【正文】 鐘－3小時(shí)5元3－6小時(shí)內(nèi)10元6－12小時(shí)內(nèi)15元12－24小時(shí)內(nèi)20元24小時(shí)以上對應(yīng)其標(biāo)準(zhǔn)階段累計(jì)辦理月卡車輛白天月卡150元/輛/月夜間月卡300元/輛/月全天月卡450元/輛/月會員制年卡車輛全天年卡按5000元/輛/年收費(fèi)4）深國投商業(yè)中心項(xiàng)目地塊位于中山北路與銀湖南路交匯處，占地20000平方米，負(fù)一層至四層建筑面積59000平方米，營業(yè)面積近38000平方米，項(xiàng)目總投資23000萬元，由新加坡嘉德置地集團(tuán)和深圳國際信托投資有限公司聯(lián)合投資建設(shè)。招商情況自2006年元旦開業(yè)以來，沃爾瑪?shù)慕?jīng)營狀況一直不錯，但店中店的經(jīng)營情況歉佳，部分店中店的業(yè)態(tài)目前在調(diào)整中（包括一層的珠寶、部分服裝專賣、二層的餐飲、電信服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等都已相繼撤柜）。2F：大型賣場和飾品、箱包、專賣店。物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)（35元/平方/月）、工商管理費(fèi)、水電費(fèi)含租金內(nèi)。大廈中將誕生某市第一座超五星級酒店及大型百貨商場、高檔商住公寓、甲級辦公樓，另有餐飲、休閑、娛樂、健身配套。建筑面積：1202900M2，彈性分割建筑層數(shù)：整個大樓32層，寫字樓部分720層（7120層為標(biāo)準(zhǔn)寫字間，1719為商務(wù)寫字間）。小區(qū)建成后，非機(jī)動車位將達(dá)到800個，地下機(jī)動車位將達(dá)到309個，充分營造人車分流的安全居住環(huán)境；住戶可從車庫直達(dá)電梯廳。B1F—6F：大型百貨商場B1F：居家生活、數(shù)碼電子、1F：化妝品、女鞋、箱包、2F：精品女裝、3F：休閑女裝、4F：精品男裝、5F：運(yùn)動休閑、童裝玩具、環(huán)球美食（入住商家有帥帥羊火鍋、滋滋樂牛排、韓金館火辣燒考、銅羅灣茶餐廳、日本料理、麻辣燙等特色餐飲）。銷售情況售價(jià)租金銷售率出租率面積區(qū)間8000——9000（一拖二）20 ~ 40元（一拖二）商業(yè)部分銷售率100%住宅、酒店式公寓銷售率100%90%50平方——3000平方招商情況新時(shí)代商業(yè)街自建成以來一直冷清，原來也將整條街分為幾個功能區(qū)，但因?yàn)榍捌谡猩滩怀晒?，入住率不?0%，直到2006年的下半年逐漸有商家入住，多數(shù)為家裝公司及建材專賣，后來花津南路打通，長江長的施工建設(shè)，森海都市花園業(yè)主入住，江岸明珠的施工建設(shè)，以及富貴園小區(qū)的建設(shè)，開盤價(jià)格都在3500到4300元之間，房價(jià)的提高帶動了商業(yè)街的商業(yè)價(jià)值，服裝、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)紛紛入住，給商業(yè)街帶來一定氣氛，商業(yè)氛圍逐漸好轉(zhuǎn)。2． 在建項(xiàng)目1）鳳凰美食街二期項(xiàng)目A地塊位于僑鴻國際對面，占地14畝，建筑面積35000平方，主要定位為大型餐飲和寫字樓等餐飲配套項(xiàng)目，B地塊位于一期東面，主要建設(shè)星光燦爛大劇院，建筑面積為15000平方，內(nèi)部將建設(shè)一個可容納1200人的演藝大廳，預(yù)計(jì)2007年中旬動工，目前正在拆遷階段目前已完成80％的拆遷量。招商情況國內(nèi)外著名餐飲品牌、大型連鎖餐飲機(jī)構(gòu)、世界著名西餐、咖啡廳項(xiàng)目進(jìn)度正在動遷階段2）華強(qiáng)旅游城地處銀湖北路，以旅游為龍頭的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，占地總面積331萬平方米，總建筑面積超過300萬平方米，分為三部分：主題公園（30萬平方）商業(yè)廣場（12萬平方）醇美華城（260萬平方）。建筑層數(shù)為2—3F，單鋪面積為50—500平方，目前正在招商階段，物業(yè)只租不售。主要建設(shè)內(nèi)容為26層辦公酒店塔式樓和延街商業(yè)用房、兩幢19層公寓樓。功能定位： 裙房4層和塔樓5層用于商業(yè)、餐飲、娛樂等，塔樓611層用于寫字樓、1226層用于酒店經(jīng)營，地下用于汽車泊位和塔樓設(shè)施用房。其中一期工程占地約540畝。三期工程位于城市中心區(qū)南端，占地面積825畝，主要設(shè)計(jì)定位為生態(tài)景觀區(qū)，大部分為生態(tài)綠地及濕地保護(hù)。商鋪有地下一層二層，地上三四層的多層商鋪組成。項(xiàng)目進(jìn)度工程進(jìn)度已經(jīng)到地上三層，具體開盤時(shí)間未定。該項(xiàng)目由香港聯(lián)盛集團(tuán)在蕪企業(yè)某聯(lián)盛置業(yè)發(fā)展有限公司投資建設(shè)。用地面積39334 M2總建筑面積 M2地上建筑面積 M2其 中商業(yè)面積 M2四星級酒店酒店式公寓28073 M2SOHO辦公24502 M2地下建筑面積 M2占地面積17700 M2容積率建筑密度%綠地率20%機(jī)動車停車位910輛其中地上45輛地下865輛聯(lián)盛國際商業(yè)廣場SOHO公寓，戶型包括單間公寓、一房一廳、兩房一廳三種。其中：冠軍溜冰場是以“藝術(shù)溜冰”的理念，把體育與文化、溜冰與藝術(shù)充分的結(jié)合起來，形成一種全新的休閑時(shí)尚。5）香江碧水城香港升輝國際投資集團(tuán)是一家專門從事房地產(chǎn)投資開發(fā)、現(xiàn)代物流及國際貿(mào)易的大型綜合集團(tuán)，而升輝置業(yè)（某）有限公司是今年7月份在蕪注冊，由香港升輝投資集團(tuán)獨(dú)資成立的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。小區(qū)內(nèi)小橋流水，綠水紅花，一步一景，滋生詩意綠野。招商情況意向簽約商家有：百安居建材超市、速8酒店業(yè)態(tài)分布大型超市、酒店、餐飲、單身公寓項(xiàng)目進(jìn)度目前地塊已經(jīng)平整，尚未施工建設(shè)6）小九華文化旅游商業(yè)街占地面積約27畝，㎡，功能齊全，配套設(shè)施完善，沿街設(shè)置六大特色區(qū)：景觀樓、休閑區(qū)、古玩字畫區(qū)、佛事文化區(qū)、茶樓酒肆。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積17800平方米 總建筑面積24742平方米地下車庫 2960平方米 建筑密度 43％容積率 綠地率 18％停車庫 83輛 臨時(shí)泊車位 25輛以下是根據(jù)圖紙上的部分尺寸標(biāo)注，粗算每幢樓的面積，如下表所示：樓號面積最高層數(shù)備注1＃4層局部四層2＃5層頂層為機(jī)房3＃4層局部四層4＃3層局部三層5＃3層6＃3層7＃3層售價(jià)/租金售價(jià)租金37000元/㎡4050元/㎡招商情況四大主題商業(yè)：餐飲：酒樓、休閑美食、特色小吃等 休閑：足浴、桑拿、健身房、酒吧等 文化：古玩書法、旅游用品、佛教用品等 專賣：民族服裝、化妝品、女子美容等項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目已經(jīng)動工，物業(yè)在2——3年內(nèi)只租不售7）總建筑面積42萬方，其中住宅面積27萬方， 15萬平方米，集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、商務(wù)和綜合服務(wù)配套等商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的第四代商業(yè)模式——大型時(shí)尚休閑商業(yè)街區(qū)。銷售情況（商業(yè)部分）售價(jià)租金銷售率出租率面積區(qū)間綜合樓：4800~5300步行街（4號樓）：4830（一拖二）其中2號樓4層改為單身公寓：3277元/㎡31（一拖二）銷售率達(dá)90%。第四章 項(xiàng)目可行性研究一． 項(xiàng)目SWOT分析1． 項(xiàng)目的優(yōu)勢（STRENTH）某在項(xiàng)目主題上，突破濱江概念，不把目光局限濱江片區(qū)，放眼某未來的發(fā)展前景，打造實(shí)為城市地標(biāo)性項(xiàng)目，強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)模對市場的沖擊性意義非常大，必須強(qiáng)化。三． 財(cái)務(wù)盈利性分析：財(cái)務(wù)分析說明： 假設(shè)以8億資本金投資開發(fā)本項(xiàng)目，約占總投資額的40%，其余資金缺口來自銀行貸款，其支出在2007年和2008年上半年（各一半）。以20072045年為測算期限。2. 建筑設(shè)計(jì)，綠化景觀設(shè)計(jì)，聘請名牌設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目外立面建筑風(fēng)格，綠化景觀新穎獨(dú)特，給人耳目一新，形成“亮點(diǎn)”和“賣點(diǎn)”，融合整體濱江公園氛圍，成為區(qū)域性地標(biāo)性建筑。客戶服務(wù)和物業(yè)管理，是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，品牌延伸的重要營銷內(nèi)容。按照“產(chǎn)品差異化”原則，該項(xiàng)目在產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)、建筑風(fēng)格、綠化景觀，設(shè)施配置上必須具有個性特色，實(shí)行“人無我有，人有我優(yōu)”的產(chǎn)品策略，避免產(chǎn)品同質(zhì)化競爭。5. 廣告投入重點(diǎn)注重實(shí)際實(shí)際和務(wù)實(shí)的投放策略。建筑產(chǎn)品的優(yōu)良品質(zhì)是吸引客戶駐足購買的關(guān)鍵因素。 同時(shí)，該項(xiàng)目也存在一些需要關(guān)注的問題：1． 項(xiàng)目毗連著世茂濱江的開發(fā)用地，處于鏡湖區(qū)商業(yè)核心地塊，激烈的競爭將影響該項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；2． 項(xiàng)目開發(fā)周期較長，前期開發(fā)產(chǎn)品對后期產(chǎn)品勢必會形成一定影響，前期規(guī)劃應(yīng)充分考慮各類因素，規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)；3． 按詳規(guī)說明，該項(xiàng)目將來的區(qū)域影響力不容置疑，應(yīng)注意進(jìn)行有效的物業(yè)管理，提升公司形象。 以8%作為開發(fā)商預(yù)期投資回報(bào)率（Re）。2． 項(xiàng)目產(chǎn)品定位物業(yè)形態(tài)位置定位經(jīng)營策略吉和商貿(mào)城地下負(fù)一層功能整合型、升級版批發(fā)市場散售或出租超市大賣場北端地下負(fù)一層知名超市大賣場+地下商業(yè)街持有出租、統(tǒng)一管理生活超市（農(nóng)副批發(fā)市場）南端地塊地上2層封閉式農(nóng)副市場散售鋪位百貨主力店北端地上主力百貨店+影院（頂層）持有出租或整售休閑餐飲商業(yè)街地上2層商業(yè)休閑、餐飲商業(yè)街區(qū)散售經(jīng)濟(jì)型酒店（經(jīng)營型）　經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店產(chǎn)權(quán)式酒店散售+統(tǒng)一經(jīng)營管理商務(wù)酒店（loft）　散售寫字樓　自由分割戶型式寫字樓散售 住宅　高檔中大戶形住宅散售寫字樓（返還）南端地塊　返還住宅（返還2萬）南端地塊　返還停車場地下負(fù)二層約2200個車位　3． 項(xiàng)目目標(biāo)群體商業(yè)定位：主要為某各大市場的主流商戶、皖南地區(qū)的品牌商戶、廠家，全國知名的品牌經(jīng)營商；住宅定位：主要為高端的都市白領(lǐng)、成功人士、小型科技商務(wù)公司經(jīng)營者；4． 價(jià)格定位考慮項(xiàng)目的推出時(shí)機(jī)，結(jié)合項(xiàng)目具體情況，在成功策劃包裝推廣情況，市場價(jià)格將會趨于高端。二． 項(xiàng)目市場定位1． 項(xiàng)目市場定位針對本項(xiàng)目我們通過對市場供應(yīng)和市場需求的對比分析，確定項(xiàng)目的市場定位，開發(fā)集“mall商業(yè)、開放式休閑街區(qū)、商務(wù)酒店、商務(wù)辦公、高檔住宅”為一體的多功能城市綜合體具有極大的可能性?？偯娣e4000平方左右五大功能分區(qū) 980米越秀路商業(yè)街 350米步行街 800米湖岸生態(tài)休閑娛樂區(qū) 300米景觀大道 SOHO招商情況六大主題業(yè)態(tài) 購物 美食 娛樂 休閑 商務(wù) 綜合服務(wù)配套項(xiàng)目描述地處于某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，分為住宅和商業(yè)，是城北地區(qū)第一條時(shí)尚商業(yè)街，宣傳主題是從鏡湖到銀湖，可能會形成城北的商業(yè)中心。是區(qū)域范圍內(nèi)檔次最高、規(guī)模最大、業(yè)態(tài)構(gòu)成最全的國際化休閑商業(yè)街區(qū)，銀湖其中與西面的安師大住宿區(qū)毗鄰分布的是1＃、2＃、3＃三幢樓，其余4＃、5＃、6＃和7＃四幢樓順九華山路由南至北依次分布。香江碧水城總建筑面積約10萬平方米，共有13棟多層住宅1000余套房源，建成后的香江碧水城將集住宅、百安居建材超市、速8酒店、小戶型單身公寓為一體的綜合性小區(qū)，從而鑄就一種引領(lǐng)潮流的生活方式。香江碧水城位于鳳鳴湖北路與齊落山路交口，左依銀湖，右望鳳鳴湖，自然環(huán)境得天獨(dú)厚、交通便捷，四通八達(dá)，都市繁華與世外桃源不過咫尺之間。業(yè)態(tài)分布商業(yè)廣場主體樓高五層，地下一層為停車庫；一、二、三層分別為大型超市、百貨、精品店；四層為書城、滑冰場；五層為電影城、兒童天地、美食廣場。招商情況八大業(yè)態(tài)：購物：大型生活超市、大型家紡城、名品專賣店、知名家電連鎖酒店:國際商務(wù)酒店、SOHO公寓：高檔SOHO公寓、餐飲:國際連鎖餐飲、美食城、景觀餐廳、特色餐飲娛樂、休閑:音樂沙龍、電玩城、演藝吧、洗浴中心運(yùn)動、文化：五星級電影城、真冰溜冰場、恒溫游泳池、大型書城、健身會所已經(jīng)簽約成功的商家有：家樂福、冠軍溜冰場、星美影院。規(guī)劃為集商業(yè)、餐飲、影城、娛樂、酒店、酒店式公寓為一體的綜合性建筑。商業(yè)地上五層，地下一層，酒店式公寓三十層，酒店二十八層。地下18000㎡其中地下一層為家居超市9000㎡地下二層為停車庫9000㎡。3）某鏡街項(xiàng)目由沿黃山路、鏡湖路的沿街商鋪、內(nèi)鋪和一幢21層的酒店式公寓組成。主要建設(shè)內(nèi)容包括一座五星級酒店（），一座文化藝術(shù)中心（），一條特色商業(yè)街（），一片高品質(zhì)住宅（建筑面積約37萬平方米）單棟58層?？珊献?、承租等方式。 某“天泰大廈酒店、天泰花園公寓”規(guī)劃總用地面積15032平方米，總建筑面積96326平方米。項(xiàng)目進(jìn)度已經(jīng)開工建設(shè),預(yù)計(jì)2007年10月份開園3）天泰大廈本項(xiàng)目位于某市鏡湖區(qū)兩站廣場，為某市的經(jīng)濟(jì)文化中心地段，距離市政府、文化金融中心地帶不足百米，本案