【正文】 驗收標準，應由發(fā)包人組織設計、施工、監(jiān)理等單位和檔案部門進行全部工程的竣工驗收。 　　全部工程的竣工驗收，一般是在單位工程、單項工程竣工驗收的基礎上進行。對已經交付竣工驗收的單位工程或單項工程并已辦理了移交手續(xù)的，原則上不再重復辦理驗收手續(xù)，但應將單位工程或單項工程竣工驗收報告作為全部工程竣工驗收的附件加以說明。 全部工程竣工驗收的主要任務：?。ㄒ唬┴撠煂彶榻ㄔO工程的各個環(huán)節(jié)驗收情況；?。ǘ┞犎「饔嘘P單位（設計、施工、監(jiān)理等）的工作報告； ?。ㄈ忛喒こ炭⒐n案資料的情況；　（四）審地察驗工程并對設計、施工、監(jiān)理等方面工作和工程質量、試車情況等做綜合全面評價?！　〕邪俗鳛榻ㄔO工程的承包（施工）主體，應全過程參加有關的工程竣工驗收。 房地產開發(fā)項目的竣工驗收應遵循的規(guī)定　（一）房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；?。ǘ┓康禺a開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向主管部門提出綜合驗收申請，主管部門應當在收到申請后一個月內組織有關部門進行綜合驗收；　（三）房地產開發(fā)項目的質量責任由房地產開發(fā)企業(yè)承擔。房地產開發(fā)企業(yè)與設計、施工單位的質量責任關系，按照有關法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行； ?。ㄋ模┓康禺a開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。 綜合驗收的內容?。ㄒ唬┮?guī)劃要求是否落實；?。ǘ┡涮捉ㄔO的基礎設施和公共服務設施是否建設完畢；?。ㄈ﹩雾椆こ藤|量驗收手續(xù)是否完備； 　（四）拆遷補償款安置方案是否落實；?。ㄎ澹┠翗I(yè)管理是否落實；　（六）其他。住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應符合的要求　（一）城市規(guī)劃設計條件的落實情況；?。ǘ┏鞘幸?guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；　（三）單項工程的工程質量驗收情況；　（四）拆遷安置方案的落實情況；?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理的落實情況。 何謂聯(lián)合開發(fā)房地產　　狹義上的聯(lián)合開發(fā)房地產，是指雙方當事人約定,由一方提供建設用地的使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發(fā)土地，建設房地產等項目，共擔風險，共享收益的一種房地產開發(fā)模式。 　　提供土地使用權的一方，一般稱之為供地方；另一方一般為從事房地產開發(fā)經營的房地產開發(fā)企業(yè)，稱為建設方。 　　廣義上的聯(lián)合開發(fā)房地產，是指任何由兩方合作進行房地產開發(fā)都可以納入聯(lián)合開發(fā)房地產的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行商品房的開發(fā)經營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。 房地產聯(lián)建的方式?。ㄒ唬﹩渭兊耐恋厥褂脵嗟霓D讓，如企業(yè)搬遷改造，部隊土地轉讓等；　（二）項目轉讓，即土地使用權和項目開發(fā)建設權一并轉讓；?。ㄈ┞?lián)營性質的聯(lián)建，即由一方出土地，他方出資金，雙方共同投資、共擔風險、共享利益。 聯(lián)建合同的責任承擔　　出現下列幾種情形時，首先按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例、約定的利潤分配比例確定：　（一）投資數額超出合作開發(fā)房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的；?。ǘ┓课輰嶋H建筑面積少于合作開發(fā)房地產合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協(xié)商不成的； ?。ㄈ┊斒氯诉`反規(guī)劃開發(fā)建設的房屋，被有批準權的人民政府主管部門認定為違法建筑責令拆除，當事人對損失承擔協(xié)商不成的。 聯(lián)建合同效力的確定　　自2005年8月1日起施行的《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對聯(lián)建合同的效力作了較為詳細的規(guī)定：?。ㄒ唬┖献鏖_發(fā)房地產合同的當事人一方具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合同有效?！。ǘ┊斒氯穗p方均不具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發(fā)經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發(fā)經營資質的房地產開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。 　（三）土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續(xù)的，應當認定合同有效。 　　聯(lián)建合同效力因土地使用權取得方式及土地性質不同而不同，如果土地方的土地使用權是出讓取得的，在土地方取得國有土地使用證的前提下，雙方辦理了土地使用權變更登記，合同即生效；如果土地使用權是劃撥取得的，則簽訂的聯(lián)建合同須經政府批準，辦理聯(lián)建審批手續(xù)，并由投資方辦理土地使用權出讓手續(xù)，否則合同無效。 聯(lián)建合同的當事人請求分配房地產項目利益，法院不予受理的情形　　在下列情形下，合作開發(fā)房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理；已經受理的，駁回起訴：　　(一)依法需經批準的房地產建設項目未經有批準權的人民政府主管部門批準；　　(二)房地產建設項目未取得建設工程規(guī)劃許可證；　　(三)擅自變更建設工程規(guī)劃?！　∫虍斒氯穗[瞞建設工程規(guī)劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。 聯(lián)建備案所需提交的材料?。ㄒ唬┓康禺a項目聯(lián)建備案申請表；?。ǘ┞?lián)建各方申請聯(lián)建的正式文件；　（三）辦理房地產項目的立項手續(xù)原件； 　（四）建設工程選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證或建設工程規(guī)劃許可證；?。ㄎ澹﹪型恋厥褂脵嘧C及土地使用權出讓合同；　（六）如果系屬單位自有國有劃撥用地，則須提供人民政府的批準文件；?。ㄆ撸┕こ探ㄔO總平面圖；?。ò耍╇p方申報當月資產負債表、損益表；?。ň牛╇p方申報銀行當月對賬單或銀行資信證明；?。ㄊ╇p方的開發(fā)資質證書、營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；　（十一）雙方簽訂的聯(lián)建合同；?。ㄊ╉椖拷ㄔO進度計劃和管理方案；?。ㄊ┞?lián)建雙方確認該項目的項目法人的書面文件；　（十四）其他需提供的材料。 何謂房地產開發(fā)中的掛靠經營　　個體施工隊以已簽訂建筑合同的建筑公司的名義施工，個人組織，個人投資，自擔風險，自負盈虧，只向建筑公司交納管理費，建筑公司只負責訂立合同，辦理工程結算，收取管理費，施工或不投資不管理，這就是建筑領域中的掛靠經營。 　　對掛靠經營的性質，最高人民法院《關于適用?中華人民共和國民事訴訟法?若干問題的意見》（簡稱民事訴訟法意見）第43條規(guī)定，個體工商戶、個人合伙或私營企業(yè)掛靠集體企業(yè)并以集體企業(yè)的保底從事生產經營活動的，對掛靠人及被掛靠單位的訴訟主體該個體工商戶、個人合伙或私營企業(yè)與其掛靠的集體企業(yè)為共同訴訟人。 與掛靠經營相關的建筑領域民事糾紛的種類?。ㄒ唬┮蚴┕り犌凡牧?、勞務費等引起的合同欠款糾紛；在這一類案件中，根據民事訴訟法意見規(guī)定，建筑單位和施工隊負責人應為共同被告，債權人可以同時起訴掛靠人和被掛靠單位，但根據當事人起訴自愿原則，債權人也可只起訴掛靠人或被掛靠單位，人民法院不能依職權追加被告?！。ǘ┮蚪ㄔO單位欠工程款引起的建筑施工合同違約糾紛；在這一類案件中，被掛靠單位、掛靠的施工隊均系債權人，但被掛靠單位是名義債權人，施工隊是實際債權人?！。ㄈ┮虮粧炜康慕ㄖ髽I(yè)欠掛靠施工隊工程款及施工隊欠建筑企業(yè)管理費、墊付材料 費等引起的掛靠合同糾紛。 　　在這一類案件中，有書面掛靠合同的，按合同確定雙方的權利和義務，沒有書面合同的，按普通意義上的掛靠關系來確定雙方的權利義務，即掛靠人應對施工中產生的債權債務承擔責任，建筑單位所欠工程款由施工隊負責人享有，施工中欠他人款項由施工隊負責人償還，施工隊負責人有義務按約定支付建筑公司管理費。建筑公司占有工程款的，應當返還施工隊負責人，建筑公司代施工隊墊付勞務費、料款等費用的，可以向施工隊追償。 24 / 24