北京西環(huán)廣場商業(yè)策劃-資料下載頁
2025-04-22 23:08本頁面
【正文】 F52F53F54F61F64F62F63層數(shù)：F6編 號(hào)價(jià) 格（元）F61F62F63F644．小業(yè)主投資回報(bào)分析通過市場調(diào)研和項(xiàng)目周邊商業(yè)銷售價(jià)格和投資回報(bào)率的年限調(diào)查，目前，一般商鋪投資回報(bào)年限與銀行按揭利率、年度租金收益率、商鋪首付額等有直接的聯(lián)系，北京市普通商鋪的投資回報(bào)年限約為812年，投資回報(bào)率一般為8—15%，并且與商業(yè)物業(yè)的形象宣傳和推廣等有直接的聯(lián)系。從本項(xiàng)目目前的市場定位來看，結(jié)合我司制定的銷售價(jià)格和商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格，得出西環(huán)廣場靜態(tài)投資回報(bào)年限。其計(jì)算方式以F1層20建筑平方米的商鋪為例：銷售價(jià)格為：32000元/建筑平方米商鋪銷售總額為：3200020＝640000元租金價(jià)格為：33美金/建筑平方米租金年收益為：331220＝64944元?jiǎng)t該商鋪靜態(tài)投資回收年限為：640000247。64944＝9年其它樓層商鋪靜態(tài)投資回收年限以此類推，其計(jì)算結(jié)果如下表所示：樓層回報(bào)年限備注F19F211F311F412F511F615建議自營5．開發(fā)商的投資回報(bào)分析作為大型的開發(fā)項(xiàng)目，由于開發(fā)周期較長，在整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，其對于開發(fā)成本的投入，招商和銷售所產(chǎn)生的收入等，都是決定開發(fā)商后期投資收益的重要因素，因此對于開發(fā)商投資回報(bào)率、回收期、收益率的計(jì)算是決定開發(fā)商開發(fā)決策的指導(dǎo)因素。由于我司對貴司的開發(fā)成本尚不明確，其對于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的投資回報(bào)率、回收期和收益率的計(jì)算無法進(jìn)行，發(fā)展商可結(jié)合貴司在開發(fā)過程中的相關(guān)成本的投入和我司對于后期招商、銷售的收入預(yù)算來進(jìn)行測算。同時(shí)，隨著項(xiàng)目后期開發(fā)工作的推進(jìn)，其租賃價(jià)格和銷售價(jià)格會(huì)不斷遞增，其成本的投入將不會(huì)有太大變化，因此對于項(xiàng)目后期的收益，從總體來講，其整體收益將呈現(xiàn)遞增的態(tài)勢。（三）后期價(jià)格力度的提升策略在前期初步定價(jià)的基礎(chǔ)上，我司將根據(jù)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，采取相應(yīng)的策略，合理的提升項(xiàng)目的銷售價(jià)格。1．產(chǎn)品力的提升通過前面的綜合分析和市場定位，本項(xiàng)目已經(jīng)具備了絕版的地段優(yōu)勢和極具競爭力的市場定位，對商鋪產(chǎn)品力的提升有了一定的基礎(chǔ)。此外，在產(chǎn)品力的提升方面，還應(yīng)作好以下策略。168。 配套設(shè)施的完善168。 商業(yè)環(huán)境的營造168。 商場管理力度的加強(qiáng)168。 主力商戶的引進(jìn)168。 項(xiàng)目商業(yè)前景的傳達(dá)168。 發(fā)展商實(shí)力與信譽(yù)的展現(xiàn)168。 強(qiáng)有力的廣告策略168。 強(qiáng)有力的促銷策略168。 營銷道具的準(zhǔn)備168。 銷售現(xiàn)場氣氛的的營造（四）總結(jié)分析通過前面的價(jià)格分析，在后期的產(chǎn)品建議和營銷推廣中，我司會(huì)充分整合項(xiàng)目的各種資源，采取有效的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、廣告策略和銷售策略，將優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)閯賱荩瑢①Y源轉(zhuǎn)換為價(jià)值，最大限度的挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，使項(xiàng)目的銷售價(jià)格達(dá)到最大化。同時(shí)，應(yīng)該清晰的認(rèn)識(shí)到，由于本項(xiàng)目開發(fā)周期較長，不可預(yù)見的因素較多，其銷售價(jià)格的彈性相對較大。因此，在項(xiàng)目后期各階段性的營銷推廣中，我司會(huì)及時(shí)根據(jù)市場反饋的信息，切準(zhǔn)項(xiàng)目在市場中所處的位置，結(jié)合項(xiàng)目的營銷個(gè)性，堅(jiān)持利潤最大化的原則，制定科學(xué)準(zhǔn)確的價(jià)格策略，使項(xiàng)目在市場中既能保持競爭優(yōu)勢，又能實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。就目前市場的情況和逐漸挖掘的有利的商業(yè)因素來看,未來的價(jià)格提升區(qū)間預(yù)計(jì)在漲副7%15%.北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有有限公司18 / 1
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