房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的條件及相關(guān)法規(guī)與案例-資料下載頁(yè)
2025-04-28 02:01本頁(yè)面
【正文】 戶一次付款帶來(lái)的不小的經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)也免除了客戶的借款利息。但在商品房銷(xiāo)售合同中，還規(guī)定了一個(gè)條件就是在房款全部付清前，C房地產(chǎn)公司保留房屋所有權(quán)，待客戶將房款全部付清之日再開(kāi)具發(fā)票，并辦理產(chǎn)權(quán)證。至2002年10月房屋已通過(guò)綜合驗(yàn)收并交付鑰匙，客戶可進(jìn)行裝修、居住。.房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的具體做法：將分期收到的商品房銷(xiāo)售款計(jì)入“預(yù)收賬款”科目，平時(shí)不確認(rèn)收入，待房款付清之日，一次開(kāi)具發(fā)票并全額結(jié)轉(zhuǎn)收入。分析: C房地產(chǎn)公司簽訂所有權(quán)保留的商品房銷(xiāo)售合同是合法有效的，這種銷(xiāo)售政策緩解了因建造高架橋造成的房屋滯銷(xiāo)，并能夠迅速回籠積壓資金；同時(shí)避免了因無(wú)銀行信用擔(dān)保帶來(lái)的收取剩余房款的風(fēng)險(xiǎn)。本案例對(duì)分期收款銷(xiāo)售辦法中銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則與前述相關(guān)制度規(guī)定并不違背。首先，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定“對(duì)土地和商品房采用分期收款銷(xiāo)售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次轉(zhuǎn)入收入”，用了“可按”；《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》指南規(guī)定“在分期收款銷(xiāo)售方式下，企業(yè)通常應(yīng)按照合同約定的收款日期確認(rèn)銷(xiāo)售收入”，用了“通?！保瑑蓚€(gè)制度或準(zhǔn)則都沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定“應(yīng)該”。其次，本案例中，C房地產(chǎn)公司與客戶簽訂的商品房銷(xiāo)售合同中明確“在房款全部付清前C房地產(chǎn)公司保留房屋所有權(quán)”，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》，與所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)尚未轉(zhuǎn)移，確實(shí)不宜根據(jù)收款情況提前確認(rèn)收入。判斷：C房地產(chǎn)公司這種會(huì)計(jì)處理方式也是合理可行的。（五）開(kāi)發(fā)的商品房作為自有房屋銷(xiāo)售的案例 案例 ：D房地產(chǎn)公司自行開(kāi)發(fā)了一丁商住樓，并已取得房地產(chǎn)管理部門(mén)的綜合驗(yàn)收證書(shū)和房屋面積測(cè)定表等相關(guān)資料。該公司挑選了丁商住樓中的兩個(gè)樓層作為其辦公用房，并已辦妥產(chǎn)權(quán)證，其余樓層均已作為商品房銷(xiāo)售。1年后丁商住樓盤(pán)房?jī)r(jià)上漲，D房地產(chǎn)公司決定將作為其辦公用房的兩個(gè)樓層出售，以賺取差價(jià)利潤(rùn)。D房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的具體做法：銷(xiāo)售丁商住樓中自己使用的兩個(gè)樓層作為處置自有房產(chǎn)，將固定資產(chǎn)凈額和收取的商品房銷(xiāo)售款計(jì)入“固定資產(chǎn)清理”科目，并將差額結(jié)轉(zhuǎn)至“營(yíng)業(yè)外收入”。分析：D房地產(chǎn)公司將兩層寫(xiě)字樓作為其辦公用房，并已辦妥產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)作為自有固定資產(chǎn)處理，并且待其出售時(shí)已具備銷(xiāo)售的要件。判斷：D房地產(chǎn)公司這種會(huì)計(jì)處理方式是合理可行的。（六）期后事項(xiàng)確認(rèn)收入案例 案例：ABC公司與用戶預(yù)售合同的主要條款如下： 買(mǎi)方: 陳某 賣(mài)方: ABC公司 簽定時(shí)間: 標(biāo)的: 賣(mài)方將座落于本市XX區(qū)XX街嘉同苑項(xiàng)目商業(yè)店面A02號(hào)賣(mài)與陳某，建筑面積200平方米，單價(jià)為每平方20,000元。合計(jì)人民幣4,000,000元。 銀行申請(qǐng)最高限額貸款2,800,000元。 交付使用時(shí)間: 賣(mài)方必須于2002年12月31日前將上述房產(chǎn)交付買(mǎi)方使用。雙方協(xié)商，賣(mài)方建設(shè)的店面，需經(jīng)建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)及各有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格后，方能交付使用。 違約責(zé)任: 買(mǎi)方未能按規(guī)定的時(shí)間付款，超過(guò)規(guī)定日，賣(mài)方有權(quán)選擇兩種處理方式: %的違約金；，買(mǎi)方所付定金不予退還。 賣(mài)方未能在規(guī)定的期限內(nèi)交付房產(chǎn)，買(mǎi)方有權(quán)選擇兩種處理方式: ，對(duì)超過(guò)允許的延誤期，%的違約金； ，賣(mài)方應(yīng)雙倍返還定金。并將已收購(gòu)房款及利息全部返還買(mǎi)方。 其他條件: 預(yù)售雙方應(yīng)經(jīng)雙方簽字并經(jīng)房地產(chǎn)交易管理所登記備案后生效。 付款方式: 簽定合同即日交納定金100,000元，其余款項(xiàng)于雙方辦理交接手續(xù)的半年內(nèi)付清。 合同實(shí)際執(zhí)行情況.買(mǎi)方已支付定金100,000元。.買(mǎi)方于2002年12月30日辦理店面的接收手續(xù)。.進(jìn)行了單體驗(yàn)收.期后2003年2月25日已支付2,200,000元(審計(jì)報(bào)告日為3月15日)。 分析 從理論上來(lái)說(shuō)，如果已辦理單體驗(yàn)收但未辦理綜合驗(yàn)收，如果未來(lái)綜合驗(yàn)收未通過(guò)影響到產(chǎn)權(quán)證的辦理，則用戶有權(quán)提出退房。從該角度來(lái)講，單體驗(yàn)收并交接手續(xù)后確認(rèn)銷(xiāo)售收入有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 但從實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，辦理綜合手續(xù)復(fù)雜、障礙較多、時(shí)間較長(zhǎng)（比如有的企業(yè)存在因使用新的消防設(shè)備，綜合驗(yàn)收在單體驗(yàn)收后的兩年左右才能辦妥），若以辦理綜合驗(yàn)收手續(xù)后確認(rèn)銷(xiāo)售收入與現(xiàn)實(shí)情況差異較大，故大部分房地產(chǎn)企業(yè)以辦理單體驗(yàn)收手續(xù)且住戶辦理交接手續(xù)后確認(rèn)收入。 簽定合同即日已交納定金100,000元，且期后已支付大部分或全額款項(xiàng)，考慮現(xiàn)行的會(huì)計(jì)政策是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為前提的，所以可以在當(dāng)期確認(rèn)銷(xiāo)售收入。 簽定合同即日已交納定金100,000元，期后沒(méi)有收回款項(xiàng)，也沒(méi)有存在違約事項(xiàng)(款項(xiàng)尚未到期)，要根據(jù)重要性水平(一般來(lái)說(shuō)，該筆收入及利潤(rùn)的貢獻(xiàn)所占公司收入及利潤(rùn)的比例超過(guò)10%)來(lái)判斷，如果比例較高，則從穩(wěn)健性角度出發(fā)(在風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)的理念下，對(duì)雖已取得的往來(lái)詢證函但亦不能將其作為強(qiáng)有力的證據(jù)來(lái)支持)，不能確認(rèn)銷(xiāo)售收入。 判斷：由于該項(xiàng)交易在重要性水平之下，故可以確認(rèn)收入。七、相關(guān)法規(guī) 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法 關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售登記備案的通知 關(guān)于調(diào)整建設(shè)工程竣工備案有關(guān)事項(xiàng)的通知 北京市國(guó)土資源和房屋管理局《關(guān)于商品房銷(xiāo)售有關(guān)問(wèn)題的通知》 關(guān)于加強(qiáng)本市建設(shè)工程質(zhì)量管理的實(shí)施意見(jiàn) 物業(yè)管理?xiàng)l例 北京京都會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)部整理 2003年11月26日
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