【正文】 健身中心閱覽室宣傳欄中國女人街物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置圖 物業(yè)管理處主要職能 實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理負(fù)責(zé)制，認(rèn)真履行委托合同的各項(xiàng)條款，全面指揮、協(xié)調(diào)、處理日常物業(yè)管理事務(wù)。實(shí)施街區(qū)全年365天 ，全天24小時(shí)全方位管理服務(wù)，并根據(jù)業(yè)主和使用人要求安排專項(xiàng)有償或無償服務(wù)。街區(qū)文化辦公室：負(fù)責(zé)制定和實(shí)施社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃、策劃、組織社區(qū)文化交流活動(dòng)，倡導(dǎo)和營造街區(qū)和諧友愛、積極健康、精神文明的良好氛圍，管理好各項(xiàng)文化設(shè)施及場所。經(jīng)營辦公室：負(fù)責(zé)街區(qū)的商業(yè)經(jīng)營場所和配套服務(wù)設(shè)施的統(tǒng)籌規(guī)劃與管理，積極開展家政服務(wù)、便民服務(wù)及特殊項(xiàng)目委托服務(wù)。管理處負(fù)責(zé)統(tǒng)一安排維修、保安、保潔、消防、車輛管理、前臺(tái)服務(wù)等日常工作， 百家湖物業(yè)公司各職能部門予以指導(dǎo)、協(xié)助和后援保障。 工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 中國女人街物業(yè)管理處嚴(yán)格執(zhí)行國家、政府及上級(jí)管理部門的有關(guān)法律、法規(guī)、制度。 每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告一次工作，匯報(bào)物業(yè)管理運(yùn)作情況、提交財(cái)務(wù)報(bào)告書及下季度工作計(jì)劃。嚴(yán)格按照百家湖物業(yè)公司ISO9001質(zhì)量管理保證體系和ISO14001環(huán)境質(zhì)量保證體系運(yùn)作。二、 工作計(jì)劃與目標(biāo)為保證物業(yè)管理與工程進(jìn)度相一致，根據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則擬訂工作計(jì)劃。物業(yè)管理運(yùn)作流程： 提前介入→擬訂方案→組建機(jī)構(gòu)→崗位培訓(xùn)→驗(yàn)收接管→辦理入住→裝修管理→日常管理。 運(yùn)作流程各環(huán)節(jié)按照公司ISO9001/ ISO14001質(zhì)量環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作，緊密銜接，環(huán)環(huán)相扣，充分體現(xiàn)規(guī)范、高效的管理水準(zhǔn)。工作計(jì)劃與目標(biāo)：序號(hào)項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)容時(shí)間目標(biāo)1前期介入，參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖，了解工程施工現(xiàn)狀。從物業(yè)管理角度，提出合理化建議2003年9月至2003年12月設(shè)計(jì)、開發(fā)、物管三位一體，共同創(chuàng)建理想的示范街區(qū)2擬定物業(yè)管理方案總結(jié)百家湖花園物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)。對(duì)中國女人街展開深入研究，針對(duì)其特點(diǎn)，擬訂管理方案2003年9月制定一個(gè)高水平、高標(biāo)準(zhǔn)，又符合街區(qū)特點(diǎn)的物管方案3組建物業(yè)管理隊(duì)伍1選聘人員 2培訓(xùn)實(shí)習(xí)3選優(yōu)上崗2003年10月選配素質(zhì)高、敬業(yè)、團(tuán)隊(duì)精神強(qiáng)的人員序號(hào)項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)容時(shí)間目標(biāo)4完善管理及辦公條件1安排管理用房2安排員工宿舍、食堂3采購管理用物資裝備2003年12月前期人員就位、部分設(shè)施配備5制定和健全有關(guān)規(guī)章制度1制定切合實(shí)際的各項(xiàng)制度2貫徹執(zhí)行ISO900ISO140011質(zhì)量環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)2003年12月至2004年 1季度制度上墻，規(guī)范化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化，具有可操作性。6擴(kuò)大宣傳，針對(duì)性的開展培訓(xùn) 與有關(guān)公司聯(lián)合舉辦智能化使用展覽，進(jìn)行現(xiàn)場示范、宣傳與培訓(xùn)；發(fā)放資料、宣傳及介紹物業(yè)管理知識(shí)2004年1季度業(yè)主，使用人能夠了解、掌握智能化系統(tǒng)的正確使用，理解并配合物業(yè)管理工作7物業(yè)驗(yàn)收，提交與接管1依據(jù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改2辦理書面移交手續(xù)，圖紙齊全，資料完整，建立檔案2004年1季度公用工程，配套設(shè)施等全面檢查，并記錄備案。小缺陷應(yīng)全部消除，大缺陷應(yīng)限期整改。8辦理入住手續(xù)準(zhǔn)備好入住資料，舉辦入住儀式 設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程和接待崗位快捷、便利辦理入住手續(xù)2004年1季度通過入住儀式，讓業(yè)主產(chǎn)生親切感和自豪感，融入中國女人街大家庭9加強(qiáng)入住戶裝修管理宣傳、介紹國家、省、市有關(guān)裝修管理法規(guī)對(duì)住戶和裝修隊(duì)伍培訓(xùn)認(rèn)真審核住戶裝修申請(qǐng)表加強(qiáng)裝修施工過程監(jiān)督裝修完畢進(jìn)行驗(yàn)收2004年1季度嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)，加強(qiáng)檢查監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)立即下達(dá)整改通知書并監(jiān)督執(zhí)行序號(hào)項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)容時(shí)間目標(biāo)10實(shí)施日常物業(yè)管理制訂日常房屋養(yǎng)護(hù)和設(shè)備維修計(jì)劃，加強(qiáng)智能設(shè)備管理做好保安、消防、設(shè)備設(shè)施維保、車輛、保潔、綠化等日常管理工作加強(qiáng)環(huán)境管理、園林綠化、衛(wèi)生保潔開展社區(qū)宣傳，定期舉辦社區(qū)文化活動(dòng)為住戶提供便民服務(wù)2004年1季度嚴(yán)格執(zhí)行ISO9001，ISO14001質(zhì)量環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，保安、保潔、綠化、維修嚴(yán)格按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作，積極開展便民服務(wù)。第三節(jié) 管理人員的配備、人員培訓(xùn)及管理一 、 管理人員配置百家湖物業(yè)公司充分發(fā)揮管理和人才優(yōu)勢，在為中國女人街管理人員配置上，將選調(diào)一批能開拓敬業(yè)、勤奮踏實(shí)并具有強(qiáng)烈的事業(yè)心、責(zé)任感的中青年骨干和技術(shù)中堅(jiān)力量組成團(tuán)隊(duì)，保證管理隊(duì)伍的高素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)公司的管理目標(biāo)。中國女人街管理處擬配備各類人員計(jì)68人。為降低管理成本，智能化系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電氣設(shè)備維修及給排水工程等有關(guān)專業(yè)管理，由百家湖物業(yè)公司統(tǒng)一安排調(diào)度，負(fù)責(zé)較大項(xiàng)目的實(shí)施，一般日常工作和零星維修由該管理處負(fù)責(zé)。（管理處人員配備見《中國女人街管理處支出測算》）管理處主任：大專以上學(xué)歷，具有相關(guān)的專業(yè)知識(shí)和豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，從事物業(yè)管理3年，已獲得物業(yè)管理崗位經(jīng)理資格證書。先后擔(dān)任管理處主任、百家湖物業(yè)公司辦公室主任，在質(zhì)量體系管理“雙貫標(biāo)”工作中擔(dān)任管理者代表。管理處副主任：大專學(xué)歷，具有相關(guān)的專業(yè)知識(shí)和豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，從事物業(yè)管理2年以上，已獲得物業(yè)管理崗位經(jīng)理資格證書。該同志具有高度的責(zé)任感和敬業(yè)精神，組織管理能力強(qiáng)，勤奮踏實(shí)，任勞任怨。綜合事務(wù)部主管：大專學(xué)歷，具有豐富的企業(yè)管理和市場營銷經(jīng)驗(yàn)，從事物業(yè)管理2年以上。工程設(shè)備主管：男，大專學(xué)歷，具有中級(jí)以上職稱，持有電梯維修資質(zhì)證書。在大廈電梯等機(jī)電設(shè)備管理和維護(hù)方面有較強(qiáng)的理論水平和實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)。消防安保主管：男，大專以上學(xué)歷，退伍軍人，曾擔(dān)任保安經(jīng)理、教官，個(gè)人軍事素質(zhì)高，具有豐富的組織、教學(xué)、訓(xùn)練管理經(jīng)驗(yàn)。歷年來在南京市保安系統(tǒng)大比武中多次獲獎(jiǎng)。環(huán)境管理部主管：女，大專以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理1年以上，已獲得物業(yè)管理員崗位資格證書。該同志勤奮踏實(shí)，積極肯干，任勞任怨。物業(yè)管理員：大專學(xué)歷，從事物業(yè)管理1年以上，已獲得物業(yè)管理員崗位資格證書。該同志勤奮踏實(shí)，積極肯干，任勞任怨。工程管理員：常年從事水電（強(qiáng)、弱電）氣技術(shù)維修和管理，具有豐富的專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)。保安員：男，20至30歲，高中學(xué)歷，以部隊(duì)退伍戰(zhàn)士為主，其余均為保安學(xué)校培訓(xùn)人員，具備崗位資質(zhì)證書。女 18～25歲，高中學(xué)歷，以職高學(xué)生為主，均為安保學(xué)校培訓(xùn)人員，具備崗位資質(zhì)證書。保潔員：女，40歲以下，初中以上學(xué)歷，首先吸納下崗職工，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)后方可上崗。1綠化管理員：初中以上學(xué)歷，經(jīng)過專業(yè)的園林綠化培訓(xùn)，具備相應(yīng)崗位資質(zhì)證書。1禮儀小姐：女，18～25歲，儀表端莊，大專以上文秘專業(yè)畢業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)普通話，會(huì)使用簡單英語口語。二 、 管理人員培訓(xùn)高素質(zhì)人才是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件，一方面加強(qiáng)人才交流和引進(jìn)，另一方面必須抓好現(xiàn)有員工培訓(xùn)，緊跟時(shí)代步伐，促進(jìn)知識(shí)不斷更新。百家湖物業(yè)公司將員工培訓(xùn)確定為創(chuàng)建管理處核心軟件之重要工作和發(fā)展戰(zhàn)略，常抓不懈，形成一個(gè)自我培訓(xùn)、自我開發(fā)的人才機(jī)制，持續(xù)提高員工素質(zhì)和專業(yè)技能，以保證管理服務(wù)、經(jīng)營水平的不斷提高。中國女人街的物業(yè)管理是極品的物業(yè)管理，一點(diǎn)也不夸張，五星級(jí)酒店應(yīng)有的功能她都具備，而且是中國商業(yè)中心中的極品，南京地區(qū)前所未有，怎樣管理好這一極品物業(yè)，我們認(rèn)為關(guān)鍵在員工隊(duì)伍的建設(shè)。加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，提高員工的素質(zhì)，以人性化管理為軸心，以制度約束為輔助，通過規(guī)范的、系統(tǒng)的培訓(xùn)，以達(dá)到企業(yè)的素質(zhì)要求標(biāo)準(zhǔn)，方能勝任中國女人街的物業(yè)管理工作。（一）管理處主任培訓(xùn)：1. 國家、江蘇省、南京市、國務(wù)院、建設(shè)部、房產(chǎn)管理部門、物價(jià)局、環(huán)保局等頒發(fā)的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、公司管理規(guī)章制度和程序。2. 學(xué)習(xí)ISO9001/ISO14001兩個(gè)體系，理解其精華所在“持續(xù)改進(jìn)”的理論。3. 學(xué)習(xí)物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)。4. 學(xué)習(xí)工程、水電專業(yè)知識(shí)。5. 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)理論學(xué)習(xí)。6. 消防專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)。7.《管理學(xué)》、《商業(yè)管理》、《康樂服務(wù)》等書籍學(xué)習(xí)。8.《突發(fā)事件應(yīng)急處理規(guī)程》學(xué)習(xí)。9. 《物管“110”管理規(guī)程》學(xué)習(xí)。10．簡單英語口語學(xué)習(xí)。（二）管理處物業(yè)管理主管培訓(xùn)：1. 物業(yè)管理知識(shí)學(xué)習(xí)。2．ISO9001/ISO14001兩個(gè)體系學(xué)習(xí)。3. 消防專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)。4. 相關(guān)的物業(yè)管理法律、法規(guī)學(xué)習(xí)。5. 電腦專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)。6. 《中國女人街物業(yè)管理手冊(cè)》學(xué)習(xí)。7. 公司各項(xiàng)管理制度、操作程序?qū)W習(xí)。8. 《員工手冊(cè)》、職業(yè)道德學(xué)習(xí)。9. 公共關(guān)系學(xué)習(xí)及實(shí)際運(yùn)用技巧。10. 國務(wù)院頒發(fā)《物業(yè)管理?xiàng)l例》學(xué)習(xí)（2003年9月1日?qǐng)?zhí)行）11. 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)理論知識(shí)學(xué)習(xí)。12.《突發(fā)事件應(yīng)急處理規(guī)程》學(xué)習(xí)。13. 《物管“110”管理規(guī)程》學(xué)習(xí)。14．簡單英語口語學(xué)習(xí)。（三）安保人員培訓(xùn)：1. 公司概況介紹，公司管理制度學(xué)習(xí)。2. 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)學(xué)習(xí)。3. 文明禮貌用語、普通話學(xué)習(xí)。4. 消防專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)。5. 隊(duì)列訓(xùn)練（立正、稍息、四面轉(zhuǎn)法、跨立、敬禮、報(bào)數(shù)、擒拿術(shù)等）。6. 《中國女人街外場巡邏操作規(guī)程》學(xué)習(xí)。7. 《中國女人街內(nèi)場巡邏操作規(guī)程》學(xué)習(xí)。8. 《安保值班崗（形象崗）文明服務(wù)規(guī)程》學(xué)習(xí)。9. 《安保作業(yè)規(guī)程處罰標(biāo)準(zhǔn)》學(xué)習(xí)。10. 《中國女人街車輛管理規(guī)定》學(xué)習(xí)。11. 《國旗班升旗儀式操作規(guī)程》學(xué)習(xí)。12. 安保專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)。13. 《中國女人街區(qū)域功能、門牌號(hào)經(jīng)營項(xiàng)目》學(xué)習(xí)和熟悉。14. 《員工手冊(cè)》學(xué)習(xí)。15. 《中毒事件處理預(yù)案》學(xué)習(xí)。16. 《中國女人街突發(fā)性事件處理預(yù)案》學(xué)習(xí)。17. 消防器材使用方法。17. 《物管“110”管理規(guī)程》學(xué)習(xí)。18．簡單英語口語學(xué)習(xí)。注：安保學(xué)習(xí)每月15日、30日例會(huì)不在培訓(xùn)計(jì)劃內(nèi)。（四）工程人員培訓(xùn)：1. 公司概況介紹，公司管理制度學(xué)習(xí)。2. 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)學(xué)習(xí)。3. 文明禮貌用語、普通話學(xué)習(xí)。4. 工程專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)（房屋、設(shè)備維修，電梯、空調(diào)維護(hù)，給排水、弱電管理與維護(hù)等）。5. 《中國女人街裝修管理規(guī)定》學(xué)習(xí)。6. 《中國女人街賓館電器設(shè)備維修規(guī)程》學(xué)習(xí)。7. 《管道煤氣維修、檢查操作規(guī)程》學(xué)習(xí)。8. 《臨時(shí)停電、停水處理規(guī)程》學(xué)習(xí)。9. 《商鋪用電器、線路檢查處理規(guī)程》學(xué)習(xí)。10. 《重大設(shè)備事故處理預(yù)案》學(xué)習(xí)。11. 《消防應(yīng)急處理預(yù)案》學(xué)習(xí)。12. 國務(wù)院頒發(fā)《物業(yè)管理?xiàng)l例》學(xué)習(xí)（2003年9月1日?qǐng)?zhí)行）13．《中國女人街突發(fā)性事件應(yīng)急處理預(yù)案》學(xué)習(xí)。14. 《物管“110”管理規(guī)程》學(xué)習(xí)。15．簡單英語口語學(xué)習(xí)。（五）環(huán)保綠化人員培訓(xùn)：1. 公司概況介紹，公司管理制度學(xué)習(xí)。2. 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)學(xué)習(xí)。3. 文明禮貌用語、普通話學(xué)習(xí)。4. 《中國女人街外場保潔工作規(guī)程》學(xué)習(xí)。5. 《中國女人街內(nèi)場保潔工作規(guī)程》學(xué)習(xí)。6. 《中國女人街綠化保潔標(biāo)準(zhǔn)》學(xué)習(xí)。7. 保潔專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)（塵推使用方法、高壓冷水清洗機(jī)使用方法、玻璃水刮使用方法等）。8. 保潔用洗滌用劑的配比及使用方法學(xué)習(xí)（全能清洗劑、酸性清洗劑、靜電除塵清洗劑、不銹鋼清洗劑、玻璃清洗劑等）。9. 《中國女人街垃圾清運(yùn)操作規(guī)程》學(xué)習(xí)。10. 《物管“110”管理規(guī)程》學(xué)習(xí)。11. 《員工手冊(cè)》、職業(yè)道德學(xué)習(xí)。12. 普通客房衛(wèi)生操作知識(shí)學(xué)習(xí)（程序：備→敲→開→倒→撤→疊→掃→擦→墩→擺→關(guān)→填等）。13. 衛(wèi)生間保潔操作知識(shí)學(xué)習(xí)（程序：取→除→擦→消→補(bǔ)→關(guān)→填等）。14. 《中國女人街突發(fā)性事件應(yīng)急處理預(yù)案》學(xué)習(xí)。（五）導(dǎo)購小姐培訓(xùn)：1. 公司概況介紹，公司管理制度學(xué)習(xí)。2. 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)和禮儀常識(shí)學(xué)習(xí)。3. 《員工手冊(cè)》、職業(yè)道德學(xué)習(xí)。4. 形體訓(xùn)練、隊(duì)列訓(xùn)練。5. 服務(wù)接待技巧訓(xùn)練。6. 旅店服務(wù)接待訓(xùn)練。7. 英語簡單口語學(xué)習(xí)（VIP重要賓客的接待語）。8. 旅游地理知識(shí)學(xué)習(xí)。9. 我國特產(chǎn)風(fēng)味、民族、民俗知識(shí)學(xué)習(xí)。10. 會(huì)議服務(wù)、會(huì)場布置、簽字儀式服務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)。11. 世界三大宗教知識(shí)學(xué)習(xí)。12. 主要客源國生活習(xí)俗學(xué)習(xí)（日本、泰國、美國、加拿大、英國、法國、俄羅斯等國）。13. 康樂服務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)。14. 《物管“110”傳遞程序》學(xué)習(xí)。15. 《中國女人街突發(fā)性事件應(yīng)急處理預(yù)案》學(xué)習(xí)。四、培訓(xùn)方式① 全員培訓(xùn)：分層次、分類別、 分階段實(shí)施，內(nèi)培、外培與自學(xué)形式相結(jié)合。② 按階段培訓(xùn)：入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。③ 按層次培訓(xùn)：主要管理層、一般管理層、專業(yè)技術(shù)管理層。五、培訓(xùn)目標(biāo)提高全體員工的基本素質(zhì)和專業(yè)水平，盡快了解和掌握中國女人街物業(yè)管理和服務(wù)的高標(biāo)準(zhǔn)、高要求。通過各種形式的培訓(xùn)，各專業(yè)和管理人員持證上崗率達(dá)到95%以上，各類人員培訓(xùn)合格率達(dá)到100%。特殊工種按行業(yè)規(guī)定通過職業(yè)培訓(xùn)持證上崗。① 財(cái)會(huì)人員需獲會(huì)計(jì)證，通過電算化培訓(xùn)。② 質(zhì)量監(jiān)察員需通過ISO9001內(nèi)審員培訓(xùn)，取得相應(yīng)的資格證書。③ 電工需持上崗證。管理人員需持物業(yè)管理上崗證書。六、管理人員的管理根據(jù)中國女人街高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理的要求，組建一支好的員工隊(duì)伍僅是第一步，而管理好員工隊(duì)伍則是關(guān)鍵。企業(yè)只有管理好人，才能管理好事，管理企業(yè)其實(shí)就是做人的工作。因此，把人才培訓(xùn)和員工的管理結(jié)合起來，進(jìn)行選優(yōu)、培訓(xùn)、用優(yōu)、留優(yōu)，量才錄用，知人善任，提供和創(chuàng)造良好的人才培訓(xùn)空間，激勵(lì)員工盡心竭力的做好本職工作。百家湖物業(yè)公司的人員管理體系由五部分