北京西環(huán)廣場(chǎng)商業(yè)策劃-wenkub
2023-05-07 23:08:56 本頁(yè)面
【正文】 定位1．定價(jià)方法 商鋪的定價(jià)方法一般分為三種，即成本定價(jià)法、市場(chǎng)比較法和租金反推法。 2．商業(yè)物業(yè)的形象力良好的項(xiàng)目形象是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格的重要指標(biāo)。 整售不成功的情況下，開(kāi)始主力商戶(hù)的招商，包括百貨和超市216。在此報(bào)告中，我司將根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)階段的具體情況，針對(duì)目前尚需解決的商場(chǎng)價(jià)格體系、合約體系內(nèi)管理公司與各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的關(guān)系、商場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算和后期的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等階段性問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的分析和論證，提出詳盡和可操作性的實(shí)施方案。營(yíng)銷(xiāo)方案的概述1．各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)方案在西環(huán)廣場(chǎng)前期的營(yíng)銷(xiāo)方案中,我司結(jié)合項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，確定了以百貨、超市、店中店和餐飲多種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)模式，由于多種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性，使項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)管理和營(yíng)銷(xiāo)模式的確定難度相對(duì)較大，我司根據(jù)開(kāi)發(fā)商的整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，并綜合考慮各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的實(shí)際情況，確定了各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的最適合的營(yíng)銷(xiāo)方案。 店中店和餐飲的全面招商216。商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)相比，在銷(xiāo)售階段比較難以建立項(xiàng)目的形象，因此，西環(huán)廣場(chǎng)在后期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)目前的各種外在因素來(lái)保持住項(xiàng)目的形象力，如工程重大、區(qū)域影響力超強(qiáng)等來(lái)推動(dòng)后期商鋪的銷(xiāo)售?？紤]商鋪價(jià)格彈性較大的影響，在本項(xiàng)目的前期項(xiàng)目產(chǎn)品和形象都沒(méi)有成型的情況下，我司將采用市場(chǎng)比較和租金反推相結(jié)合的定價(jià)方法，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步定價(jià)。綜上所述，綜合考慮商戶(hù)的租金承受能力、項(xiàng)目的自身特點(diǎn)、后期的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，我司將西環(huán)項(xiàng)目百貨店按照建筑面積計(jì)算，或9＄/月/平方米。建筑平方米）新東安市場(chǎng)B1：6036F1：12072F2：9054F3：7545國(guó)貿(mào)商城B1：85—10051—60F1：150—18090—108東方新天地B1：118F1：128嘉里中心B1：48F1：58中糧廣場(chǎng)B1：3018F1：6036F2：5030（注：各項(xiàng)目使用率確定為60%）以上調(diào)查結(jié)果顯示，東方新天地在進(jìn)行了較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育和較大的成本投入后，其租金水平開(kāi)始提高；憑借王府井良好的商業(yè)環(huán)境和地理區(qū)位，新東安市場(chǎng)彌補(bǔ)了其中檔定位的不足，其租金水平較高；而國(guó)貿(mào)商城同時(shí)具備良好的地段和高檔定位，其租金水平相對(duì)較高；而嘉里中心和中糧廣場(chǎng)則因?yàn)闄n次和地段的不足，其租金相對(duì)較低。使用平方米）租金水平（＄/月通過(guò)以上綜合分析，結(jié)合市場(chǎng)上超市的整體租賃水平，或9＄/月/平方米。通過(guò)我司對(duì)餐飲商戶(hù)的市場(chǎng)調(diào)研，餐飲店的租金承受能力并不高，考慮經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的租金承受能力，結(jié)合項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，或8＄/月/平方米。 三個(gè)重點(diǎn)控制內(nèi)容本項(xiàng)目作為9萬(wàn)平方米的大型項(xiàng)目，其銷(xiāo)售面積為3萬(wàn)平方米，在推廣銷(xiāo)售的前期應(yīng)做好總體的銷(xiāo)售計(jì)劃安排，所推出的單位要注意協(xié)調(diào)好各種類(lèi)型商鋪的比例，每一個(gè)階段都必須限量發(fā)售，在市場(chǎng)上營(yíng)造緊迫感，避免位置較好的商鋪銷(xiāo)售完畢，而使余下位置較差的商鋪銷(xiāo)售受阻。在前一階段進(jìn)展順利的情況下，后期的銷(xiāo)售可根據(jù)市場(chǎng)反映情況來(lái)適度提高售價(jià)；如果前期銷(xiāo)售受阻，后期則進(jìn)行相應(yīng)的銷(xiāo)售策略調(diào)整，保證銷(xiāo)售進(jìn)度的如期跟進(jìn)。由于本項(xiàng)目投資型商鋪采用先招商后銷(xiāo)售的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，在做好銷(xiāo)售控制的同時(shí)，還要做好招商工作的控制，把握好招商與銷(xiāo)售的推廣節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)投資型商鋪“先租后售”策略的整體成功。 各樓層區(qū)域的人流，如主要入口，主要通道等人流量較大的區(qū)域，其價(jià)格越高；216。其計(jì)算方式以F1層20建筑平方米的商鋪為例：銷(xiāo)售價(jià)格為：32000元/建筑平方米商鋪銷(xiāo)售總額為：3200020＝640000元租
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