【正文】 街相距均不到1公里，其中中山路步行街是某乃至安徽省最聚人氣最有商業(yè)價(jià)值的步行街。其中282畝配套工程用地已被世茂集團(tuán)以4億元的價(jià)格摘牌。第三章 項(xiàng)目投資環(huán)境分析一． 某市宏觀城市發(fā)展?fàn)顩r某市整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)良好，%的高速迅猛增長(zhǎng),一、二、三產(chǎn)比重各自發(fā)展，逐步結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，符合發(fā)展中工業(yè)城市的發(fā)展，城市化水平進(jìn)一步提高，2005年，非農(nóng)業(yè)人口316萬(wàn)，其中市區(qū)人口達(dá)180萬(wàn)，%的速度迅速增加。不僅體現(xiàn)了某市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，同時(shí)也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。目前存在的一些項(xiàng)目號(hào)召力不足，難以形成輻射力，對(duì)周邊縣市的輻射力還沒有完全形成。目前其價(jià)格在3700元/㎡左右，屬中偏低價(jià)位；銷售情況：多層銷售情況良好，但小高層的中上樓層相對(duì)總價(jià)較高的去化困難；物 管：南京百家湖物業(yè)管理公司，在南京有一定的知名度；案 名：奧韻康城地 段：地處城南，緊鄰?qiáng)W體中心，屬城市新區(qū)，但地段相比南瑞新城、江城國(guó)際等稍好。其景觀效果圖和沙盤上的景觀給客戶以強(qiáng)的視覺沖擊，是該項(xiàng)目很重要的一個(gè)賣點(diǎn)；戶型設(shè)計(jì)：一期A區(qū)戶型設(shè)計(jì)從100－192平米，以3房為主，其中120－％。二期預(yù)計(jì)規(guī)劃以小高層、高層為主，配合部分的多層洋房設(shè)計(jì)。但根據(jù)目前的建筑結(jié)構(gòu)已經(jīng)無法滿足大型餐飲的面積需求。3F服裝、數(shù)瑪專賣主要品牌店：宏圖三包等物業(yè)管理㎡/月，商鋪物業(yè)費(fèi)3元/㎡/月含公共照明費(fèi)，地下停車位300元/月/個(gè)。迪婭、BqJoJ、千秋琪、小葉十字繡、九秀、外貿(mào)專賣、B＆LW、ANDOREN、歌笛等。4F：餐飲、休閑娛樂入住品牌：糖果KTV、美食尚。業(yè)態(tài)布局： 包括超五星級(jí)酒店及大型百貨商場(chǎng)、高檔商住公寓、甲級(jí)辦公樓，另有餐飲、休閑、娛樂、健身配套。延銀湖北路商業(yè)部分總建筑面積12萬(wàn)平方。二期工程位于一期工程南段，占地面積約330畝，主要設(shè)計(jì)定位為休閑體育為主體的沙灘公園、沙灘運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目等。商場(chǎng)部分采用框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級(jí)三級(jí)。預(yù)計(jì)明年上半年，香江碧水城就會(huì)開盤。同時(shí)根據(jù)集團(tuán)公司或項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)需求以及競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)制訂并實(shí)施相應(yīng)的營(yíng)銷策略，從而影響公眾及客戶的認(rèn)知和態(tài)度，推動(dòng)項(xiàng)目的銷售市場(chǎng)并提高銷量。4. 視“用戶為上帝”，抓好客戶服務(wù)和物業(yè)管理。本報(bào)告建議：1. 在項(xiàng)目可行性研究報(bào)告基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)，提出項(xiàng)目全程營(yíng)銷方案，明確市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、項(xiàng)目定位、戶型類別、戶型面積、樓盤品質(zhì)、建筑風(fēng)格、綠化景觀、設(shè)施配置、營(yíng)銷策略、廣告計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)包裝、物業(yè)管理、售后服務(wù)，為項(xiàng)目總體規(guī)劃方案圖，施工圖設(shè)計(jì)，提供參數(shù)依據(jù)，避免設(shè)計(jì)上的盲目性。項(xiàng)目進(jìn)度綜合樓已經(jīng)交付使用，向陽(yáng)漁港\銀湖賓館已經(jīng)入住開業(yè)，步行街4號(hào)樓結(jié)構(gòu)封頂。為打造人居精品，升輝集團(tuán)特邀世界著名設(shè)計(jì)公司，美國(guó)TAG國(guó)際設(shè)計(jì)公司與時(shí)間建筑設(shè)計(jì)院擔(dān)綱設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目將確立其商業(yè)中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)，激發(fā)都市活力，強(qiáng)化商機(jī)，使其成為某市鏡湖區(qū)的主流商業(yè)中心。招商情況商業(yè)、餐飲、娛樂休閑、寫字樓、酒店項(xiàng)目進(jìn)度已經(jīng)于2006年下半年開工建設(shè), 預(yù)計(jì)2007年7月開盤3）某濱江公園項(xiàng)目該項(xiàng)目西倚長(zhǎng)江，沿江向城市腹地縱深100—250米，規(guī)劃總占地面積約1700畝。集文化、休閑、餐飲、娛樂等多功能于一體。小區(qū)于2005年5月開工，預(yù)計(jì)2007年5月交付。業(yè)態(tài)布局： 1F：主要業(yè)態(tài)是以餐飲、服裝專賣店主要品牌店：KFC、圣迪奧、來來永和豆?jié){、韓都燒烤、生活幾何、蘭色天空、班尼路等。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)觀察，目前為止，只有德克士快餐廳一家在裝修，其余鋪面均未裝修，從而，反映出二期的招商沒有招商人員所講的那么理想?？偟膩碚f，和平整體經(jīng)營(yíng)情況不佳。2002年被評(píng)為“安徽省旅游美食示范街”，2004年已通過國(guó)際ISO9001：2000質(zhì)量體系認(rèn)證。在上次的房展會(huì)上有展示其部分的精裝修用的材料，目前正在做樣板房，以供春節(jié)后客戶參觀，增強(qiáng)實(shí)物說服力；物 管：深圳市振業(yè)物業(yè)管理公司；價(jià) 格：還未正式開盤，目前有對(duì)外公開接待客戶，公布起價(jià)為5280元/平米；銷售情況：尚未開盤，從售樓部踩盤情況來看前去客戶不多；配 套：此區(qū)域?yàn)榫幼⌒^(qū)集中區(qū)，且居住居民普遍素質(zhì)較高，其周邊生活配套齊全，學(xué)校、超市、百年居家居商城、醫(yī)院等都有，而且區(qū)汀棠公園、赭山公園、五一廣場(chǎng)、兩站廣場(chǎng)等都還比較方便。社區(qū)內(nèi)有配備一個(gè)臨馬路的4000平米的城市綠化花園，另有紅外線監(jiān)控、電子巡查、可視對(duì)講等智能化安防設(shè)施。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)了3座音樂主題公園，因?yàn)槠湔嫉孛娣e大，故景觀規(guī)劃又很大的選擇空間，景觀是江城國(guó)際的一個(gè)重要賣點(diǎn)；戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)從80－125平方米，以中小戶型為主，跟目標(biāo)客戶群較契合。如停車難問題。3．從樓盤的層高看，某已經(jīng)進(jìn)入高層時(shí)代，正在開發(fā)的樓盤群中均有高層，賣座很好的江岸明珠、長(zhǎng)江長(zhǎng)、鳳凰花園更是全高層。6． 市政要求污水處理方式符合國(guó)家要求，并實(shí)行雨污分流，區(qū)內(nèi)所有管線均需地下設(shè)置。依靠長(zhǎng)江的自然景觀，吉和老市場(chǎng)的商業(yè)底韻，濱江公園的資源，把原吉和市場(chǎng)改建為一個(gè)集商貿(mào)、商務(wù)、旅游、休閑、娛樂、居住六大功能為一體的綜合性城市綜合體，服飾城、美食城、娛樂城等各種商業(yè)業(yè)態(tài)引領(lǐng)健康時(shí)尚消費(fèi)，打造皖南的時(shí)尚之都、購(gòu)物天堂、休閑樂園，使之成為立足某，輻射皖南八百里皖江時(shí)尚財(cái)富的原動(dòng)力，時(shí)尚生活的發(fā)源地，成為皖南首席城市集合式商業(yè)群。項(xiàng)目周邊道路分別是貫通某中心城區(qū)南北向和東西向的商業(yè)主干道，交通便利，公交線路20余條通往市區(qū)每個(gè)角落，長(zhǎng)途汽車班線22條通達(dá)至各郊縣城鎮(zhèn)，醫(yī)院、學(xué)校、銀行、賓館、郵局等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。主要建設(shè)內(nèi)容包括一座五星級(jí)酒店（），一座文化藝術(shù)中心（），一條特色商業(yè)街（），一片高品質(zhì)住宅（建筑面積約37萬(wàn)平方米）單棟58層。具體表現(xiàn)如下：地區(qū)生產(chǎn)總值[億元]一、二、三產(chǎn)比重城市化率+%.每年新增3萬(wàn)個(gè)城市家庭，300萬(wàn)平米的凈增住宅需求城鄉(xiāng)居民人均收入水平[元]二． 某市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析某房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策基本穩(wěn)定的情況下，市場(chǎng)剛性需求使得某市房?jī)r(jià)繼續(xù)運(yùn)行在合理軌道上，價(jià)格保持著上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，雖然上升幅度沒有以前那么快，呈“軟升”狀態(tài)。5．從樓盤環(huán)境來看，由于消費(fèi)者追求環(huán)境優(yōu)美的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，某市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。三． 某市主流住宅樓盤個(gè)案調(diào)研案 名：東方海倫堡地 段：地處大礱坊片區(qū)，屬老城區(qū)改造片區(qū)。規(guī) 模：占地面積21萬(wàn)平米，總建筑面積45萬(wàn)平米，屬大規(guī)模樓盤；規(guī) 劃：共規(guī)劃有70棟小高層、高層為主的住宅，分三期建設(shè)，一期規(guī)劃有6棟多層、6棟小高層、1棟高層；景 觀：景觀宣傳綠化率60％，為希臘奧韻風(fēng)情特色，以集中大面積的景觀設(shè)計(jì)體現(xiàn)其“PARK MALL”的景觀設(shè)計(jì)概念；戶型設(shè)計(jì)：一期戶型設(shè)計(jì)70－200平米，以3房為主。其大部分戶型格局方正，面寬較寬，進(jìn)深較短，基本都有2個(gè)房間和1個(gè)客廳這3個(gè)主要功能空間分布南面，戶內(nèi)動(dòng)線清晰，全明設(shè)計(jì)，南北通透，很受客戶的喜歡；只有其143平米和192平米的戶型進(jìn)深較深太理想；而其窗戶設(shè)計(jì)都承襲了偉星一貫的平窗設(shè)計(jì)；建 材：社區(qū)運(yùn)用品位經(jīng)典、質(zhì)量精良的建筑材料，以達(dá)到實(shí)用性和審美性相結(jié)合，比如其外墻采用高檔面磚，局部干掛花崗巖；入戶門為高級(jí)防火防盜實(shí)心門；窗戶為高級(jí)彩色鋁合金窗，部分玻璃為雙層中空玻璃；首層大堂及電梯廳地面鋪砌高級(jí)石材或地磚拼花圖案，墻身及天花以高級(jí)石材或高級(jí)面磚、高級(jí)裝飾材料及高級(jí)燈飾配置并設(shè)部分節(jié)能感應(yīng)開關(guān)；電梯為廣州日立電梯；各層電梯廳地面鋪砌高級(jí)石材或地磚拼花圖案，墻身以高級(jí)裝飾材料及名牌燈飾配置并設(shè)節(jié)能感應(yīng)開關(guān)；等等。一期4＃、5＃地塊以礱坊路做自然分區(qū)，其中4＃地塊主要為稍顯前后錯(cuò)落的兵營(yíng)式排列結(jié)合中心的4棟點(diǎn)狀小高層，營(yíng)造出兩個(gè)中心花園和一些樓棟間的組團(tuán)花園；5＃地塊主要是4棟流線型面青弋江的視線寬廣的小高層和高層，并有約近萬(wàn)平米的集中社區(qū)商業(yè)配套。（二期的改造將逐漸滿足一期餐飲結(jié)構(gòu)上的不足）。3）融匯中江廣場(chǎng)融匯中江廣場(chǎng)――綜合性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，位居某核心商業(yè)圈內(nèi)最后一塊商業(yè)用地，總建筑面積90980㎡（其中商業(yè)39180㎡辦公36000㎡停車15800㎡），分三期開發(fā)。3F童裝：成長(zhǎng)新天地、西瓜太郎、晴天小豬、韓國(guó)青青草、靈智卡通學(xué)生一族、童話故事、香貓、宜貝、琪比小美屋、加菲貓貴族天使、伯特利百貨、跳跳小熊、小毛蟲、本卡拉、力果童裝、丑丑護(hù)理專家、如意寶貝、柔婷國(guó)際美容。物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)（35元/平方/月）、工商管理費(fèi)、水電費(fèi)含租金內(nèi)。B1F—6F：大型百貨商場(chǎng)B1F：居家生活、數(shù)碼電子、1F：化妝品、女鞋、箱包、2F：精品女裝、3F：休閑女裝、4F：精品男裝、5F：運(yùn)動(dòng)休閑、童裝玩具、環(huán)球美食（入住商家有帥帥羊火鍋、滋滋樂牛排、韓金館火辣燒考、銅羅灣茶餐廳、日本料理、麻辣燙等特色餐飲）。建筑層數(shù)為2—3F，單鋪面積為50—500平方，目前正在招商階段，物業(yè)只租不售。三期工程位于城市中心區(qū)南端，占地面積825畝，主要設(shè)計(jì)定位為生態(tài)景觀區(qū)，大部分為生態(tài)綠地及濕地保護(hù)。用地面積39334 M2總建筑面積 M2地上建筑面積 M2其 中商業(yè)面積 M2四星級(jí)酒店酒店式公寓28073 M2SOHO辦公24502 M2地下建筑面積 M2占地面積17700 M2容積率建筑密度%綠地率20%機(jī)動(dòng)車停車位910輛其中地上45輛地下865輛聯(lián)盛國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)SOHO公寓，戶型包括單間公寓、一房一廳、兩房一廳三種。招商情況意向簽約商家有：百安居建材超市、速8酒店業(yè)態(tài)分布大型超市、酒店、餐飲、單身公寓項(xiàng)目進(jìn)度目前地塊已經(jīng)平整，尚未施工建設(shè)6）小九華文化旅游商業(yè)街占地面積約27畝，㎡，功能齊全，配套設(shè)施完善，沿街設(shè)置六大特色區(qū)：景觀樓、休閑區(qū)、古玩字畫區(qū)、佛事文化區(qū)、茶樓酒肆。在項(xiàng)目主題上，突破濱江概念，不把目光局限濱江片區(qū)，放眼某未來的發(fā)展前景，打造實(shí)為城市地標(biāo)性項(xiàng)目，強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)模對(duì)市場(chǎng)的沖擊性意義非常大，必須強(qiáng)化?？蛻舴?wù)和物業(yè)管理，是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，品牌延伸的重要營(yíng)銷內(nèi)容。 同時(shí)，該項(xiàng)目也存在一些需要關(guān)注的問題：1． 項(xiàng)目毗連著世茂濱江的開發(fā)用地，處于鏡湖區(qū)商業(yè)核心地塊，激烈的競(jìng)爭(zhēng)將影響該項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；2． 項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，前期開發(fā)產(chǎn)品對(duì)后期產(chǎn)品勢(shì)必會(huì)形成一定影響，前期規(guī)劃應(yīng)充分考慮各類因素，規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)；3． 按詳規(guī)說明，該項(xiàng)目將來的區(qū)域影響力不容置疑，應(yīng)注意進(jìn)行有效的物業(yè)管理，提升公司形象?？偯娣e4000平方左右五大功能分區(qū) 980米越秀路商業(yè)街 350米步行街 800米湖岸生態(tài)休閑娛樂區(qū) 300米景觀大道 SOHO招商情況六大主題業(yè)態(tài) 購(gòu)物 美食 娛樂 休閑 商務(wù) 綜合服務(wù)配套項(xiàng)目描述地處于某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，分為住宅和商業(yè)，是城北地區(qū)第一條時(shí)尚商業(yè)街，宣傳主題是從鏡湖到銀湖，可能會(huì)形成城北的商業(yè)中心。香江碧水城位于鳳鳴湖北路與齊落山路交口，左依銀湖，右望鳳鳴湖，自然環(huán)境得天獨(dú)厚、交通便捷，四通八達(dá)，都市繁華與世外桃源不過咫尺之間。商業(yè)地上五層，地下一層，酒店式公寓三十層，酒店二十八層?？珊献鳌⒊凶獾确绞?。建筑總面積約16000平方米；地下部分設(shè)兩層面積約8000平方米的大型停車場(chǎng)；地面有約2000平方米的廣場(chǎng)，可供停車或休閑。鳳凰花園”，由6幢1725層的高層住宅和部分商業(yè)配套組成。四層新入住的店有糖果KTV、美食廣場(chǎng)。據(jù)到二期的招商部了解，預(yù)計(jì)今年5月1日開街，目前出租率已經(jīng)達(dá)到了40%？靠近一期青山街段。導(dǎo)致這種情況發(fā)生的原因，可能是經(jīng)營(yíng)品牌檔次不高造成，和平僅有的一家茶餐廳嘉佳旺經(jīng)營(yíng)情況不錯(cuò)（入口靠近雙桐巷）。從這些現(xiàn)有的規(guī)劃、配套等來看，錦江社區(qū)是一個(gè)均好性較強(qiáng)的社區(qū)，但獨(dú)特賣點(diǎn)不多不強(qiáng)，集中商業(yè)配套是社區(qū)較亮點(diǎn)的，但有利的同時(shí)也有為社區(qū)帶來嘈雜和不便物業(yè)管理等問題是客戶所憂慮的；四． 某市主流商業(yè)地產(chǎn)個(gè)案調(diào)研1． 已建項(xiàng)目1）鳳凰美食街一期項(xiàng)目某鳳凰美食街一期由原新蕪區(qū)政府投資8000余萬(wàn)元，全長(zhǎng)666米，于2001年9月建成開街，建筑面積38000平方米，經(jīng)營(yíng)商家70余戶，日均接待上萬(wàn)人次。運(yùn)用節(jié)能保溫透氣面磚，中空雙層隔音玻璃，智能中央空調(diào)溫控系統(tǒng)，戶內(nèi)入戶玄關(guān)處用高級(jí)花崗石鋪地，里面為實(shí)木地板或拋光地磚，景觀凸窗用人造石頭臺(tái)面鋪設(shè)，衛(wèi)生間、廚房