【正文】 本就緒，此階段應(yīng)趁熱打鐵，進(jìn)一步加大推廣力度，在開(kāi)盤(pán)這前后一個(gè)月集中優(yōu)勢(shì)，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行第一輪掃蕩。 ）E、展板 16 塊，另多層精裝修方案 6 塊、小高層戶(hù)型 6 塊、商鋪 2 塊可留待后期推廣時(shí)增加。（5）網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞，列入濟(jì)南搜房網(wǎng)的“明星樓盤(pán)”欄目，同時(shí)可免費(fèi)在《城市信報(bào)》上定期發(fā)布。（2）雜志：充分利用《城市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄鳌Ｍ茝V重點(diǎn)為：A、北部商圈黃金地段，升值潛力無(wú)限B、精裝修交房——后小康完整生活主張C、戶(hù)型——美滿(mǎn)人生 3+2D、特色兒童益智會(huì)所49 / 63E、健康主題園林（可針對(duì)主題園林的一些具體特色特點(diǎn)進(jìn)行形象推廣與塑造，如在中心園林設(shè)置風(fēng)雨游廊等，進(jìn)一步突出推廣主題）F、個(gè)性生活新干線/城市進(jìn)程與時(shí)代進(jìn)程（小高層）——切入點(diǎn)可從城市規(guī)劃、緯六路高架橋等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等城市配套入手。53 / 63（6）搜房網(wǎng)業(yè)主論壇的設(shè)立與跟蹤互動(dòng)，齊魯置業(yè)會(huì)網(wǎng)頁(yè)（可同時(shí)在此網(wǎng)頁(yè)上發(fā)布《城市蝸?！冯娮影妫┑幕I備、建設(shè)。57 / 63（4）第二次強(qiáng)銷(xiāo)期價(jià)格體系制定與審批（5）第二次強(qiáng)銷(xiāo)期廣告設(shè)計(jì)（6）進(jìn)一步加強(qiáng)直銷(xiāo)工作（7）鞏固期銷(xiāo)售價(jià)格體系制定 期間工作要求（1）銷(xiāo)售物料完成、到位；（2）工程進(jìn)度要求：整個(gè)項(xiàng)目竣工，園林施工全部完畢。期間營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)（1）力爭(zhēng)完成項(xiàng)目 95%以上的銷(xiāo)售，突破項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo)，以期可對(duì)前期的低價(jià)售出部分有一定彌補(bǔ)。三、齊魯花園營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用初步確定齊魯花園整體定位為中檔樓盤(pán)，規(guī)模不是太大，整體推廣費(fèi)用有限，但同時(shí)在齊魯置業(yè)公司戰(zhàn)63 / 63略發(fā)展規(guī)劃中扮演十分重要的角色，根據(jù)雙方合同約定齊魯花園營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用為銷(xiāo)售收入的% —%（不包含營(yíng)銷(xiāo)中心和樣板房費(fèi)用） 。（2）雜志：充分利用《城市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄鳌⒖芍攸c(diǎn)突出社區(qū)文化與白領(lǐng)族、BoBo 族生活品位、價(jià)值取向等以吸引天橋區(qū)外年輕白領(lǐng)的興趣與認(rèn)同。（2）雜志：充分利用《城市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄?、可重點(diǎn)突出社區(qū)文化與白領(lǐng)族、BoBo 族生活品位、價(jià)值取向等以吸引天橋區(qū)外年輕白領(lǐng)的興趣與認(rèn)同。H、濟(jì)南市商圈發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)研討會(huì)， （可考慮聘請(qǐng)濟(jì)南市零售業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)或相關(guān)權(quán)威專(zhuān)業(yè)人士等列席發(fā)言） ，旨在塑造本項(xiàng)目商鋪的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與投資、升值潛力，力爭(zhēng)將商鋪炒熱，超過(guò)原定 4500 元/平米的均價(jià)，以彌補(bǔ)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前期多層銷(xiāo)售失控造成的經(jīng)濟(jì)損失。（2）多層達(dá)到銷(xiāo)售面積：在此階段維持一定成交量以拉升價(jià)格、總體銷(xiāo)售量 3%，面積 1650 平米； 銷(xiāo)售均價(jià)：3100 元/平米。45 / 63推廣節(jié)奏應(yīng)適當(dāng)減緩，推廣力度相應(yīng)減小，并對(duì)前段營(yíng)銷(xiāo)推廣工作進(jìn)行認(rèn)真總結(jié)，并適當(dāng)作出調(diào)整，為第二次強(qiáng)銷(xiāo)期同時(shí)也是為商業(yè)和小高層正式入市蓄勢(shì)。每次報(bào)廣發(fā)布后，由銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)反饋效果，如效果不佳，經(jīng)分析屬于媒體原因，則應(yīng)及時(shí)予以調(diào)整。依據(jù)：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度及聲勢(shì)，吸引市民的關(guān)注，形成轟動(dòng)效應(yīng)，達(dá)到引爆市場(chǎng)、提升價(jià)格和增加市場(chǎng)銷(xiāo)量的目的。大型戶(hù)外立柱廣告、公交車(chē)及站牌廣告是與項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶(hù)定位十分吻合的廣告媒介，而且也屬于一次性長(zhǎng)期投入型，投入時(shí)機(jī)十分重要。站牌廣告：因本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶(hù)群體為工薪階層，公交車(chē)是他們最主要的31 / 63交通工具，采用站牌廣告會(huì)收到一定的效果。由于商業(yè)推廣與居住物業(yè)的本質(zhì)性差異，建議商業(yè)物業(yè)采用階段式推廣為宜。銷(xiāo)售價(jià)格、數(shù)量的階段性調(diào)整需要來(lái)自宏觀政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、工程進(jìn)度方方面面的支撐。◆ “新世紀(jì)”強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念的時(shí)代性（領(lǐng)先、進(jìn)步） ， “新世代”再次強(qiáng)調(diào)目標(biāo)客戶(hù)的時(shí)代性（隨時(shí)代變遷改變居住與生活觀念）與年齡分別（以世代強(qiáng)調(diào)人與人的年代差別） ，隨著緯六路高架橋建設(shè)、開(kāi)通，可能吸引部分市中區(qū)年輕白領(lǐng)客戶(hù)。客戶(hù)關(guān)注：私密性、地段、自然環(huán)境、交通狀況、建筑規(guī)劃、樓盤(pán)品質(zhì)、物業(yè)管理、配套設(shè)施、較實(shí)惠的價(jià)格等是他們考慮的重點(diǎn)。喜歡在周末和節(jié)假日休閑，過(guò)著“5+2”的生活。多層整體價(jià)格策略與價(jià)格走勢(shì)詳見(jiàn)專(zhuān)項(xiàng)方案，力爭(zhēng)在多層的后期營(yíng)銷(xiāo)中通過(guò)推廣、造勢(shì)與現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售技巧拉升均價(jià)，盡快回籠資金，達(dá)成甲方要求。◆ 本項(xiàng)目是領(lǐng)先市場(chǎng)的先進(jìn)產(chǎn)品，比目前市場(chǎng)上同類(lèi)產(chǎn)品物有所值?，F(xiàn)在已經(jīng)離退休，有著充足的閑暇時(shí)間，他們需要一個(gè)生活便利、環(huán)境幽靜、康樂(lè)的居所來(lái)安享暮年。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查和對(duì)項(xiàng)目本身的綜合分析，建議將這個(gè)亮點(diǎn)表達(dá)為兒童益智會(huì)所、健康主題園林。但成功與否關(guān)鍵在于政府、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)商、建筑商、市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)代理公司及其他服務(wù)商是否形成高效的營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)。由于目前天橋區(qū)小高層銷(xiāo)售還存在較大抗性，且周邊小高層樓盤(pán)均價(jià)都未突破 3000 元/平米。同時(shí)作為開(kāi)盤(pán)期的過(guò)渡，應(yīng)適當(dāng)加大投入，主推賣(mài)點(diǎn)為：A、形象推廣——新世紀(jì)山水城市規(guī)劃構(gòu)想下的康樂(lè)社區(qū)；B、地段——天橋區(qū)絕佳區(qū)位；C、交通——交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，長(zhǎng)途汽車(chē)站、火車(chē)站近在咫尺；D、配套——周邊生活配套成熟，社區(qū)內(nèi)配套完善；E、城市新規(guī)劃下巨大的升值潛力。位置選擇：若會(huì)所工程進(jìn)展較快能在 4 月底前完工的話(huà)，則安排在會(huì)所； 若會(huì)所不能在 4 月底前完工，則必須在項(xiàng)目臨堤口路中段處搭建臨時(shí)售樓部。（3）雜志：充分利用《城市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄鳌?（若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項(xiàng)。（4）調(diào)整期價(jià)格體系制定與審批（5）調(diào)整期廣告設(shè)計(jì)期間工作要求（1）銷(xiāo)售物料完成、到位；（2）精裝修方案的市場(chǎng)反饋及迅速調(diào)整；（3）工程進(jìn)度要求：一期多層主體封頂，二期小高層建筑單體設(shè)計(jì)完成并動(dòng)工。（3）第二次強(qiáng)銷(xiāo)期價(jià)格體系制定與審批，包括二期小高層及商業(yè)裙樓價(jià)格體系制定與審批。（3）電視：在濟(jì)南電視臺(tái)《濟(jì)南房產(chǎn)報(bào)道》進(jìn)行賣(mài)點(diǎn)宣傳和二期開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布。以鞏固市場(chǎng)和擴(kuò)大市場(chǎng)占有率為原則，充分利用已購(gòu)客戶(hù)口碑式傳播的巨大宣傳效應(yīng)，進(jìn)一步挖掘潛在市場(chǎng)，累積更多的客戶(hù)資源。 小高層部分銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售均價(jià)見(jiàn)各自的銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃表。第四部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用制定原則一、常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用內(nèi)容常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用包括：媒介廣告制作、發(fā)布費(fèi)用；如報(bào)紙、電視、戶(hù)外、雜志等。銷(xiāo)售環(huán)境包裝費(fèi)用；如營(yíng)銷(xiāo)中心的包裝（配合節(jié)日或活動(dòng)） 、工地形象包裝、導(dǎo)示系統(tǒng)制作等。A、個(gè)性化小戶(hù)型空間——針對(duì)多層閣樓、小高層小戶(hù)型進(jìn)行個(gè)性化裝修設(shè)計(jì)以引導(dǎo)年輕的目標(biāo)客戶(hù)，以期提升此兩部分的單價(jià)。 推廣重點(diǎn)為：A、精裝修交房——后小康完整生活主張B、戶(hù)型——美滿(mǎn)人生 3+2C、特色兒童益智會(huì)所（以小中型活動(dòng)為依托進(jìn)行推廣）D、健康主題園林（實(shí)景宣傳）E、新世紀(jì)金融中心圈/天橋區(qū)的齊魯花園、濟(jì)南市的齊魯花園/中國(guó)的城市化進(jìn)程/新世代白領(lǐng)族、BoBo 族生存方式 ——針對(duì)小高層與天橋區(qū)外目標(biāo)客戶(hù)，塑造項(xiàng)目超越天橋區(qū)片區(qū)的時(shí)代、超前、發(fā)展空間等形象，吸引天橋區(qū)外年輕客戶(hù)的關(guān)注，促進(jìn)小高層的銷(xiāo)售。（5）網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞，列入濟(jì)南搜房網(wǎng)的“明星樓盤(pán)”欄目，同時(shí)可免費(fèi)在《城市信報(bào)》上定期發(fā)布；及時(shí)與客戶(hù)在搜房網(wǎng)的業(yè)主論壇上進(jìn)行互動(dòng)溝通、信息發(fā)布、消弭項(xiàng)目的負(fù)面因素，如果此時(shí)齊魯置業(yè)會(huì)網(wǎng)頁(yè)已建設(shè)完畢，則應(yīng)充分利用此網(wǎng)頁(yè)發(fā)布項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)與客戶(hù)互動(dòng)（可包括駿園的物業(yè)管理、客戶(hù)投訴處理、小高層形象塑造與推廣主題的軟性訴求） 。（5）采用直銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)直銷(xiāo)針對(duì)性非常強(qiáng)，費(fèi)用十分節(jié)省，傳播效果也較明顯。（5）部分樣本房裝修完畢。（2）達(dá)到銷(xiāo)售面積：約 4400 M2，占總量的8%； 銷(xiāo)售均價(jià)：2900 元/M 2。（5）電臺(tái)：在濟(jì)南廣播電臺(tái) XX 頻道利用整點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象宣傳和信息發(fā)布（包括活動(dòng)信息和開(kāi)盤(pán)信息） 。（3）精裝修方案與預(yù)算確定；（4）五證齊全；（5）銷(xiāo)售通道與樣板房完成（如果工程進(jìn)度不能達(dá)到要求，可推遲至第一次強(qiáng)銷(xiāo)期開(kāi)始前） ；（6）工程進(jìn)度計(jì)劃、建筑單體設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理公司的確定落實(shí)。媒體選擇兩種：齊魯晚報(bào)和濟(jì)南時(shí)報(bào)，每次報(bào)廣發(fā)布后，由銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)反饋效果，如效果不佳，經(jīng)分析屬于媒體原因，則應(yīng)及時(shí)予以調(diào)整?？蓞⒖贾苓吀?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)（小高層）的情況：樓盤(pán)名稱(chēng)均價(jià)（元/M2） 交樓標(biāo)準(zhǔn)天旺淺水灣 2980菜單式精裝修（另行收費(fèi)）長(zhǎng)城五環(huán)花苑 3000 廚衛(wèi)精裝修舜景花 2800 廚衛(wèi)精裝修25 / 63園富華居 2900 廚衛(wèi)精裝修本計(jì)劃需要工程進(jìn)度的密切配合，此計(jì)劃的基本要求是 2022 年 4 月份小高層已經(jīng)確定所有設(shè)計(jì)方案并開(kāi)始施工，9 月進(jìn)入第一次強(qiáng)銷(xiāo)期時(shí)小高層接近封頂，第二次強(qiáng)銷(xiāo)期（2022 年 4 月）前小高層外立面腳手架落下 12 層。如果開(kāi)盤(pán)期時(shí)間太早因春節(jié)、氣候、開(kāi)發(fā)進(jìn)度等綜合原因，可能破壞整體營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)奏，開(kāi)盤(pán)期之后將會(huì)難以為繼、對(duì)整體營(yíng)銷(xiāo)不利。設(shè)置兒童益智會(huì)所的目的并非單純地考慮會(huì)所功能滿(mǎn)足社區(qū)業(yè)主需求或是簡(jiǎn)單地追求會(huì)所效益平衡，而是借助于這個(gè)載體充分演繹項(xiàng)目推廣主題、豐滿(mǎn)項(xiàng)目形象，最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，獲得利益回報(bào)的目的?？蛻?hù)關(guān)注：便利的生活配套、幽靜康樂(lè)的社區(qū)環(huán)境、較實(shí)惠的價(jià)格。項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位依據(jù)：◆ 目前天橋區(qū)大多同類(lèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格與開(kāi)發(fā)推廣理念仍停留在較為落伍的建筑風(fēng)格和低層次的產(chǎn)品功能訴求上，本項(xiàng)目提出上述市場(chǎng)形象在境界上高出一籌，同樣產(chǎn)品便顯得品質(zhì)感較高，便于項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位于較高水平、實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)；◆ 好的項(xiàng)目市場(chǎng)形象有利于樹(shù)立公司品牌形5 / 63象，擴(kuò)大項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，項(xiàng)目銷(xiāo)售與公司發(fā)展二者相輔相成，可互相促進(jìn)，有利于公司戰(zhàn)略發(fā)展；◆ 天橋區(qū)固有的負(fù)面形象使得居住其中的市民對(duì)自身良好的社會(huì)地位與居住環(huán)境的改善有強(qiáng)烈的向往，樹(shù)立良好的市場(chǎng)形象可迎合目標(biāo)客戶(hù)的心理需求，引起其強(qiáng)烈共鳴。分階段、分內(nèi)容具體細(xì)節(jié)安排詳見(jiàn)各階段具體工作計(jì)劃與方案，如具體的報(bào)廣策略詳見(jiàn)每月報(bào)廣投放計(jì)劃，具體的活動(dòng)策略詳見(jiàn)每月活動(dòng)計(jì)劃與方案。因?yàn)槠綍r(shí)工作節(jié)奏快，他們追求時(shí)尚、簡(jiǎn)單、輕松、隨意的生活，關(guān)注個(gè)人與家庭成員身體健康，部分可能熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)。這些單位職工普遍存在改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，較熱衷環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、交通方便、有特色的小區(qū)。主題內(nèi)涵：“新世紀(jì)山水城市”是對(duì)城市北部的一種嶄新定位、符合政府對(duì)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的導(dǎo)向，可改變天橋區(qū)在濟(jì)南市民心目中傳統(tǒng)的負(fù)面形象； “新世紀(jì)山水城市”是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一個(gè)宏觀背景（城市的、時(shí)代的） ，是我們開(kāi)