【正文】 安徽保利西山林語建設項目第一章 總論 項目概況 項目名稱安徽保利西山林語建設項目 項目擬建地址本項目位于合肥市高新區(qū)大蜀山南麓，占地為SXHSXH3地塊（住宅商品房用地），（）。 項目建設單位簡介保利房地產（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產上市公司，也是中國保利集團房地產業(yè)務的主要運作平臺，國家一級房地產開發(fā)資質企業(yè)，國有房地產企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)五年蟬聯(lián)央企房地產第一名。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，并入選“2008年度中國上市公司優(yōu)秀管理團隊”，2009年，公司獲評房地產上市公司綜合價值第一名，截止2012年底，公司總資產突破2500億元。 2011年，公司獲“中國房地產企業(yè)社會責任年度領袖”、 “社會貢獻企業(yè)”、“最具投資價值上市公司”等多項大獎。，蟬聯(lián)“中國房地產行業(yè)領導公司品牌”。 保利地產安徽公司組建于2011年4月，前身為合肥保利房地產開發(fā)有限公司，系保利地產在皖房地產開發(fā)業(yè)務平臺。 2011年3月30日，公司競得政務文化新區(qū)大型稀缺用地ZWQTB033地塊，正式進入合肥市場，完成了保利地產中部地區(qū)及長三角經濟圈的戰(zhàn)略布局。在集團公司的支持下，合肥公司穩(wěn)健務實、抓住機遇，于8月18日順利摘得濱湖區(qū)BHC10地塊，成功落子合肥政務、濱湖兩大熱點片區(qū)，為深耕合肥、開拓安徽市場奠定了堅實的基礎。2013年3月，公司相繼獲取高新、濱湖、瑤海三宗地塊，2013年底，梧桐語、海上五月花、東郡相繼啟動，上演合肥樓市一段首開熱銷傳奇！2013年11月，公司再次成功拿下位于高新區(qū)楓林路純低密度住宅項目，總建筑面積38萬方。2014年，公司將六盤齊發(fā)，布局大湖名城。 保利地產安徽公司秉承“務實、創(chuàng)新、規(guī)范、卓越”的經營理念，堅持“和者筑善”的品牌理念，高舉文化地產的旗幟，在歷史文化悠久、經濟飛速發(fā)展的安徽，不負央企地產領導品牌的榮譽，為實現(xiàn)中國地產長城的宏偉愿景而努力。 項目的外部環(huán)境安徽位于中國經濟最具活力的長江三角洲腹地，居中靠東，沿江通海，處于中國經濟發(fā)展的戰(zhàn)略要沖和國內幾個經濟板塊的對接地帶，在中部崛起中起舉足輕重的作用，是全國重要的能源、原材料、加工制造業(yè)、無公害農產品和綠色食品生產基地?，F(xiàn)轄16個地級市、62個縣（市）、43個縣級區(qū)和1522個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處。2013年末。 主要建設內容及指標（），規(guī)劃總建筑面積約435551平方米。其中地上建筑面積約290868平方米（計容）住宅總建筑面積約264148平方米，公共、商業(yè)建筑及配套設施約26720平方米。地下建筑面積（不計容）約144683平方米（含人防建設）。 項目綜合技術指標一覽表序號項目名稱單位規(guī)模備 注1總用地面積m22規(guī)劃總建筑面積m2地面建筑面積m2計容其中 住宅建筑m2 其中： 多層A區(qū)m2多層B區(qū)m2多層C區(qū)m2 配套商業(yè)m2 會所m2 學校m2 幼兒園m2 公共配套建筑面積m2 其中： 社區(qū)機構用房m2 社區(qū)衛(wèi)生服務用房m2室內文體活動中心m2按200m2/千人配置老年活動中心m250%面積至于一樓物業(yè)管理用房m2公廁m210m2/千人，最小不低于50m2其他m2包含門廳、走廊等地下建筑面積m2（含人防建設）3停車位輛2292機動車，非機動車1468輛4容積率按地上建筑面積計算5總戶數(shù)戶1468 勞動定員及作息安排項目組織管理機構定員35人，其中管理人員5人，其它工作人員30人。各部門采用8小時白班制作息，全年約280個工作日。 項目建設周期本項目建設周期約4年，即2014年3月開始籌備，計劃6月開始動工，2018年全部竣工驗收，并交付使用。 第二章 項目投資環(huán)境和市場研究 國內環(huán)境分析2013年，中國房地產業(yè)迎來了它的發(fā)展關鍵時期?；谄湓趪窠洕鲩L和社會發(fā)展中的重要地位，各方對中國房地產業(yè)今后的走向十分關注。高使用率的功能地產是房地產的正能量,從目前國內房地產市場的發(fā)展態(tài)勢來看，短期內針對住宅地產市場進行的限購政策不會改變，同時隨著房地產市場的細分，整個產業(yè)將趨于進一步轉型升級。 從2012年底土地出讓情況看，不少城市多數(shù)出讓地塊為商住地塊，這樣將在一定程度上為功能地產創(chuàng)造了良好的條件。因此，未來更多發(fā)展機會將來自泛功能地產，即改善性住宅、剛性需求住宅、使用率高的商業(yè)、旅游、教育、文化、養(yǎng)老等具有使用價值和附加價值的地產。努力挖掘其使用價值，提高其使用效率，將使國內功能地產成為房地產市場的正能量。 （一）土地制度頂層設計與改革將影響中國房地產業(yè) 土地是制約房地產業(yè)發(fā)展的基本要素。從目前情況來看，決定房地產業(yè)命脈的土地供應依然遭受事實的壟斷。土地制度的頂層設計顯然已經十分緊迫。未來應該針對當前的土地一級市場的供應壟斷問題進行系統(tǒng)的改革，這不但是國內房地產市場良性發(fā)展的需要，也是中國經濟結構調整的戰(zhàn)略需要。當然，不同區(qū)域的公共資源換取用地指標也是可以思考的話題。 （二）增加收入是中國人住有所居的希望所在 就當前的收入水平而言，中國絕大多數(shù)城市的房價可謂非常高企，一線特大城市尤其如此。許多人覺得這樣的房價需要大幅下調，普通城市居民才能夠有能力購買。 中國人買房的希望不在于房價降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中國版的收入倍增計劃，可望將來在大力關注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增長速度不但能夠超過CPI，而且能夠超越高房價。 （三）2013年房地產各項指標將會好于上年 預計2013年房地產各項指標，如投資增速、新開工面積、施工面積、竣工面積等都將會好于2012年。以房地產投資增速為例，國家統(tǒng)計局近日公布數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產開發(fā)投資71,804億元，%(%)。 受房地產調控限購、限貸等政策持續(xù)實施的影響，2012年全年房地產開發(fā)投資增速創(chuàng)近年來次新低，%，這說明調控政策實施效果明顯。 （四）商業(yè)地產、城市土地供應存在風險 2010年以來，國內住宅市場遭遇“限購”、“限貸”、“限價”等相當嚴厲的宏觀調控，投資和投機性需求紛紛被擠出市場。數(shù)據(jù)顯示，至2012年上半年，成都商業(yè)綜合體已經增至67個，已開工建設的商業(yè)綜合體數(shù)量高達104個，未來5年還將入市1000萬平方米左右。近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項目在全國發(fā)展迅速。 數(shù)據(jù)顯示，至2015年，而35年內城市綜合體增量將以中西部城市為主。其中蘊藏的風險委實不可小覷，商業(yè)的問題出現(xiàn)將遠遠大于住宅，某些政府不應該是招商推手而應該是警示者和風險化解者，提供未來準確的數(shù)據(jù)和土地推案量告知企業(yè)，這是最大的服務功能。 （五）房企將強者恒強，房企品牌要進入修復期 隨著國內房地產市場發(fā)展機理的不斷演進，未來的房地產開發(fā)商將會出現(xiàn)一些分化。市場集中度將會持續(xù)增大，正反饋效應明顯，大型開發(fā)商由于占據(jù)諸多有利因素，往往會利用戰(zhàn)略制勝、節(jié)奏制勝、金融制勝，它的市場份額會越來越多，更大更強的龍頭企業(yè)將會越加強勢；眾多著名品牌企業(yè)也在各種因素特別是生存和人力資源以及管控條件下，出現(xiàn)了產品、消費者關系、品牌問題，高端品牌除了綠城也都受到沖擊，新周期下，了解消費心理和互聯(lián)網沖擊下的品牌服務工作必須加大修復力度。城鎮(zhèn)化決定了城市化模式選擇 未來房地產的許多發(fā)展機會都能從城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農業(yè)現(xiàn)代化進程中挖掘。隨著中國城鎮(zhèn)化的不斷推進，大量人口將定向各種不同類型城市集聚，由此衍生出的對房地產的需求將是巨大的。房地產開發(fā)企業(yè)，應該審時度勢，把握好從農村到郊區(qū)，從小城鎮(zhèn)到中等城市再到大城市乃至都市圈的進入時以及不同的產品策略、融資策略、拿地策略、管控策略，根據(jù)各自不同的區(qū)域進入標準，進行風險評估和相機抉擇，從今后十多年中國城鎮(zhèn)化的浪潮當中獲取自己的市場份額和江湖地位。2013年，安徽省房地產市場總體有序發(fā)展，開發(fā)投資先抑后揚，商品房銷售成交逐步活躍。但市場運行中仍存在一些不容忽視的問題，要保持目前良好發(fā)展勢頭,仍需繼續(xù)采取有效措施加以鞏固和延續(xù)。 省內環(huán)境分析一、2012年房地產市場運行基本情況 （一）房地產開發(fā)投資增幅觸底回升從全年走勢看，由于受新開工項目減少及企業(yè)資金緊張等因素影響，%，隨后在銷售持續(xù)回暖以及降息降準等積極因素的刺激下，增幅逐漸企穩(wěn)回升。，%，與上半年和前三季度比。其中，%；商業(yè)地產增幅較快，辦公樓投資132億元，%，%。（二）新開工面積降幅持續(xù)減小，施工、竣工面積平穩(wěn)增長，%。，下降19%。，%，%。，%，%。 （三）商品房銷售面積超上年水平在一系列房地產調控政策的作用下，2012年前5個月商品房銷售面積持續(xù)下降。此后在央行降準、降息以及企業(yè)以價換量等因素的共同作用下，剛性需求開始釋放，成交回升，銷售降幅自6月份起逐月收窄，11月份開始扭轉下降態(tài)勢。，%，增幅比一季度、上半年、，%，增幅比一季度、上半年、前三季度分別提高2 （四）資金到位情況略有好轉銷售回暖，資金逐步回籠，企業(yè)資金狀況略有好轉，國內貸款和個人按揭貸款增長較快。，%，增幅比一季度、上半年、。其中，國內貸款、個人按揭貸款合計949億元，%，%%。二、存在的問題 （一）房地產市場不確定因素仍然較多一是存量房去庫存化壓力依然存在。隨著近兩年開發(fā)投資項目的逐步竣工，商品房待售面積持續(xù)處于高位。截至2012年底。其中，按每套100平方米計算，說明開發(fā)商銷售壓力依然存在，庫存積壓給房地產企業(yè)帶來較大資金周轉問題。二是部分開發(fā)企業(yè)投資意愿不強。從2012年各月新開工情況來看，基本一直處于下降狀態(tài)，%，其中住宅下降19%，表明部分開發(fā)企業(yè)對市場缺乏信心，投資意愿不強。三是企業(yè)拖欠款現(xiàn)象有增無減。2012年，全省房地產開發(fā)企業(yè)各項應付款達764億元，%，，%，均大大高于同期開發(fā)投資增速。 （二）區(qū)域發(fā)展不平衡現(xiàn)象較突出，省會合肥的拉動作用呈減弱態(tài)勢 2012年，全省房地產開發(fā)投資增速最高的三個市分別是蚌埠（%）、淮北(64%)、馬鞍山(%)，增速較低的三個市分別是安慶市（%）、合肥（%）、淮南（%），最高和最低的差距達72個百分點。，占全省投資的比重為29%。 （三）商業(yè)地產開發(fā)比重上升偏快 由于此前出臺的一系列宏觀調控政策，指向的調控目標是住宅市場，商業(yè)地產成為開發(fā)商和消費者雙方規(guī)避調控政策的投資洼地。2012年，辦公樓、%，；%。因此，應密切關注辦公樓、商業(yè)用房開發(fā)，適時出臺政策予以引導，防止非理性投資過熱。三、房地產市場展望展望2013年，房地產調控政策仍將保持相對穩(wěn)定，房地產資金面會進一步改善，合理自住和改善性住房需求將得到政策的進一步支持，投資投機性住房需求將被進一步抑制。 中央經濟工作會議提出，2013年將繼續(xù)實施積極的財政政