【正文】 項(xiàng)目 入駐模式 需求面積 (m2) 入駐部分年產(chǎn)值 （萬元）1 四川中鐵環(huán)?？萍加邢挢?zé)任公司 獨(dú)資 5000 30002 成都亞佳工程新技術(shù)開發(fā)有限公司 合資 10000 3000～40003 四川曠谷信息工程有限公司 獨(dú)資 4000 50004 中鐵天寶數(shù)字工程有限責(zé)任公司 合資 6000 10000～120225 成都市新筑路橋機(jī)械股份有限公司 合資 30000 8000～100006 四川有色冶金研究設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 合資 10000 80007 軌道交通自動(dòng)化系統(tǒng)工程有限責(zé)任公司 合資 5000 500028 / 72序號 入駐公司或項(xiàng)目 入駐模式 需求面積 (m2) 入駐部分年產(chǎn)值 （萬元）8 交通工程測試國家工程實(shí)驗(yàn)室 合資 5000 30009 四川巨星新型材料有限公司 引進(jìn) 12022 7000～800010 成都西南高鐵軌道科技發(fā)展有限責(zé)任公司 引進(jìn) 5000 300011 現(xiàn)代物流高科技服務(wù)基地 引進(jìn) 10000 5000～600012 江西日月明鐵道設(shè)備開發(fā)有限公司 引進(jìn) 8000 500013 聚脂軌枕項(xiàng)目 引進(jìn) 6000 300014 荷蘭 TNO（皇家科學(xué)院）公司 引進(jìn) 15000 5000～600015 浙江天鐵實(shí)業(yè)有限公司 引進(jìn) 12022 3000～500016 香港煌盛集團(tuán) 引進(jìn) 5000 3000～400017 上海高格工程設(shè)計(jì)咨詢有限公司 合資 6000 2022～300018 上海步科交通自動(dòng)化元器件開發(fā)項(xiàng)目 引進(jìn) 3000 202219 法國碧優(yōu)康生物石油交通能源項(xiàng)目 引進(jìn) 10000 800020 潤泰精密工程項(xiàng)目 引進(jìn) 20220 1000021 北京鐵道工程機(jī)電研究所 引進(jìn) 5000 600022 遠(yuǎn)大屏蔽門設(shè)備項(xiàng)目 引進(jìn) 12022 7000～800023 德國卡棱貝格公司 引進(jìn) 30000 8000～1000024 西南交大海德科技有限公司 引進(jìn) 3000 3000合 計(jì) 237000 125000～140000（二）準(zhǔn)備推進(jìn)的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目及空間需求在產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)的同時(shí)，將進(jìn)一步加大產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)規(guī)模，下列產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目正在積極推進(jìn)之中：◆中鐵軌道新材料研究公司（交通新材料技術(shù)）◆中鐵隧道安控技術(shù)研究中心（系統(tǒng)集成技術(shù)）◆北京和利時(shí)電機(jī)技術(shù)有限公司（城市軌道交通大型綜合監(jiān)控系統(tǒng)）◆重慶弘業(yè)交通勘察設(shè)計(jì)咨詢有限責(zé)任公司公司（交通專業(yè)設(shè)計(jì)咨詢）◆四川新源現(xiàn)代智能科技有限公司（智能交通系統(tǒng)）29 / 72◆加拿大 IBI 集團(tuán)北京公司（工程項(xiàng)目咨詢）◆濰坊市宏源防水材料有限公司（科研設(shè)計(jì)開發(fā)于一體）……推進(jìn)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化需要空間平臺(tái)，形成集群和集聚，而投資建設(shè)一個(gè)以交通高科技為主題的園區(qū)是實(shí)現(xiàn)集群和集聚的最好形式。注：本部分詳細(xì)內(nèi)容，請參見附件《軌道交通搞科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化概況及空間需求》 。30 / 72第四部分 項(xiàng)目初步定位分析一、項(xiàng)目或地塊 SWOT 分析項(xiàng)目或地塊 SWOT 表 表 41二、市場定位項(xiàng)目市場定位：國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與服務(wù)基地國家級基地體現(xiàn)為國家認(rèn)定，一流的技術(shù)，并輻射國內(nèi)、國際兩個(gè)市場；以軌道交通領(lǐng)域的前沿、創(chuàng)新技術(shù)為主要導(dǎo)向；聚焦軌道交通領(lǐng)域的高科技研發(fā)及產(chǎn)業(yè)化綜合服務(wù)；成為軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同共生發(fā)展，軌道交通產(chǎn)業(yè)化培育基地。定位于國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與服務(wù)基地，它將成為成都、乃至全國/國際范圍內(nèi)軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，對區(qū)域軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的協(xié)同具備良好的輻射、示范和帶動(dòng)作用，是促進(jìn)國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)和世界軌道交通經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。三、客戶定位31 / 72本產(chǎn)業(yè)園圍繞交通高科技的新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料，根據(jù)產(chǎn)品需要，客戶群總體定位為：國內(nèi)外與交通產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)聯(lián)的設(shè)計(jì)咨詢、制造、建設(shè)、運(yùn)營維護(hù)和管理等類型的企業(yè)。在客戶細(xì)分上，將根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位分類引進(jìn)。交通新材料產(chǎn)業(yè)：將重點(diǎn)引進(jìn)土建、彈性原件、減震降噪、軌道樹脂合成軌枕、車輛車體等新材料方面的企業(yè)；光機(jī)電與系統(tǒng)集成產(chǎn)業(yè)：將重點(diǎn)引進(jìn)光學(xué)、機(jī)械、電子電路、計(jì)算機(jī)交通系統(tǒng)、通信信號新產(chǎn)品制造及非晶合金變壓器制造等方面的企業(yè)；交通技術(shù)咨詢產(chǎn)業(yè)：將重點(diǎn)引進(jìn)巖土測試、勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理等設(shè)計(jì)類咨詢企業(yè)；交通節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)：將重點(diǎn)引進(jìn)環(huán)保、給排水、采暖通風(fēng)、電氣化、電力等專業(yè)方面的企業(yè)；交通信息化及智能化產(chǎn)業(yè)：將重點(diǎn)引進(jìn)線路、軌道、地質(zhì)、橋梁、隧道、弱電、信息等專業(yè)方面的企業(yè)。四、產(chǎn)品定位從目前國內(nèi)外高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展特征來看，高科技產(chǎn)業(yè)園發(fā)展共分為四代：第一代是以交通沿線發(fā)展，呈現(xiàn)單個(gè)企業(yè)的發(fā)展格局。第二代是在空間上呈現(xiàn)圍繞一個(gè)核心企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸布局。第三代是在空間形態(tài)的表現(xiàn)上是多個(gè)產(chǎn)業(yè)的耦合發(fā)展，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，形成產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展布局。第四代在空間形態(tài)上主要表現(xiàn)為綜合新城，城市功能和產(chǎn)業(yè)功能緊密融合。從目前國內(nèi)外高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展特征分析，結(jié)合調(diào)研分析得出，本產(chǎn)業(yè)園初期定位將選擇高科技園區(qū)的第三代承接發(fā)展，逐步向第四代高新技術(shù)園區(qū)轉(zhuǎn)變，建設(shè)以信息和技術(shù)為先導(dǎo)、市場為導(dǎo)向的32 / 72復(fù)合型現(xiàn)代科技都市。根據(jù)都市型園區(qū)的定位，項(xiàng)目定位有科技研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、總部商務(wù)和園區(qū)配套四大功能區(qū)。結(jié)合功能區(qū)的定位，本產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)品定位如下：物業(yè)建筑形態(tài)建議：建議在園區(qū)中，主要以小高層和高層形成“小組團(tuán)”為核心的商務(wù)辦公樓組群及相互連通圍合式建筑群為主，輔以低密度生態(tài)獨(dú)立建筑群組成主要建筑形態(tài)。同時(shí)為突出園區(qū)標(biāo)志，在局部區(qū)域配以景觀標(biāo)志性的高層。建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)及面積建議：本園區(qū)在物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)上，將采用框架和框剪結(jié)構(gòu)，針對入園企業(yè)的大小差異性特征，內(nèi)部實(shí)行未封閉的敞開式布局結(jié)構(gòu)，根據(jù)入園企業(yè)需求面積分割封閉。小高層和高層建筑每層面積控制在 15002200 平方米，低密獨(dú)棟整體面積控制在20224000 平方米較好。五、價(jià)格定位本項(xiàng)目有科研辦公樓、配套商業(yè)及產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務(wù)中心三種主要物業(yè)形態(tài)，現(xiàn)對它們的價(jià)格定位如下：科研辦公樓科研辦公樓評估價(jià)格表 表 42主要可類比項(xiàng)目項(xiàng) 目倍科國際新城 IP 科技中心 火炬動(dòng)力港 2 期本 案項(xiàng)目均價(jià) 3380 元／m 2 3800 元／m 2 5300 元／m 2評估得分 57 61 65 66可比系數(shù) 可調(diào)均價(jià) 3913 4111 5381可比參數(shù) 30% 40% 30%評估均價(jià) 4432 元／m 233 / 72配套商業(yè)及產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務(wù)中心項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)和中試物業(yè)租金情況如圖 442 所示：項(xiàng) 目 區(qū) 域 中 檔 商 業(yè) 月 租 金 情 況 (元 /平 方 米 )655553020406080大 豐 街 辦 天 回 街 辦 新 都 區(qū)圖 41 項(xiàng)目區(qū)域中檔商業(yè)月租金情況項(xiàng) 目 區(qū) 域 中 試 物 業(yè) 月 租 金 情 況 (元 /平 方 米 )313436283032343638大 豐 街 辦 天 回 街 辦 新 都 區(qū)圖 42 項(xiàng)目區(qū)域中試物業(yè)月租金情況利用周邊市場的對比情況，運(yùn)用商業(yè)租金反推法，本項(xiàng)目的商業(yè)定價(jià)為 5536 元/平方米。產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務(wù)中心定價(jià)為 3232～4040 元/平方米。綜合各因素考慮，本產(chǎn)業(yè)園主要物業(yè)的保守定價(jià)為：科研辦公物業(yè)：4100～4300 元/平方米配套商業(yè)：5500～5600 元/平方米產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務(wù)中心：3200～3400 元/平方米本產(chǎn)業(yè)園內(nèi)涉及有面積較少的商務(wù)會(huì)所物業(yè)類型，由于其區(qū)域市34 / 72場沒有可比案例，便于成本核算，在此考慮結(jié)合成本、園區(qū)品質(zhì)及商業(yè)屬性等因素，該產(chǎn)品價(jià)格初定在 6000～6500 元/平方米之間。35 / 72第五部分 概念規(guī)劃設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)概念（一）產(chǎn)業(yè)園整體設(shè)計(jì)理念作為新一代的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，要從“社會(huì)” 、 “經(jīng)濟(jì)”、 “環(huán)境”三個(gè)方面進(jìn)行目標(biāo)設(shè)定。社會(huì)：承接前述對新一代產(chǎn)業(yè)園特征的研究，打造功能復(fù)合的產(chǎn)業(yè)都市，與城市有機(jī)融合；經(jīng)濟(jì)：構(gòu)建完善可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈條，研究其空間發(fā)展需求，使空間與產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度適配，最大化提供產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與展示平臺(tái)；環(huán)境：關(guān)注可持續(xù)發(fā)展，通過規(guī)劃、建筑、環(huán)境、技術(shù)運(yùn)用等不同層面營造低碳型綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計(jì)理念如圖 51 所示：圖 51 產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計(jì)理念圖（二）產(chǎn)業(yè)園的建筑設(shè)計(jì)理念在建筑設(shè)計(jì)上，使用綠色可持續(xù)能源 LEED 建筑標(biāo)準(zhǔn)，營造綠色生態(tài)建筑模式。36 / 72二、空間發(fā)展策略科技先導(dǎo)：結(jié)合西側(cè)規(guī)劃的城市商業(yè)節(jié)點(diǎn)，及北新干道等交通條件，整體園區(qū)沿橫軸導(dǎo)入核心研發(fā)產(chǎn)業(yè)。技貿(mào)聯(lián)動(dòng)：在核心區(qū)域構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)服務(wù)及公共服務(wù)核心。鏈條擴(kuò)展：完善產(chǎn)業(yè)鏈條，由核心向外圍結(jié)合周邊功能與資源條件拓展配套功能，完善功能組團(tuán)。多元復(fù)合：形成多元復(fù)合的功能格局，沿橫縱兩軸為科技研發(fā)組團(tuán)，東北為產(chǎn)業(yè)基地組團(tuán)，西南及西北為都市生活組團(tuán)，核心區(qū)及南部為產(chǎn)業(yè)服務(wù)組團(tuán)。生態(tài)串聯(lián)：從北側(cè)景觀綠地至九道堰之間，規(guī)劃一條串聯(lián)各功能組團(tuán)的生態(tài)景觀綠地，加強(qiáng)組團(tuán)聯(lián)系，營造良好的生態(tài)景觀環(huán)境。綠色交通：以內(nèi)部閉合的綠色交通系統(tǒng)環(huán)通各組團(tuán)，提高園區(qū)運(yùn)行效率。圖 52 產(chǎn)業(yè)園空間發(fā)展策略圖根據(jù)園區(qū)空間發(fā)展策略，本產(chǎn)業(yè)園首期 500 畝啟動(dòng)區(qū)結(jié)合西側(cè)規(guī)劃的城市商業(yè)節(jié)點(diǎn)及地鐵 1 號線、北新干道等交通條件，整體園區(qū)沿橫軸發(fā)展的模式，最先啟動(dòng)產(chǎn)業(yè)園的西側(cè)靠園區(qū)主干線區(qū)域。37 / 72首 期首 期 50畝 用 地畝 用 地預(yù)預(yù) 留留 預(yù)預(yù) 留留首 期首 期 畝 用 地畝 用 地預(yù)預(yù) 留留 預(yù)預(yù) 留留圖 53 產(chǎn)業(yè)園首期位置圖三、項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案以“生態(tài)優(yōu)先、價(jià)值提升、便于開發(fā)、利于運(yùn)營” 為原則。遵從整體功能結(jié)構(gòu)，注重組團(tuán)聯(lián)系，營造富有特色與吸引力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。本項(xiàng)目具有以下特點(diǎn)：建筑環(huán)境緊密結(jié)合：營造宜人空間；發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢：借助水系打造景觀，提高土地價(jià)值；強(qiáng)調(diào)地塊組團(tuán)劃分：便于開發(fā)與實(shí)施控制；單元式建筑組合：利于運(yùn)營，可租可售。四、空間格局橫向?qū)?，縱向延伸，一心多點(diǎn)，線性串聯(lián)。以交通高科技研發(fā)區(qū)、科技交流綜合區(qū)為功能及景觀標(biāo)志核心，向西、向東南延展相關(guān)功能區(qū)。通過水系廊道串聯(lián)，在各地塊中形成空間節(jié)點(diǎn)。核心啟動(dòng)區(qū)建成后，未來向“北區(qū)” 約 5700 畝園區(qū)的開發(fā)可以依托核心功能區(qū)，向沿縱軸北部拓展。如圖 53 所示：38 / 72圖 54 項(xiàng)目空間格局五、建筑風(fēng)格及園區(qū)鳥瞰（一）建筑風(fēng)格產(chǎn)業(yè)園以小高層和高層及低密度生態(tài)獨(dú)立建筑群為主要建筑形態(tài)。建筑風(fēng)格意向如圖 54 所示：圖 55 產(chǎn)業(yè)園建筑風(fēng)格意向圖39 / 72（二）園區(qū)鳥瞰圖 56 產(chǎn)業(yè)園鳥瞰圖40 / 72六、首期 500 畝初步設(shè)計(jì)后的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)科研辦公首期 500 畝初步設(shè)計(jì)后的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表 51序號 首 期 項(xiàng) 目 數(shù) 值一 總占地面積（㎡) 3333331 其中：代征地（㎡)2 凈用地（㎡) 3333333 建設(shè)用地面積折算（畝） 500二 主要規(guī)劃要求1 居住容積率 三 規(guī)劃建筑面積1 總建筑面積（㎡) 5667302 地上建筑部分（㎡) 544933 商務(wù)會(huì)所 18180 配套商業(yè) 34076 獨(dú)立商業(yè)建面（㎡) 35410 科研辦公樓 327385 產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務(wù)中心 163692 物管用房 16004 地下建筑部分（㎡) 27247 其中：地下車庫（ ㎡ ) 27247四 預(yù)計(jì)可售面積 5433331 總可售商務(wù)會(huì)所面積 181802 可售配套商業(yè)面積 340763 可售辦公樓面積 3273854 可售產(chǎn)業(yè)技術(shù)服務(wù)中心 1636924 地下停車位個(gè)數(shù)（個(gè)） 720 可售車位數(shù)量 72041 / 72第六部分 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃一、開發(fā)策略和順序（一）開發(fā)策略產(chǎn)業(yè)園 1432 畝采用統(tǒng)一規(guī)劃，計(jì)劃分三期建設(shè)，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)、逐步延伸的開發(fā)策略。首期開發(fā)建設(shè) 500 畝，滿足短時(shí)間產(chǎn)業(yè)推進(jìn)所形成的企業(yè)集聚對空間的需要。預(yù)留 932 畝視首期推進(jìn)效果，再行實(shí)施。首期 500 畝占據(jù)園區(qū)絕佳地位，重點(diǎn)開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施配套和科技研發(fā)組團(tuán)。以中國中鐵成員單位為核心基礎(chǔ)，拓展至與中鐵有業(yè)務(wù)合作的企事業(yè)單位。迅速提升園區(qū)知名度和美譽(yù)度。在首期成功開發(fā)的大好形勢下，第二期 500 畝緊跟建設(shè)，實(shí)施全面開發(fā)，以租售結(jié)合，通過專業(yè)化的咨詢、孵化服務(wù)帶動(dòng)軌道交通產(chǎn)業(yè)集群，并完善園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈上、下游的打造。后期開發(fā)進(jìn)一步完善園區(qū)功能，以出租自營為主，確立園區(qū)軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位，優(yōu)化企業(yè)資源配置結(jié)構(gòu)，搭建完善企業(yè)上市平臺(tái)和公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，全面提升整個(gè)園區(qū)功能，實(shí)現(xiàn)資本增值和效益跨越增長。圖 61 項(xiàng)目開發(fā)策略圖42 / 72（二）開發(fā)順序開發(fā)順序劃分主要依據(jù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入時(shí)序及規(guī)模、項(xiàng)目空間區(qū)位特征及功能布局、首期已定的入住單位對用地的需求、對升值空間的考慮。首期：考慮到開發(fā)用地的整體性及首期的形象需求，可將科技研發(fā)功能區(qū)先行開發(fā)。二期：結(jié)合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入需求，由首期沿橫縱兩條主干道拓展研發(fā)、中小企業(yè)園、技術(shù)支持服務(wù)、企業(yè)孵化、物流等功能。三期：根據(jù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入需求開發(fā)其余的功能用地。圖 62 項(xiàng)目開發(fā)順序圖（三）總體進(jìn)度