【正文】 大街總體規(guī)劃由中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃?rùn)?quán)威，上海新天地總設(shè)計(jì)師、同濟(jì)大學(xué)建筑系主任莫天偉教授親自領(lǐng)銜，將國(guó)際流行的商業(yè)街區(qū)引入某，以多廣場(chǎng)、多節(jié)點(diǎn)創(chuàng)造豐富的街區(qū)空間。銷售情況（商業(yè)部分）售價(jià)租金銷售率出租率面積區(qū)間綜合樓：4800~5300步行街（4號(hào)樓）：4830（一拖二）其中2號(hào)樓4層改為單身公寓：3277元/㎡31（一拖二）銷售率達(dá)90%。/單身公寓面積36㎡—120㎡，商鋪面積904000平方向陽(yáng)漁港\銀湖賓館已經(jīng)開(kāi)業(yè)。總面積4000平方左右五大功能分區(qū) 980米越秀路商業(yè)街 350米步行街 800米湖岸生態(tài)休閑娛樂(lè)區(qū) 300米景觀大道 SOHO招商情況六大主題業(yè)態(tài) 購(gòu)物 美食 娛樂(lè) 休閑 商務(wù) 綜合服務(wù)配套項(xiàng)目描述地處于某經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，分為住宅和商業(yè)，是城北地區(qū)第一條時(shí)尚商業(yè)街，宣傳主題是從鏡湖到銀湖，可能會(huì)形成城北的商業(yè)中心。項(xiàng)目進(jìn)度綜合樓已經(jīng)交付使用，向陽(yáng)漁港\銀湖賓館已經(jīng)入住開(kāi)業(yè)，步行街4號(hào)樓結(jié)構(gòu)封頂。第四章 項(xiàng)目可行性研究一． 項(xiàng)目SWOT分析1． 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（STRENTH）某名流印象項(xiàng)目處于某市中心區(qū)位，呈現(xiàn)出優(yōu)越的地理位置；幾十條公交線路經(jīng)過(guò)和直達(dá)項(xiàng)目目的地，交通便利；整體濱江功能區(qū)位劃分，突顯出的濱江概念將會(huì)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；濱江公園的開(kāi)發(fā)帶來(lái)人流聚集和大量休閑消費(fèi)機(jī)會(huì)；老吉和的巨大影響力和凝聚力，是某人心目中的商業(yè)旺地；2． 項(xiàng)目的劣勢(shì)（WEAKNESS）環(huán)顧項(xiàng)目周邊建筑形態(tài)，其部分位置可視性一般（海事局遮擋），不利于商業(yè)穿透力的形成；區(qū)域目前的商業(yè)氛圍，尤其是中高端消費(fèi)氛圍還未形成；較大面積的商業(yè)體量，規(guī)劃工作成為重中之重，否則將難以消化巨大的商業(yè)體量；較大容積率會(huì)限制住宅品質(zhì)提升；3． 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）濱江地塊區(qū)域正處于更新改造階段，區(qū)域內(nèi)居民新老更替帶來(lái)更多、更高的消費(fèi)力，帶來(lái)區(qū)域商業(yè)升級(jí)換代的需求；區(qū)域房?jī)r(jià)為某最高；世貿(mào)濱江的面世只會(huì)逐步推高區(qū)域房?jī)r(jià)；某的商業(yè)發(fā)展處在擴(kuò)張初期，品牌商家剛剛進(jìn)入，也給項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造極大的機(jī)會(huì)；4． 項(xiàng)目的威脅（THREAT）世貿(mào)濱江相關(guān)業(yè)態(tài)的直接競(jìng)爭(zhēng)會(huì)限制部分業(yè)態(tài)；大體量商業(yè)如果不與住宅區(qū)隔，可能會(huì)影響住宅的品質(zhì)；項(xiàng)目對(duì)面石頭路沿線的拆遷進(jìn)度可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目整體環(huán)境造成不利影響；優(yōu)勢(shì)STRENTH 劣勢(shì)WEAKNESS項(xiàng)目部分位置可視性一般（海事局遮擋），不利于商業(yè)穿透力的形成；區(qū)域目前的商業(yè)氛圍，尤其是中高端消費(fèi)氛圍還未形成；較大面積的商業(yè)體量，如不好好規(guī)劃，將難以消化；較大容積率會(huì)限制住宅品質(zhì)提升；地理位置優(yōu)越，蕪湖市中心區(qū)位；交通便利；濱江概念將會(huì)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；濱江公園的開(kāi)發(fā)帶來(lái)人流聚集和大量休閑消費(fèi)機(jī)會(huì)；老吉和的巨大影響力和凝聚力，是蕪湖人心目中的商業(yè)旺地；區(qū)域正在更新改造，區(qū)域居民新老更替帶來(lái)更多、更高的消費(fèi)力，帶來(lái)區(qū)域商業(yè)升級(jí)換代的需求；區(qū)域房?jī)r(jià)為蕪湖最高；世貿(mào)濱江的面世只會(huì)逐步推高區(qū)域房?jī)r(jià)；蕪湖的商業(yè)發(fā)展處在擴(kuò)張初期，品牌商家剛剛進(jìn)入；區(qū)域正在更新改造，區(qū)域居民新老更替帶來(lái)更多、更高的消費(fèi)力，帶來(lái)區(qū)域商業(yè)升級(jí)換代的需求；區(qū)域房?jī)r(jià)為蕪湖最高；世貿(mào)濱江的面世只會(huì)逐步推高區(qū)域房?jī)r(jià)；蕪湖的商業(yè)發(fā)展處在擴(kuò)張初期，品牌商家剛剛進(jìn)入；機(jī)會(huì)OPPORTUNITY 威脅THREAT通過(guò)分析組合ST及WO，只要在項(xiàng)目前期定位上做到精準(zhǔn)、務(wù)實(shí)，合理規(guī)避項(xiàng)目本身存在的局限因素，放大項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目同比存在極大的優(yōu)勢(shì)和可行性。二． 項(xiàng)目市場(chǎng)定位1． 項(xiàng)目市場(chǎng)定位針對(duì)本項(xiàng)目我們通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求的對(duì)比分析，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，開(kāi)發(fā)集“mall商業(yè)、開(kāi)放式休閑街區(qū)、商務(wù)酒店、商務(wù)辦公、高檔住宅”為一體的多功能城市綜合體具有極大的可能性。同時(shí)根據(jù)集團(tuán)公司或項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)需求以及競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)制訂并實(shí)施相應(yīng)的營(yíng)銷策略，從而影響公眾及客戶的認(rèn)知和態(tài)度，推動(dòng)項(xiàng)目的銷售市場(chǎng)并提高銷量。在項(xiàng)目主題上，突破濱江概念，不把目光局限濱江片區(qū)，放眼某未來(lái)的發(fā)展前景，打造實(shí)為城市地標(biāo)性項(xiàng)目，強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)模對(duì)市場(chǎng)的沖擊性意義非常大，必須強(qiáng)化。國(guó)際生活時(shí)區(qū)——基于項(xiàng)目多業(yè)態(tài)、先進(jìn)生活方式的唯一性和差異性，是項(xiàng)目從產(chǎn)品表象轉(zhuǎn)向生活內(nèi)涵高度的有效市場(chǎng)主題。2． 項(xiàng)目產(chǎn)品定位物業(yè)形態(tài)位置定位經(jīng)營(yíng)策略吉和商貿(mào)城地下負(fù)一層功能整合型、升級(jí)版批發(fā)市場(chǎng)散售或出租超市大賣場(chǎng)北端地下負(fù)一層知名超市大賣場(chǎng)+地下商業(yè)街持有出租、統(tǒng)一管理生活超市（農(nóng)副批發(fā)市場(chǎng)）南端地塊地上2層封閉式農(nóng)副市場(chǎng)散售鋪位百貨主力店北端地上主力百貨店+影院（頂層）持有出租或整售休閑餐飲商業(yè)街地上2層商業(yè)休閑、餐飲商業(yè)街區(qū)散售經(jīng)濟(jì)型酒店（經(jīng)營(yíng)型）　經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店產(chǎn)權(quán)式酒店散售+統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理商務(wù)酒店（loft）　散售寫(xiě)字樓　自由分割戶型式寫(xiě)字樓散售 住宅　高檔中大戶形住宅散售寫(xiě)字樓（返還）南端地塊　返還住宅（返還2萬(wàn)）南端地塊　返還停車場(chǎng)地下負(fù)二層約2200個(gè)車位　3． 項(xiàng)目目標(biāo)群體商業(yè)定位：主要為某各大市場(chǎng)的主流商戶、皖南地區(qū)的品牌商戶、廠家，全國(guó)知名的品牌經(jīng)營(yíng)商；住宅定位：主要為高端的都市白領(lǐng)、成功人士、小型科技商務(wù)公司經(jīng)營(yíng)者；4． 價(jià)格定位考慮項(xiàng)目的推出時(shí)機(jī)，結(jié)合項(xiàng)目具體情況，在成功策劃包裝推廣情況，市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)趨于高端。第五章 項(xiàng)目投資分析一． 項(xiàng)目投資成本估算：根據(jù)項(xiàng)目預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資成本見(jiàn)下表：序號(hào)費(fèi) 用合計(jì)(萬(wàn)元)單價(jià)(元)面積(平米)計(jì)算方法一土地成本55,000 1,486 370,000 含契稅二大市政配套費(fèi)2,150 58 370,000 住宅50元/平米，非住宅70元/平米三前期費(fèi)用3,700 100 370,000 三通一平、前期規(guī)費(fèi)、勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)四建安成本111,950 3,026 370,000 　　百貨中心9,000 3,000 30,000 　　農(nóng)副市場(chǎng)2,000 2,000 10,000 　　商業(yè)街4,500 1,800 25,000 　　寫(xiě)字樓2,500 2,500 10,000 　　寫(xiě)字樓（返還）2,200 2,200 10,000 　　酒店3,200 3,200 10,000 　　LOFT13,750 2,500 55,000 　　住宅34,000 1,700 200,000 　　住宅（返還）3,200 1,600 20,000 　　地下商業(yè)20,000 2,500 80,000 　　地下車庫(kù)及設(shè)備間17,600 2,200 80,000 　五基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)11,100 300 370,000 道路、綠化、園林、管線等六建安專業(yè)費(fèi)用3,359 91 370,000 假定為建安費(fèi)* %七項(xiàng)目管理費(fèi)用2,239 61 370,000 假定為建安費(fèi)* %八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3,359 91 370,000 假定為建安費(fèi)* %九建設(shè)期利息費(fèi)用4,537 123 370,000 　十(一～九)合計(jì)197,393 5,335 370,000 分?jǐn)偟降厣厦娣e投資成本統(tǒng)計(jì)說(shuō)明（單位：元）：總開(kāi)發(fā)成本：197,393；其中：百貨中心15,928農(nóng)副市場(chǎng)4,309商業(yè)街10,273寫(xiě)字樓4,809寫(xiě)字樓返還4,509酒店5,509LOFT26,451住宅80,185地下商業(yè)20,000車位17,600二． 項(xiàng)目銷售收入測(cè)算：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案及市場(chǎng)分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項(xiàng)目總建筑面積為530000m2，其中地上面積370000㎡，地下面積160000㎡，租售面積為275000㎡，按照預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售收入如下表：。三． 財(cái)務(wù)盈利性分析：財(cái)務(wù)分析說(shuō)明： 假設(shè)以8億資本金投資開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目，約占總投資額的40%，其余資金缺口來(lái)自銀行貸款，其支出在2007年和2008年上半年（各一半）。經(jīng)營(yíng)性商業(yè)折舊以25年直線折舊計(jì)算。 以8%作為開(kāi)發(fā)商預(yù)期投資回報(bào)率（Re）。 以FCFE為基準(zhǔn)計(jì)算開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流和投資回報(bào)。以20072045年為測(cè)算期限。詳見(jiàn)附表：第六章 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第七章 可行性研究結(jié)論和建議綜上所述，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有較好的外部環(huán)境和較明確的目標(biāo)客戶群，預(yù)計(jì)有較好的盈利性和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該項(xiàng)目是可行的。 同時(shí)，該項(xiàng)目也存在一些需要關(guān)注的問(wèn)題：1． 項(xiàng)目毗連著世茂濱江的開(kāi)發(fā)用地，處于鏡湖區(qū)商業(yè)核心地塊，激烈的競(jìng)爭(zhēng)將影響該項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；2． 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，前期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)后期產(chǎn)品勢(shì)必會(huì)形成一定影響，前期規(guī)劃應(yīng)充分考慮各類因素，規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)；3． 按詳規(guī)說(shuō)明，該項(xiàng)目將來(lái)的區(qū)域影響力不容置疑，應(yīng)注意進(jìn)行有效的物業(yè)管理，提升公司形象。本報(bào)告建議：1. 在項(xiàng)目可行性研究報(bào)告基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)，提出項(xiàng)目全程營(yíng)銷方案，明確市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、項(xiàng)目定位、戶型類別、戶型面積、樓盤(pán)品質(zhì)、建筑風(fēng)格、綠化景觀、設(shè)施配置、營(yíng)銷策略、廣告計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)包裝、物業(yè)管理、售后服務(wù)，為項(xiàng)目總體規(guī)劃方案圖，施工圖設(shè)計(jì)，提供參數(shù)依據(jù)，避免設(shè)計(jì)上的盲目性。2. 建筑設(shè)計(jì)，綠化景觀設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)名牌設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目外立面建筑風(fēng)格，綠化景觀新穎獨(dú)特，給人耳目一新，形成“亮點(diǎn)”和“賣點(diǎn)”，融合整體濱江公園氛圍，成為區(qū)域性地標(biāo)性建筑。3. 確保建筑產(chǎn)品的優(yōu)良品質(zhì)。建筑產(chǎn)品的優(yōu)良品質(zhì)是吸引客戶駐足購(gòu)買的關(guān)鍵因素。4. 視“用戶為上帝”，抓好客戶服務(wù)和物業(yè)管理。客戶服務(wù)和物業(yè)管理，是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，品牌延伸的重要營(yíng)銷內(nèi)容。人性化的物業(yè)管理，優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)，對(duì)提高樓盤(pán)知名度，美譽(yù)度極為重要，而且還將產(chǎn)生原子裂變式的口碑效應(yīng)。5. 廣告投入重點(diǎn)注重實(shí)際實(shí)際和務(wù)實(shí)的投放策略。實(shí)施廣告計(jì)劃，將分階段，不間斷、多媒體、高起點(diǎn)、高態(tài)勢(shì)、多活動(dòng)的進(jìn)行炒作，使該項(xiàng)目成為某品牌項(xiàng)目。按照“產(chǎn)品差異化”原則，該項(xiàng)目在產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)、建筑風(fēng)格、綠化景觀，設(shè)施配置上必須具有個(gè)性特色，實(shí)行“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”的產(chǎn)品策略，避免產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。第八章 附表附表一 成本費(fèi)用表附表二 投資與開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表附表三 項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè)表附表四 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表附表五 敏感性分析表43