【正文】 做得這么詳細(xì)，其中的項(xiàng)目定位和特性甚至周邊條件都是直接可以用了的，在樓書中均可采用了。 （2）開發(fā)商已經(jīng)在做規(guī)劃設(shè)計(jì)了，而且做了幾回稿，但這個(gè)方案對(duì)所要做的規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有具體的參考意見，比如說第五立面，那么如何做第五立面呢？又比如說提出搞立體車庫，但立體車庫只在大城市中采用，長(zhǎng)沙極少而且成功相當(dāng)高，也不方便（這是開發(fā)商的觀點(diǎn)）……只提出了問題，沒有說如何解決問題。但從觀念上，必須是物業(yè)服務(wù)，而不是管理，即使是管理也只是管理物業(yè)，而不能對(duì)業(yè)主有管理的、命令的方式，這樣可能免去許多不應(yīng)該出現(xiàn)的糾紛。 節(jié)能：節(jié)能既是生態(tài)發(fā)展的要求，也是節(jié)約成本的需要，更是塑造項(xiàng)目賣點(diǎn)的一個(gè)方面。等等。） 項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 通過以上市場(chǎng)研究和對(duì)項(xiàng)目的分析與策劃，我們對(duì)項(xiàng)目前景比較看好。 如果用現(xiàn)代的和發(fā)展的思維來分析，我們認(rèn)為今后的長(zhǎng)沙CBD應(yīng)該說是一個(gè)主要向南發(fā)展的趨勢(shì)，當(dāng)然北面最多也只能發(fā)展到伍家?guī)X（即波隆立交橋處），而南面可能會(huì)沿芙蓉南路延伸到省政府新治處，東、西的不會(huì)有什么新的擴(kuò)展變化；那么完整的全新的長(zhǎng)沙CBD面積至少應(yīng)該在6至8平方公里。 第六章 項(xiàng)目主打廣告與形象 主打廣告語往往是根據(jù)項(xiàng)目定位和名稱而制定的，根據(jù)本策劃方案前述幾個(gè)名稱和兩種定位方案，我們初步提供以下多條主打廣告語和形象概念，不再作具體分析，僅供初步參考： ★★財(cái)富階層，完全生活 ★都心●細(xì)膩●情懷居所 ★★ EBD首席社區(qū) ★★xx風(fēng)景，一生家園 第七章 項(xiàng)目前景分析 業(yè)界新動(dòng)向 a、長(zhǎng)沙“生態(tài)CBD”概念 這是去年底業(yè)界前衛(wèi)人士提出的新觀點(diǎn)，認(rèn)為從神農(nóng)大酒店商務(wù)圈至省政府新址尚芙蓉路區(qū)域?yàn)榻窈箝L(zhǎng)沙新CBD區(qū)域，也叫“生態(tài)CBD”（生態(tài)中央商務(wù)區(qū)）。因而我們提出并實(shí)踐EBD最大的好處就是引起人們?cè)陉P(guān)注EBD的同時(shí)自然而然的關(guān)注了本項(xiàng)目，并對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生了購買的行動(dòng)。 因而，這個(gè)簡(jiǎn)潔的定位，卻有著清晰而豐富的內(nèi)涵。 至于英譯，暫時(shí)從取近音和近義的角度名為“MIN ZOO”，（直譯可表達(dá)為“迷你園”）。 第四章 項(xiàng)目名稱設(shè)計(jì) 深圳萬科集團(tuán)作為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的老大哥，其先后在深圳、上海、北京等全國(guó)大中城市開發(fā)過許多房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中命名的“萬科城市花園”創(chuàng)造了一個(gè)全國(guó)聞名的房地產(chǎn)品牌，并實(shí)現(xiàn)了全國(guó)連鎖開發(fā)。 （四）威脅 房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量巨大。而本項(xiàng)目周邊有幾大實(shí)力企業(yè)的宿舍區(qū)，如電力局的星電花園、湘計(jì)算機(jī)企業(yè)的湘計(jì)花園、煙草行業(yè)的白沙花園、老牌高尚社區(qū)紅旗區(qū)、瀟影廠的明星村等。 因?yàn)楫a(chǎn)品還沒有完全確定和定形，一旦規(guī)劃設(shè)計(jì)完成，則其產(chǎn)品本身的特征會(huì)更多，從而可轉(zhuǎn)化成更多的賣點(diǎn)。 發(fā)展商的良好背景 開發(fā)商良好的企業(yè)管理和項(xiàng)目開發(fā)理念。市場(chǎng)和消費(fèi)觀念的新潮，長(zhǎng)沙頂尖財(cái)富人士的經(jīng)常往來，各種大型的商務(wù)活動(dòng)與會(huì)展的舉行，為本區(qū)域帶來了巨大的商機(jī)。 三、項(xiàng)目發(fā)展的SWOT分析。天心區(qū)著力引導(dǎo)沿江、沿線的大型樓宇地產(chǎn)項(xiàng)目落戶，力求引進(jìn)大型公司的辦公總部和銷售總部，積極發(fā)展樓宇的商務(wù)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)寫字樓、商務(wù)樓的開發(fā)繁榮，促成樓宇經(jīng)濟(jì)的二次招商。 今明兩年內(nèi)，項(xiàng)目周邊的重點(diǎn)市政工程主要有：韶山南路拓改、白沙南路拓寬、湘江大道南北段建設(shè)等。 項(xiàng)目北面為xx學(xué)院宿舍區(qū)和校區(qū)，以及金獅公司白沙啤酒廠區(qū)，項(xiàng)目南面為牛婆塘社區(qū)和湖南化工設(shè)計(jì)院，再往南為去年拓改新通的雨花路，西南為三大酒店：神農(nóng)、金輝、五華，以及兩大科技企業(yè)：湘計(jì)算機(jī)股份公司和維用科技。 中型的社區(qū)超市約3000平方米； 1棟白領(lǐng)公寓、2棟中戶型住宅：約4萬平方米； 用地面積：47970平方米； ★ 銀行：建行、中行、工行、招行、農(nóng)行、交行、商業(yè)、光大、興業(yè)等銀行均有較大的營(yíng)業(yè)廳或分（支）行。 ★ 酒店：神農(nóng)、五華、金輝、云華（項(xiàng)目對(duì)面）、炎帝、金賦、新世紀(jì)、天璽、金源、金源翡翠明珠、佳程、國(guó)林、錦江鑫湘、新東方、神禹、南楓等（這是長(zhǎng)沙中高檔酒店最集中區(qū)域之一）。據(jù)內(nèi)部消息：計(jì)劃開發(fā)由6座塔樓與2層的裙樓商鋪組成，限高40米（不超過11層），可能一梯四戶。 位于長(zhǎng)沙CBD核心位置，芙蓉中路與營(yíng)盤路交匯處西南角。房產(chǎn)局一位官員說，2004年房?jī)r(jià)要漲，這是非?？陀^的事實(shí)，他還指出2003年二手房市場(chǎng)成交量達(dá)到了歷史新高，這直接促進(jìn)了商品房市場(chǎng)的發(fā)展?！昂现圃臁薄ＫJ(rèn)為今后數(shù)年我國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)與經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張將形成新的良性循環(huán)：城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)—帶動(dòng)房地產(chǎn)、汽車制造業(yè)等一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)—提高經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總量水平—促時(shí)農(nóng)民進(jìn)城和城市化—農(nóng)民收入提高并在較低檔次上形成消費(fèi)需求—為現(xiàn)在加工產(chǎn)業(yè)、原材料工業(yè)和建筑業(yè)提供市場(chǎng)—國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入擴(kuò)張性的良性循環(huán)。這已經(jīng)成為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)節(jié)的方向。 另一方面，“商品房空置率勢(shì)頭上止，%，空置面積增加主要是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置大幅度增長(zhǎng)造成的。 在本策劃方案中，我們提出了我們自己獨(dú)特的、符合項(xiàng)目特性的理念和概念，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了初步的全新定位。提出項(xiàng)目20個(gè)特征，以及“EBD”概念、“中高收階層完全消費(fèi)”概念、“行街”概念，策劃了兩個(gè)重要的供參考的定位選擇方案。” 據(jù)最新統(tǒng)計(jì)資料表明，我省城鎮(zhèn)有66%的居民對(duì)現(xiàn)有住房不滿意。 歐洲老牌投資銀行——法國(guó)巴黎百富勤公司研究提出將中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)定義為：——3萬元、——10萬元、受過高等教育，參與企業(yè)決策和管理，從事腦力勞動(dòng)的專業(yè)技術(shù)人員及白領(lǐng)。 其實(shí)這樣的良性循環(huán)從去年末以來已經(jīng)越來越清晰地呈現(xiàn)出來。 毫無疑問，住宅、汽車、通訊成為2003年我省居民消費(fèi)的三巨頭。長(zhǎng)沙的梯級(jí)消費(fèi)逐步形成。 該項(xiàng)目位于芙蓉南路368號(hào)，屬天心生態(tài)新城的重要區(qū)域，與省政府和天心區(qū)新治相鄰。 宣傳主題：南城地標(biāo) 一流生活，龍藏之居 尊貴之選。 項(xiàng)目位于韶山路與文藝路口交匯處東南角，在湖南大劇院基礎(chǔ)上加建，已建了12層，由保利地產(chǎn)與湖南大劇院合作開發(fā)，口號(hào)是打造總部經(jīng)濟(jì)航母。 ★ 特色餐飲：黃春和、德園、楊裕興、老字號(hào)、譚魚頭、潭州瓦罐、神龍灣、松花江和北京兩大餃子館、芙蓉南路美食一條街…… ★ 中西餐廳：蒙娜麗莎、上島咖啡、金牛角王、第3空間等等。 ★ 電信：長(zhǎng)沙市郵政局、東塘電信、聯(lián)通、湖南省移動(dòng)通訊指揮中心，還有各郵政、電信、通訊營(yíng)業(yè)廳等。容積率： 。 目前項(xiàng)目還有部分老建筑沒有拆遷，大部分地面是有較長(zhǎng)歷史的樹林植被和水塘。 房地產(chǎn)開發(fā)商在執(zhí)行過程中最重要的是要發(fā)揮地塊與項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，克服劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)避免或化解各種威脅性因素。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)的第三大表現(xiàn)為運(yùn)動(dòng)、休閑、游樂中心的逐漸形成，將為成就這一區(qū)域作為長(zhǎng)沙市的運(yùn)動(dòng)游樂休閑的又一處亮麗風(fēng)景線，可以預(yù)測(cè)，城運(yùn)會(huì)使新世紀(jì)體育文化中心及其周邊的各大酒店都名揚(yáng)全國(guó)后，摩天輪今年開張又營(yíng)業(yè)，其吸引力和拉動(dòng)全國(guó)的人流肯定是不可小噓的。 開發(fā)商已經(jīng)成功開發(fā)了東塘處xx大廈項(xiàng)目，積累了經(jīng)驗(yàn)和客戶，尤其是儲(chǔ)存了一批商業(yè)資源和大客戶，只要做好后續(xù)服務(wù)和保持關(guān)系，他們將成為開發(fā)商新項(xiàng)目的忠實(shí)追隨者，或再投資或再開分店等。 專業(yè)分工、品牌整合優(yōu)勢(shì) 知名開發(fā)商、知名規(guī)劃師、品牌建筑商、科技環(huán)保的材料部品組合、專業(yè)策劃配合、強(qiáng)大媒介支持……從而形成一種品牌組合優(yōu)勢(shì)，在有效的管理和操作下，從而轉(zhuǎn)化為強(qiáng)大的銷售力和市場(chǎng)效應(yīng)。這可能造成本項(xiàng)目區(qū)域及周邊的客源不足，本項(xiàng)目吸引本區(qū)域和周邊住宅購買者有一定的限制，因而在營(yíng)銷和推廣時(shí)應(yīng)注意這一特點(diǎn)。 目前長(zhǎng)沙地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高峰發(fā)展階段，形勢(shì)大好，引得眾多開發(fā)商進(jìn)駐搶灘，必然會(huì)引起市場(chǎng)供應(yīng)量大增。這一使名十分貼切城市生活社區(qū)的概念，并與萬科集團(tuán)品牌緊密相連，恰到好處。 如果從