【正文】 本就緒，此階段應(yīng)趁熱打鐵，進一步加大推廣力度，在開盤這前后一個月集中優(yōu)勢，對目標市場進行第一輪掃蕩。 ）E、展板 16 塊，另多層精裝修方案 6 塊、小高層戶型 6 塊、商鋪 2 塊可留待后期推廣時增加。（5）網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞，列入濟南搜房網(wǎng)的“明星樓盤”欄目，同時可免費在《城市信報》上定期發(fā)布。（2）雜志：充分利用《城市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄?。推廣重點為：A、北部商圈黃金地段，升值潛力無限B、精裝修交房——后小康完整生活主張C、戶型——美滿人生 3+2D、特色兒童益智會所49 / 63E、健康主題園林（可針對主題園林的一些具體特色特點進行形象推廣與塑造，如在中心園林設(shè)置風雨游廊等，進一步突出推廣主題）F、個性生活新干線/城市進程與時代進程（小高層）——切入點可從城市規(guī)劃、緯六路高架橋等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等城市配套入手。53 / 63（6）搜房網(wǎng)業(yè)主論壇的設(shè)立與跟蹤互動，齊魯置業(yè)會網(wǎng)頁（可同時在此網(wǎng)頁上發(fā)布《城市蝸?！冯娮影妫┑幕I備、建設(shè)。57 / 63（4）第二次強銷期價格體系制定與審批（5）第二次強銷期廣告設(shè)計（6）進一步加強直銷工作（7）鞏固期銷售價格體系制定 期間工作要求（1）銷售物料完成、到位；（2）工程進度要求：整個項目竣工，園林施工全部完畢。期間營銷目標（1）力爭完成項目 95%以上的銷售，突破項目預(yù)期銷售目標，以期可對前期的低價售出部分有一定彌補。三、齊魯花園營銷推廣費用初步確定齊魯花園整體定位為中檔樓盤，規(guī)模不是太大，整體推廣費用有限，但同時在齊魯置業(yè)公司戰(zhàn)63 / 63略發(fā)展規(guī)劃中扮演十分重要的角色，根據(jù)雙方合同約定齊魯花園營銷推廣費用為銷售收入的% —%（不包含營銷中心和樣板房費用） 。（2）雜志：充分利用《城市蝸牛》做軟性文字宣傳、可重點突出社區(qū)文化與白領(lǐng)族、BoBo 族生活品位、價值取向等以吸引天橋區(qū)外年輕白領(lǐng)的興趣與認同。（2）雜志：充分利用《城市蝸牛》做軟性文字宣傳、可重點突出社區(qū)文化與白領(lǐng)族、BoBo 族生活品位、價值取向等以吸引天橋區(qū)外年輕白領(lǐng)的興趣與認同。H、濟南市商圈發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)研討會， （可考慮聘請濟南市零售業(yè)協(xié)會會長或相關(guān)權(quán)威專業(yè)人士等列席發(fā)言） ，旨在塑造本項目商鋪的區(qū)位優(yōu)勢與投資、升值潛力，力爭將商鋪炒熱，超過原定 4500 元/平米的均價，以彌補內(nèi)部認購前期多層銷售失控造成的經(jīng)濟損失。（2）多層達到銷售面積：在此階段維持一定成交量以拉升價格、總體銷售量 3%，面積 1650 平米； 銷售均價：3100 元/平米。45 / 63推廣節(jié)奏應(yīng)適當減緩，推廣力度相應(yīng)減小，并對前段營銷推廣工作進行認真總結(jié)，并適當作出調(diào)整，為第二次強銷期同時也是為商業(yè)和小高層正式入市蓄勢。每次報廣發(fā)布后，由銷售現(xiàn)場及時反饋效果，如效果不佳，經(jīng)分析屬于媒體原因，則應(yīng)及時予以調(diào)整。依據(jù)：擴大項目知名度及聲勢，吸引市民的關(guān)注，形成轟動效應(yīng)，達到引爆市場、提升價格和增加市場銷量的目的。大型戶外立柱廣告、公交車及站牌廣告是與項目定位、目標客戶定位十分吻合的廣告媒介，而且也屬于一次性長期投入型，投入時機十分重要。站牌廣告：因本項目主要目標客戶群體為工薪階層，公交車是他們最主要的31 / 63交通工具，采用站牌廣告會收到一定的效果。由于商業(yè)推廣與居住物業(yè)的本質(zhì)性差異，建議商業(yè)物業(yè)采用階段式推廣為宜。銷售價格、數(shù)量的階段性調(diào)整需要來自宏觀政策、經(jīng)濟形勢、市場競爭、工程進度方方面面的支撐?！?“新世紀”強調(diào)項目開發(fā)理念的時代性（領(lǐng)先、進步） ， “新世代”再次強調(diào)目標客戶的時代性（隨時代變遷改變居住與生活觀念）與年齡分別（以世代強調(diào)人與人的年代差別） ，隨著緯六路高架橋建設(shè)、開通，可能吸引部分市中區(qū)年輕白領(lǐng)客戶?？蛻絷P(guān)注：私密性、地段、自然環(huán)境、交通狀況、建筑規(guī)劃、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理、配套設(shè)施、較實惠的價格等是他們考慮的重點。喜歡在周末和節(jié)假日休閑，過著“5+2”的生活。多層整體價格策略與價格走勢詳見專項方案，力爭在多層的后期營銷中通過推廣、造勢與現(xiàn)場銷售技巧拉升均價，盡快回籠資金，達成甲方要求?！?本項目是領(lǐng)先市場的先進產(chǎn)品，比目前市場上同類產(chǎn)品物有所值。現(xiàn)在已經(jīng)離退休，有著充足的閑暇時間，他們需要一個生活便利、環(huán)境幽靜、康樂的居所來安享暮年。通過對市場的詳細調(diào)查和對項目本身的綜合分析，建議將這個亮點表達為兒童益智會所、健康主題園林。但成功與否關(guān)鍵在于政府、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、開發(fā)商、建筑商、市場、營銷代理公司及其他服務(wù)商是否形成高效的營銷平臺。由于目前天橋區(qū)小高層銷售還存在較大抗性，且周邊小高層樓盤均價都未突破 3000 元/平米。同時作為開盤期的過渡，應(yīng)適當加大投入，主推賣點為：A、形象推廣——新世紀山水城市規(guī)劃構(gòu)想下的康樂社區(qū)；B、地段——天橋區(qū)絕佳區(qū)位；C、交通——交通路網(wǎng)發(fā)達，長途汽車站、火車站近在咫尺；D、配套——周邊生活配套成熟，社區(qū)內(nèi)配套完善；E、城市新規(guī)劃下巨大的升值潛力。位置選擇：若會所工程進展較快能在 4 月底前完工的話，則安排在會所； 若會所不能在 4 月底前完工，則必須在項目臨堤口路中段處搭建臨時售樓部。（3）雜志：充分利用《城市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄?。 （若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準備完畢，若已完成則省去該項。（4）調(diào)整期價格體系制定與審批（5）調(diào)整期廣告設(shè)計期間工作要求（1）銷售物料完成、到位；（2）精裝修方案的市場反饋及迅速調(diào)整；（3）工程進度要求：一期多層主體封頂，二期小高層建筑單體設(shè)計完成并動工。（3）第二次強銷期價格體系制定與審批，包括二期小高層及商業(yè)裙樓價格體系制定與審批。（3）電視：在濟南電視臺《濟南房產(chǎn)報道》進行賣點宣傳和二期開盤信息發(fā)布。以鞏固市場和擴大市場占有率為原則，充分利用已購客戶口碑式傳播的巨大宣傳效應(yīng)，進一步挖掘潛在市場，累積更多的客戶資源。 小高層部分銷售面積和銷售均價見各自的銷售進度計劃表。第四部分 項目營銷推廣費用制定原則一、常規(guī)營銷推廣費用內(nèi)容常規(guī)營銷推廣費用包括：媒介廣告制作、發(fā)布費用；如報紙、電視、戶外、雜志等。銷售環(huán)境包裝費用；如營銷中心的包裝（配合節(jié)日或活動） 、工地形象包裝、導(dǎo)示系統(tǒng)制作等。A、個性化小戶型空間——針對多層閣樓、小高層小戶型進行個性化裝修設(shè)計以引導(dǎo)年輕的目標客戶，以期提升此兩部分的單價。 推廣重點為：A、精裝修交房——后小康完整生活主張B、戶型——美滿人生 3+2C、特色兒童益智會所（以小中型活動為依托進行推廣）D、健康主題園林（實景宣傳）E、新世紀金融中心圈/天橋區(qū)的齊魯花園、濟南市的齊魯花園/中國的城市化進程/新世代白領(lǐng)族、BoBo 族生存方式 ——針對小高層與天橋區(qū)外目標客戶，塑造項目超越天橋區(qū)片區(qū)的時代、超前、發(fā)展空間等形象，吸引天橋區(qū)外年輕客戶的關(guān)注，促進小高層的銷售。（5）網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞，列入濟南搜房網(wǎng)的“明星樓盤”欄目，同時可免費在《城市信報》上定期發(fā)布；及時與客戶在搜房網(wǎng)的業(yè)主論壇上進行互動溝通、信息發(fā)布、消弭項目的負面因素，如果此時齊魯置業(yè)會網(wǎng)頁已建設(shè)完畢，則應(yīng)充分利用此網(wǎng)頁發(fā)布項目動態(tài)、項目賣點與客戶互動（可包括駿園的物業(yè)管理、客戶投訴處理、小高層形象塑造與推廣主題的軟性訴求） 。（5）采用直銷戰(zhàn)術(shù)直銷針對性非常強，費用十分節(jié)省，傳播效果也較明顯。（5）部分樣本房裝修完畢。（2）達到銷售面積：約 4400 M2，占總量的8%； 銷售均價：2900 元/M 2。（5）電臺：在濟南廣播電臺 XX 頻道利用整點報時或半點報時，對項目進行形象宣傳和信息發(fā)布（包括活動信息和開盤信息） 。（3）精裝修方案與預(yù)算確定；（4）五證齊全；（5）銷售通道與樣板房完成（如果工程進度不能達到要求，可推遲至第一次強銷期開始前） ；（6）工程進度計劃、建筑單體設(shè)計、園林規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理公司的確定落實。媒體選擇兩種：齊魯晚報和濟南時報，每次報廣發(fā)布后，由銷售現(xiàn)場及時反饋效果，如效果不佳，經(jīng)分析屬于媒體原因，則應(yīng)及時予以調(diào)整?？蓞⒖贾苓吀偁帢潜P（小高層）的情況：樓盤名稱均價（元/M2） 交樓標準天旺淺水灣 2980菜單式精裝修（另行收費）長城五環(huán)花苑 3000 廚衛(wèi)精裝修舜景花 2800 廚衛(wèi)精裝修25 / 63園富華居 2900 廚衛(wèi)精裝修本計劃需要工程進度的密切配合，此計劃的基本要求是 2022 年 4 月份小高層已經(jīng)確定所有設(shè)計方案并開始施工，9 月進入第一次強銷期時小高層接近封頂，第二次強銷期（2022 年 4 月）前小高層外立面腳手架落下 12 層。如果開盤期時間太早因春節(jié)、氣候、開發(fā)進度等綜合原因，可能破壞整體營銷推廣節(jié)奏，開盤期之后將會難以為繼、對整體營銷不利。設(shè)置兒童益智會所的目的并非單純地考慮會所功能滿足社區(qū)業(yè)主需求或是簡單地追求會所效益平衡，而是借助于這個載體充分演繹項目推廣主題、豐滿項目形象，最終達到實現(xiàn)銷售，獲得利益回報的目的。客戶關(guān)注：便利的生活配套、幽靜康樂的社區(qū)環(huán)境、較實惠的價格。項目市場形象定位依據(jù)：◆ 目前天橋區(qū)大多同類產(chǎn)品設(shè)計風格與開發(fā)推廣理念仍停留在較為落伍的建筑風格和低層次的產(chǎn)品功能訴求上，本項目提出上述市場形象在境界上高出一籌，同樣產(chǎn)品便顯得品質(zhì)感較高，便于項目價格定位于較高水平、實現(xiàn)投資回報；◆ 好的項目市場形象有利于樹立公司品牌形5 / 63象，擴大項目市場知名度，項目銷售與公司發(fā)展二者相輔相成，可互相促進，有利于公司戰(zhàn)略發(fā)展；◆ 天橋區(qū)固有的負面形象使得居住其中的市民對自身良好的社會地位與居住環(huán)境的改善有強烈的向往，樹立良好的市場形象可迎合目標客戶的心理需求，引起其強烈共鳴。分階段、分內(nèi)容具體細節(jié)安排詳見各階段具體工作計劃與方案，如具體的報廣策略詳見每月報廣投放計劃，具體的活動策略詳見每月活動計劃與方案。因為平時工作節(jié)奏快，他們追求時尚、簡單、輕松、隨意的生活，關(guān)注個人與家庭成員身體健康，部分可能熱愛運動。這些單位職工普遍存在改善居住條件的強烈愿望，較熱衷環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、交通方便、有特色的小區(qū)。主題內(nèi)涵：“新世紀山水城市”是對城市北部的一種嶄新定位、符合政府對城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的導(dǎo)向，可改變天橋區(qū)在濟南市民心目中傳統(tǒng)的負面形象； “新世紀山水城市”是本項目開發(fā)的一個宏觀背景（城市的、時代的） ，是我們開