【正文】 潤(rùn)多城市商業(yè)廣場(chǎng)、好而多、東塘百貨、友誼商城、百信鞋城、東塘服裝交易大樓、華銀旺和等大型購(gòu)物超市，旺和、惠康、千惠等連鎖小超市。 售樓部就設(shè)在湖南大劇院一樓大廳，據(jù)接等人員說(shuō)，目前價(jià)格和宣傳資料還未出來(lái)，但估計(jì)下月開(kāi)盤(pán)。） 文x大廈（xx大劇院上） 某策劃公司在初步策劃案中對(duì)該項(xiàng)目的板塊定為“長(zhǎng)沙歷史文化風(fēng)貌展示區(qū)”，并提出一個(gè)所謂的新概念——“CCD”即中央文化區(qū)。 第一期主要是定向?yàn)楣?、城管職工開(kāi)發(fā)。 當(dāng)然，由于大盤(pán)的出現(xiàn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原因，有些實(shí)力較小的項(xiàng)目也可能遭受淘汰或滯銷(xiāo)，整體上房地產(chǎn)商的利潤(rùn)率不會(huì)比以前更高，可能回歸到一個(gè)更合理甚至微利的層面上來(lái)。如果加上省內(nèi)地市和外省進(jìn)駐長(zhǎng)沙的的中高收階層購(gòu)房消費(fèi)群體，那么這一數(shù)據(jù)肯定還要增加許多。他們還認(rèn)為：1億中收階層家庭=潛力巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。消費(fèi)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率將不斷上升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變將由此轉(zhuǎn)型。）分析認(rèn)為，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)突顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅，占GDP比重達(dá)到5%。 由于項(xiàng)目是一個(gè)市中心的、橫聯(lián)長(zhǎng)沙最知名的兩條主干道并緊鄰國(guó)防科大xx學(xué)院的大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，在10天左右的時(shí)間內(nèi)要完成委托任務(wù)，因而調(diào)查研究和分析策劃工作量較大。 第一章 市場(chǎng)調(diào)查與分析 一、最新樓市形勢(shì)報(bào)告 據(jù)2月初湖南省統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)說(shuō)：“我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)，%，其中長(zhǎng)沙市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資110億元，增長(zhǎng)35. 9%， %”，“個(gè)人住房消費(fèi)強(qiáng)勁，全省個(gè)人住房消費(fèi)貸款增長(zhǎng)速度明顯高于開(kāi)發(fā)貸款的增長(zhǎng)速度。 我們研究分析認(rèn)為，目前湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)在總體健康持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，在個(gè)別區(qū)域和局部的市場(chǎng)，可能存在虛火現(xiàn)象。按此標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，2002年中國(guó)的“中收階層”家庭為5000萬(wàn)個(gè)，家庭平均擁有31萬(wàn)元資產(chǎn)。 我們按上述定義測(cè)算。 所以說(shuō)，“我們?。ㄗ》浚┑酶谩薄ⅰ拔覀冏撸ㄋ杰?chē)）得更好”、“我們說(shuō)（通訊）得更好”，就是中高收階層最大的特征。有人甚至預(yù)測(cè)認(rèn)為，2004年房?jī)r(jià)漲幅至少在7%左右。 開(kāi)發(fā)商做貿(mào)易起家于常德，正走集團(tuán)化發(fā)展和欲走上市之路，并在兩年前在常德澧縣開(kāi)發(fā)過(guò)一住宅+商鋪?lái)?xiàng)目“運(yùn)達(dá)家園”，三個(gè)月銷(xiāo)售一空，是為長(zhǎng)沙項(xiàng)目做實(shí)驗(yàn)和操作演習(xí)。 據(jù)內(nèi)部消息說(shuō)，上海浦發(fā)銀行已經(jīng)看上該樓，意向?qū)⒑戏中性O(shè)于此。 ★ 藥房：時(shí)代陽(yáng)光大藥房、金沙大藥店、華泰大藥房、楚仁堂藥號(hào)、老百姓大藥房、芝林大藥房等。 ★ 保險(xiǎn)：平安、新華人壽、華安、太平洋等保險(xiǎn)。 臨街商鋪門(mén)面：約1萬(wàn)平方米。 韶山路雖然經(jīng)常是不堪重負(fù)、經(jīng)常堵塞，但他昔日的繁榮將會(huì)繼續(xù)，而且隨著從去年開(kāi)始的北路、中路的改造、美化、亮化，以及今年對(duì)南路（從東塘到湘府路）的拓改完善，它依然有著巨大的魅力和無(wú)限的商機(jī)。 天心區(qū)以歷史文化、生態(tài)發(fā)展和濱江經(jīng)濟(jì)為特征。 T（威脅） O（機(jī)會(huì)） W（劣勢(shì)） S（優(yōu)勢(shì)） （一）優(yōu)勢(shì) 獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 部分內(nèi)容請(qǐng)見(jiàn)上述“區(qū)域發(fā)展及市場(chǎng)分析”。 強(qiáng)大的規(guī)模優(yōu)勢(shì) 相對(duì)而言，在長(zhǎng)沙市中心的項(xiàng)目，總建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米就算是大項(xiàng)目了，如此較大的體量具有較大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 開(kāi)發(fā)商與國(guó)防科大及xx學(xué)院方面良好的關(guān)系，有部分為與其合作經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，有部分建筑實(shí)為定向開(kāi)發(fā)，加上將來(lái)在物業(yè)管理方面獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)。（提示：基本不會(huì)對(duì)環(huán)境帶來(lái)很大污染，隨著這兩個(gè)廠(chǎng)將搬遷將徹底改變對(duì)這一區(qū)域的干擾。 （三）機(jī)會(huì) 區(qū)域內(nèi)中高收入階層家庭較多和巨大的流動(dòng)商務(wù)人士構(gòu)成了巨大的潛力市場(chǎng)。因而拼的就是規(guī)模、品牌、品質(zhì)和服務(wù)以及營(yíng)銷(xiāo)手段。其名易讀易記，且內(nèi)涵富貴吉祥，也很符合其目標(biāo)市場(chǎng)的定位。 本名也有著豐富的內(nèi)涵和聯(lián)想，讓人想起古代的絲綢之路“河西走廊”，想起小時(shí)候自己家的走廊，想起財(cái)富走廊，想起…… 本名形象感極強(qiáng)，很親切。其最大的特征就是解決原來(lái)CBD存在的生態(tài)惡化問(wèn)題，如“死城”現(xiàn)象，交通上下班時(shí)過(guò)分緊張，區(qū)內(nèi)綠化較低，商業(yè)氣氛太淡，寫(xiě)字樓空調(diào)病，辦公室綜合癥等等。 這樣的定位更加有利于將來(lái)的經(jīng)營(yíng)和品牌打造，并符合潮流和宏觀發(fā)展戰(zhàn)略；具有前瞻性。 但就近兩年來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展和房地產(chǎn)個(gè)案操作來(lái)看，CBD已經(jīng)擴(kuò)大了很多，邊伍家?guī)X以南、展覽館路以北的芙蓉路上的幾相樓盤(pán)都說(shuō)在CBD區(qū)域要地，還有在勞動(dòng)路至人民路的芙蓉中路段的樓盤(pán)都稱(chēng)自己處于CBD核心區(qū)了。 京沈高速公路東五環(huán)出口旁，盡享光速城市交通之便利。 關(guān)于五星級(jí)酒店：建議運(yùn)用“生態(tài)酒店”概念，在交通核、中庭、第五立面、“雙層表皮”幕墻等方面取得突破與創(chuàng)新。 第五立面（屋頂）：現(xiàn)在除了講究建筑的四個(gè)外立面外，第五產(chǎn)面即屋頂也越來(lái)越受到重視了，屋頂?shù)脑煨秃蜕矢荏w現(xiàn)建筑本身的特征，而且一個(gè)大型小區(qū)里的許多棟建筑的屋頂造型之間本身就有一定的內(nèi)在的聯(lián)系，做好了可以形成一種氣勢(shì)和特色。 場(chǎng)所感：建筑的本質(zhì)就是一個(gè)場(chǎng)所，可是很多人常常把它忘了甚至沒(méi)有很好地做到位?？偛邉澓妥珜?xiě)人為xx先生。 （5）只有策劃的項(xiàng)目名稱(chēng)還不錯(cuò)，但也有缺陷。 （4）對(duì)對(duì)手的分析太深刻了，肯定是親自采訪(fǎng)和調(diào)查研究得來(lái)的，而不是從樓書(shū)和網(wǎng)上下載的資料，因?yàn)樵诰W(wǎng)上就沒(méi)有看到如此優(yōu)劣勢(shì)入木三分的研究。 （6）這么一本厚厚的方案，一看就感到有水分，看了后用一個(gè)字形容和下個(gè)結(jié)論就是“空”。 由于對(duì)本項(xiàng)目以及周邊分析研究的程度有限，加之時(shí)間較短，報(bào)告中的一些策略性、框架性觀念和策劃與建議，尚待在雙方的進(jìn)一步溝通與合作中修正、深化和完善，并感謝開(kāi)發(fā)商對(duì)本方案的支持、認(rèn)真審閱和提出寶貴的意見(jiàn)。如這個(gè)項(xiàng)目相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)有很多并非土生土長(zhǎng)的長(zhǎng)沙人，他們來(lái)自全國(guó)，但他們當(dāng)過(guò)兵，或者他們物質(zhì)財(cái)富相當(dāng)豐富，但精神世界可能不太充實(shí)，還有他們對(duì)故鄉(xiāng)和小時(shí)候特別地懷念，他們特別重視友情、親情……所有這些特征，如果能在場(chǎng)所感中找到某種對(duì)應(yīng)，那么對(duì)居住其中的業(yè)主來(lái)說(shuō)是多么地幸運(yùn)和幸福！ 停車(chē)：由于長(zhǎng)沙市的私車(chē)以每年38%的速度增長(zhǎng)著，因而不論是住宅還是商業(yè)和酒店，應(yīng)該適當(dāng)長(zhǎng)遠(yuǎn)地考慮和預(yù)留停車(chē)位，爭(zhēng)取住宅按1：1的比例進(jìn)行配比。） “行街”商鋪：行街不同于步行街，盡管它主要也是靠步行的人們來(lái)進(jìn)行購(gòu)物和消費(fèi)，但它最大的特點(diǎn)是依靠行人的不斷流動(dòng)率來(lái)成交生意的，一般不在商鋪內(nèi)考慮給顧客坐位和“休息一下”的機(jī)會(huì)，看好商品馬上就談價(jià)成交并走人，當(dāng)人其售后也是有保證的。另外，酒店的管理和停車(chē)等配套方面應(yīng)有所創(chuàng)新，從而形成不同于周邊其它一些四五星級(jí)酒店的個(gè)性特征，以提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。 頂光室內(nèi)中庭，閃光雙層庭園，日光夾層，瀉光半地下室，觀光樓梯廳，六層閃耀，塑造極致光華空間。 從國(guó)外和先進(jìn)城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，新CBD已經(jīng)是很正常的事情，廣州的珠江新城、上海的浦東新區(qū)、北京的生朝陽(yáng)泛CBD……已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。 當(dāng)然在項(xiàng)目一旦確定用這個(gè)定位概念時(shí)，請(qǐng)保密或提前進(jìn)行宣傳，并標(biāo)榜自己項(xiàng)目就是這個(gè)概念的首倡者，否則可能被別的項(xiàng)目或別人搶先使用和炒作起來(lái)。 長(zhǎng)沙市拓城、融城、省區(qū)政府南遷、打造天心生態(tài)新城，以及現(xiàn)實(shí)的許多商務(wù)活動(dòng)尚芙蓉路往南以及許多著名企業(yè)辦公總部往南發(fā)展的趨勢(shì)等等，說(shuō)明了人們是在建設(shè)CBD的同時(shí)發(fā)展和改善CBD的，所以才有了“生態(tài)CBD”亦即“EBD”的提法。 也可與開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)相連，即叫做“xx●城市走廊”，相當(dāng)順暢。 由于本策劃為前期戰(zhàn)略性策劃，故只對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行命名設(shè)計(jì)和提示，至于項(xiàng)目標(biāo)志與形象識(shí)別系統(tǒng)和項(xiàng)目?jī)?nèi)部的道路、組團(tuán)、棟號(hào)等名稱(chēng)等以后細(xì)化策劃完成。 就供應(yīng)方面來(lái)說(shuō)，除了現(xiàn)有在售和馬上面市的項(xiàng)目以外，還有新世紀(jì)體育城二期14萬(wàn)平方米，中揚(yáng)房產(chǎn)后棟幾萬(wàn)平米建筑的項(xiàng)目、南湖路上某項(xiàng)目，稍