【導(dǎo)讀】河南正弘物業(yè)管理有限公司管理手冊版號：A生效日期：。工程技術(shù)部工作手冊。批準(zhǔn)（總經(jīng)理）：。ZHWY/文件修改狀態(tài)頁A0長期。ZHWY/ZY-GC-01工程技術(shù)部質(zhì)量目標(biāo)A0長期。ZHWY/ZY-GC-02工程技術(shù)部組織架構(gòu)與部門職能A0長期。ZHWY/ZY-GC-04機電工程師崗位職責(zé)A0長期。ZHWY/ZY-GC-10資料員崗位職責(zé)A0長期。ZHWY/ZY-GC-13工程前期介入作業(yè)指導(dǎo)書A0長期。ZHWY/ZY-GC-17工程維修流程A0長期。ZHWY/ZY-GC-18入戶維修作業(yè)指導(dǎo)書A0長期。ZHWY/ZY-GC-24運行交接班管理制度A0長期。ZHWY/JL–GC-01物業(yè)承接查驗記錄表A0長期。ZHWY/JL–GC-03移交清單A0一年。ZHWY/JL–GC-04工程驗收審核單A0一年。ZHWY/JL–GC-06設(shè)施設(shè)備信息臺賬A0三年。ZHWY/JL–GC-09水泵房巡查記錄A0三年。ZHWY/JL–GC-12設(shè)備設(shè)施年度檢測保養(yǎng)計劃A0長期。ZHWY/JL–GC-14臨時用電申請表A0三年。動用消防水申請單A0三年。外來人員出入登記表A0三年。負(fù)責(zé)擬訂公司工程管理制度、維保規(guī)范及方案并監(jiān)督落實；組織實施公司重大改造建設(shè)項目，擬訂、履行合同；組織完成公司計量檢測工器具及特種設(shè)備的報檢、校驗；負(fù)責(zé)組織公司工程外包外委單位的初選并提交評審；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

　　

【正文】 查明停電原因，現(xiàn)場不能及時處理解決的，須立即報工程技術(shù)部給予協(xié)助處理解決。 威脅設(shè)備或人身安全的緊急停電，應(yīng)立即斷開有關(guān)負(fù)荷開關(guān)，查明原因，修復(fù)后即時恢復(fù)供電。 停電 時間、原因、處理過程、恢復(fù)供電時間即時報告項目負(fù)責(zé)人。 、作業(yè)須 填寫《 巡查記錄表》、《值班記錄表》、《運行記錄表》，按《檔案管理 制度》歸檔。 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ZYGC21 版號： A 用供水 管理制度 修改狀態(tài)： 00 第 1 頁 共 3 頁 1 目的 規(guī)范用供水、停水管理，確保合理供水及設(shè)施設(shè)備的安全運行。 2 適用范圍 各項目 3 職責(zé) 用供水管理員負(fù)責(zé) 用供水、停水 日常管理工作； 客服主管負(fù)責(zé)停水前通知、原因解釋等工作； 、檢修停水通知及日常管理、監(jiān)督、檢查。 秩序主管負(fù)責(zé)消防用水的審核及現(xiàn)場監(jiān)督檢查。 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)技術(shù) 支持。 品質(zhì)部負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查制度執(zhí)行情況。 4 實施程序 日常用供水管理 維修班指定專人負(fù)責(zé)用供水管理，其他人員未經(jīng)允許不得進入水箱間，嚴(yán)禁動用供水設(shè)施設(shè)備； 供水管理員持證上崗，管理生活水箱須持健康證，并在水箱間懸掛衛(wèi)生許可證、水質(zhì)檢測報告。 、節(jié)約用水； 供水管理員每日不低于 2次巡視、檢查供水設(shè)施設(shè)備、管路系統(tǒng)、儀表器具，防止跑、冒、滴、漏； 2次巡視檢查水池 /箱水質(zhì)情況； 水位情況，杜絕出現(xiàn)停水現(xiàn)象； 巡查中發(fā)現(xiàn)供水水質(zhì)、水量及設(shè)施設(shè)備故障隱患，須及時處理 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ZYGC21 版號： A 用供水 管理制度 修改狀態(tài)： 00 第 2 頁 共 3 頁 解決并上報上級領(lǐng)導(dǎo)，工程技術(shù)部給予技術(shù)支持； 根據(jù)市節(jié)水辦批準(zhǔn)的用水量的安排用水，不得超標(biāo)。 供水管理員每日須填寫《 水泵房 巡查記錄表》、《值班記錄表》、《 運行記錄表》。 用供水設(shè)施設(shè)備日常維護保養(yǎng)按《用供水維護保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行。 臨時用水管理 客服中 心接到客戶臨時用水需求時，引導(dǎo)客戶填寫 《臨時用水申請表》 ，即時通知維修人員現(xiàn)場核實情況，經(jīng)維修主管審核，報項目負(fù)責(zé)人審批后實施。 臨時用水除內(nèi)部用水外，按標(biāo)準(zhǔn)收費，同時使用方交付足額的保證金； 能夠裝表計量的按水表計量數(shù)據(jù)計算，無法裝表計量的雙方經(jīng)計算商定計費；因客戶損壞水表造成無法計量的，要求客戶按工程量合理計算水量交費，并支付更換水表費用； 抄表按 《抄報表管理制度》 執(zhí)行。 消防用水管理 嚴(yán)禁任何單位和個人私自動用消防水。如因測試、維修、消防演習(xí)需動 用消防水時，用水前，使用人須到客服中心填寫《動用消防水申請單》，經(jīng)維修主管及秩序主管審核，報項目負(fù)責(zé)人審批后實施。 使用時，維修人員、秩序隊員對使用情況進行現(xiàn)場監(jiān)督，使用后的消防設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)現(xiàn)場監(jiān)督人員檢查并簽署意見。 停水管理 計劃停水 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ZYGC21 版號： A 用供水 管理制度 修改狀態(tài)： 00 第 3 頁 共 3 頁 客服中心接到自來水公司計劃性停水通知后，客服主管張貼 停水通知，做好解釋工作。維修主管擬訂節(jié)水 計劃報項目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，用供水管理員提前 2 小時檢查相關(guān)水泵運行情況及水箱水位情況，同時每隔 30 分鐘巡查一次，填寫《 巡查記錄表》。 維護管理中須計劃性停水的，由用供水管理員提前 5 日詳細(xì)填寫停水設(shè)備名稱、內(nèi)容、范圍、停水起止時間及注意事項和申請，報維修主管審核 ， 報項目負(fù)責(zé)人審批后； 維修主管提前 3 日擬訂《停水通知》交客服中心， 由客服主管提前 2 日張貼停水通知，并做好解釋工作。停水時限：凌晨 1： 00－ 5： 00。 緊急停水 緊急停水處理按《停水應(yīng)急處理預(yù)案》執(zhí)行。 用供水管理員 須 將 停水時間、原因、處理過程、恢復(fù)送水時間即時報告項目負(fù)責(zé)人， 填寫《值班記錄表》。 1 目的 規(guī)范倒閘操作流程，確保人身及設(shè)備安全。 2 適用范圍 各項目 3 職責(zé) 運行值班人員負(fù)責(zé)填寫《倒閘操作票》并執(zhí)行倒閘作業(yè)。 維修主管負(fù)責(zé)審核《倒閘操作票》及安全把控。 項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)簽發(fā)《倒閘操作票》。 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)倒閘操作的監(jiān)督、檢查 、培訓(xùn)、指導(dǎo)。 品質(zhì)部負(fù)責(zé)制度執(zhí)行情況的監(jiān)督、檢查。 4 實施程序 倒閘操作票管理 配電室倒閘操作必須填寫《倒閘操作票》。倒閘操作票須用黑色水筆填寫，字跡工整，不得涂改。 運行值班人員根據(jù)調(diào)度指令或上級通知要求，復(fù)核任務(wù)后填寫，運行值班人員須準(zhǔn)確填寫操作任務(wù)、操作起止時間，與系統(tǒng)及模擬屏核對，經(jīng)核實無誤后，按操作項目的順序逐項填寫《倒閘操作票》并簽字。 運行值班人員將《倒閘操作票》交維修主管審核，報項目負(fù)責(zé)人簽發(fā)，不得代簽。 接到指令時，受令人須認(rèn)真復(fù)誦及 模擬演練，確認(rèn)無誤后填寫《值班記錄表》，做好倒閘操作前的各項準(zhǔn)備工作。 嚴(yán)禁無票操作。操作前，明確操作任務(wù)、目的、停送電范圍，核對操作設(shè)備的名稱、編號和位置。操作前須在模擬屏上進行模擬演 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ZYGC22 版號： A 倒閘操作票制度 修改狀態(tài)： 00 第 1 頁 共 3 頁 示無誤后，方可正式操作，對含糊不清或威脅設(shè)備及人身安全的操作任務(wù)拒絕執(zhí)行。 操作時，由監(jiān)護人唱票，操作人應(yīng)復(fù)誦一遍，監(jiān)護人發(fā)出操作命令方可進行操作。操作時要嚴(yán)格按照操作票的 順序進行，每操作完一項須立即在完成標(biāo)記欄內(nèi)劃“√”標(biāo)記。嚴(yán)禁漏操作或重復(fù)操作。 操作中發(fā)生疑問時，應(yīng)停止操作，并立即報告，弄清后再操作，不得擅自改變操作票及操作方式。 操作完成后，填寫完成時間，全部完畢后應(yīng)蓋“已執(zhí)行”戳記，保存?zhèn)洳椤? 操作要求 倒閘操作須兩人同時進行，一人操作，一人監(jiān)護，監(jiān)護人須有經(jīng)驗的人擔(dān)任，在操作現(xiàn)場監(jiān)護操作的正確性及安全性。特別重要復(fù)雜的倒閘操作由項目負(fù)責(zé)人共同監(jiān)護。 高壓操作須穿絕緣靴，戴絕緣手套，裝卸高壓保險時，戴防護鏡及使用絕緣夾 鉗，并站在絕緣墊上或絕緣臺上。 電氣設(shè)備或線路送電前，須收回并檢查《倒閘操作票》，拆除安全設(shè)施，斷開接地線，摘除警示牌；測量絕緣電阻合格后方可送電，嚴(yán)禁帶地線合閘。 作業(yè)流程 送電時，先送高壓母線隔離開關(guān)，再合低壓母線斷路器開關(guān)，最后合各負(fù)荷出線開關(guān)。停電時順序相反，嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉閘。 高壓母線停電操作：電壓互感器最后停電，送電時應(yīng)先合電壓互感器。 變壓器停電操作：先停負(fù)荷側(cè)，再停電源側(cè)；送電時，順序相 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ZYGC22 版號： A 倒閘操作票制度 修改狀態(tài)： 00 第 2 頁 共 3 頁 反。 拉開或合上負(fù)荷開關(guān)時，迅速果斷，不可用力過猛，操作機構(gòu)有故障時，嚴(yán)禁強行拉、合。 注意事項 送電操作：推進手車（冷備狀態(tài)），關(guān)好前后門，分操作主軸，推進手車（工作狀態(tài)）。 停電操作和檢修：拉出手車（冷備狀態(tài)），合操作主軸，開啟前后門。 操作票統(tǒng)一編號，按順序使用，填廢的操作票應(yīng)注明“作廢”的字樣，已操作完的應(yīng)注明“已執(zhí)行”。已操作的操作票應(yīng)妥善保管三個月以上。 操作五防原則： 防止帶負(fù)荷拉合刀閘；防止帶地線合閘；防止帶電掛地線；防止誤拉合開關(guān)；防止誤入帶電間隔。 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ZYGC22 版 號： A 倒閘操作票制度 修改狀態(tài)： 00 第 3 頁 共 3 頁 目的 規(guī)范設(shè)備缺陷管理，確保設(shè)備安全有效運行 適用范圍 公司及各項目設(shè)備 職責(zé) 維修人員負(fù)責(zé)設(shè)備巡查、處理、記錄； 維修主管負(fù)責(zé)擬訂設(shè)備缺陷整改方案并落實整改； 項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)設(shè)備缺陷整改方案審核及報批； 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)設(shè)備缺陷整改，制訂防范措施； 品質(zhì)部負(fù)責(zé)對制度執(zhí)行情況監(jiān)督、檢查。 實施程序 設(shè)備運行中由于氣候及負(fù)荷變化，長期磨損、受熱變形，造成部件損壞等原因，隨時都有發(fā)生缺陷的隱患，對有缺陷的設(shè)備，應(yīng)按其缺陷程度分類統(tǒng)計。 設(shè)備缺陷分類 一類設(shè)備缺陷：性質(zhì)嚴(yán)重，情況危急，若不立即采取措施將會造成人身傷亡、設(shè)備損壞或停電、停水等事故者。 二類設(shè)備缺陷：性質(zhì)較嚴(yán)重，對人身或設(shè)備有一定威脅，但可以堅持運行，列入月計劃處理，且不致造成事故者 。 三類設(shè)備缺陷：對運行影響不大，能堅持長時間運行，可列入季度保養(yǎng)、年度大修、改進計劃，不致造成事故者。 在正常情況下，嚴(yán)禁設(shè)備帶?。ㄈ毕荩┻\轉(zhuǎn)，以免造成更大的損失。 消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時啟用； 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ZYGC23 版號： A 設(shè)備缺陷管理制度 修改狀態(tài)： 00 第 1 頁 共 3 頁 高、低壓變配電、電梯、空調(diào)、安防、暖通設(shè)備、給排水系統(tǒng)、程控交換機等關(guān)鍵設(shè)備完好率在 98％以上。 公共照明完 好率在 95％以上。（按單個計算） 設(shè)備完好率定義： 單項設(shè)備完好率 =單項完好設(shè)備數(shù)量 /單項設(shè)備總數(shù)； 單項完好設(shè)備 =單項設(shè)備總數(shù) 單項已停和須停設(shè)備； 總體設(shè)備完好率 =各單項設(shè)備完好率的平均值； 當(dāng)班人員發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，立即上報，并根據(jù)設(shè)備運行情況及時采取有效措施，同時查找設(shè)備缺陷原因并提出整改建議。 對一類設(shè)備缺陷，當(dāng)班人員須應(yīng)急處理并報告直接上級 /工程技術(shù)部，聽從處理意見；接報人須即時做出處理意見并跟進處理結(jié)果，必要時協(xié)調(diào)相關(guān)人員，重大問題報公司領(lǐng)導(dǎo)。工程技術(shù)部即時通知各項目部及相關(guān)部 門注意防范。 對二、三類設(shè)備缺陷，當(dāng)班人員須應(yīng)急處理并報告直接上級，聽從處理意見；直接上級做出處理方案并跟進處理結(jié)果，必要時報項目負(fù)責(zé)人及工程技術(shù)部。 對于設(shè)備缺陷，現(xiàn)場能及時采取措施消除而未及時采取措施的，造成事故者，由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)。如現(xiàn)場處理不了并已向上級匯報，上 級未采取措施，造成事故者，由上級負(fù)責(zé)。 維修主管須對每項設(shè)備缺陷按《四不放過原則》處理，提出整改建議和方案，經(jīng)項目負(fù)責(zé)人確認(rèn)，報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實施；屬供應(yīng)商的原因或在保修期的缺陷，由項目負(fù)責(zé)人 /工程技術(shù)部上報公司主 管領(lǐng)導(dǎo)并即時通知供應(yīng)商，協(xié)助公司向供應(yīng)商交涉。跟蹤落實缺陷的處理結(jié)果。 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ZYGC23 版號： A 設(shè)備缺陷管理制度 修改狀態(tài)： 00 第 2 頁 共 3 頁 工程技術(shù)部協(xié)助項目部組織設(shè)備缺陷分析，對重大或有代表性的問題，須組織各項目維修主管專題討論，制訂防范措施，并檢查落實。 設(shè)備缺陷消除后，維修人員一個月內(nèi)重點巡查處理效果； 當(dāng)班人員填寫《 運行記錄表》、《 巡查記錄表》、《值班記錄表》、《維修保養(yǎng)記錄表》；維修主管檢查 記錄情況并收集、整理、歸檔，更新設(shè)備臺賬。 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ZYGC23 版號： A 設(shè)備缺陷管理制度 修改狀態(tài)： 00 第 3 頁 共 3 頁 1 目的 規(guī)范運行交接班流程，明確責(zé)任，防止交接工作疏漏。 2 適用范圍 運行交接班 3 職責(zé) 、巡視、檢查、運行數(shù)據(jù)抄報。 、勞動紀(jì)律、設(shè)施設(shè)備及環(huán)境衛(wèi)生、巡查執(zhí)行情況。 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)監(jiān)督、抽查及提 供技術(shù)支持。 品質(zhì)部負(fù)責(zé)制度執(zhí)行情況的監(jiān)督、檢查。 4 實施程序 交班 . 1. 1 設(shè)施設(shè)備當(dāng)前運行情況。 . 1. 2 設(shè)施設(shè)備缺陷發(fā)生及處理情況，執(zhí)行的安全措施情況。 . 1. 3 發(fā)生的人身或設(shè)備異常情況及其簡要原因。 . 1. 4 接班人員查閱運行日志、記錄及報表。 . 1. 5 清點工器具、鑰匙等。 . 1. 6 清潔責(zé)任區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生。 . 1. 7 需要下一班注意的其它運行事項及可能操作內(nèi)容。 . 1. 8 接班人員對交班人員的口 述如有不清之處，主動提出詢問，交班人員須耐心給予回答。 工程技術(shù)部工作手冊 ZHWY/ZYGC24 版號： A 運行交接班管理制度 修改狀態(tài)： 00 第 1 頁 共 3 頁 30 分鐘對設(shè)施設(shè)備、記錄、衛(wèi)生進行檢查、確認(rèn)，無遺留問題后，準(zhǔn)備向接班人員交接，經(jīng)接班人檢查核實后，雙方在《值班記錄表》上簽字。 不得電話交接班，若不能按時交接班，須在交接班前一小時內(nèi)提出，當(dāng)接班人不能接班時，交班人必須留在崗位上繼續(xù)工作，并報維修 主管。由維修主管安排接班人員進行交接班。 接班 。 20分鐘到崗，按 《工裝、工牌管理制度》 著裝。 接班時，如交班人員忙于處理異常，接班人員須協(xié)助處理，待異常原因查明