【正文】 能化產(chǎn)業(yè)：將重點引進線路、軌道、地質(zhì)、橋梁、隧道、弱電、信息等專業(yè)方面的企業(yè)。第四代在空間形態(tài)上主要表現(xiàn)為綜合新城，城市功能和產(chǎn)業(yè)功能緊密融合。同時為突出園區(qū)標志，在局部區(qū)域配以景觀標志性的高層。產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務中心定價為 3232～4040 元/平方米。產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計理念如圖 51 所示：圖 51 產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計理念圖（二）產(chǎn)業(yè)園的建筑設(shè)計理念在建筑設(shè)計上，使用綠色可持續(xù)能源 LEED 建筑標準，營造綠色生態(tài)建筑模式。多元復合：形成多元復合的功能格局，沿橫縱兩軸為科技研發(fā)組團，東北為產(chǎn)業(yè)基地組團，西南及西北為都市生活組團，核心區(qū)及南部為產(chǎn)業(yè)服務組團。37 / 72首 期首 期 50畝 用 地畝 用 地預預 留留 預預 留留首 期首 期 畝 用 地畝 用 地預預 留留 預預 留留圖 53 產(chǎn)業(yè)園首期位置圖三、項目概念性設(shè)計設(shè)計方案以“生態(tài)優(yōu)先、價值提升、便于開發(fā)、利于運營” 為原則。以交通高科技研發(fā)區(qū)、科技交流綜合區(qū)為功能及景觀標志核心，向西、向東南延展相關(guān)功能區(qū)。建筑風格意向如圖 54 所示：圖 55 產(chǎn)業(yè)園建筑風格意向圖39 / 72（二）園區(qū)鳥瞰圖 56 產(chǎn)業(yè)園鳥瞰圖40 / 72六、首期 500 畝初步設(shè)計后的主要經(jīng)濟技術(shù)指標科研辦公首期 500 畝初步設(shè)計后的主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 表 51序號 首 期 項 目 數(shù) 值一 總占地面積（㎡) 3333331 其中：代征地（㎡)2 凈用地（㎡) 3333333 建設(shè)用地面積折算（畝） 500二 主要規(guī)劃要求1 居住容積率 三 規(guī)劃建筑面積1 總建筑面積（㎡) 5667302 地上建筑部分（㎡) 544933 商務會所 18180 配套商業(yè) 34076 獨立商業(yè)建面（㎡) 35410 科研辦公樓 327385 產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務中心 163692 物管用房 16004 地下建筑部分（㎡) 27247 其中：地下車庫（ ㎡ ) 27247四 預計可售面積 5433331 總可售商務會所面積 181802 可售配套商業(yè)面積 340763 可售辦公樓面積 3273854 可售產(chǎn)業(yè)技術(shù)服務中心 1636924 地下停車位個數(shù)（個） 720 可售車位數(shù)量 72041 / 72第六部分 項目實施進度計劃一、開發(fā)策略和順序（一）開發(fā)策略產(chǎn)業(yè)園 1432 畝采用統(tǒng)一規(guī)劃，計劃分三期建設(shè)，實行滾動開發(fā)、逐步延伸的開發(fā)策略。以中國中鐵成員單位為核心基礎(chǔ)，拓展至與中鐵有業(yè)務合作的企事業(yè)單位。圖 61 項目開發(fā)策略圖42 / 72（二）開發(fā)順序開發(fā)順序劃分主要依據(jù)產(chǎn)業(yè)導入時序及規(guī)模、項目空間區(qū)位特征及功能布局、首期已定的入住單位對用地的需求、對升值空間的考慮。圖 62 項目開發(fā)順序圖（三）總體進度。二期：結(jié)合產(chǎn)業(yè)導入需求，由首期沿橫縱兩條主干道拓展研發(fā)、中小企業(yè)園、技術(shù)支持服務、企業(yè)孵化、物流等功能。在首期成功開發(fā)的大好形勢下，第二期 500 畝緊跟建設(shè)，實施全面開發(fā)，以租售結(jié)合，通過專業(yè)化的咨詢、孵化服務帶動軌道交通產(chǎn)業(yè)集群，并完善園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈上、下游的打造。預留 932 畝視首期推進效果，再行實施。核心啟動區(qū)建成后，未來向“北區(qū)” 約 5700 畝園區(qū)的開發(fā)可以依托核心功能區(qū)，向沿縱軸北部拓展。本項目具有以下特點：建筑環(huán)境緊密結(jié)合：營造宜人空間；發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢：借助水系打造景觀，提高土地價值；強調(diào)地塊組團劃分：便于開發(fā)與實施控制；單元式建筑組合：利于運營，可租可售。綠色交通：以內(nèi)部閉合的綠色交通系統(tǒng)環(huán)通各組團，提高園區(qū)運行效率。技貿(mào)聯(lián)動：在核心區(qū)域構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)服務及公共服務核心。35 / 72第五部分 概念規(guī)劃設(shè)計一、設(shè)計概念（一）產(chǎn)業(yè)園整體設(shè)計理念作為新一代的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，要從“社會” 、 “經(jīng)濟”、 “環(huán)境”三個方面進行目標設(shè)定。小高層和高層建筑每層面積控制在 15002200 平方米，低密獨棟整體面積控制在20224000 平方米較好。根據(jù)都市型園區(qū)的定位，項目定位有科技研發(fā)、技術(shù)服務、總部商務和園區(qū)配套四大功能區(qū)。第二代是在空間上呈現(xiàn)圍繞一個核心企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸布局。三、客戶定位31 / 72本產(chǎn)業(yè)園圍繞交通高科技的新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料，根據(jù)產(chǎn)品需要，客戶群總體定位為：國內(nèi)外與交通產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)聯(lián)的設(shè)計咨詢、制造、建設(shè)、運營維護和管理等類型的企業(yè)。產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)效益及空間需求表 表 31序號 入駐公司或項目 入駐模式 需求面積 (m2) 入駐部分年產(chǎn)值 （萬元）1 四川中鐵環(huán)?？萍加邢挢熑喂?獨資 5000 30002 成都亞佳工程新技術(shù)開發(fā)有限公司 合資 10000 3000～40003 四川曠谷信息工程有限公司 獨資 4000 50004 中鐵天寶數(shù)字工程有限責任公司 合資 6000 10000～120225 成都市新筑路橋機械股份有限公司 合資 30000 8000～100006 四川有色冶金研究設(shè)計院有限責任公司 合資 10000 80007 軌道交通自動化系統(tǒng)工程有限責任公司 合資 5000 500028 / 72序號 入駐公司或項目 入駐模式 需求面積 (m2) 入駐部分年產(chǎn)值 （萬元）8 交通工程測試國家工程實驗室 合資 5000 30009 四川巨星新型材料有限公司 引進 12022 7000～800010 成都西南高鐵軌道科技發(fā)展有限責任公司 引進 5000 300011 現(xiàn)代物流高科技服務基地 引進 10000 5000～600012 江西日月明鐵道設(shè)備開發(fā)有限公司 引進 8000 500013 聚脂軌枕項目 引進 6000 300014 荷蘭 TNO（皇家科學院）公司 引進 15000 5000～600015 浙江天鐵實業(yè)有限公司 引進 12022 3000～500016 香港煌盛集團 引進 5000 3000～400017 上海高格工程設(shè)計咨詢有限公司 合資 6000 2022～300018 上海步科交通自動化元器件開發(fā)項目 引進 3000 202219 法國碧優(yōu)康生物石油交通能源項目 引進 10000 800020 潤泰精密工程項目 引進 20220 1000021 北京鐵道工程機電研究所 引進 5000 600022 遠大屏蔽門設(shè)備項目 引進 12022 7000～800023 德國卡棱貝格公司 引進 30000 8000～1000024 西南交大海德科技有限公司 引進 3000 3000合 計 237000 125000～140000（二）準備推進的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)項目及空間需求在產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)的同時，將進一步加大產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化推進規(guī)模，下列產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)項目正在積極推進之中：◆中鐵軌道新材料研究公司（交通新材料技術(shù)）◆中鐵隧道安控技術(shù)研究中心（系統(tǒng)集成技術(shù)）◆北京和利時電機技術(shù)有限公司（城市軌道交通大型綜合監(jiān)控系統(tǒng)）◆重慶弘業(yè)交通勘察設(shè)計咨詢有限責任公司公司（交通專業(yè)設(shè)計咨詢）◆四川新源現(xiàn)代智能科技有限公司（智能交通系統(tǒng)）29 / 72◆加拿大 IBI 集團北京公司（工程項目咨詢）◆濰坊市宏源防水材料有限公司（科研設(shè)計開發(fā)于一體）……推進產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化需要空間平臺，形成集群和集聚，而投資建設(shè)一個以交通高科技為主題的園區(qū)是實現(xiàn)集群和集聚的最好形式。中鐵天寶數(shù)字工程有限責任公司（合資）產(chǎn)業(yè)方向：為交通工程領(lǐng)域開發(fā)提供數(shù)字化設(shè)計施工全過程的產(chǎn)品與服務，預期 6 年營業(yè)收入 16 億左右，約需要建筑面積 6000 平方米，還需要一定規(guī)模的演示場地。預計在未來五年內(nèi)占有國內(nèi) 15%的鐵路相關(guān)產(chǎn)品市場率。四、產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化項目推進情況及空間需求（一）正在實施的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)項目及空間需求27 / 72四川中鐵環(huán)保科技有限責任公司（獨資） ，產(chǎn)業(yè)方向為鐵路、城市軌道、高速公路的降噪和綠色通道產(chǎn)品等技術(shù)。二、產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的市場容量預測通過投資拉動法和分項預估法對以上五大類產(chǎn)業(yè)的市場容量進行了分析預測，投資拉動數(shù)據(jù)顯示未來交通投資帶來的交通高科技需求到 2022 年2020 年約 5150 億元；分項預估數(shù)據(jù)顯示五大產(chǎn)業(yè)市場需求規(guī)模 2022 年～2020 年約 4500 億元。（3）交通技術(shù)咨詢產(chǎn)業(yè)：重點關(guān)注施工準備階段的巖土測試、勘察設(shè)計、工程監(jiān)理等設(shè)計咨詢服務，同時關(guān)注中介服務領(lǐng)域的技術(shù)咨詢提供。其中，運營方面主要關(guān)注交通能源環(huán)保技術(shù)；控制和維保方面重點關(guān)注智能交通系統(tǒng)等技術(shù)。在這個系統(tǒng)中，交通新材料技術(shù)，包括彈性元件技術(shù)，減震降噪材料技術(shù)、特種涂料技術(shù)、絕緣材料技術(shù)和高分子復合材料技術(shù)等具有廣闊的市場前景。綜上所述，產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃符合成都市、北部新城及金牛區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃，這些規(guī)劃對產(chǎn)業(yè)園未來發(fā)展提供了良好發(fā)展平臺。北部新城規(guī)劃圖如下 24 所示：圖 24 北部新城規(guī)劃圖產(chǎn)業(yè)園位于北部新城起步區(qū)，它的建設(shè)對提升整個城北及成都市的功能結(jié)構(gòu)具有重要作用，項目符合北部新城整體規(guī)劃。在大成都總體規(guī)劃影響下，本產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和發(fā)展符合成都市總體規(guī)劃。而 600022 / 726500 元/平方米的工業(yè)園區(qū)主要分布在成都房價最高的城南和城西三環(huán)區(qū)域。 月，綜合平均指數(shù)為 元/㎡五、區(qū)域價格分析下表是目前成都市工業(yè)園區(qū)的信息表。政策優(yōu)勢2022 年初，成都市政府已確定金牛區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)園北區(qū)（約5700 畝）規(guī)劃定位為“ 軌道交通產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)” ，在政策上保證了軌21 / 72道交通相關(guān)聯(lián)的企業(yè)集聚到本產(chǎn)業(yè)園。而目前國內(nèi)也尚未有囊括鐵路、城市軌道交通所有專業(yè)，并以軌道交通高新技術(shù)為主題的工業(yè)園區(qū)。國內(nèi)行業(yè)前 100 強企業(yè)：國內(nèi)行業(yè)前 100 強企業(yè)，按定價購置科創(chuàng)孵化樓，面積在 2022 平方米以上，且固定資產(chǎn)投資超過 5000 萬元，給予 20%～ 35%的優(yōu)惠。（3）運作模式搭建平臺，按“六統(tǒng)一 ”原則，做好載體建設(shè)。2）直接購買樓宇企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展需要，在園區(qū)內(nèi)購買、租賃辦公樓和廠房。 年以上，3）稅收扶持政策對于稅收解繳關(guān)系在園區(qū)的企業(yè)，給予前 5 年上交區(qū)級地方稅收70％的扶持優(yōu)惠。簡單流程：①政府→投資公司（管委會）→開發(fā)項目→招商入駐；②政府→投資公司（管委會）→開發(fā)商→開發(fā)項目→招商入駐（4）政策優(yōu)勢1）規(guī)劃條件優(yōu)越對于入園項目，建設(shè)項目容積率 以上，原則上不限高；建筑密度≤40 ％；綠化率≥30％。該工業(yè)區(qū)位于成都市龍?zhí)秷鲦?zhèn)南 ,18 / 72工業(yè)區(qū)共分為三個片區(qū)進行建設(shè)，一區(qū)是都市工業(yè)區(qū)，占地 2 平方公里；二區(qū)是總部經(jīng)濟區(qū)，占地 6 平方公里；三區(qū)是綜合配套區(qū)，占地約 平方公里。本產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須順應這一產(chǎn)品發(fā)展模式，打造環(huán)境友好型，更為人性化園區(qū)。這三種模式都有政府參與，只是政府的參與力度有所不同，總的來說，由于工業(yè)園在政策和稅收扶持方面具有特殊性，決定了政府在工業(yè)園開發(fā)中占有舉足輕重的作用，由此可見無論是采用那種開發(fā)模式，開發(fā)企業(yè)都無法脫離政府。3）開發(fā)商通過向入住園區(qū)的企業(yè)提供某些服務，以服務費的形式實現(xiàn)盈利目的，如物業(yè)管理及延伸服務等。如倍科國際新城、多元總部國際 1 號、IP 科技中心及西部智谷等項目均可租可售。目前，市場上采取此類運營模式的項目數(shù)量比較有限。工業(yè)園區(qū)運營盈利模式分析（1）工業(yè)園區(qū)運營模式分析：從本次調(diào)研的工業(yè)園區(qū)運營模式來看，主要采用以下三類運營模式：1）出售對于采用出售運營模式的工業(yè)園區(qū)，對企業(yè)的資金實力、規(guī)模等指標具有很高的要求，市場客戶面相對較窄，招商周期相對較長，采用此類運營模式的工業(yè)園區(qū)數(shù)量有限。如：青羊工業(yè)總部基地——青年時尚城另外西部智谷的人才公寓也是為園區(qū)工作人員打造——兩棟小高層項目。目前的武侯工業(yè)園和早期的修建的天府軟件園中，有大量的此類產(chǎn)品存在。與別墅式的辦公產(chǎn)品相比小高層或高層的寫字樓總價低，面積區(qū)間較小，更加適合新興的中小型企業(yè)入駐辦公。因此，單純采用一種開發(fā)模式，難以保證建設(shè)項目順利進行。如圖 21 所示：通過實地調(diào)查錦江工業(yè)總部基地、青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、武侯工業(yè)園、龍?zhí)豆I(yè)集中發(fā)展區(qū)等五個大型工業(yè)集中發(fā)展區(qū)后，對目前成都工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式、產(chǎn)品模式、運營和盈利模式進行如下歸納。四川省、成都市、金牛區(qū)對于軌道交通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃為本項目的建設(shè)和交通領(lǐng)域的企業(yè)集聚提供了良好的發(fā)展平臺。從國家中長期基礎(chǔ)設(shè)施投資計劃來看，到 2020 年有近 8 萬億元的現(xiàn)代化交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新材料方面的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶動相關(guān)工業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。（三）結(jié) 論本項目從全國以及成都市內(nèi)工業(yè)園區(qū)的情況來看，不存在同質(zhì)競12 / 72爭，項目具有良好的稀缺性。目前項目所在的“北區(qū)” 土地均未有企業(yè)權(quán)屬，本項目作為首家入園項目，除確定凈用地 1432 畝范圍外，還可延伸到“北區(qū)” 的其他區(qū)域。它集中了包括中鐵二院、中鐵二局、成都鐵路局等在內(nèi)的覆蓋軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈上、中、下游的眾多企業(yè)，高素質(zhì)人才群集，人力資源豐富。因此成都作為西部中心城市，未來的經(jīng)濟發(fā)展空間毋庸置疑。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。成都被譽為一座來了就不想離開的城市，擁有國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，聚集了 15 家金融后臺服務中心，130 多家世界五百強企業(yè)在蓉落戶，美國、德國、法國、韓國、新加坡、泰國、巴基斯坦、菲律賓在成都設(shè)立領(lǐng)事館，先后被評為環(huán)境模范城市，國家園林城市，中國