【正文】 濟(jì)增長變將由此轉(zhuǎn)型。如果加上省內(nèi)地市和外省進(jìn)駐長沙的的中高收階層購房消費(fèi)群體，那么這一數(shù)據(jù)肯定還要增加許多。 某策劃公司在初步策劃案中對該項(xiàng)目的板塊定為“長沙歷史文化風(fēng)貌展示區(qū)”，并提出一個(gè)所謂的新概念——“CCD”即中央文化區(qū)。 ★ 購物：新一佳、家潤多城市商業(yè)廣場、好而多、東塘百貨、友誼商城、百信鞋城、東塘服裝交易大樓、華銀旺和等大型購物超市，旺和、惠康、千惠等連鎖小超市。天心區(qū)提出的“天心生態(tài)新城”發(fā)展戰(zhàn)略以及“三園三帶”的重點(diǎn)發(fā)展對本項(xiàng)目更有推動(dòng)作用。同時(shí)，也為本小區(qū)的一些臨街商鋪帶來商機(jī)，可以借勢兩大商圈形成的輻射效應(yīng)，尤其是人流、物流和信息流等帶旺小區(qū)內(nèi)部的臨街商鋪。表現(xiàn)在，規(guī)劃的先進(jìn)性決定產(chǎn)品綜合素質(zhì)高；規(guī)劃產(chǎn)品的多樣性決定了產(chǎn)品適應(yīng)面廣；開發(fā)的分期性決定了產(chǎn)品的可塑性強(qiáng)；精確的產(chǎn)品定位決定著項(xiàng)目價(jià)值最大化；產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)保障決定著項(xiàng)目的感召力。 房地產(chǎn)產(chǎn)品分化趨勢比較明顯，如酒店式公寓發(fā)展即將受阻、大面積住宅消化不良、商鋪前景可觀。 推選名稱之一： 名鎮(zhèn)中園（MIN ZOO GARDEN） 理由： 這是一個(gè)成語“名震中原”演變而來，在武俠小說和軍事活動(dòng)中經(jīng)常用到，說明名氣大、信譽(yù)好，借用為項(xiàng)目名就有一語雙關(guān)之義，也體現(xiàn)了開發(fā)商的理念和背景； 本名稱十分符合本項(xiàng)目作為城市中心規(guī)模較大的項(xiàng)目特性，還暗含了項(xiàng)目特有的文化氣質(zhì)； 從語義上來說，本名稱表明了項(xiàng)目是一個(gè)較獨(dú)立的有名的“小鎮(zhèn)”和“市中心的花園”，這也是符合都市人回歸生態(tài)、回味故鄉(xiāng)的心態(tài)。而且EBD概念不再過份強(qiáng)調(diào)“中心”，這也是對原來CBD過分核聚化造成的種種社會(huì)問題的有效解決。我們認(rèn)為，新CBD將對原CBD應(yīng)該是一種有益的充實(shí)和擴(kuò)展。 對于住宅和戶型設(shè)計(jì)：建議多研究目前在生態(tài)和節(jié)能方面有突出表現(xiàn)的北京和沿海的一些功能齊全的住宅，比方說小面積的復(fù)式和錯(cuò)層，全面觸光和充分利用自然光的“光學(xué)住宅”。建議在五星級(jí)酒店設(shè)計(jì)建設(shè)為目前最先進(jìn)的立體車庫，既可以節(jié)約占地面積，又可以增加車位數(shù)量（保證多年后都不會(huì)出現(xiàn)停車難問題），也是項(xiàng)目的一大形象和賣點(diǎn)。 觀點(diǎn)B：作為交給開發(fā)商的前期策劃方案，這很具體、很有針對性，而且參考、決策價(jià)值較大，是一份比較優(yōu)秀的戰(zhàn)略性策劃方案。 （4）還說方案提出的總體定位一和二都是沒有創(chuàng)新的，早已炒爛了，而且不適合本項(xiàng)目。 生態(tài)環(huán)保：這主要體現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑時(shí)的用材方面。 第八章 項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)建議 對于本項(xiàng)目的建議，我們也只是在市場調(diào)查和對項(xiàng)目周邊以及項(xiàng)目初步了解的基礎(chǔ)上，再聯(lián)系開發(fā)商“xx”的精神理念，而提出些初步的意見和建議，可能不太成熟，但僅作為參考。建筑形態(tài)以高層和超高層為主，產(chǎn)業(yè)特征主要為辦公、商務(wù)、金融、信息、酒店等，物業(yè)功能基本上以寫字辦公為主的綜合性物業(yè)。是目前最流行的一個(gè)對CBD發(fā)展的全新的概念選擇?！氨坦饒@”憑借地域之勢，南臨碧江，北依桂山，故名之。 按規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目的建筑密度和容積率較大。這一點(diǎn)，開發(fā)商肯定早已成竹在胸了。否則，很可能導(dǎo)致失敗。 二、項(xiàng)目的區(qū)域發(fā)展及市場分析。 ★ 醫(yī)院：市三醫(yī)院、xx學(xué)院醫(yī)院、方泰醫(yī)院、南湖醫(yī)院、愛爾眼科醫(yī)院、省兒童醫(yī)院、市中醫(yī)附一醫(yī)院、市中心醫(yī)院等。 xx白沙路項(xiàng)目 12萬平方米大空間豪宅，、休閑空間；。該項(xiàng)目在2001年就拿了地，據(jù)悉，前期調(diào)查研究、考察、醞釀工作做得較多，咨詢過本土及沿海、國際方面的策劃、設(shè)計(jì)、規(guī)劃建筑等方面的專家。與同類城市相比，長沙的房價(jià)在全國中心城市排名30位左右，而長沙的人均可支配收入?yún)s排在13位（最新數(shù)據(jù)），這說明長沙的潛在購買力不值得懷疑，房價(jià)上升的空間非常大。經(jīng)濟(jì)分析人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)、汽車、電子通訊和旅游4大行業(yè)將是消費(fèi)升級(jí)的最大受益者。不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差等方面，30%的居民有購新房意向。我們在全面掌握長沙宏觀市場的基礎(chǔ)上，主要對區(qū)域的現(xiàn)建（售）樓盤和即將推出的項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查研究，尤其是對本項(xiàng)目及周邊相關(guān)因素進(jìn)行了重點(diǎn)考察；并借鑒深圳、北京等發(fā)達(dá)城市的樓市經(jīng)驗(yàn)。 在適當(dāng)控制投資增長速度的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)投資和消費(fèi)的均衡增長。 統(tǒng)計(jì)還表明，%，%。 由美國史塔賓建筑事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計(jì)顧問，規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑造型相當(dāng)氣派，由兩座碑形塔樓組成。設(shè)計(jì)為742個(gè)車位。就產(chǎn)品方面而言，該策劃公司認(rèn)為，細(xì)分產(chǎn)品市場，做消費(fèi)者需要的產(chǎn)品：A、超凡的建筑理念；B、科學(xué)的功能布局；C、至尊的物業(yè)形象；D、超前的創(chuàng)新模式；E、卓越的品牌效應(yīng)。 ★ 休閑娛樂：田漢大劇院、白沙廣場（即新世紀(jì)體育廣場）、摩天輪（即將建成開發(fā)）、白沙古井公園、天心閣、東塘文化宮、瀟湘影院。 建筑總面積（初定）：19萬多平方米；其中 從行政管轄來說，項(xiàng)目屬于雨花區(qū)和天心區(qū)，而這兩個(gè)區(qū)都是屬于“南拓”和“融城”戰(zhàn)略發(fā)展范疇，尤其是沿芙蓉路和韶山路往南發(fā)展，直達(dá)省政府新治區(qū)域和長株潭金三角區(qū)域，發(fā)展前景總體看好，因而區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目長遠(yuǎn)看升值前景可觀。 區(qū)位優(yōu)勢的另一大表現(xiàn)為三、四星級(jí)以上的酒店在五百米以內(nèi)有好幾個(gè)，可以說是長沙市內(nèi)中高檔酒店最集中的區(qū)域，是長沙市商務(wù)氣息最深厚的區(qū)域之一，從而奠定了這一塊人流的高消費(fèi)比例是較大的。等等。 我們認(rèn)為，這一區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)和商鋪市場發(fā)展空間還有較大潛力，并且價(jià)格可能會(huì)持續(xù)上升。 本名稱非常有氣魄； 本名稱容易接受、更是過目不忘。 EBD為本策劃機(jī)構(gòu)首次提出，當(dāng)然中文的提法去年在業(yè)界隱約可見。但從某些樓盤宣傳實(shí)際來看好象是要完全的挑戰(zhàn)。面積和類型要多樣化、呈階梯式。 物業(yè)服務(wù)：這一點(diǎn)應(yīng)該很能讓人放心。這是一些房產(chǎn)商朋友和策劃界朋友的看法，其原因如下：： （1）開發(fā)商在沒有付款的情況下，不能做得這么詳細(xì)。 （3）對于項(xiàng)目的一些分析，以及對別的項(xiàng)目的分析存在著錯(cuò)誤，如提供的參考圖中說東塘的明星村說外立面是靚亮閃耀，可是那是長沙建筑中立面顏色最差的一個(gè)，沒有一個(gè)建設(shè)師不說它是建筑界的敗筆和恥辱。某一個(gè)方面節(jié)能并不難，難的是整個(gè)小區(qū)的綜合節(jié)能率是最大的和最優(yōu)化的，如果做到了，那它一定是長期的和可持續(xù)發(fā)展的，也算是有生命的建筑和社區(qū)。如果項(xiàng)目開發(fā)周期在3年以內(nèi)，加上開發(fā)商的實(shí)力與信譽(yù)、全程準(zhǔn)確的策劃等綜合因素，我們預(yù)測，項(xiàng)目將會(huì)非常成功的。 早幾年提出的長沙CBD的范圍大致為以芙蓉路的中央廣場為中心，東起韶山路、西至蔡鍔路，南起人民路、北止展覽館路（即現(xiàn)營盤路），大約3平方公里的區(qū)域。 定位方案二：長沙首個(gè)大型EBD家園 理由： EBD釋義：即“生態(tài)商務(wù)區(qū)”，為ecology business district的首字母簡化組合。這一使名十分貼切城市生活社區(qū)的概念，并與萬科集團(tuán)品牌緊密相連，恰到好處。這可能造成本項(xiàng)目區(qū)域及周邊的客源不足，本項(xiàng)目吸引本區(qū)域和周邊住宅購買者有一定的限制，因而在營銷和推廣時(shí)應(yīng)注意這一特點(diǎn)。 開發(fā)商已經(jīng)成功開發(fā)了東塘處xx大廈項(xiàng)目，積累了經(jīng)驗(yàn)和客戶，尤其是儲(chǔ)存了一批商業(yè)資源和大客戶，只要做好后續(xù)服務(wù)和保持關(guān)系，他們將成為開發(fā)商新項(xiàng)目的忠實(shí)追隨者，或再投資或再開分店等。 房地產(chǎn)開發(fā)商在執(zhí)行過程中最重要的是要發(fā)揮地塊與項(xiàng)目優(yōu)勢，克服劣勢，抓住市場機(jī)會(huì)，同時(shí)避免或化解各種威脅性因素。 目前項(xiàng)目還有部分老建筑沒有拆遷，大部分地面是有較長歷史的樹林植被和水塘。 ★ 特色餐飲：黃春和、德園、楊裕興、老字號(hào)、譚魚頭、潭州瓦罐、神龍灣、松花江和北京兩大餃子館、芙蓉南路美食一條街…… ★ 中西餐廳：蒙娜麗莎、上島咖啡、金牛角王、第3空間等等。 項(xiàng)目位