房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作底稿編制案例分析-資料下載頁
2025-04-24 22:27本頁面
【正文】 售”程序(1)對(duì)經(jīng)營性租賃收入選取大額發(fā)生額進(jìn)行函證，詢證函相關(guān)要素的填寫必須完整。（底稿見索引I1AB1~I1AB7）。提示：審計(jì)人員必須描述詢證函的樣本選取標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)函證收發(fā)程序的控制過程；由審計(jì)人員根據(jù)客戶提供的地址親自發(fā)函；若回函是直接寄回會(huì)計(jì)師事務(wù)所的，必須保留信封。(2)編制“經(jīng)營性租賃收入函詢結(jié)果匯總比較情況表”，對(duì)于發(fā)函的金額占總金額的比例作記錄。（底稿見索引＜I1AB＞）(3)對(duì)于回函的結(jié)果作匯總分析并作記錄，同時(shí)計(jì)算回函率及回函正確率。如果回函有差異，應(yīng)查明差異產(chǎn)生的原因。（底稿見索引＜I1AB＞）情況一：審計(jì)人員在審計(jì)過程中向銘薪網(wǎng)絡(luò)有限公司發(fā)函確認(rèn)05年經(jīng)營性租賃收入，回函金額與發(fā)函金額有差異。經(jīng)審計(jì)人員查驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)系為與對(duì)方確認(rèn)之間的時(shí)間差，故確認(rèn)其收入數(shù)正確。（底稿見索引I1AB）提示：商品房銷售收入結(jié)合應(yīng)收賬款回函情況查驗(yàn)收入確認(rèn)的正確性，若應(yīng)收賬款回函金額不符，且替代程序也無法確認(rèn)應(yīng)收款項(xiàng)的正確性，則需對(duì)收入的結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)一步進(jìn)行查驗(yàn)，如合同的簽訂日期、交房的日期等，以確認(rèn)是否存在提早結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況。執(zhí)行“檢查以外幣結(jié)算的主營業(yè)務(wù)收入的折算方法是否正確”程序經(jīng)查A公司無外匯業(yè)務(wù)，故在本次審計(jì)過程中本程序不適用。執(zhí)行“調(diào)查集團(tuán)內(nèi)部銷售情況，取得相關(guān)資料，核實(shí)需在合并報(bào)表中抵銷及應(yīng)在附注中披露的事項(xiàng)”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計(jì)過程中本程序不適用。1執(zhí)行“調(diào)查向關(guān)聯(lián)方銷售的情況，審查其價(jià)格是否公允，并依據(jù)財(cái)會(huì)（2001）64號(hào)文規(guī)定將顯失公允的部分結(jié)轉(zhuǎn)資本公積”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計(jì)過程中本程序不適用。提示：若存在關(guān)聯(lián)方交易情況，則需查驗(yàn)銷售合同、收款情況、交房情況等，并將其單價(jià)與同一情況下的其他交易方的單價(jià)進(jìn)行比較，查驗(yàn)是否公允，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。1執(zhí)行“驗(yàn)明主營業(yè)務(wù)收入的披露是否恰當(dāng)”程序提示：需查驗(yàn)披露的內(nèi)容是否符合準(zhǔn)則、制度的規(guī)定，是否與審定情況相符。(五)主營業(yè)務(wù)成本：執(zhí)行“獲取或編制主營業(yè)務(wù)成本明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)和明細(xì)賬發(fā)生額核對(duì)是否相符”程序根據(jù)主營業(yè)務(wù)收入、成本的明細(xì)賬余額編制“主營業(yè)務(wù)收入、成本發(fā)生額明細(xì)表”（底稿見索引I11），復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)核對(duì)相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計(jì)標(biāo)識(shí)。提示：如未審數(shù)合計(jì)金額與總賬不符，應(yīng)查明原因并作更正，必要時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理?！皩徲?jì)調(diào)整”與“審定數(shù)”在該項(xiàng)目審定后錄入。執(zhí)行“檢查主營業(yè)務(wù)成本內(nèi)容和計(jì)算方法是否符合會(huì)計(jì)制度規(guī)定，是否前后期一致”程序經(jīng)執(zhí)行該程序，無異常情況。（底稿見索引I3A、I3B）提示：房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)成本查驗(yàn)主要是檢查結(jié)轉(zhuǎn)的單位成本和面積是否正確。(1)查驗(yàn)經(jīng)營性租賃單位成本：根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品原值（如有車庫需扣除相應(yīng)原值）和可出租面積測算出應(yīng)攤銷的單位成本。(2)查驗(yàn)商品房銷售成本：根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品賬面原值（如有車庫需扣除相應(yīng)原值）和可出售面積測算出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的單位銷售成本。如果原出租開發(fā)產(chǎn)品本期進(jìn)行銷售，需按出租開發(fā)產(chǎn)品的賬面攤余價(jià)值（如有車庫需扣除相應(yīng)攤余價(jià)值）和可出售面積測算出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的單位銷售成本。執(zhí)行“抽查各月主營業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)清單，分析檢查各月份之間及前后期同一產(chǎn)品的單位成本是否有異常波動(dòng)，注意是否存在調(diào)節(jié)成本現(xiàn)象，驗(yàn)證銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)額的正確性，并檢查其是否與銷售收入配比”程序經(jīng)執(zhí)行該程序，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營性租賃成本與商品房銷售成本的單位成本各月均一致。根據(jù)單位成本和面積框算全年總成本，無異常情況。同時(shí)商品房銷售為一房一結(jié)收入成本，經(jīng)查驗(yàn)均配比。（底稿索引I3A、I3B、＜I1B）執(zhí)行“檢查銷售成本賬戶中重大調(diào)整事項(xiàng)是否有其充分理由，會(huì)計(jì)處理是否正確”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計(jì)過程中本程序不適用。提示：房地產(chǎn)企業(yè)的銷售成本系根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品－＊＊項(xiàng)目的原值計(jì)算出的單位成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，故該開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的單位成本一經(jīng)確認(rèn)后基本不會(huì)發(fā)生變動(dòng)，除非當(dāng)初預(yù)估的開發(fā)成本與期后實(shí)際發(fā)生額有較大出入需調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品的原值時(shí)才會(huì)涉及銷售成本的調(diào)整。如有此情況，審計(jì)人員需收集充分的調(diào)整依據(jù)，并重新對(duì)單位成本進(jìn)行測算。執(zhí)行“驗(yàn)明主營業(yè)務(wù)成本的披露是否恰當(dāng)”程序提示：需查驗(yàn)披露的內(nèi)容是否符合準(zhǔn)則、制度的規(guī)定，是否與審定情況相符。（六）審計(jì)查驗(yàn)的重要提示及說明除前述各項(xiàng)提示外，還需注意以下幾點(diǎn)：應(yīng)收賬款：(1) 函證：A..注意函證的樣本選擇、發(fā)函比例、回函比例和函證方式。，尤其是回函單位的原因說明。對(duì)于企業(yè)確認(rèn)債權(quán)而言，外部信息是非常關(guān)鍵和重要的。(2) 關(guān)注賬齡較長的應(yīng)收款項(xiàng)的壞賬可能性的預(yù)計(jì)是否充分。(3) 關(guān)注應(yīng)收賬款的期后收款查驗(yàn)。預(yù)收賬款：(1) 預(yù)收購房款的查驗(yàn)需結(jié)合收入結(jié)轉(zhuǎn)情況同步進(jìn)行，特別需關(guān)注結(jié)轉(zhuǎn)收入的依據(jù)是否充分和掛賬“預(yù)收賬款”的依據(jù)是否充分，檢查是否存在應(yīng)確認(rèn)而未確認(rèn)收入或不應(yīng)確認(rèn)收入而提早確認(rèn)收入的情況。(2) 需關(guān)注應(yīng)收賬款與預(yù)收賬款同戶名掛賬的情況，及時(shí)作抵銷處理。(3) 對(duì)于長期掛賬的原因應(yīng)取證分析并將相關(guān)原因在審計(jì)說明中描述，需特別關(guān)注是否存在糾紛等事宜，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。開發(fā)成本：(1) 開發(fā)成本主要查驗(yàn)成本的入賬依據(jù)是否充分、入賬內(nèi)容是否合理，特別需關(guān)注是否有費(fèi)用性內(nèi)容計(jì)入開發(fā)成本的情況。(2) 對(duì)于完工項(xiàng)目需充分考慮預(yù)估成本的合理性和充分性。(3) 如房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生借款費(fèi)用，審計(jì)人員應(yīng)進(jìn)行利息資本化查驗(yàn)。主營業(yè)務(wù)收入：(1) 主營業(yè)務(wù)收入的結(jié)轉(zhuǎn)與預(yù)收賬款的查驗(yàn)需結(jié)合進(jìn)行，特別需關(guān)注結(jié)轉(zhuǎn)收入的依據(jù)是否充分（如合同日期、收款情況、交房日期等），檢查是否存在應(yīng)確認(rèn)而未確認(rèn)收入或不應(yīng)確認(rèn)收入而提早確認(rèn)收入的情況。(2) 主營業(yè)務(wù)收入－經(jīng)營性租賃收入需根據(jù)經(jīng)營性租賃合同進(jìn)行分析性復(fù)核。主營業(yè)務(wù)成本：(1) 主營業(yè)務(wù)成本的查驗(yàn)主要是檢查單位成本的計(jì)算是否正確。(2) 建筑面積需與產(chǎn)權(quán)證所示面積進(jìn)行核對(duì)。其他說明事項(xiàng)：(1) A公司應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款、開發(fā)成本、主營業(yè)務(wù)收入及主營業(yè)務(wù)成本項(xiàng)目的審計(jì)底稿，雖列舉了目前一些房地產(chǎn)企業(yè)較為常見的案例，但并未包括所有的可能情況和審計(jì)方法，需根據(jù)被審計(jì)單位的實(shí)際會(huì)計(jì)記錄和審計(jì)環(huán)境進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。(2) 上述審計(jì)方法和思路只是根據(jù)上海的房地產(chǎn)企業(yè)編制，由于各地方對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的具體規(guī)定各不相同，故并不完全適用于其他省市的房地產(chǎn)企業(yè)，審計(jì)人員需根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定對(duì)審計(jì)方法進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。四、根據(jù)上述會(huì)計(jì)記錄及審計(jì)思路編制的審計(jì)工作底稿
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