【正文】 式；（2）可固定的機(jī)械設(shè)備如空壓機(jī)、電鋸等安置在施工場(chǎng)地臨時(shí)房間內(nèi)，降低噪聲對(duì)外環(huán)境的影響，對(duì)振搗棒等強(qiáng)噪聲源周圍適當(dāng)封閉等；（3）加強(qiáng)對(duì)施工人員的監(jiān)督和管理，減少不必要的人為噪聲。夜間禁止施工和喧嘩等。如夜間確需施工則需向當(dāng)?shù)丨h(huán)保主管部門辦理相關(guān)的手續(xù)。揚(yáng)塵影響防治措施項(xiàng)目施工期間對(duì)大氣環(huán)境影響最大的是揚(yáng)塵，主要來(lái)自于運(yùn)輸車輛。為減少施工現(xiàn)場(chǎng)的揚(yáng)塵污染，在施工過(guò)程中采取以下措施：（1）施工現(xiàn)場(chǎng)每天定期灑水，防止浮沉產(chǎn)生；在大風(fēng)天加大灑水量及灑水次數(shù)；施工場(chǎng)地內(nèi)運(yùn)輸通道及時(shí)清掃、灑水，以減少汽車行駛揚(yáng)塵；（2）施工方案中必須有防止泄漏易撒污染環(huán)境的具體措施，多塵物料采用帆布覆蓋，避免露天堆放或運(yùn)輸；施工現(xiàn)場(chǎng)合理布局，對(duì)易起塵物料實(shí)行庫(kù)存或加蓋氈布，運(yùn)輸車輛配備密閉裝置、不得超載、對(duì)易起塵物料加蓋篷布、控制車速、減少卸料落差等內(nèi)容；（3）工地出口處要設(shè)置沖洗車輪的設(shè)施，建立撒水清掃制度，指定專人負(fù)責(zé)灑水和清掃工作；（4）建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)必須設(shè)立垃圾站，并及時(shí)回收、清運(yùn)垃圾及工程廢土； （5）建筑工地建筑施工外腳手架一律采用密目網(wǎng)維護(hù)，建筑工地四周圍欄必須齊全。 項(xiàng)目運(yùn)行階段的治理與保護(hù)措施煙塵控制居住區(qū)內(nèi)采用管道天然氣作為生活燃料，從而避免燃燒原煤所產(chǎn)生的煙塵給環(huán)境帶來(lái)的污染。垃圾與固體廢物控制在住宅樓各單元門口和商鋪門口設(shè)置垃圾收集箱，小區(qū)物業(yè)清潔人員定時(shí)收集垃圾（垃圾袋裝化）并第一時(shí)間運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，由市政垃圾處理站統(tǒng)一集中處理。污水控制項(xiàng)目投入使用后產(chǎn)生的污廢水主要是生活污水，生活污水直接進(jìn)入排水管道經(jīng)化糞池排入排水管網(wǎng)，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成直接較大影響。噪聲治理建筑物下水采用環(huán)保消音材料；變配電箱設(shè)施與居民樓分離設(shè)置；入戶門采用防盜隔音門；窗戶采用環(huán)保雙層中空玻璃；小區(qū)內(nèi)車輛限速及禁止鳴笛標(biāo)志、減速帶安裝。從設(shè)計(jì)到管理上均實(shí)現(xiàn)安靜小區(qū)，以造安靜的居住生活空間。居住區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)在施工中破壞的環(huán)境，可在社區(qū)自身的環(huán)境建設(shè)中得以補(bǔ)償。本項(xiàng)目綠地可以形成宜于居住的城鎮(zhèn)生態(tài)小環(huán)境，因此社區(qū)自身的環(huán)境建設(shè)成為本項(xiàng)目的重點(diǎn)內(nèi)容，通過(guò)全面規(guī)劃、合理布局、現(xiàn)代化管理，使其能有效服務(wù)于社區(qū)內(nèi)人員生活和工作。 環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目作為住宅小區(qū)工程，其開發(fā)建設(shè)符合國(guó)家有關(guān)政策和合肥市功能區(qū)劃，如能夠?qū)λ欧诺奈廴疚锇喘h(huán)境影響評(píng)價(jià)要求的污染控制措施，項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境質(zhì)量造成較大影響。項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工過(guò)程中嚴(yán)格遵循“三同時(shí)”原則，落實(shí)設(shè)計(jì)和環(huán)評(píng)中提出的各項(xiàng)污染防治措施，可以滿足居住環(huán)境功能。因此，從環(huán)境保護(hù)的角度分析評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目作為城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成較大影響。第七章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明本項(xiàng)目開發(fā)籌備工作從2009年10月份即已經(jīng)展開，請(qǐng)專業(yè)的市場(chǎng)策劃公司進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和物業(yè)品質(zhì)進(jìn)行了深入的策劃，并邀請(qǐng)了多家甲級(jí)設(shè)計(jì)院進(jìn)行了規(guī)劃方案和建筑設(shè)計(jì)投標(biāo)。到目前為止，已充分把握住了市場(chǎng)并獲得了一些較為理想的方案，等待確定最佳方案上報(bào)相關(guān)部門批準(zhǔn)。計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃于2014年3月份開始籌備，6月份動(dòng)工至2018年全面完成。 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排本項(xiàng)目擬分三期開發(fā)，一期計(jì)劃于2014年6月開工，2016年8月交付，二期、三期的開發(fā)建設(shè)將根據(jù)市場(chǎng)情況靈活掌握，項(xiàng)目總體將于2018年開發(fā)完畢。詳見(jiàn)如下節(jié)點(diǎn)安排。 62第八章 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 投資估算依據(jù)（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和各專業(yè)提供的工程技術(shù)方案；（2）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（2000年版）；（3）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（4）《安徽省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)》及其各專業(yè)定額； （5）當(dāng)?shù)毓こ探ㄔO(shè)其他費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和類似工程造價(jià)指標(biāo)；（6）建設(shè)單位提供的有關(guān)資料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 總投資估算 根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，其開發(fā)建設(shè)總投資由開發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成，其中：開發(fā)建設(shè)投資由土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用等開發(fā)建設(shè)成本和管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及預(yù)備費(fèi)等開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成。 資金籌措方式根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、建設(shè)單位投融資計(jì)劃，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資采用資本金和預(yù)收款相結(jié)合的資金籌措方案，其中由建設(shè)單位投入40%資本金，用于支付土地出讓金、項(xiàng)目前期工作等費(fèi)用和主體工程的啟動(dòng)，使工程形象進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件后，開始用預(yù)收款回籠資金滾動(dòng)投入到工程建設(shè)中。第九章 銷售及經(jīng)營(yíng)收入估算 銷售收入估算售價(jià)以低密度住宅、少量商鋪和多層花園洋房三者綜合考慮平均可售面積按273461m178。計(jì)算。 建設(shè)成本與利潤(rùn)估算 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論根據(jù)上述財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)指標(biāo)的測(cè)算，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均高于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，總投資收益率高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，表明本項(xiàng)目的投資和運(yùn)營(yíng)具有較強(qiáng)的盈利能力。因此，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)角度分析，本項(xiàng)目的投資建設(shè)和投入運(yùn)營(yíng)是可行的。另外，本項(xiàng)目的投資開發(fā)和運(yùn)營(yíng)所具有的盈利性，不但為促進(jìn)合肥市城鎮(zhèn)化進(jìn)程、創(chuàng)建現(xiàn)代化居住環(huán)境、提升城市功能產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用，同時(shí)也為國(guó)家和地方創(chuàng)造稅收、帶動(dòng)地區(qū)投資與消費(fèi)、提高相關(guān)人群的就業(yè)機(jī)會(huì)與收入水平具有積極影響。第十章 綠色建筑篇 綠色建筑的涵義綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能，節(jié)地，節(jié)水，節(jié)材），保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康，適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑. 它是綜合運(yùn)用當(dāng)代建筑學(xué)、生態(tài)學(xué)及其他技術(shù)科學(xué)的成果，把建筑建造成一個(gè)小的生態(tài)系統(tǒng)，為居住者提供生機(jī)盎然、自然氣息深厚、方便舒適并節(jié)省能源、沒(méi)有污染的居住環(huán)境。這里所說(shuō)的“綠色”并非一般意義的立體綠化、屋頂花園，而是對(duì)環(huán)境無(wú)害的一種標(biāo)志，是指這種建筑能夠在不損害生態(tài)環(huán)境的前提下，提高人們的生活質(zhì)量及當(dāng)代與后代的環(huán)境質(zhì)量。其“綠色”的本質(zhì)是物質(zhì)系統(tǒng)的首尾相接，無(wú)廢無(wú)污、高效和諧、開放式閉合性良性循環(huán)通過(guò)建立起建筑物內(nèi)外的自然空氣、水分、能源及其他各種物資的循環(huán)系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行“綠色”建筑的設(shè)計(jì)，并賦予建筑物以生態(tài)學(xué)的文化教育和藝術(shù)內(nèi)涵。 綠色建筑的主要體現(xiàn)自然通風(fēng)自然通風(fēng)是一種具有很大潛力的通風(fēng)方式，它具有節(jié)能、改善室內(nèi)熱舒適性和提高室內(nèi)空氣品質(zhì)的優(yōu)點(diǎn)，是人類歷史上長(zhǎng)期賴以調(diào)節(jié)室內(nèi)環(huán)境的原始手段。自然通風(fēng)可在不消耗不可再生能源情況下降低室內(nèi)溫度,改善室內(nèi)熱環(huán)境，而且可提供新鮮、清潔的自然空氣，帶走潮濕污濁的空氣，有利于人體的生理和心理健康。太陽(yáng)能利用現(xiàn)階段的太陽(yáng)能建筑設(shè)計(jì)主要向兩個(gè)方向發(fā)展，即現(xiàn)代生活中常見(jiàn)到的被動(dòng)式太陽(yáng)房和主動(dòng)式太陽(yáng)房。被動(dòng)式太陽(yáng)房不采用其他輔助能源、完全依靠太陽(yáng)能采暖，是依靠建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)本身來(lái)完成吸熱、蓄熱、放熱功能的采暖系統(tǒng)。此類太陽(yáng)房的外圍護(hù)結(jié)構(gòu)應(yīng)具有較大的熱阻，室內(nèi)要有足夠的熱重質(zhì)材料，以保持房屋有足夠的蓄熱性能。在冬季，被動(dòng)式太陽(yáng)房日間通過(guò)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)吸收并存儲(chǔ)太陽(yáng)能，夜間圍護(hù)結(jié)構(gòu)放出存儲(chǔ)的熱量滿足部分室內(nèi)需要，這樣可以在一定程度上降低房屋在冬季的采暖負(fù)荷，達(dá)到節(jié)約能源的目的。雨水利用雨水利用從形式上可分為直接利用和間接利用。雨水直接利用是指將雨水徑流收集后，根據(jù)用戶水質(zhì)要求經(jīng)適當(dāng)處理后供用戶使用；雨水問(wèn)接利用是指通過(guò)各種措施強(qiáng)化雨水下滲，補(bǔ)充地下水。 綠色建筑的評(píng)價(jià)體系節(jié)地與室外環(huán)境； 節(jié)能與能源利用； 節(jié)水與水資源利用；節(jié)材與材料資源利用； 室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量； 運(yùn)營(yíng)管理（住宅建筑）、全生命周期綜合性能（公共建筑）。 各大指標(biāo)中的具體指標(biāo)分為控制項(xiàng)、一般項(xiàng)和優(yōu)選項(xiàng)三類。其中，控制項(xiàng)為評(píng)為綠色建筑的必備條款；優(yōu)選項(xiàng)主要指實(shí)現(xiàn)難度較大、指標(biāo)要求較高的項(xiàng)目。對(duì)同一對(duì)象，可根據(jù)需要和可能分別提出對(duì)應(yīng)于控制項(xiàng)、一般項(xiàng)和優(yōu)選項(xiàng)的指標(biāo)要求。按滿足一般項(xiàng)和優(yōu)選項(xiàng)的程度，綠色建筑劃分為三個(gè)等級(jí)。 綠色建筑的發(fā)展前景建筑活動(dòng)是人類對(duì)自然資源、環(huán)境影響最大的活動(dòng)之一。一般講，建筑活動(dòng)使用了人類所使用的自然資源總量的40%，能源總量的40%，而造成的建筑垃圾也占人類活動(dòng)產(chǎn)生的垃圾總量的40%。因此，在建筑領(lǐng)域中，遵循可持續(xù)發(fā)展原則，將對(duì)人類實(shí)現(xiàn)永續(xù)發(fā)展發(fā)揮極其重要的作用。而恰恰是在這個(gè)領(lǐng)域，可持續(xù)發(fā)展工作最難推動(dòng)，最難取得成效。對(duì)我國(guó)家而言，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展尤為重要。我國(guó)人口數(shù)量巨大，發(fā)展任務(wù)迫切，年建筑量世界排名第一，資源消耗總量增長(zhǎng)迅速，而許多資源的人均擁有量居世界平均水平以下。在46種支持性資源中，到2010年我國(guó)只有20種資源能夠自給，而到2020年就只有6種資源能夠自給，其余大量要依靠進(jìn)口。即我國(guó)國(guó)土內(nèi)的資源不僅不能滿足后代的需求，甚至許多資源都滿足不了當(dāng)代人發(fā)展的需要。在中國(guó)發(fā)展綠色建筑，是建筑界一項(xiàng)意義重大而又十分迫切的現(xiàn)實(shí)任務(wù)。 第十一章 項(xiàng)目組織管理及保障機(jī)制 項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)建設(shè)在取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)之后，安徽保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司極為重視，為確保項(xiàng)目的順利開發(fā)建設(shè)，專項(xiàng)負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，招募一大批精兵強(qiáng)將和業(yè)界專家組建了具有強(qiáng)大執(zhí)行力的開發(fā)經(jīng)營(yíng)班底，從而在組織上保證了項(xiàng)目的順利開發(fā)。 項(xiàng)目管理制度建設(shè)與完善安徽保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自成立以來(lái)，逐步建立了投資、質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明生產(chǎn)、市場(chǎng)營(yíng)銷、風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面細(xì)致完善具可操作性的管理制度，為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供良好的制度環(huán)境。 第十二章 可行性研究結(jié)論 研究結(jié)論通過(guò)上述各章節(jié)的分析、研究和評(píng)估，本項(xiàng)目作為在合肥市高新區(qū)縣全面啟動(dòng)建設(shè)的背景下實(shí)施的低密度住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，具有切實(shí)的市場(chǎng)需求和良好的政策環(huán)境，其總體規(guī)劃建設(shè)方案符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃要求，建筑、結(jié)構(gòu)、配套工程方案符合現(xiàn)行城市居住區(qū)建設(shè)相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和住宅建設(shè)規(guī)范要求，工程安全、衛(wèi)生、環(huán)境影響和節(jié)能方案符合現(xiàn)行國(guó)家和地區(qū)有關(guān)規(guī)定，能夠?yàn)楹戏适懈咝聟^(qū)的城市發(fā)展提供環(huán)境良好、質(zhì)量上乘、安全舒適且配套設(shè)施完善的低密度高檔住宅小區(qū)。 目前，項(xiàng)目的建設(shè)用地已落實(shí)，并符合規(guī)劃城市規(guī)劃要求；場(chǎng)地地理位置優(yōu)越，自然及社會(huì)環(huán)境質(zhì)量好，項(xiàng)目建設(shè)條件基本落實(shí)；項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模適宜，建設(shè)方案合理可行，技術(shù)上先進(jìn)、適用和可靠；項(xiàng)目工程造價(jià)合理，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)優(yōu)越，具有良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益，在財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理，投資風(fēng)險(xiǎn)較低。因此，本項(xiàng)目的實(shí)施是可行的。 提出建議通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析和敏感性分析看出，對(duì)于本項(xiàng)目最大的不確定因素是建設(shè)成本的變動(dòng)。對(duì)此，本報(bào)告特別建議建設(shè)單位在保證工程質(zhì)量的前提下加強(qiáng)成本控制力度的基礎(chǔ)上，在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格行情通過(guò)招標(biāo)等方式把握主要材料的購(gòu)入時(shí)機(jī)和價(jià)位，同時(shí)加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算、費(fèi)用控制，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡量壓縮不必要的費(fèi)用，以獲得預(yù)期效益。另外針對(duì)項(xiàng)目實(shí)施工作，提出如下建議：加緊做好前期工作，及時(shí)完成項(xiàng)目開工前各項(xiàng)審批手續(xù)。應(yīng)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地區(qū)對(duì)節(jié)能、環(huán)保、安全、消防及招投標(biāo)方面的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。積極、及時(shí)落實(shí)有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金，確保工程建設(shè)如期、順利進(jìn)行。精心安排，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標(biāo)的完成。工程實(shí)施過(guò)程應(yīng)有全程監(jiān)控機(jī)制，確保本工程不出現(xiàn)任何人為的毗漏。項(xiàng)目單位應(yīng)制定嚴(yán)格的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格合同管理，保證建設(shè)項(xiàng)目的功能完善。