房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的條件及相關法規(guī)與案例-資料下載頁
2025-04-28 02:01本頁面
【正文】 戶一次付款帶來的不小的經(jīng)濟壓力，同時也免除了客戶的借款利息。但在商品房銷售合同中，還規(guī)定了一個條件就是在房款全部付清前，C房地產(chǎn)公司保留房屋所有權，待客戶將房款全部付清之日再開具發(fā)票，并辦理產(chǎn)權證。至2002年10月房屋已通過綜合驗收并交付鑰匙，客戶可進行裝修、居住。.房地產(chǎn)公司確認收入的具體做法：將分期收到的商品房銷售款計入“預收賬款”科目，平時不確認收入，待房款付清之日，一次開具發(fā)票并全額結轉收入。分析: C房地產(chǎn)公司簽訂所有權保留的商品房銷售合同是合法有效的，這種銷售政策緩解了因建造高架橋造成的房屋滯銷，并能夠迅速回籠積壓資金；同時避免了因無銀行信用擔保帶來的收取剩余房款的風險。本案例對分期收款銷售辦法中銷售收入的確認原則與前述相關制度規(guī)定并不違背。首先，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定“對土地和商品房采用分期收款銷售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時間分次轉入收入”，用了“可按”；《企業(yè)會計準則——收入》指南規(guī)定“在分期收款銷售方式下，企業(yè)通常應按照合同約定的收款日期確認銷售收入”，用了“通?！保瑑蓚€制度或準則都沒有強制規(guī)定“應該”。其次，本案例中，C房地產(chǎn)公司與客戶簽訂的商品房銷售合同中明確“在房款全部付清前C房地產(chǎn)公司保留房屋所有權”，根據(jù)《企業(yè)會計準則——收入》，與所有權相關的風險尚未轉移，確實不宜根據(jù)收款情況提前確認收入。判斷：C房地產(chǎn)公司這種會計處理方式也是合理可行的。（五）開發(fā)的商品房作為自有房屋銷售的案例 案例 ：D房地產(chǎn)公司自行開發(fā)了一丁商住樓，并已取得房地產(chǎn)管理部門的綜合驗收證書和房屋面積測定表等相關資料。該公司挑選了丁商住樓中的兩個樓層作為其辦公用房，并已辦妥產(chǎn)權證，其余樓層均已作為商品房銷售。1年后丁商住樓盤房價上漲，D房地產(chǎn)公司決定將作為其辦公用房的兩個樓層出售，以賺取差價利潤。D房地產(chǎn)公司確認收入的具體做法：銷售丁商住樓中自己使用的兩個樓層作為處置自有房產(chǎn)，將固定資產(chǎn)凈額和收取的商品房銷售款計入“固定資產(chǎn)清理”科目，并將差額結轉至“營業(yè)外收入”。分析：D房地產(chǎn)公司將兩層寫字樓作為其辦公用房，并已辦妥產(chǎn)權證，應作為自有固定資產(chǎn)處理，并且待其出售時已具備銷售的要件。判斷：D房地產(chǎn)公司這種會計處理方式是合理可行的。（六）期后事項確認收入案例 案例：ABC公司與用戶預售合同的主要條款如下： 買方: 陳某 賣方: ABC公司 簽定時間: 標的: 賣方將座落于本市XX區(qū)XX街嘉同苑項目商業(yè)店面A02號賣與陳某，建筑面積200平方米，單價為每平方20,000元。合計人民幣4,000,000元。 銀行申請最高限額貸款2,800,000元。 交付使用時間: 賣方必須于2002年12月31日前將上述房產(chǎn)交付買方使用。雙方協(xié)商，賣方建設的店面，需經(jīng)建設質量監(jiān)督部門及各有關部門驗收合格后，方能交付使用。 違約責任: 買方未能按規(guī)定的時間付款，超過規(guī)定日，賣方有權選擇兩種處理方式: %的違約金；，買方所付定金不予退還。 賣方未能在規(guī)定的期限內交付房產(chǎn)，買方有權選擇兩種處理方式: ，對超過允許的延誤期，%的違約金； ，賣方應雙倍返還定金。并將已收購房款及利息全部返還買方。 其他條件: 預售雙方應經(jīng)雙方簽字并經(jīng)房地產(chǎn)交易管理所登記備案后生效。 付款方式: 簽定合同即日交納定金100,000元，其余款項于雙方辦理交接手續(xù)的半年內付清。 合同實際執(zhí)行情況.買方已支付定金100,000元。.買方于2002年12月30日辦理店面的接收手續(xù)。.進行了單體驗收.期后2003年2月25日已支付2,200,000元(審計報告日為3月15日)。 分析 從理論上來說，如果已辦理單體驗收但未辦理綜合驗收，如果未來綜合驗收未通過影響到產(chǎn)權證的辦理，則用戶有權提出退房。從該角度來講，單體驗收并交接手續(xù)后確認銷售收入有一定的風險。 但從實際情況來說，辦理綜合手續(xù)復雜、障礙較多、時間較長（比如有的企業(yè)存在因使用新的消防設備，綜合驗收在單體驗收后的兩年左右才能辦妥），若以辦理綜合驗收手續(xù)后確認銷售收入與現(xiàn)實情況差異較大，故大部分房地產(chǎn)企業(yè)以辦理單體驗收手續(xù)且住戶辦理交接手續(xù)后確認收入。 簽定合同即日已交納定金100,000元，且期后已支付大部分或全額款項，考慮現(xiàn)行的會計政策是以權責發(fā)生制為前提的，所以可以在當期確認銷售收入。 簽定合同即日已交納定金100,000元，期后沒有收回款項，也沒有存在違約事項(款項尚未到期)，要根據(jù)重要性水平(一般來說，該筆收入及利潤的貢獻所占公司收入及利潤的比例超過10%)來判斷，如果比例較高，則從穩(wěn)健性角度出發(fā)(在風險審計的理念下，對雖已取得的往來詢證函但亦不能將其作為強有力的證據(jù)來支持)，不能確認銷售收入。 判斷：由于該項交易在重要性水平之下，故可以確認收入。七、相關法規(guī) 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法 關于規(guī)范商品房預售登記備案的通知 關于調整建設工程竣工備案有關事項的通知 北京市國土資源和房屋管理局《關于商品房銷售有關問題的通知》 關于加強本市建設工程質量管理的實施意見 物業(yè)管理條例 北京京都會計師事務所有限責任公司專業(yè)標準部整理 2003年11月26日
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