【正文】 式；（2）可固定的機械設(shè)備如空壓機、電鋸等安置在施工場地臨時房間內(nèi)，降低噪聲對外環(huán)境的影響，對振搗棒等強噪聲源周圍適當(dāng)封閉等；（3）加強對施工人員的監(jiān)督和管理，減少不必要的人為噪聲。夜間禁止施工和喧嘩等。如夜間確需施工則需向當(dāng)?shù)丨h(huán)保主管部門辦理相關(guān)的手續(xù)。揚塵影響防治措施項目施工期間對大氣環(huán)境影響最大的是揚塵，主要來自于運輸車輛。為減少施工現(xiàn)場的揚塵污染，在施工過程中采取以下措施：（1）施工現(xiàn)場每天定期灑水，防止浮沉產(chǎn)生；在大風(fēng)天加大灑水量及灑水次數(shù)；施工場地內(nèi)運輸通道及時清掃、灑水，以減少汽車行駛揚塵；（2）施工方案中必須有防止泄漏易撒污染環(huán)境的具體措施，多塵物料采用帆布覆蓋，避免露天堆放或運輸；施工現(xiàn)場合理布局，對易起塵物料實行庫存或加蓋氈布，運輸車輛配備密閉裝置、不得超載、對易起塵物料加蓋篷布、控制車速、減少卸料落差等內(nèi)容；（3）工地出口處要設(shè)置沖洗車輪的設(shè)施，建立撒水清掃制度，指定專人負責(zé)灑水和清掃工作；（4）建設(shè)工程施工現(xiàn)場必須設(shè)立垃圾站，并及時回收、清運垃圾及工程廢土； （5）建筑工地建筑施工外腳手架一律采用密目網(wǎng)維護，建筑工地四周圍欄必須齊全。 項目運行階段的治理與保護措施煙塵控制居住區(qū)內(nèi)采用管道天然氣作為生活燃料，從而避免燃燒原煤所產(chǎn)生的煙塵給環(huán)境帶來的污染。垃圾與固體廢物控制在住宅樓各單元門口和商鋪門口設(shè)置垃圾收集箱，小區(qū)物業(yè)清潔人員定時收集垃圾（垃圾袋裝化）并第一時間運至垃圾轉(zhuǎn)運站，由市政垃圾處理站統(tǒng)一集中處理。污水控制項目投入使用后產(chǎn)生的污廢水主要是生活污水，生活污水直接進入排水管道經(jīng)化糞池排入排水管網(wǎng)，不會對周圍環(huán)境造成直接較大影響。噪聲治理建筑物下水采用環(huán)保消音材料；變配電箱設(shè)施與居民樓分離設(shè)置；入戶門采用防盜隔音門；窗戶采用環(huán)保雙層中空玻璃；小區(qū)內(nèi)車輛限速及禁止鳴笛標志、減速帶安裝。從設(shè)計到管理上均實現(xiàn)安靜小區(qū)，以造安靜的居住生活空間。居住區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)在施工中破壞的環(huán)境，可在社區(qū)自身的環(huán)境建設(shè)中得以補償。本項目綠地可以形成宜于居住的城鎮(zhèn)生態(tài)小環(huán)境，因此社區(qū)自身的環(huán)境建設(shè)成為本項目的重點內(nèi)容，通過全面規(guī)劃、合理布局、現(xiàn)代化管理，使其能有效服務(wù)于社區(qū)內(nèi)人員生活和工作。 環(huán)境影響評價結(jié)論本項目作為住宅小區(qū)工程，其開發(fā)建設(shè)符合國家有關(guān)政策和合肥市功能區(qū)劃，如能夠?qū)λ欧诺奈廴疚锇喘h(huán)境影響評價要求的污染控制措施，項目的建設(shè)和運營不會對當(dāng)?shù)丨h(huán)境質(zhì)量造成較大影響。項目在規(guī)劃設(shè)計和施工過程中嚴格遵循“三同時”原則，落實設(shè)計和環(huán)評中提出的各項污染防治措施，可以滿足居住環(huán)境功能。因此，從環(huán)境保護的角度分析評價，本項目作為城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，不會對環(huán)境造成較大影響。第七章 項目開發(fā)建設(shè)進度安排 有關(guān)工程計劃說明本項目開發(fā)籌備工作從2009年10月份即已經(jīng)展開，請專業(yè)的市場策劃公司進行了充分的市場調(diào)研，對項目的市場定位和物業(yè)品質(zhì)進行了深入的策劃，并邀請了多家甲級設(shè)計院進行了規(guī)劃方案和建筑設(shè)計投標。到目前為止，已充分把握住了市場并獲得了一些較為理想的方案，等待確定最佳方案上報相關(guān)部門批準。計劃本項目計劃于2014年3月份開始籌備，6月份動工至2018年全面完成。 項目開發(fā)進度安排本項目擬分三期開發(fā)，一期計劃于2014年6月開工，2016年8月交付，二期、三期的開發(fā)建設(shè)將根據(jù)市場情況靈活掌握，項目總體將于2018年開發(fā)完畢。詳見如下節(jié)點安排。 62第八章 投資估算與資金籌措 項目總投資估算 投資估算依據(jù)（1）規(guī)劃設(shè)計方案和各專業(yè)提供的工程技術(shù)方案；（2）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（2000年版）；（3）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（4）《安徽省建設(shè)工程計價依據(jù)》及其各專業(yè)定額； （5）當(dāng)?shù)毓こ探ㄔO(shè)其他費用取費標準和類似工程造價指標；（6）建設(shè)單位提供的有關(guān)資料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 總投資估算 根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》有關(guān)規(guī)定，本項目作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目，其開發(fā)建設(shè)總投資由開發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成，其中：開發(fā)建設(shè)投資由土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費、開發(fā)期稅費、其他費用等開發(fā)建設(shè)成本和管理費用、財務(wù)費用、銷售費用以及預(yù)備費等開發(fā)費用構(gòu)成。 資金籌措方式根據(jù)項目特點、建設(shè)單位投融資計劃，本項目開發(fā)建設(shè)投資采用資本金和預(yù)收款相結(jié)合的資金籌措方案，其中由建設(shè)單位投入40%資本金，用于支付土地出讓金、項目前期工作等費用和主體工程的啟動，使工程形象進度達到預(yù)售條件后，開始用預(yù)收款回籠資金滾動投入到工程建設(shè)中。第九章 銷售及經(jīng)營收入估算 銷售收入估算售價以低密度住宅、少量商鋪和多層花園洋房三者綜合考慮平均可售面積按273461m178。計算。 建設(shè)成本與利潤估算 財務(wù)評價結(jié)論根據(jù)上述財務(wù)分析和評價指標的測算，本項目財務(wù)內(nèi)部收益率均高于財務(wù)基準收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，總投資收益率高于基準折現(xiàn)率，表明本項目的投資和運營具有較強的盈利能力。因此，從財務(wù)評價角度分析，本項目的投資建設(shè)和投入運營是可行的。另外，本項目的投資開發(fā)和運營所具有的盈利性，不但為促進合肥市城鎮(zhèn)化進程、創(chuàng)建現(xiàn)代化居住環(huán)境、提升城市功能產(chǎn)生積極的推動作用，同時也為國家和地方創(chuàng)造稅收、帶動地區(qū)投資與消費、提高相關(guān)人群的就業(yè)機會與收入水平具有積極影響。第十章 綠色建筑篇 綠色建筑的涵義綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能，節(jié)地，節(jié)水，節(jié)材），保護環(huán)境和減少污染，為人們提供健康，適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑. 它是綜合運用當(dāng)代建筑學(xué)、生態(tài)學(xué)及其他技術(shù)科學(xué)的成果，把建筑建造成一個小的生態(tài)系統(tǒng)，為居住者提供生機盎然、自然氣息深厚、方便舒適并節(jié)省能源、沒有污染的居住環(huán)境。這里所說的“綠色”并非一般意義的立體綠化、屋頂花園，而是對環(huán)境無害的一種標志，是指這種建筑能夠在不損害生態(tài)環(huán)境的前提下，提高人們的生活質(zhì)量及當(dāng)代與后代的環(huán)境質(zhì)量。其“綠色”的本質(zhì)是物質(zhì)系統(tǒng)的首尾相接，無廢無污、高效和諧、開放式閉合性良性循環(huán)通過建立起建筑物內(nèi)外的自然空氣、水分、能源及其他各種物資的循環(huán)系統(tǒng)來進行“綠色”建筑的設(shè)計，并賦予建筑物以生態(tài)學(xué)的文化教育和藝術(shù)內(nèi)涵。 綠色建筑的主要體現(xiàn)自然通風(fēng)自然通風(fēng)是一種具有很大潛力的通風(fēng)方式，它具有節(jié)能、改善室內(nèi)熱舒適性和提高室內(nèi)空氣品質(zhì)的優(yōu)點，是人類歷史上長期賴以調(diào)節(jié)室內(nèi)環(huán)境的原始手段。自然通風(fēng)可在不消耗不可再生能源情況下降低室內(nèi)溫度,改善室內(nèi)熱環(huán)境，而且可提供新鮮、清潔的自然空氣，帶走潮濕污濁的空氣，有利于人體的生理和心理健康。太陽能利用現(xiàn)階段的太陽能建筑設(shè)計主要向兩個方向發(fā)展，即現(xiàn)代生活中常見到的被動式太陽房和主動式太陽房。被動式太陽房不采用其他輔助能源、完全依靠太陽能采暖，是依靠建筑圍護結(jié)構(gòu)本身來完成吸熱、蓄熱、放熱功能的采暖系統(tǒng)。此類太陽房的外圍護結(jié)構(gòu)應(yīng)具有較大的熱阻，室內(nèi)要有足夠的熱重質(zhì)材料，以保持房屋有足夠的蓄熱性能。在冬季，被動式太陽房日間通過建筑圍護結(jié)構(gòu)吸收并存儲太陽能，夜間圍護結(jié)構(gòu)放出存儲的熱量滿足部分室內(nèi)需要，這樣可以在一定程度上降低房屋在冬季的采暖負荷，達到節(jié)約能源的目的。雨水利用雨水利用從形式上可分為直接利用和間接利用。雨水直接利用是指將雨水徑流收集后，根據(jù)用戶水質(zhì)要求經(jīng)適當(dāng)處理后供用戶使用；雨水問接利用是指通過各種措施強化雨水下滲，補充地下水。 綠色建筑的評價體系節(jié)地與室外環(huán)境； 節(jié)能與能源利用； 節(jié)水與水資源利用；節(jié)材與材料資源利用； 室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量； 運營管理（住宅建筑）、全生命周期綜合性能（公共建筑）。 各大指標中的具體指標分為控制項、一般項和優(yōu)選項三類。其中，控制項為評為綠色建筑的必備條款；優(yōu)選項主要指實現(xiàn)難度較大、指標要求較高的項目。對同一對象，可根據(jù)需要和可能分別提出對應(yīng)于控制項、一般項和優(yōu)選項的指標要求。按滿足一般項和優(yōu)選項的程度，綠色建筑劃分為三個等級。 綠色建筑的發(fā)展前景建筑活動是人類對自然資源、環(huán)境影響最大的活動之一。一般講，建筑活動使用了人類所使用的自然資源總量的40%，能源總量的40%，而造成的建筑垃圾也占人類活動產(chǎn)生的垃圾總量的40%。因此，在建筑領(lǐng)域中，遵循可持續(xù)發(fā)展原則，將對人類實現(xiàn)永續(xù)發(fā)展發(fā)揮極其重要的作用。而恰恰是在這個領(lǐng)域，可持續(xù)發(fā)展工作最難推動，最難取得成效。對我國家而言，堅持可持續(xù)發(fā)展尤為重要。我國人口數(shù)量巨大，發(fā)展任務(wù)迫切，年建筑量世界排名第一，資源消耗總量增長迅速，而許多資源的人均擁有量居世界平均水平以下。在46種支持性資源中，到2010年我國只有20種資源能夠自給，而到2020年就只有6種資源能夠自給，其余大量要依靠進口。即我國國土內(nèi)的資源不僅不能滿足后代的需求，甚至許多資源都滿足不了當(dāng)代人發(fā)展的需要。在中國發(fā)展綠色建筑，是建筑界一項意義重大而又十分迫切的現(xiàn)實任務(wù)。 第十一章 項目組織管理及保障機制 項目管理組織機構(gòu)建設(shè)在取得本項目土地使用權(quán)之后，安徽保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司極為重視，為確保項目的順利開發(fā)建設(shè)，專項負責(zé)本項目的開發(fā)經(jīng)營運作，招募一大批精兵強將和業(yè)界專家組建了具有強大執(zhí)行力的開發(fā)經(jīng)營班底，從而在組織上保證了項目的順利開發(fā)。 項目管理制度建設(shè)與完善安徽保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自成立以來，逐步建立了投資、質(zhì)量、進度、安全、文明生產(chǎn)、市場營銷、風(fēng)險控制等多方面細致完善具可操作性的管理制度，為項目開發(fā)建設(shè)提供良好的制度環(huán)境。 第十二章 可行性研究結(jié)論 研究結(jié)論通過上述各章節(jié)的分析、研究和評估，本項目作為在合肥市高新區(qū)縣全面啟動建設(shè)的背景下實施的低密度住宅小區(qū)建設(shè)項目，具有切實的市場需求和良好的政策環(huán)境，其總體規(guī)劃建設(shè)方案符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃要求，建筑、結(jié)構(gòu)、配套工程方案符合現(xiàn)行城市居住區(qū)建設(shè)相關(guān)規(guī)范標準和住宅建設(shè)規(guī)范要求，工程安全、衛(wèi)生、環(huán)境影響和節(jié)能方案符合現(xiàn)行國家和地區(qū)有關(guān)規(guī)定，能夠為合肥市高新區(qū)的城市發(fā)展提供環(huán)境良好、質(zhì)量上乘、安全舒適且配套設(shè)施完善的低密度高檔住宅小區(qū)。 目前，項目的建設(shè)用地已落實，并符合規(guī)劃城市規(guī)劃要求；場地地理位置優(yōu)越，自然及社會環(huán)境質(zhì)量好，項目建設(shè)條件基本落實；項目建設(shè)規(guī)模適宜，建設(shè)方案合理可行，技術(shù)上先進、適用和可靠；項目工程造價合理，經(jīng)濟技術(shù)指標優(yōu)越，具有良好的經(jīng)濟社會效益，在財務(wù)上可行、經(jīng)濟上合理，投資風(fēng)險較低。因此，本項目的實施是可行的。 提出建議通過財務(wù)評價分析和敏感性分析看出，對于本項目最大的不確定因素是建設(shè)成本的變動。對此，本報告特別建議建設(shè)單位在保證工程質(zhì)量的前提下加強成本控制力度的基礎(chǔ)上，在開發(fā)建設(shè)過程中，根據(jù)市場價格行情通過招標等方式把握主要材料的購入時機和價位，同時加強財務(wù)核算、費用控制，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡量壓縮不必要的費用，以獲得預(yù)期效益。另外針對項目實施工作，提出如下建議：加緊做好前期工作，及時完成項目開工前各項審批手續(xù)。應(yīng)嚴格貫徹執(zhí)行國家和地區(qū)對節(jié)能、環(huán)保、安全、消防及招投標方面的有關(guān)規(guī)定和標準。積極、及時落實有關(guān)金融機構(gòu)的信貸資金，確保工程建設(shè)如期、順利進行。精心安排，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標的完成。工程實施過程應(yīng)有全程監(jiān)控機制，確保本工程不出現(xiàn)任何人為的毗漏。項目單位應(yīng)制定嚴格的驗收標準，嚴格合同管理，保證建設(shè)項目的功能完善。