【正文】 浙江臨安中都置業(yè)有限公司216。 規(guī)劃情況：將匯集一處會(huì)議度假型五星級(jí)酒店、一條省重點(diǎn)培育國(guó)際農(nóng)民旅館街——阿西街、一個(gè)國(guó)際茶文化美食村——雅莊、一個(gè)杭州青少年野外拓展基地、一家汽車旅游集散中心為一體。五星級(jí)酒店已于03年底奠基，將于2005年3月完成主體工程，2006年初試營(yíng)業(yè)，2006年6月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。 該項(xiàng)目目前尚處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。 開發(fā)物業(yè)相似：以排屋、別墅為主。 個(gè)案規(guī)模較大：占地面積基本在700畝以上216。216。216。u 水上交通線不明確，游船碼頭不足，景點(diǎn)間缺乏水路聯(lián)系，無(wú)法完整領(lǐng)略湖光山色。u “兩軸”為連接?xùn)|西城區(qū)的石臨公路和南部的02省道。 方案A：道路紅線寬60米，中間車行道寬20米，、右側(cè)15米高架輕軌備用地。 方案C：道路紅線寬60米，中間15米高架輕軌用地。它的走向，關(guān)系到錦城鎮(zhèn)、青山湖旅游度假區(qū)、青山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的未來(lái)發(fā)展和臨安市整體生態(tài)環(huán)境格局。 西線方案該線路東起余杭市長(zhǎng)樂(lè)鎮(zhèn)，西經(jīng)橫坂鎮(zhèn)、高虹鎮(zhèn)，南接錦城環(huán)西路，再南經(jīng)玲瓏、上甘、板橋、三口，接富陽(yáng)的320國(guó)道。C、杭昱高速公路在02省道基礎(chǔ)上進(jìn)行改建，考慮與錦城和青山的關(guān)系，在城區(qū)考慮兩種選擇方案。216。南移方案得到肯定，其利于城市的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展與交通組織。七通一平狀況216。 排水分為雨、污分流制。 用電總負(fù)荷為20600KW。 別墅、村莊用電：用電標(biāo)準(zhǔn)2KW/人，計(jì)9200*2=。建筑限定 建筑不得破壞原有地形地貌，其形式、體量、高度及色彩應(yīng)融于風(fēng)景環(huán)境，成為風(fēng)景有機(jī)組成部分，其設(shè)計(jì)方案應(yīng)報(bào)主管部門批準(zhǔn)。綠地率 高檔別墅區(qū)的綠地率不應(yīng)低于72%,中檔別墅區(qū)的綠地率不低于40%。岸線保護(hù) 岸線主要作為生態(tài)濕地、公共休閑景觀岸線而存在。游艇時(shí)代”的新生活理想，在硬件資源上，整合游艇主題文化水岸公園、游艇碼頭、五星級(jí)游船商務(wù)會(huì)所等設(shè)施，將國(guó)際性的高尚品位和湖泊山地文化相結(jié)合、創(chuàng)造獨(dú)特濃郁的新成功社區(qū)文化。4容積率＞70%綠地率主要為2—4層，有部分6層建筑層數(shù) 東、西、北可設(shè)社區(qū)出入口車輛出入口方位別墅每戶至少一個(gè)車位商業(yè)服務(wù)設(shè)施按1輛/200平方米建筑面積配置公寓按1輛/1戶訪客車位按1輛/10戶停車位四、產(chǎn)品類型項(xiàng)目以獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅為主，還有一部分類別墅品質(zhì)的低層電梯公寓。六、價(jià)格分析根據(jù)本案的高端產(chǎn)品定位、不同的產(chǎn)品分級(jí)、區(qū)塊內(nèi)競(jìng)品樓盤普遍的定價(jià)水準(zhǔn)，以及周邊優(yōu)越的自然資源狀況，暫定獨(dú)棟別墅一期起步售價(jià)在6000元/平方米，雙拼別墅在5000元/平方米，聯(lián)體別墅在4500元/平方米，低層電梯公寓在3500元/平方米左右。湖光山舍釋意：“湖光山舍”諧音“湖光山色”，展示了項(xiàng)目所具有的湖和山兩大自然元素及生活場(chǎng)景，充分體現(xiàn)湖之光影與山之色彩的意境美。這類翡翠均為純正濃艷的翠綠色，并且顏色均勻、透明度等其他指標(biāo)也都很高，產(chǎn)量極低，是無(wú)價(jià)之寶。湖山勝境釋意：“湖”和“山”這兩大自然元素構(gòu)成項(xiàng)目清凈悠遠(yuǎn)的居住意向和社區(qū)特質(zhì)，形成別墅最大的特點(diǎn)就是“實(shí)現(xiàn)建筑與山水的和諧交融”：包括尊重自然，尊重歷史文化，尊重現(xiàn)代科技，尊重藝術(shù)等等理念的具體表現(xiàn)。原詩(shī)中對(duì)“在河之洲”的摯愛(ài)追求也成為項(xiàng)目營(yíng)造的最終理想和目標(biāo)，讓項(xiàng)目成為人人所向往的人居美地。在具體的規(guī)劃和營(yíng)造中既要注意兩種不同地貌環(huán)境下建筑與自然，人與自然、建筑之間的關(guān)系處理，因地制宜的安排低層電梯公寓、排屋和獨(dú)棟別墅，又要注意兩大區(qū)塊之間的自然銜接和景觀均好性問(wèn)題，在一個(gè)項(xiàng)目里形成不同環(huán)境層面和活動(dòng)內(nèi)容的生活方式也將成為本案的一大特征。u 持續(xù)發(fā)展產(chǎn)品：具差異化優(yōu)勢(shì)的谷地景觀經(jīng)濟(jì)型墅別。四、核心別墅概念本案以中高檔舒適型別墅類產(chǎn)品為主體，但可考慮在項(xiàng)目景觀價(jià)值最高的區(qū)位建造少量核心別墅，做為項(xiàng)目的引領(lǐng)產(chǎn)品，提升整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)。游艇時(shí)代”的新生活理想，涵蓋游艇商務(wù)、景觀、度假及生活的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。在規(guī)劃中注意協(xié)調(diào)建筑與基地自然環(huán)境的關(guān)系，合理地將建筑融于自然之中。3. 體現(xiàn)“超前意識(shí)”。三、規(guī)劃定位根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)位條件以及自然地形狀況，規(guī)劃設(shè)想將本項(xiàng)目規(guī)劃成為一個(gè)以獨(dú)立式別墅為主、聯(lián)排式別墅為輔、同時(shí)有少量多層公寓的居家及度假兼?zhèn)涞母邫n自然生態(tài)居住社區(qū)。3. 多層公寓區(qū)：主要分布在基地的北部，與排屋區(qū)相對(duì)獨(dú)立布置。五、空間結(jié)構(gòu)鑒于項(xiàng)目的地形條件，最高的山脊線將社區(qū)劃分為南北兩個(gè)區(qū)域。u 北區(qū)：主要由谷地、丘陵組成，由于處在最高的山脊線的北側(cè)，無(wú)法與青山湖湖面發(fā)生聯(lián)系。216。道路系統(tǒng)：設(shè)想社區(qū)的道路系統(tǒng)分為三個(gè)等級(jí)：入口道路、主干道、組團(tuán)路。 主干道：總寬度9米，機(jī)動(dòng)車道寬7米，單側(cè)人行道寬2米；216。（三）步行交通系統(tǒng)通過(guò)主干道、組團(tuán)路的步行道以及社區(qū)的核心景觀休閑軸組成步行系統(tǒng)，為居民的步行交通及游憩提供一個(gè)良好的環(huán)境。u 北區(qū)：該區(qū)域由谷地、丘陵、平地組成，在綠化系統(tǒng)的組織上要自然和人工并重。u 在豎向設(shè)計(jì)上，道路的走向、建筑的布局等均要充分結(jié)合自然地形條件，盡可能減少土方量，并保持現(xiàn)狀的良好自然地貌。從交通流向來(lái)分析，臨石路的出入口應(yīng)該作為整個(gè)社區(qū)的主要出入口。在臨石路、西側(cè)道路以及沿湖的界面處理上，要注意保持自然景觀狀態(tài)，使建筑掩映、融合在綠化之中，切忌出現(xiàn)過(guò)強(qiáng)的人工營(yíng)造痕跡。第六章 項(xiàng) 目 建 筑 單 體一、建筑單體設(shè)計(jì)原則1. 注重建筑和自然環(huán)境的融合，體現(xiàn)山地居家的概念。4. 住宅的功能配置和平面、空間的設(shè)計(jì)應(yīng)該最大程度地滿足現(xiàn)代人的生活方式和需求，在建筑的形式和功能之間達(dá)到良好的平衡。三、建筑體型獨(dú)立式別墅：u 層數(shù)均為二層，可以根據(jù)具體情況考慮設(shè)半地下室，與室外的下沉庭院結(jié)合。u 屋頂采用坡屋頂，雙坡和四坡結(jié)合；通過(guò)建筑的進(jìn)退、錯(cuò)落、露臺(tái)的處理，產(chǎn)生建筑形體上的變化。五、外立面用材u 建筑的外立面材料，其質(zhì)感要與建筑的性格相協(xié)調(diào)。u 排屋、公寓：采用異形柱框架結(jié)構(gòu)。3) —。2) 陽(yáng)臺(tái)欄桿要求簡(jiǎn)潔、時(shí)尚、通透、輕質(zhì)。6) 公寓設(shè)計(jì)應(yīng)隱梁、隱柱，其他未盡事宜見《施工圖設(shè)計(jì)技術(shù)要求》。聯(lián)排別墅A、經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅1) 6—8聯(lián)排，—，建筑面積在160—180平方米，庭院面積大于100平方米。5) 部分產(chǎn)品引入線型水系環(huán)繞，使其具備小而精致的水景觀環(huán)境。3) 層數(shù)控制在2—2。設(shè)計(jì)要求：1) 聯(lián)排別墅應(yīng)考慮每戶一個(gè)小車車庫(kù)。5) 首層帶私家花園，戶戶有入戶花園，頂層一般為較大露臺(tái)，屋頂為坡屋頂。9) 設(shè)備管線在室內(nèi)外均應(yīng)盡量隱蔽，增加立面美觀，戶內(nèi)應(yīng)看不見管線。13) 陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)和多層電梯公寓的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要求相同。4) 部分產(chǎn)品圍繞青山湖主題景觀周圍。2) 層高3米，在2—3層，不大于三層，主力應(yīng)在2—。C、豪華型獨(dú)立別墅1) —,建筑面積在400平方米以上，開間不小于15米。5) 。對(duì)建筑面積500平方米以上的別墅，首層層高可放大，但不超過(guò)4米。4) 別墅的室內(nèi)樓梯不能正對(duì)入戶大門。7) 別墅可設(shè)置景觀陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)、光棚；在保留原有建筑風(fēng)格的前提下，可設(shè)置大露臺(tái)，以滿足山居生活需要的空間。10) 獨(dú)立別墅采用戶式中央空調(diào)系統(tǒng)，中央熱水系統(tǒng)。2. 臥室、客廳、書房等：墻面用混合砂漿底，膩?zhàn)訅汗猓斉镆阅佔(zhàn)踊蚪ㄖ嗯?，地面用?xì)石混凝土。九、項(xiàng)目戶型配比別墅、公寓的戶型配比類別戶型建筑面積（㎡）比例備注別墅獨(dú)立別墅250—30015%按總體比例44%計(jì)300—35015%350—40045%400—45015%500以上10%聯(lián)排別墅130—16040%按總體比例37%計(jì)160—22060%雙拼別墅220—250100%按總體比例5%計(jì)電梯公寓首二層復(fù)式180—21020%按總體比例14%計(jì)四房二廳二衛(wèi)140—16030%三房二廳二衛(wèi)120—14030%二房二廳一衛(wèi)90—12020%第七章 項(xiàng) 目 景 觀 設(shè) 計(jì)項(xiàng)目的景觀營(yíng)造對(duì)社區(qū)綜合品質(zhì)的提升至關(guān)重要，屆時(shí)將邀請(qǐng)專業(yè)景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)工作。2. 突顯山地別墅社區(qū)的自然生態(tài)概念。4. 景觀材料，包括軟質(zhì)、硬質(zhì)景觀材料應(yīng)考慮“因地制宜”的原則，應(yīng)能體現(xiàn)出景觀設(shè)計(jì)特色。三、景觀布局結(jié)構(gòu)在項(xiàng)目的景觀布局結(jié)構(gòu)上，設(shè)想從如下幾方面構(gòu)架社區(qū)的景觀體系：入口景觀區(qū)社區(qū)入口作為重要的景觀節(jié)點(diǎn)，傳達(dá)著社區(qū)的整體意象，體現(xiàn)著社區(qū)的檔次。組團(tuán)景觀區(qū)組團(tuán)景觀作為與居住者直接相關(guān)的景觀區(qū)域，應(yīng)注重景觀尺度的宜人性和可參與性，為人們創(chuàng)造可逗留的活動(dòng)空間。四、軟質(zhì)景觀設(shè)計(jì)1. 綠化的配置應(yīng)該與建筑相融合，以自然生態(tài)為營(yíng)造取向，盡可能地多利用現(xiàn)狀的植被。同時(shí)，在景觀植物配置時(shí)，要考慮到朝向問(wèn)題，在夏季應(yīng)能提供最大的遮蔭效果，在冬季則要考慮光照問(wèn)題，選用落葉樹木，提高日照效能。在使用上，植物的選擇與配置應(yīng)為居住者提供人性化的休閑活動(dòng)場(chǎng)所。 地面鋪裝地面鋪裝要從滿足使用要求和景觀要求出發(fā)，考慮舒適、自然、協(xié)調(diào)，在鋪裝材料、色彩、組合、肌理等方面進(jìn)行控制。對(duì)路面的邊緣，可利用高差變化、材料的區(qū)分等進(jìn)行車行路面的界定。 圍墻圍墻采用通透式，材料使用鑄鐵欄桿，兩側(cè)以土方起坡并配合種植綠籬。 六、照明設(shè)計(jì)夜景設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧景觀效果及安全性。在景觀照明設(shè)計(jì)的處理上，還要注意避免造成社區(qū)的光污染，特別是會(huì)所區(qū)或運(yùn)動(dòng)照明的高照度地區(qū)，應(yīng)利用地形或植栽進(jìn)行必要的遮擋，以免影響居住者的正常生活。在沿臨石路的綠帶內(nèi)，可以通過(guò)對(duì)自然地形的起伏變化、多層次的植栽配置，形成具有良好自然景觀的界面。2) 入口的形式采用開放式，避免厚重的感覺(jué)，應(yīng)體現(xiàn)自然、恬靜的居住性格。門衛(wèi)與該大門之間設(shè)回車場(chǎng)地，便于被拒絕進(jìn)入社區(qū)的車輛掉頭離開。 水系處理 水景作為社區(qū)內(nèi)不可或缺的景觀要素，需要在景觀設(shè)計(jì)中通過(guò)適當(dāng)?shù)氖侄渭右詮?qiáng)化，對(duì)水面的大小、水岸的功能、岸線的形式以及相關(guān)設(shè)施均要進(jìn)行重點(diǎn)處理。2. 室外排水：室外排水為雨、污水分流制。衛(wèi)生間排水設(shè)想采用同層排水方式。 考慮涉及兩個(gè)分離衛(wèi)生間的戶型給排水管道的布置，做到一路管道、一套洗浴設(shè)施的共用性。5. 公共建筑有空調(diào)時(shí)按100W/戶計(jì)算容量；無(wú)空調(diào)要求時(shí)按50W/戶考慮。1. 客廳:家庭生活的聚集地，單一的光源無(wú)法滿足人們的使用要求。廚房?jī)?nèi)的插座（不少于4組）應(yīng)根據(jù)建筑設(shè)計(jì)的布置、電氣設(shè)置的擺放位置進(jìn)行設(shè)置，以供電炊具、抽油煙機(jī)、冰箱、微波爐、消毒柜、電飯煲等用電之需。使房間光線協(xié)調(diào)柔和，舒適愜意。7. 其它：空調(diào)設(shè)置單獨(dú)的插座。住宅和商鋪均設(shè)置一戶一表。可與智能化系統(tǒng)連接，實(shí)現(xiàn)定時(shí)、按需控制。鑒于網(wǎng)絡(luò)的技術(shù)手段已經(jīng)發(fā)展到可以不專設(shè)線路的階段，因此，電話線路只要每戶一門即可。園區(qū)設(shè)置衛(wèi)星電視收視系統(tǒng)。我們?cè)诎踩婪扼w系上應(yīng)盡可能考慮人防和技防相結(jié)合的方式，以防為主，快速反應(yīng)，建議如下：園區(qū)出入口保安崗勤詢查；每戶人家設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)；沿園區(qū)周界設(shè)紅外線報(bào)警裝置；地下車庫(kù)、樓梯間和其它公共部位設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；園區(qū)周邊及園區(qū)關(guān)鍵部位設(shè)保安電子巡更管理；小區(qū)大門設(shè)置對(duì)講系統(tǒng)，可與住戶實(shí)現(xiàn)直接對(duì)講；每戶設(shè)置緊急呼叫系統(tǒng)，與物管控制中心聯(lián)網(wǎng)；保安人員定時(shí)巡邏。建議沿小區(qū)周邊設(shè)置室外光源，利用照明系統(tǒng)添景。游艇商務(wù)會(huì)所應(yīng)體現(xiàn)高貴和華麗的燈光效果，成為湖畔奪目的一個(gè)亮點(diǎn)，其光源主要有室內(nèi)熒光燈、室外霓虹燈及裝飾性燈具等。單元入口處上方設(shè)置吸頂燈，色彩柔和。具體的布局上，就是在保持足夠亮度的同時(shí)，在空間布置和造型上安排一些變化，緩解和柔化人們歸家的情緒。公寓公共照明主要為公共樓道、室前門斗和電梯前室。可根據(jù)高低錯(cuò)落的規(guī)劃設(shè)計(jì)布置不同功能的動(dòng)、靜區(qū)域，燈光密度有密有疏，燈光亮度有明有暗，盡可能考慮不同年齡、不同心情的需求。門頭可統(tǒng)一設(shè)置小型霓虹燈裝飾。公寓內(nèi)的走道、公建設(shè)施等根據(jù)消防部門的要求配置一定數(shù)量的滅火器。u 對(duì)于電梯公寓住宅，采用普通家用分體式空調(diào)機(jī)，預(yù)留電源插座和室外機(jī)位，預(yù)留穿墻管加內(nèi)外護(hù)套。設(shè)計(jì)足夠的消防登高面。公寓住宅按封閉樓梯要求設(shè)計(jì)疏散樓梯；樓梯均有通往屋頂?shù)某隹?。消防電?園區(qū)內(nèi)建筑根據(jù)消防規(guī)范要求，設(shè)置消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。u 廚房：設(shè)置出屋面的垂直煙道，并應(yīng)有防回流和串煙的措施，在灶具或吸煙處要設(shè)局部排氣設(shè)備。（三）其它 u 垃圾收集點(diǎn)應(yīng)妥善處理，設(shè)專用通道，并將其設(shè)置在隱蔽處的半封閉小間內(nèi)。u 園區(qū)主要道路及公共場(chǎng)所均設(shè)置廢物箱，其間距小于80米，要求防雨、密閉、整潔、美觀。u 別墅會(huì)所必須具備檔次高、功能全、經(jīng)營(yíng)性和個(gè)性化的特征。多功能中心服務(wù)會(huì)所位于基地南部沖溝核心位置，朝向社區(qū)主入口。多功能中心服務(wù)會(huì)所 可作為銷售中心使用，當(dāng)整個(gè)樓盤銷售完畢，銷售中心再改為商業(yè)用途；u 設(shè)置房產(chǎn)開發(fā)公司及其物業(yè)公司辦公室；u 設(shè)置超市；u 設(shè)置看樓候車室；u 備用發(fā)電機(jī)房；u 消防報(bào)警中心；u 中央空調(diào)；u 小區(qū)安保監(jiān)控中心。二、管理服務(wù)及要求1. 為保障將來(lái)為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，向開發(fā)公司提供物業(yè)管理所需硬件設(shè)施方面的要求、意見和建議。4. 在樓盤交付之后，向業(yè)主提供： A．公共服務(wù)； B．免費(fèi)代辦服務(wù)； C．專項(xiàng)有償服務(wù)； D．配套有償服務(wù)。管理用房： A．辦公用房； B．檔案資料室； C．值班室；D．倉(cāng)庫(kù)、工具間等。專項(xiàng)有償服務(wù)：A．寒假、暑假學(xué)生活動(dòng)；B．臨時(shí)照看孩童；C．鐘點(diǎn)清潔；D．老人、病人護(hù)理；E．禮儀服