【正文】 本的區(qū)別，因此在運營與管理上也有其獨特的要求，特別是在招商、品牌、景區(qū)管理等方面要符合主題公園的實際，要圍繞主題公園開發(fā)建設(shè)的主題，要有利于主題公園的可持續(xù)發(fā)展。 (一)招商管理 (1)經(jīng)營內(nèi)容必須符合規(guī)劃區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)總體定位的要求 規(guī)劃區(qū)主要以展示沙縣文化為主，因此，商業(yè)的主業(yè)態(tài)必須以小吃、農(nóng)副產(chǎn)品和工藝品大類為主。除了旅游休閑街所必須的食品、飲食、小吃店等商店外，進駐規(guī)劃區(qū)的主要商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容必須符合定位要求。 (2)對經(jīng)營者有一定資職要求 規(guī)劃區(qū)的改造與建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，不是一種短期經(jīng)濟行為，為了規(guī)劃區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，對進駐規(guī)劃區(qū)的經(jīng)營者應(yīng)設(shè)置一定的門檻，即要引進有良好信譽與口碑的企業(yè)。這一原則對于啟動階段的十分必要。 (3)不符合主題定位及環(huán)保要求的商業(yè)企業(yè)，原則上不得進駐規(guī)劃區(qū) 對于明顯違背規(guī)劃區(qū)主題定位，或給規(guī)劃區(qū)環(huán)境帶來負面影響的商業(yè)企業(yè)，如產(chǎn)生大量油煙、污物的餐飲類企業(yè)應(yīng)給予堅決拒絕。 　　招商方式具有多樣性，但各有利弊。租賃雖然不能快速回籠大筆資金，但在時間與經(jīng)營內(nèi)容上對商業(yè)企業(yè)比較容易控制；拍買能迅速得到投資回報，但對業(yè)主控制力度明顯減弱。實踐證明，主題公園的商業(yè)經(jīng)營管理本身是一個難度很大的課題，規(guī)劃區(qū)建設(shè)又肩負著為沙縣旅游的后續(xù)開發(fā)摸索與積累經(jīng)驗，為沙縣文化創(chuàng)品牌，打知名度的重大責(zé)任，因此在招商時一定要謹慎，不能以資金的短期回收率作為衡量規(guī)劃區(qū)改造建設(shè)是否成功的標(biāo)準(zhǔn)。建議采用租賃為主，拍賣為輔的招商方式，對經(jīng)營主業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)以租賃為主，目的是維護規(guī)劃區(qū)的主題與特色，對于其它經(jīng)營輔助業(yè)態(tài)的企業(yè)則采用拍賣為主，具體可視以下兩種情況加以區(qū)別對待。 (1)對一般的購物商品類企業(yè) 對于其它體現(xiàn)主業(yè)態(tài)的工藝類企業(yè)的引入以租賃形式為主，但在租金上、在店面的選址上應(yīng)把握主動權(quán)，嚴格按照有關(guān)規(guī)定與規(guī)劃要求辦事。 (2)對飲食類的商業(yè)企業(yè) 這類企業(yè)的引入可以選用拍買形式為主，以快速收回投資 但要加強監(jiān)督和管理，特別是衛(wèi)生狀況。 無論是經(jīng)營主業(yè)態(tài)的企業(yè)還是非主業(yè)態(tài)的企業(yè)，一旦進駐規(guī)劃區(qū)，就應(yīng)該按規(guī)劃要求進行經(jīng)營活動。為此在與進駐企業(yè)簽訂合同時，必須明確以下三方面內(nèi)容。 (1)確定大類的經(jīng)營內(nèi)容 　　現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營活動都是在市場經(jīng)濟條件下進行的，企業(yè)可以根據(jù)變化的市場調(diào)整其經(jīng)營內(nèi)容，但為了確保規(guī)劃區(qū)的主題定位，在與商業(yè)企業(yè)簽訂合同時必須明確其在規(guī)劃區(qū)經(jīng)營的主體內(nèi)容，使其經(jīng)營商品的大類符合規(guī)劃區(qū)定位的要求，只允許在大類范圍內(nèi)進行調(diào)整，不能因其它原因而隨意更改大類經(jīng)營內(nèi)容。 (2)限定店鋪的租賃時間 為了掌握主動權(quán)，不易與商業(yè)企業(yè)鑒定時間太長的合同，根據(jù)規(guī)劃區(qū)建設(shè)的具體情況，規(guī)劃區(qū)店輔租賃的時間一般情況以應(yīng)以一年為易。同時，應(yīng)該考慮到規(guī)劃區(qū)整體投資建設(shè)中的困難，規(guī)劃區(qū)的改造建設(shè)可能會出現(xiàn)一些新情況，如投資主體多元化，從而可能會引入一些新理念、新思路，因此，在合同時間上還應(yīng)該有一些補充說明，以便在出現(xiàn)新情況時掌握主動權(quán)，減少日后的糾紛。 （3）明確違約處罰條例 對于違約者，必須有相應(yīng)的處罰條例。若經(jīng)營者在經(jīng)營內(nèi)容上超出了規(guī)定的商品大類，則可根據(jù)具體情況分別采取以下懲罰措施：①終止合同。②罰款，并在規(guī)定的時間內(nèi)調(diào)整經(jīng)營內(nèi)容，使其符合合同要求。若投資方與經(jīng)營者終止合同，則也應(yīng)給予經(jīng)營者以一定的賠償。 (二)品牌管理 　　品牌是主題公園經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，特別是現(xiàn)在相似的主題公園項目粗制濫造的情況下，加強品牌管理是當(dāng)務(wù)之急。 1．重點保護主打產(chǎn)品。 2．注冊鳳凰主題商標(biāo)，依法保護。 全力打造鳳凰主題品牌，首先必須對主題品牌進行商標(biāo)注冊，做到依法保護品牌，依法管理。 3．積極引導(dǎo)進駐規(guī)劃區(qū)的商業(yè)企業(yè)進行差別經(jīng)營、錯位經(jīng)營，避免無序競爭。 對于進駐規(guī)劃區(qū)的企業(yè)，在符合主題定位的大類商品經(jīng)營范圍的前提下，要有意識地引導(dǎo)其進行差別經(jīng)營、錯位經(jīng)營，既在商品小類上要鼓勵其進行差別經(jīng)營，在經(jīng)營檔次上、風(fēng)格上鼓勵錯位經(jīng)營，提倡文明經(jīng)商，避免無序競爭，滿足各種消費層次的需要。 (三)景區(qū)管理 1．管理機構(gòu)設(shè)置 主題公園的管理涉及到方方面面，必須有一個協(xié)調(diào)能力強、辦事效率高的管理隊伍。從長遠角度考慮，規(guī)劃區(qū)內(nèi)應(yīng)成立專門的景區(qū)管理委員會，大致分為環(huán)境管理部、招商引資管理部、文藝節(jié)慶管理部、項目策劃管理部、市場營銷管理部等部門，各分管不同的事務(wù)，以維護景區(qū)的正常秩序與經(jīng)營。 2．管理模式 規(guī)劃區(qū)作為沙縣景區(qū)的有機組成部分，對內(nèi)為廣大市民提供休閑之所，發(fā)展文化事業(yè)，豐富人民業(yè)余生活，陶冶情操，這才是目的，若對當(dāng)?shù)鼐用裾魇臻T票，無疑是將市民拒之園外，與政策目標(biāo)相背馳，而對外則是弘揚沙縣文化，因而采取該主題公園向當(dāng)?shù)鼐用衩赓M，向外地游客實行一票制。 3．管理基本思路 （1）游客為中心 　　主題公園的建設(shè)改造是否成功，最終要由游客來進行評判，要由游客的滿意程度來決定，因此，游客為中心是一個必須牢固樹立的理念。這一理念說明的不僅僅是一個工作重心問題，而是強調(diào)了在工作中必須始終貫穿“以游客為本”、“以人為本”的思想。我們在前期改造建設(shè)中要從游客角度出發(fā)，為其今后的游覽休閑活動創(chuàng)造良好的環(huán)境與設(shè)施條件，如有大面積的綠地，有舒適的坐椅，甚至有完備的無障礙設(shè)施。在運營中，管理人員更是要時時從為游客提供方便出發(fā)，將游客作為管理工作的中心，如維持良好的游覽秩序，對游客行為的管理必須采用疏導(dǎo)式而非強制式。設(shè)立游客意見箱與投訴電話，及時了解反饋信息，及時處理各種投訴，不讓游客帶著遺憾離開景區(qū)。 （2）關(guān)鍵點管理 　　景區(qū)的管理要強調(diào)關(guān)鍵點管理理念，特別是對于主題公園來說，地域空間較大，管理內(nèi)容又雜，管理中若不分輕重緩急，必然造成無序與無效。主題公園中的管理關(guān)鍵點可考慮為收費的主要景點項目，人員流動性較大的停車場、鳳凰湖游泳、水幕電影、戲臺。對這些點或應(yīng)該配備專門人員進行管理，或應(yīng)該加強管理上的力度。主題公園各種文化活動的開展應(yīng)成為管理時段上的關(guān)鍵點，活動期間要增加各部門的服務(wù)人員，特別是對以上關(guān)鍵點以及大門入口處一定要配備專門的人員來疏導(dǎo)人流，維持秩序。 （1）明確主題，深挖文化，做出特色，打出品牌； （2）中期建設(shè)注重管理模式的靈活與創(chuàng)新； （3）走可持續(xù)發(fā)展之路，不斷開發(fā)新的項目特別是動態(tài)體驗項目，注入活力。 （4）加強商業(yè)性項目管理，防治污染，在公眾樹立良好形象。27 /