xiàng)目（周邊）市政條件配套設(shè)施調(diào)查 ★ 公交：（芙蓉路入口處200米內(nèi)有站的：111121310312014601等路公交車；韶山路有1010101314602等。 ★ 藥房：時(shí)代陽光大藥房、金沙大藥店、華泰大藥房、楚仁堂藥號(hào)、老百姓大藥房、芝林大藥房等。 ★ 休閑娛樂：田漢大劇院、白沙廣場（即新世紀(jì)體育廣場）、摩天輪（即將建成開發(fā)）、白沙古井公園、天心閣、東塘文化宮、瀟湘影院。 ★ 保險(xiǎn)：平安、新華人壽、華安、太平洋等保險(xiǎn)。 建筑總面積（初定）：19萬多平方米；其中 臨街商鋪門面：約1萬平方米。 其它為二期計(jì)劃小高層住宅建筑。 項(xiàng)目北面依靠兩大商圖：即侯家塘商圖和東塘商圈，相距不過兩站路程，出入口處步行也不過10分鐘。 從行政管轄來說，項(xiàng)目屬于雨花區(qū)和天心區(qū)，而這兩個(gè)區(qū)都是屬于“南拓”和“融城”戰(zhàn)略發(fā)展范疇，尤其是沿芙蓉路和韶山路往南發(fā)展，直達(dá)省政府新治區(qū)域和長株潭金三角區(qū)域，發(fā)展前景總體看好，因而區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目長遠(yuǎn)看升值前景可觀。韶山路雖然經(jīng)常是不堪重負(fù)、經(jīng)常堵塞，但他昔日的繁榮將會(huì)繼續(xù)，而且隨著從去年開始的北路、中路的改造、美化、亮化，以及今年對(duì)南路（從東塘到湘府路）的拓改完善，它依然有著巨大的魅力和無限的商機(jī)。 天心區(qū)以歷史文化、生態(tài)發(fā)展和濱江經(jīng)濟(jì)為特征。 本區(qū)域的房價(jià)不論是商業(yè)的，還是寫字樓，商務(wù)公寓，高檔住宅等，價(jià)格一直引領(lǐng)著長沙樓市。 T（威脅） O（機(jī)會(huì)） W（劣勢(shì)） S（優(yōu)勢(shì)） （一）優(yōu)勢(shì) 獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 部分內(nèi)容請(qǐng)見上述“區(qū)域發(fā)展及市場分析”。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)的另一大表現(xiàn)為三、四星級(jí)以上的酒店在五百米以內(nèi)有好幾個(gè)，可以說是長沙市內(nèi)中高檔酒店最集中的區(qū)域，是長沙市商務(wù)氣息最深厚的區(qū)域之一，從而奠定了這一塊人流的高消費(fèi)比例是較大的。 強(qiáng)大的規(guī)模優(yōu)勢(shì) 相對(duì)而言，在長沙市中心的項(xiàng)目，總建筑面積超過10萬平方米就算是大項(xiàng)目了，如此較大的體量具有較大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。——這就是規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 開發(fā)商與國防科大及xx學(xué)院方面良好的關(guān)系，有部分為與其合作經(jīng)營內(nèi)容，有部分建筑實(shí)為定向開發(fā)，加上