【正文】 收費(fèi)低廉，對(duì)買家有極大的吸引力；⑤小區(qū)缺乏中庭花園，吸引力欠佳。對(duì)手四：恒安大廈：1幢連體30層：現(xiàn)推恒樂軒5～25層：一點(diǎn)一滴……令為生活細(xì)節(jié)設(shè)想 格：4218～5980元/m 2，均價(jià)5102元/m 2：毛坯房：⑴優(yōu)勢(shì)分析①位于主干道旁，交通方便，出入市區(qū)方便，有一定的升值潛力；②戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，間隔采用隱梁隱柱設(shè)計(jì)，方便住戶日常生活；③雖為單體樓，但內(nèi)部配套設(shè)施齊全，有助吸引買家購(gòu)買；④南向單位可享受一定的綠化景觀及安靜環(huán)境，有利于銷售。但日前區(qū)域的外部條件劣勢(shì)較為明顯，故如何做好項(xiàng)目的銷售企劃工作，將是項(xiàng)目能否取得成功的重點(diǎn)。因此，充分把握市場(chǎng)，迎合消費(fèi)者的需求心理，提倡新現(xiàn)代的生活居住概念，才能更有效地促進(jìn)銷售。，引起客戶購(gòu)買沖動(dòng)在吸引大量客流后，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。 “以人為本 ”的經(jīng)營(yíng)理念面對(duì)多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加“人性化”。通過對(duì)項(xiàng)目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝，提煉“個(gè)性化”的項(xiàng)目形象，可以大大提高項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)的提升。如翠湖山莊、東暉花園、新世界東逸花園、福金蓮花園及天河公園一帶大大小小的樓盤在97年、98年賣得特別紅火，恰是跟上了廣州城市中心東移的利好炒作，政府投資一個(gè)多億資金全面建成天河公園及天河區(qū)政府遷至天府路新址，令這帶樓盤銷售如虎添翼。而本項(xiàng)目和他們相似，故此，項(xiàng)目能不能夠在區(qū)域中獨(dú)樹一幟，決定其能否在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。但項(xiàng)目的外圍環(huán)境較差，如華南干線及黃埔大道立交破壞了整體環(huán)境的靜美感，周邊商品房小區(qū)都缺少大型的園林綠化，這些因素嚴(yán)重阻礙了區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展，甚至造成了區(qū)域客源的不斷流失。宜商宜住精品公寓典范 ——最后一期精品通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。外區(qū)及外地人士選擇天河置業(yè)將會(huì)越來越多，關(guān)鍵是要選擇價(jià)錢合理，有升值潛力的樓盤，以此概念，整個(gè)新地區(qū)（從東山——黃埔）的客戶都是本項(xiàng)目客戶。、朋友分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對(duì)小區(qū)向往，同時(shí)在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。 小商戶分析：他們擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，樂意在經(jīng)營(yíng)范圍的附近置物業(yè)，既方便居住，亦能隨時(shí)照顧生意，一舉兩得。，已購(gòu)樓宇的投資者分 析 ： 這 部 分 人 也 許 在 天 河 區(qū) 購(gòu) 過 樓 ， 隨 著 近 年 來 購(gòu)樓 經(jīng) 驗(yàn) 的 豐 富 ， 他 們 也 可 能 看 中 項(xiàng) 目 前 景 好 ，具 有 較 大 的 升 值 潛 力 ， 買 來 自 住 或 投 資 以 求 大回 報(bào) 。因?yàn)闃怯畹膬r(jià)值會(huì)隨通漲而上升，而租屋的租金則如流水般而去，住宅置業(yè)既能保值又可安居。2）休閑享受——各項(xiàng)休閑娛樂設(shè)施近在800米半徑以內(nèi)之理想住家。（含房改房客戶） 購(gòu)屋動(dòng)機(jī)： 自住為主，投資為輔。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。⑶為樓盤造勢(shì)形式一：軟性廣告宣傳；把區(qū)府搬遷，城市東移，城市新中軸線的成型、九運(yùn)會(huì)舉行等所帶來的利好因素向市場(chǎng)傳達(dá)。 選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，通過適量的廣告投放，營(yíng)造銷售高潮。 針對(duì)項(xiàng)目的潛在客戶以區(qū)域性為主，可重點(diǎn)加強(qiáng)區(qū)域性宣傳以節(jié)省廣告投入。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項(xiàng)目周邊康體配套優(yōu)勢(shì)。 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書內(nèi)容如下，以供參考：住宅質(zhì)量保證書保修內(nèi)容 保修年限 保修責(zé)任地基和主體結(jié)構(gòu) 50年1. 地基沉降或不均衡沉降導(dǎo)致樓宇偏斜或裂縫2. 砼框剪結(jié)構(gòu)柱、梁、剪力墻出現(xiàn)偏移、彎曲斷裂、裂縫3. 樓板出現(xiàn)彎曲、斷裂4. 砼因標(biāo)號(hào)不夠出現(xiàn)風(fēng)化脫落屋面防水 3年1. 屋面開裂、起鼓2. 屋面滲漏3. 女兒墻、天溝、檐口、變裂縫滲漏墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年1. 墻面滲漏2. 廚房、衛(wèi)生間地面滲漏3. 地下室墻面、地面滲漏4. 管道及管道穿墻（地）部位滲漏墻面、頂棚抹灰層脫落 1年1. 墻面批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落2. 頂棚批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落地面空鼓開裂、大面積起砂 1年1. 地面空鼓、開裂、面層裂縫2. 地面大面積起砂門窗翹裂、五金件損壞 1年 門窗翹裂、五金件彎曲、松動(dòng)、損壞管道堵塞 1年1. 排水管堵塞2. 給水管堵塞3. 地下泛水防盜系統(tǒng) 1年 防盜對(duì)講機(jī)保修燈具、電器開關(guān) 1年衛(wèi)生潔具 1年房地產(chǎn)開發(fā)公司承諾的其它保修項(xiàng)目 如：電梯維修（廠家應(yīng)已提供該項(xiàng)保修內(nèi)容）保修期內(nèi)，因不可抗力的因素，或其他非發(fā)展商原因造成的損壞，發(fā)展商無須承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。 ⑵ 羊城晚報(bào) 全國(guó)十大報(bào)業(yè)之一，發(fā)行量80萬份/日以上，讀者穩(wěn)定，以家庭讀者為主，和廣州日?qǐng)?bào)配合可以形成極佳的廣告效果。⑸ DM（ Direct Mail）入戶單張 價(jià)格低，目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分明確，宣傳有側(cè)重點(diǎn)，適合區(qū)域性宣傳。海景中心所在的黃埔大道中，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)早已于早年開始。廣 告 目 標(biāo)“新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”廣 告 定 位 句4． 3廣 告 創(chuàng) 意 及 訴 求 廣告創(chuàng)意廣 告 創(chuàng) 作 臺(tái) 階新城市中心的精英家園宜商宜住的精英住宅 做精彩自由的新都市人位于新城市中軸線，具發(fā)展?jié)摿?臨近珠江新城，盡享成熟社區(qū)配套 臨近天河公園，遠(yuǎn)景優(yōu)美 道路網(wǎng)絡(luò)完善，交通便利 教育設(shè)施齊全 時(shí)尚的戶型設(shè)計(jì)，42——93m2，采用智能化設(shè)計(jì)，時(shí)尚的高科技享受 海景公司實(shí)力品牌精彩的外在 經(jīng)典的內(nèi)涵 高效工作 盡情休閑智能化配套，SOHO一族各種娛樂、休閑場(chǎng)所林立 臨近天河公園，白天運(yùn)動(dòng)，黃昏散步優(yōu)越地利，出行方便“海景中心”的廣告創(chuàng)意是以““新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，此廣告句統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目整體廣告的宣傳，強(qiáng)調(diào)大都會(huì)內(nèi)豐富多彩的高品味生活，體現(xiàn)樓盤的獨(dú)特個(gè)性，以令到引起都市精英人士的注意。敝司現(xiàn)將樓盤的目標(biāo)客戶定位為都市中精英一族，所以廣告將以鮮明的都市風(fēng)格和精彩的都市生活，樹立起“海景中心——新城市中心升起的一顆璀璨新星，精致都會(huì)生活的一顆新星”的鮮明形象。 第三個(gè)階段將著力配合銷售的高潮期進(jìn)行促銷活動(dòng)。而對(duì)于上述的項(xiàng)目建議，敝司認(rèn)為勢(shì)必能夠較大程度地提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，提升項(xiàng)目知名度，既成功推出市場(chǎng)，又能為項(xiàng)目以后各期的銷售推廣打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并使項(xiàng)目成為區(qū)域的指標(biāo)性物