【正文】 x國(guó)際廣場(chǎng)位于長(zhǎng)沙CBD核心位置，芙蓉中路與營(yíng)盤路交匯處西南角。 其市場(chǎng)形勢(shì)目前被業(yè)界看好。 由湖南財(cái)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資，開(kāi)發(fā)商為長(zhǎng)沙金秋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。據(jù)內(nèi)部消息：計(jì)劃開(kāi)發(fā)由6座塔樓與2層的裙樓商鋪組成，限高40米（不超過(guò)11層），可能一梯四戶。并建議樓盤價(jià)格水平適中，起價(jià)為16001800元/平方米，總價(jià)在25—40萬(wàn)元之間。 ★ 酒店：神農(nóng)、五華、金輝、云華（項(xiàng)目對(duì)面）、炎帝、金賦、新世紀(jì)、天璽、金源、金源翡翠明珠、佳程、國(guó)林、錦江鑫湘、新東方、神禹、南楓等（這是長(zhǎng)沙中高檔酒店最集中區(qū)域之一）。 ★ 運(yùn)動(dòng)：賀龍?bào)w育館、新世紀(jì)體育中心、東塘滾軸溜冰城。 ★ 銀行：建行、中行、工行、招行、農(nóng)行、交行、商業(yè)、光大、興業(yè)等銀行均有較大的營(yíng)業(yè)廳或分（支）行。 第三章 項(xiàng)目概況與特性研究 一、項(xiàng)目概況與目前現(xiàn)狀 本項(xiàng)目已經(jīng)通過(guò)了規(guī)劃要點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商做了初步的規(guī)劃，規(guī)劃概況如下：用地面積：47970平方米；建筑占地面積：12125平方米； 1棟白領(lǐng)公寓、2棟中戶型住宅：約4萬(wàn)平方米； 中型的社區(qū)超市約3000平方米；醫(yī)療、辦公及其它用戶約為2800平方米； 建筑密度：%。 項(xiàng)目北面為xx學(xué)院宿舍區(qū)和校區(qū)，以及金獅公司白沙啤酒廠區(qū)，項(xiàng)目南面為牛婆塘社區(qū)和湖南化工設(shè)計(jì)院，再往南為去年拓改新通的雨花路，西南為三大酒店：神農(nóng)、金輝、五華，以及兩大科技企業(yè)：湘計(jì)算機(jī)股份公司和維用科技。 芙蓉路——中華第一路，2003年8月31日，長(zhǎng)沙南北交通主動(dòng)脈芙蓉路實(shí)現(xiàn)全線貫通，標(biāo)志它成為名符其實(shí)的“中華第一路”，它全長(zhǎng)46公里，南起暮云鎮(zhèn)，北至霞凝港，它與2000年拓改的五一大道構(gòu)成一個(gè)巨大的坐標(biāo)，一起撐起了長(zhǎng)沙的交通新格局。 今明兩年內(nèi)，項(xiàng)目周邊的重點(diǎn)市政工程主要有：韶山南路拓改、白沙南路拓寬、湘江大道南北段建設(shè)等。天心區(qū)是長(zhǎng)沙市首先提出并極力重視“樓宇經(jīng)濟(jì)”的，并將它作為五大經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)之一。天心區(qū)著力引導(dǎo)沿江、沿線的大型樓宇地產(chǎn)項(xiàng)目落戶，力求引進(jìn)大型公司的辦公總部和銷售總部，積極發(fā)展樓宇的商務(wù)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)寫字樓、商務(wù)樓的開(kāi)發(fā)繁榮，促成樓宇經(jīng)濟(jì)的二次招商。就區(qū)域市場(chǎng)方面來(lái)說(shuō)，本區(qū)域因著去年的城運(yùn)會(huì)，是市中心建設(shè)開(kāi)發(fā)及投資置業(yè)最火熱的區(qū)域，城運(yùn)會(huì)炒熱了賀龍?bào)w育場(chǎng)和新世紀(jì)體育中心，也帶旺了侯家塘商圈及商務(wù)圈，而這種效應(yīng)肯定還會(huì)持續(xù)下去。 三、項(xiàng)目發(fā)展的SWOT分析。 項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就在于此，由于項(xiàng)目東西跨度較大，正好將東塘商圈和侯家塘商圈連了起來(lái)，而這種連接是用一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)概念，一個(gè)具有許多樹林和花草的充滿生活氣息的生活區(qū)域。市場(chǎng)和消費(fèi)觀念的新潮，長(zhǎng)沙頂尖財(cái)富人士的經(jīng)常往來(lái)，各種大型的商務(wù)活動(dòng)與會(huì)展的舉行，為本區(qū)域帶來(lái)了巨大的商機(jī)。雖然在開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃里，第一期主要是自營(yíng)的五星級(jí)酒店和定向開(kāi)發(fā)的高級(jí)老干公寓，這些無(wú)形中為整個(gè)項(xiàng)目積累了人氣和口碑，也是出售白領(lǐng)公寓和臨街商鋪的鋪墊。 發(fā)展商的良好背景 開(kāi)發(fā)商良好的企業(yè)管理和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念。使得項(xiàng)目社會(huì)影響較好，從而帶動(dòng)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷。 因?yàn)楫a(chǎn)品還沒(méi)有完全確定和定形，一旦規(guī)劃設(shè)計(jì)完成，則其產(chǎn)品本身的特征會(huì)更多，從而可轉(zhuǎn)化成更多的賣點(diǎn)。據(jù)內(nèi)部人士說(shuō)，白沙啤酒廠已經(jīng)列入到長(zhǎng)沙市政府計(jì)劃的首批遷出城中心的大型工廠之中，估計(jì)在二三年里就會(huì)搬遷出去，而九芝堂搬遷可能會(huì)更快，因?yàn)樗诤游髀垂鹊幕匾呀?jīng)圈定并建。而本項(xiàng)目周邊有幾大實(shí)力企業(yè)的宿舍區(qū)，如電力局的星電花園、湘計(jì)算機(jī)企業(yè)的湘計(jì)花園、煙草行業(yè)的白沙花園、老牌高尚社區(qū)紅旗區(qū)、瀟影廠的明星村等。 規(guī)劃和市政前景相當(dāng)看好，拓城和融城、體育游樂(lè)中心、生態(tài)商務(wù)中心、省政府及天心區(qū)政府南遷等一系列戰(zhàn)略性和宏觀性對(duì)市場(chǎng)前景指引了方向，項(xiàng)目中心東西規(guī)劃有一條赤黃路。 （四）威脅 房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量巨大。 據(jù)我們調(diào)查和有關(guān)專家認(rèn)為，這一區(qū)域的酒店數(shù)量和規(guī)劃將在三年內(nèi)趨向飽和，區(qū)域內(nèi)的酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)將空前加劇，并且將有些不適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)的酒店被淘汰出局或轉(zhuǎn)型。 第四章 項(xiàng)目名稱設(shè)計(jì) 深圳萬(wàn)科集團(tuán)作為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的老大哥，其先后在深圳、上海、北京等全國(guó)大中城市開(kāi)發(fā)過(guò)許多房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中命名的“萬(wàn)科城市花園”創(chuàng)造了一個(gè)全國(guó)聞名的房地產(chǎn)品牌，并實(shí)現(xiàn)了全國(guó)連鎖開(kāi)發(fā)。所以說(shuō)，項(xiàng)目好的命名能叫人過(guò)目不忘，百聽(tīng)不厭，不造作，不俗氣，它不僅有利于項(xiàng)目本身的形象推廣，更可推動(dòng)一個(gè)專業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展和創(chuàng)造品牌。 至于英譯，暫時(shí)從取近音和近義的角度名為“MIN ZOO”，（直譯可表達(dá)為“迷你園”）。 本名的英文及標(biāo)識(shí)比較好策劃、設(shè)計(jì)，而且形象推廣較容易。 因而，這個(gè)簡(jiǎn)潔的定位，卻有著清晰而豐富的內(nèi)涵。 關(guān)于“新態(tài)CBD”及本策劃公司對(duì)長(zhǎng)沙CBD的分析研究還請(qǐng)參閱前面樓盤調(diào)查及后面市場(chǎng)業(yè)界最新動(dòng)向。因而我們提出并實(shí)踐EBD最大的好處就是引起人們?cè)陉P(guān)注EBD的同時(shí)自然而然的關(guān)注了本項(xiàng)目，并對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生了購(gòu)買的行動(dòng)。 本定位概念提出了“長(zhǎng)沙首個(gè)”，具有吸引力和排它性。 第六章 項(xiàng)目主打廣告與形象 主打廣告語(yǔ)往往是根據(jù)項(xiàng)目定位和名稱而制定的，根據(jù)本策劃方案前述幾個(gè)名稱和兩種定位方案，我們初步提供以下多條主打廣告語(yǔ)和形象概念，不再作具體分析，僅供初步參考： ★★財(cái)富階層，完全生活 ★都心●細(xì)膩●情懷居所 ★★ EBD首席社區(qū) ★★xx風(fēng)景，一生家園 第七章 項(xiàng)目前景分析 業(yè)界新動(dòng)向 a、長(zhǎng)沙“生態(tài)CBD”概念 這是去年底業(yè)界前衛(wèi)人士提出的新觀點(diǎn)，認(rèn)為從神農(nóng)大酒店商務(wù)圈至省政府新址尚芙蓉路區(qū)域?yàn)榻窈箝L(zhǎng)沙新CBD區(qū)域，也叫“生態(tài)CBD”（生態(tài)中央商務(wù)區(qū)）。 可見(jiàn)“CBD效應(yīng)”的無(wú)窮魅力！ 我們研究分析認(rèn)為，長(zhǎng)沙CBD擴(kuò)大化已經(jīng)推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與繁榮，也正在被廣大市民接受，相信也將被政府規(guī)劃和城市建筑部門理解認(rèn)同的。 如果用現(xiàn)代的和發(fā)展的思維來(lái)分析，我們認(rèn)為今后的長(zhǎng)沙CBD應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)主要向南發(fā)展的趨勢(shì)，當(dāng)然北面最多也只能發(fā)展到伍家?guī)X（即波隆立交橋處），而南面可能會(huì)沿芙蓉南路延伸到省政府新治處，東、西的不會(huì)有什么新的擴(kuò)展變化；那么完整的全新的長(zhǎng)沙CBD面積至少應(yīng)該在6至8平方公里。 京城罕有光蔭綠界，18萬(wàn)平方米高品質(zhì)低密度社區(qū)。） 項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 通過(guò)以上市場(chǎng)研究和對(duì)項(xiàng)目的分析與策劃，我們對(duì)項(xiàng)目前景比較看好。在具體對(duì)酒店功能、布局和產(chǎn)面考慮時(shí)，一定既不要雷同于目前和即將出現(xiàn)的長(zhǎng)沙的四五星級(jí)酒店，也不要完全照搬國(guó)外的酒店。等等。（在為遠(yuǎn)看往往看到的是建筑的頂，如果通過(guò)這個(gè)頂就知道它是什么項(xiàng)目，那么它就是個(gè)性化的了。 節(jié)能：節(jié)能既是生態(tài)發(fā)展的要求，也是節(jié)約成本的需要，更是塑造項(xiàng)目賣點(diǎn)的一個(gè)方面。場(chǎng)所感必須服從整體的定位，并且要充分從購(gòu)買群的心理特征和人文角度去把握。但從觀念上，必須是物業(yè)服務(wù)，而不是管理，即使是管理也只是管理物業(yè)，而不能對(duì)業(yè)主有管理的、命令的方式，這樣可能免去許多不應(yīng)該出現(xiàn)的糾紛。同時(shí)，對(duì)其它參與本次方案的市場(chǎng)調(diào)查和研究人員表示感謝，不一一署名。 （2）開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在做規(guī)劃設(shè)計(jì)了，而且做了幾回稿，但這個(gè)方案對(duì)所要做的規(guī)劃設(shè)計(jì)沒(méi)有具體的參考意見(jiàn)，比如說(shuō)第五立面，那么如何做第五立面呢？又比如說(shuō)提出搞立體車庫(kù)，但立體車庫(kù)只在大城市中采用，長(zhǎng)沙極少而且成功相當(dāng)高，也不方便（這是開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)）……只提出了問(wèn)題，沒(méi)有說(shuō)如何解決問(wèn)題。長(zhǎng)沙是一個(gè)城市、都市，怎么能說(shuō)成是“鎮(zhèn)”呢？而且名稱要與項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)商及老板各方面的因素進(jìn)行合否的測(cè)定。做得這么詳細(xì)，其中的項(xiàng)目定位和特性甚至周邊條件都是直接可以用了的，在樓書中均可采用了。 18 / 18