【正文】 資利稅率計(jì)算公式=利稅總額/總投資額 = =資本金投資利潤(rùn)率計(jì)算公式=利潤(rùn)總額/資本金 = =全部投資的投資利稅率計(jì)算公式=稅后利潤(rùn)/資本金 = =通過靜態(tài)指標(biāo)的分析發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)率和利稅率偏高，主要原因是自有資金比例較大，所以這方面因素可以合理考慮。稅前全部投資凈現(xiàn)值： 萬(wàn)元稅前全部投資內(nèi)部收益率為：20%稅后全部投資內(nèi)部收益率為：15%通過調(diào)查企業(yè)稅前平均投資內(nèi)部收益率在9%左右,稅后的內(nèi)部投資收益率為5%左右,通過動(dòng)態(tài)指標(biāo)發(fā)現(xiàn)方案其均高于平均水平,所以其收益率在正常的范圍內(nèi)，說(shuō)明方案是可行的。通過對(duì)本方案的動(dòng)態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)的分析，可以看出本方案是可行的。6不確定性分析在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息來(lái)源的有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對(duì)項(xiàng)目的投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。這項(xiàng)工作稱為不確定性分析。根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。固定成本CF = 土地費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+前期工程費(fèi)+公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)=可變成本CV =建安工程費(fèi)+開發(fā)期稅費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)=1031萬(wàn)元元綜合單價(jià)p=（出租收入+銷售收入）/銷售出租面積= 銷售稅率r=開發(fā)量Q=6800 ㎡單位可變成本CX =可變成本/開發(fā)量=盈虧平衡分析點(diǎn)Q0=（固定成本+可變成本）/(銷售單價(jià)銷售單價(jià)*銷售稅率單位可變成本)=（102920000+10310000）/(1100011000*)= m2綜上計(jì)算：㎡時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目不盈利也不虧損；大于這個(gè)數(shù)值時(shí)。項(xiàng)目開始盈利。本項(xiàng)目主要進(jìn)行總投資額、租金成本，租金，出租率的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析。進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，假定其他因素都不發(fā)生任何變動(dòng)。凈現(xiàn)值敏感性分析影響因素20%10%010%20%租金投資總額稅金通過以上的圖表知道凈現(xiàn)值對(duì)租金的敏感程度最大，即斜率最大者。其余依次為投資額，稅金。因此在項(xiàng)目的實(shí)施過程中應(yīng)當(dāng)對(duì)這部分進(jìn)行很好的控制。而且，從前面總投資估算的情況和商務(wù)型地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，租金未來(lái)減少的可能性不大，因此，該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也不大。通過以上的圖表知道租金的凈現(xiàn)值的敏感程度最大，即斜率最大者。其余依次為投資額，稅金。因此在項(xiàng)目的實(shí)施過程中應(yīng)當(dāng)對(duì)這部分進(jìn)行很好的控制。而且，從前面總投資估算的情況和辦公地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，租金未來(lái)減少的可能性不大，因此，該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也不大。投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是在此前工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識(shí)別擬建項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，揭示風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，判別風(fēng)險(xiǎn)程度，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別的劃分一般風(fēng)險(xiǎn)：指風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性不大，或即使風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，所帶來(lái)的造成損失也相對(duì)較小，一般情況下不會(huì)影響可行性。較大風(fēng)險(xiǎn)：有較大可能會(huì)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，或一旦發(fā)生將會(huì)造成較大的損失較大，但是這種損失帶來(lái)的影響是項(xiàng)目能夠承受的。嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)：一般情況下有兩種情況，一是有很大可能會(huì)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)帶來(lái)很大的損失風(fēng)，項(xiàng)目會(huì)從可行變成不可行；二是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生會(huì)帶來(lái)非常嚴(yán)重?fù)p失，但是概率發(fā)生的可能性會(huì)很小，如果能夠采取措施有效地進(jìn)行防范，項(xiàng)目是可以正常實(shí)施的。災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn)：會(huì)有很大的可能性發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生會(huì)帶來(lái)災(zāi)難性結(jié)果，項(xiàng)目將難以承受。風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估見下表：表23：風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱風(fēng)險(xiǎn)程度說(shuō)明災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)需求量√存在市場(chǎng)需求變動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)能力√周邊有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格√項(xiàng)目的敏感性高2資源風(fēng)險(xiǎn)√工程資源供給3技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)工程方案先進(jìn)性√適用性√可靠性√可得性√4工程風(fēng)險(xiǎn)工程地質(zhì)√可以防范水文地質(zhì)√可以防范工程量√可以防范工程質(zhì)量√可以防范5資金風(fēng)險(xiǎn)匯率√發(fā)生的概率小利率√發(fā)生的概率小資金來(lái)源中斷√可以防范資金供應(yīng)不足√可以防范6政策風(fēng)險(xiǎn)政治條件變化√經(jīng)濟(jì)條件變化√政策調(diào)整√7外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)工程建設(shè)交通運(yùn)輸√供水√供電√8社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)√9其它風(fēng)險(xiǎn)從表中能夠得出，該項(xiàng)目項(xiàng)目沒有特別災(zāi)難性的風(fēng)險(xiǎn)；基本上沒有嚴(yán)重性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可以控制，或風(fēng)險(xiǎn)有很低的發(fā)生概率；對(duì)于項(xiàng)目存在的較大風(fēng)險(xiǎn)，如果能夠重視及時(shí)采取高效的措施進(jìn)行防范，項(xiàng)目所帶來(lái)的損失是完全可以承受的。可以采取以下幾種風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。（1）風(fēng)險(xiǎn)回避 即對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的徹底規(guī)避的一種做法，即斷絕風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源。回避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，在某種程度上意味著喪失項(xiàng)目可能獲利的機(jī)會(huì)。因此，只有當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)因素可能造成的損失相當(dāng)嚴(yán)重或者采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)過于昂貴，得不償失的情況下，才應(yīng)采取風(fēng)險(xiǎn)回避對(duì)策。如不使用高位定價(jià)策略，一旦價(jià)格下跌，會(huì)造成項(xiàng)目整體滯銷，形成死盤。不采用商業(yè)自營(yíng)模式，自身經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力不足，競(jìng)爭(zhēng)能力低下，往往會(huì)造成經(jīng)營(yíng)失敗，而拖累整個(gè)項(xiàng)目。（2）風(fēng)險(xiǎn)控制 風(fēng)險(xiǎn)控制是對(duì)可控制的風(fēng)險(xiǎn)，提出降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性和減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度論證擬采取控制風(fēng)險(xiǎn)措施的可行性與合理性。項(xiàng)目需要建立有效的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，并保持項(xiàng)目全程的有效運(yùn)作，注重專業(yè)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)咨詢。（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將項(xiàng)目可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的一部分轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險(xiǎn)防范方式。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可分為保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移兩種。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是向保險(xiǎn)公司投保，將項(xiàng)目部分風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)；非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將項(xiàng)目的一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目承包方，如項(xiàng)目技術(shù)、設(shè)備、施工等可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，可在簽訂合同中將部分風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移給合同方承擔(dān)。（4）風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān) 風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)是將可能的風(fēng)險(xiǎn)損失留給擬建項(xiàng)目自己承擔(dān)。這種方式適用于已知有風(fēng)險(xiǎn)存在，但可獲高利回報(bào)甘愿冒險(xiǎn)的項(xiàng)目或者風(fēng)險(xiǎn)損失較小，可以自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的項(xiàng)目。本項(xiàng)目對(duì)于嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)以上的，盡量不使用此對(duì)策。自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也需要納入項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系。7綜合評(píng)價(jià)（定性）徐州市百老匯地塊環(huán)境優(yōu)美，地理位置具有很大的升值空間，具有投資價(jià)值，同時(shí)此處商鋪的建設(shè)有利于推動(dòng)附近地塊的辦公場(chǎng)所的完善，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)新的活力。（影響及對(duì)策）（1）工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響1）施工揚(yáng)塵、噪聲的影響工程施工期間，運(yùn)輸?shù)哪嗤镣ǔ６逊旁谑┕がF(xiàn)場(chǎng)，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，影響周邊空氣質(zhì)量；陰雨天氣，由于雨水的沖刷以及車輛的輾壓，使施工現(xiàn)場(chǎng)變得泥濘不堪，行路困難。施工期間的噪聲主要來(lái)自建設(shè)時(shí)施工機(jī)械和建筑材料的運(yùn)輸和施工樁基處理。2）生活垃圾的影響工程施工時(shí)，施工區(qū)內(nèi)近大量勞動(dòng)力的食宿將會(huì)安排在工作區(qū)域內(nèi)，這些臨時(shí)食宿地的水、電以及生活廢棄物若沒有做出妥善的安排，則會(huì)嚴(yán)重影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，導(dǎo)致工作人員的體力下降，尤其是在夏天，施工區(qū)的生活廢棄物亂扔，輕則導(dǎo)致蚊蠅孳生，重則致使施工區(qū)工人暴發(fā)流行疾病，嚴(yán)重影響工程施工進(jìn)度，同時(shí)使附近的居民遭受蚊蠅、臭氣、疾病的影響。3）廢棄物的影響施工期間將產(chǎn)生許多廢棄物，這些廢棄物在運(yùn)輸、處置過程中都可能對(duì)環(huán)境產(chǎn)生影響。車輛裝載過多導(dǎo)致沿程廢棄物散落滿地，影響行人和車輛過往和環(huán)境質(zhì)量。廢棄物處置地不明確或無(wú)規(guī)劃亂丟亂放，將影響土地利用、河流流暢、破壞自然、生態(tài)環(huán)境、影響城市的建設(shè)和整潔。（2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施1）減少揚(yáng)塵工程施工中旱季風(fēng)揚(yáng)塵和機(jī)械揚(yáng)塵導(dǎo)致沿線塵土飛揚(yáng)，影響附近居民和商業(yè)活動(dòng)，為了減少工程揚(yáng)塵和周圍環(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的晴好天氣又起風(fēng)的情況下，對(duì)堆土表面灑上一些水，防止揚(yáng)塵，同時(shí)施工者應(yīng)對(duì)土地環(huán)境實(shí)行保潔制度。2）施工現(xiàn)場(chǎng)廢物處理工程建設(shè)需要工人多，實(shí)際需要的人工數(shù)決定于工程承包單位的機(jī)械化程序。應(yīng)盡量阻止施工單位在臨時(shí)工作區(qū)域內(nèi)為工人提供臨時(shí)膳宿，工程承包單位必須在臨時(shí)工作區(qū)域內(nèi)為工人提供臨時(shí)的膳宿時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)者及工程承包單位應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)的生活廢棄物；工程承包單位應(yīng)對(duì)施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作生活環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。3）倡導(dǎo)文明施工4）制定廢棄物處置和運(yùn)輸計(jì)劃工程建設(shè)單位應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門，為本工程的廢棄物制定處置計(jì)劃。項(xiàng)目開發(fā)單位應(yīng)與運(yùn)輸部門共同做好駕駛員的職業(yè)道德教育，按規(guī)定路線運(yùn)輸，并不定期地檢查執(zhí)行計(jì)劃情況。施工中遇到有毒有害廢棄物應(yīng)暫時(shí)停止施工并及時(shí)與地方環(huán)保、衛(wèi)生部門聯(lián)系，經(jīng)他們采取措施處理后才能繼續(xù)施工。 （1）徐州百老匯置業(yè)有限公司成立于2008年3月17日，位于徐州市泉山區(qū)淮塔東路，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元人民幣，實(shí)收資金5000萬(wàn)元人民幣。主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、兼營(yíng)物業(yè)管理、房屋租賃?，F(xiàn)有員工12人，本公司已于2008年2月1日取得原國(guó)信印染廠地塊土地使用權(quán)，并擬在該地塊建設(shè)徐州百老匯商業(yè)廣場(chǎng)，這將是徐州最高標(biāo)準(zhǔn)的餐飲、IMAX影院、酒店、文化娛樂會(huì)所和體育休閑商業(yè)中心。為客戶提供全方位、多元化的金融服務(wù)。社會(huì)形象一流。所以資金的問題不算太大。（2）百老匯置業(yè)有限公司需要有建設(shè)性的商鋪來(lái)提升外在形象，這不僅可以樹立良好的外在形象，還會(huì)吸引客戶源。（3）在該項(xiàng)目所在地的標(biāo)志性寫字樓不是很多，所以該寫字樓的開發(fā)不僅滿足了開發(fā)商的投資需求也為消費(fèi)者提供更加方便的集休閑娛樂于一體的場(chǎng)所8研究結(jié)論與建議根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。主要內(nèi)容有：（1）根據(jù)對(duì)一系列的財(cái)務(wù)分析，不確定性分析，發(fā)現(xiàn)此方案可行。（2）該方案滿足規(guī)定的綠化率，容積率等一系列指標(biāo)都在規(guī)定范圍內(nèi)，在這一系列的指標(biāo)下，通過市場(chǎng)調(diào)查與分析確定了商鋪售價(jià)11000元/㎡,租金為一層商鋪每平米每年1080元，二層商鋪每平米每年900。經(jīng)過一系列的指標(biāo)估算，此方案可行。（3）在百老匯項(xiàng)目周邊標(biāo)志性商鋪不是很多，所以該商鋪的開發(fā)不僅滿足了投資者的洗好使用也為消費(fèi)者提供了一個(gè)更好的休閑娛樂的地方。（4）該方案的商鋪售價(jià)可能會(huì)高于市場(chǎng)上的實(shí)際售價(jià)，但是考慮到未來(lái)的前景與實(shí)際情況所以說(shuō)這個(gè)價(jià)錢還算合理，后期的租金不是太高，這也給未來(lái)的升值提供了空間。對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)：（1）及時(shí)解決本項(xiàng)目施工臨時(shí)用水、用電問題，開發(fā)商要做好周圍道路的維護(hù)，盡量避免影響主干道的交通，保持道路通暢。（2）盡快組織國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)。（3）集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能按合同約定按時(shí)開工建設(shè)。（4）項(xiàng)目營(yíng)銷工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場(chǎng)調(diào)查工作。（5）既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅(jiān)持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場(chǎng)策略。（7）環(huán)湖南路南側(cè)地塊的綠化和主題景觀應(yīng)先期建成，先樹形象后賣樓。（8）項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段要注意邀請(qǐng)既有實(shí)力又能切實(shí)認(rèn)真地投入的合作伙伴。以增強(qiáng)承辦方自身在特大項(xiàng)目開發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。（9）重視項(xiàng)目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設(shè)計(jì)上做足文章，為本項(xiàng)目積聚人氣。9附錄：1）徐州市百老匯地塊位置圖2）徐州市百老匯地塊宗地圖3）百老匯地塊規(guī)劃條件4）徐州市百老匯設(shè)計(jì)圖5）實(shí)地勘察照片附件一項(xiàng)目宗地位置圖附件二實(shí)地勘測(cè)圖參考文獻(xiàn)：[1]文武徐州——東方雅典（鵬程周報(bào)）[2[新型化城鎮(zhèn)都市圈還得挑起重?fù)?dān)。新華日?qǐng)?bào)[3]新西蘭產(chǎn)品中國(guó)展銷中心在徐州開業(yè)，徐州市人民政府[4]、國(guó)際女子劍是世界杯大三再度落戶徐州。江蘇新聞網(wǎng)。[5]2013年徐州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公告[6]淮海之都徐州政府[7]某商業(yè)街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告—百度文庫(kù)（2012126）[8]大明宮商業(yè)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（2010 43頁(yè)）—百度文庫(kù)[9]加快土地市場(chǎng)運(yùn)作 打造品牌化市場(chǎng)展銷 土地投資專場(chǎng)推介營(yíng)造市場(chǎng)新活力—《徐州日?qǐng)?bào)》—2013—09—03