【正文】 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由發(fā)包人組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位和檔案部門(mén)進(jìn)行全部工程的竣工驗(yàn)收。 　　全部工程的竣工驗(yàn)收，一般是在單位工程、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行。對(duì)已經(jīng)交付竣工驗(yàn)收的單位工程或單項(xiàng)工程并已辦理了移交手續(xù)的，原則上不再重復(fù)辦理驗(yàn)收手續(xù)，但應(yīng)將單位工程或單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告作為全部工程竣工驗(yàn)收的附件加以說(shuō)明。 全部工程竣工驗(yàn)收的主要任務(wù)：?。ㄒ唬┴?fù)責(zé)審查建設(shè)工程的各個(gè)環(huán)節(jié)驗(yàn)收情況；?。ǘ┞?tīng)取各有關(guān)單位（設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等）的工作報(bào)告； ?。ㄈ忛喒こ炭⒐n案資料的情況；?。ㄋ模彽夭祢?yàn)工程并對(duì)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等方面工作和工程質(zhì)量、試車情況等做綜合全面評(píng)價(jià)?！　〕邪俗鳛榻ㄔO(shè)工程的承包（施工）主體，應(yīng)全過(guò)程參加有關(guān)的工程竣工驗(yàn)收。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收應(yīng)遵循的規(guī)定　（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管部門(mén)提出綜合驗(yàn)收申請(qǐng)，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后一個(gè)月內(nèi)組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行綜合驗(yàn)收；　（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)、施工單位的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行； ?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。 綜合驗(yàn)收的內(nèi)容?。ㄒ唬┮?guī)劃要求是否落實(shí)；?。ǘ┡涮捉ㄔO(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建設(shè)完畢；?。ㄈ﹩雾?xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否完備； ?。ㄋ模┎疬w補(bǔ)償款安置方案是否落實(shí)；?。ㄎ澹┠翗I(yè)管理是否落實(shí)；?。┢渌Ｗ≌^(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)符合的要求　（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；?。ǘ┏鞘幸?guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；?。ㄈ﹩雾?xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；?。ㄋ模┎疬w安置方案的落實(shí)情況；?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理的落實(shí)情況。 何謂聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)　　狹義上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，是指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地的使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開(kāi)發(fā)土地，建設(shè)房地產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。 　　提供土地使用權(quán)的一方，一般稱之為供地方；另一方一般為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，稱為建設(shè)方。 　　廣義上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，是指任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都可以納入聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。 房地產(chǎn)聯(lián)建的方式?。ㄒ唬﹩渭兊耐恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓，如企業(yè)搬遷改造，部隊(duì)土地轉(zhuǎn)讓等；?。ǘ╉?xiàng)目轉(zhuǎn)讓，即土地使用權(quán)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；?。ㄈ┞?lián)營(yíng)性質(zhì)的聯(lián)建，即由一方出土地，他方出資金，雙方共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益。 聯(lián)建合同的責(zé)任承擔(dān)　　出現(xiàn)下列幾種情形時(shí)，首先按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的投資比例、約定的利潤(rùn)分配比例確定：?。ㄒ唬┩顿Y數(shù)額超出合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的；?。ǘ┓课輰?shí)際建筑面積少于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)房屋實(shí)際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的； ?。ㄈ┊?dāng)事人違反規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)事人對(duì)損失承擔(dān)協(xié)商不成的。 聯(lián)建合同效力的確定　　自2005年8月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》對(duì)聯(lián)建合同的效力作了較為詳細(xì)的規(guī)定：?。ㄒ唬┖献鏖_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！。ǘ┊?dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。 ?。ㄈ┩恋厥褂脵?quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。 　　聯(lián)建合同效力因土地使用權(quán)取得方式及土地性質(zhì)不同而不同，如果土地方的土地使用權(quán)是出讓取得的，在土地方取得國(guó)有土地使用證的前提下，雙方辦理了土地使用權(quán)變更登記，合同即生效；如果土地使用權(quán)是劃撥取得的，則簽訂的聯(lián)建合同須經(jīng)政府批準(zhǔn)，辦理聯(lián)建審批手續(xù)，并由投資方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，否則合同無(wú)效。 聯(lián)建合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益，法院不予受理的情形　　在下列情形下，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：　　(一)依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)；　　(二)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；　　(三)擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃?！　∫虍?dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失，由當(dāng)事人按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)。 聯(lián)建備案所需提交的材料?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)建備案申請(qǐng)表；　（二）聯(lián)建各方申請(qǐng)聯(lián)建的正式文件；?。ㄈ┺k理房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)原件； 　（四）建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證；?。ㄎ澹﹪?guó)有土地使用權(quán)證及土地使用權(quán)出讓合同；?。┤绻祵賳挝蛔杂袊?guó)有劃撥用地，則須提供人民政府的批準(zhǔn)文件；?。ㄆ撸┕こ探ㄔO(shè)總平面圖；?。ò耍╇p方申報(bào)當(dāng)月資產(chǎn)負(fù)債表、損益表；　（九）雙方申報(bào)銀行當(dāng)月對(duì)賬單或銀行資信證明；　（十）雙方的開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；?。ㄊ唬╇p方簽訂的聯(lián)建合同；?。ㄊ╉?xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和管理方案；?。ㄊ┞?lián)建雙方確認(rèn)該項(xiàng)目的項(xiàng)目法人的書(shū)面文件；　（十四）其他需提供的材料。 何謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的掛靠經(jīng)營(yíng)　　個(gè)體施工隊(duì)以已簽訂建筑合同的建筑公司的名義施工，個(gè)人組織，個(gè)人投資，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，自負(fù)盈虧，只向建筑公司交納管理費(fèi)，建筑公司只負(fù)責(zé)訂立合同，辦理工程結(jié)算，收取管理費(fèi)，施工或不投資不管理，這就是建筑領(lǐng)域中的掛靠經(jīng)營(yíng)。 　　對(duì)掛靠經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)，最高人民法院《關(guān)于適用?中華人民共和國(guó)民事訴訟法?若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱民事訴訟法意見(jiàn)）第43條規(guī)定，個(gè)體工商戶、個(gè)人合伙或私營(yíng)企業(yè)掛靠集體企業(yè)并以集體企業(yè)的保底從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，對(duì)掛靠人及被掛靠單位的訴訟主體該個(gè)體工商戶、個(gè)人合伙或私營(yíng)企業(yè)與其掛靠的集體企業(yè)為共同訴訟人。 與掛靠經(jīng)營(yíng)相關(guān)的建筑領(lǐng)域民事糾紛的種類?。ㄒ唬┮蚴┕り?duì)欠材料、勞務(wù)費(fèi)等引起的合同欠款糾紛；在這一類案件中，根據(jù)民事訴訟法意見(jiàn)規(guī)定，建筑單位和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)為共同被告，債權(quán)人可以同時(shí)起訴掛靠人和被掛靠單位，但根據(jù)當(dāng)事人起訴自愿原則，債權(quán)人也可只起訴掛靠人或被掛靠單位，人民法院不能依職權(quán)追加被告?！。ǘ┮蚪ㄔO(shè)單位欠工程款引起的建筑施工合同違約糾紛；在這一類案件中，被掛靠單位、掛靠的施工隊(duì)均系債權(quán)人，但被掛靠單位是名義債權(quán)人，施工隊(duì)是實(shí)際債權(quán)人?！。ㄈ┮虮粧炜康慕ㄖ髽I(yè)欠掛靠施工隊(duì)工程款及施工隊(duì)欠建筑企業(yè)管理費(fèi)、墊付材料 費(fèi)等引起的掛靠合同糾紛。 　　在這一類案件中，有書(shū)面掛靠合同的，按合同確定雙方的權(quán)利和義務(wù)，沒(méi)有書(shū)面合同的，按普通意義上的掛靠關(guān)系來(lái)確定雙方的權(quán)利義務(wù)，即掛靠人應(yīng)對(duì)施工中產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，建筑單位所欠工程款由施工隊(duì)負(fù)責(zé)人享有，施工中欠他人款項(xiàng)由施工隊(duì)負(fù)責(zé)人償還，施工隊(duì)負(fù)責(zé)人有義務(wù)按約定支付建筑公司管理費(fèi)。建筑公司占有工程款的，應(yīng)當(dāng)返還施工隊(duì)負(fù)責(zé)人，建筑公司代施工隊(duì)墊付勞務(wù)費(fèi)、料款等費(fèi)用的，可以向施工隊(duì)追償。 24 / 24