【正文】 點(diǎn)，建立相關(guān)人才儲(chǔ)備，培養(yǎng)相關(guān)管理能力，通過房地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā) ,形成華星穩(wěn)定的主要業(yè)務(wù)收入來源。 第一層面的業(yè)務(wù)是核心 業(yè)務(wù)，它為企業(yè)提供現(xiàn)金收入，支持企業(yè)的新業(yè)務(wù)拓展。 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星貿(mào)易大廈有限公司 第 3 頁 第三層面業(yè)務(wù)為候選業(yè)務(wù)，只有通過候選業(yè)務(wù)的選擇與投入，才能不斷開發(fā)出新興業(yè)務(wù)并逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵臉I(yè)務(wù)。 目標(biāo) 主要策略 實(shí)施時(shí)間 進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè) 以自主開發(fā)的方式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，滾動(dòng)發(fā)展。 2～ 3年內(nèi) 研究風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目 積極介入風(fēng)險(xiǎn)投資的前期項(xiàng)目調(diào)研工作。 2020年 12 月前 華星大廈的建設(shè)與招商工作，配套的物業(yè)服務(wù) 全面完成大廈招商工作，為大廈的發(fā)展帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。 華星大廈企業(yè)理念 核心價(jià)值觀 華星的核心價(jià)值觀是，誠實(shí)守信、服務(wù)至上、鼓勵(lì)創(chuàng)新、追求卓越。所以服務(wù)顯得特別重要，一方面物業(yè)管理本身就是服務(wù)，另一方面物業(yè)管理的成功能促進(jìn)華星將來在房地產(chǎn)領(lǐng)域的增值。風(fēng)險(xiǎn)投資的退出 渠道可以結(jié)合資本運(yùn)作或者轉(zhuǎn)售給其他投資者。資本運(yùn)作可以積極引入戰(zhàn)略合作伙伴，渠道、優(yōu)勢互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)華星大廈的跳躍性發(fā)展。 （四）追求卓越： 公司的每一個(gè)華星的員 工都力求把每件事情作得最好，力求把公司建設(shè)成為同行業(yè)中的領(lǐng)先企業(yè)。華星大廈目前作為實(shí)業(yè)公司，轉(zhuǎn)型時(shí)需要多方面入手，重點(diǎn)則在于 實(shí)業(yè)投資、資本運(yùn)作。 但 是華星在發(fā)展中也將面臨多種 挑戰(zhàn)： 如何有效整合人力資源、資金資源參與競爭，獲得高于市場平均水平的回報(bào)，有效控制風(fēng)險(xiǎn)；如何在某些行業(yè)內(nèi)獲得領(lǐng)先優(yōu)勢，樹造華星品牌，使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。 同時(shí)， 房產(chǎn)市場日趨多樣化和個(gè)性化，消費(fèi)者越來越有經(jīng)驗(yàn)。良好而超前的設(shè)計(jì)及規(guī)劃可以最終贏得消費(fèi)者和提高房產(chǎn)商聲譽(yù)。 市場營銷 優(yōu)秀的營銷和銷售能力是依據(jù)市場規(guī)律充分利用和有效整合所有資源的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)商應(yīng)具備與優(yōu)秀的物業(yè) 管理公司合作，建立長期顧客忠誠度和樓盤聲譽(yù)的能力。而且，房地產(chǎn)在國民經(jīng) 濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性。特別是地方政策各不一致。 我國城市人均居住面積比過去有了明顯的提高，但是平均還只有十幾平方米，這和歐美及 日本這些發(fā)達(dá)國家相比還有很大的差距。商品房價(jià)格也以較高的速度增長，但是目前也有放緩的趨勢。我國房地產(chǎn)開發(fā)商的規(guī)模較小，各自所占的市場份額有限，國內(nèi)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商深萬科的市場占有率只有 %。 房地產(chǎn)行業(yè)政策會(huì)更加透明規(guī)范，以前依靠政府開發(fā)土地的優(yōu)勢將不復(fù)存在；國際房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入給國內(nèi)房地產(chǎn)商 帶來壓力；優(yōu)秀的人才可能會(huì)流入國際房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 人均面積 至 2020年底，我國人均住房建筑面積 ，處于中等收入國家水平。 城市化進(jìn)程 到 2020年，全國將有 2億農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移進(jìn)城市，使城市化水平提高到 45%，到 2020 年更會(huì)提高到 54%以上，城鎮(zhèn)人口將首次超過農(nóng)村人口，成為全球城市化水平較高的國家之一 ,城市化的提高將 為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造巨大的商機(jī)?，F(xiàn)在我國城市人均 GDP 是 1200 美元，所以房地產(chǎn)業(yè)會(huì)長時(shí)期增長，無論對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商和想進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商來說都是好時(shí)機(jī)。 2020 年北京住宅市場共推出新盤 199 個(gè)，加上 1999 年的 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星貿(mào)易大廈有限公司 第 10 頁 約 120 個(gè)項(xiàng)目和前幾年未消化樓盤， 2020 年住宅市場上活躍的項(xiàng)目在 400 個(gè)以上，競爭激烈。 萬科經(jīng)驗(yàn)介紹 萬科在國內(nèi)的房地產(chǎn)市場占有率排在第一位，近幾年的銷售額和利潤呈逐步上升的趨勢，可以說萬科是中國房地產(chǎn)行業(yè)最成功的企業(yè)之一。根據(jù)土地儲(chǔ)備的區(qū)域差別也反映了萬科的地區(qū)戰(zhàn)略：萬科的土地儲(chǔ)備主要在天津和上海這兩個(gè)城市，在成都和武漢也有較多的投資項(xiàng)目，北京相對(duì)前 4 個(gè)城市投資要少許多。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在還處在“戰(zhàn)國”時(shí)代，現(xiàn)在進(jìn)入還沒有太晚，只要抓住房地產(chǎn)行業(yè)成功、發(fā)展的核心競爭力，華星在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是可以取得成功的。所以，華星在進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候可以不首先進(jìn)入北京 市場，而是進(jìn)入其他一些比較發(fā)達(dá)，但是競爭沒有這么激烈的如成都、武漢等省會(huì)城市。 主要有有 限合伙制、公司制和自營三種運(yùn)作模式。 種子期是指技術(shù)的醞釀與發(fā)明階段，這階段投入相對(duì)較小、管理介入不多，面臨風(fēng)險(xiǎn)最大；導(dǎo)入期是指技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品試銷階段，這個(gè)階段投入增加，企業(yè)開始初具規(guī)模，風(fēng)險(xiǎn)很大；成長期是指技術(shù)發(fā)展和生產(chǎn)擴(kuò)大階段，投入急劇增加，企業(yè)管理成為關(guān)鍵，風(fēng)險(xiǎn)較大；成熟期是指技術(shù)成熟和 產(chǎn)品進(jìn)入大工業(yè)生產(chǎn)階段，本階段投入相對(duì)較小，準(zhǔn)備退出，風(fēng)險(xiǎn)和一般企業(yè)沒有差別。 中國風(fēng)險(xiǎn)投資現(xiàn)狀 中國風(fēng)險(xiǎn)投資相對(duì)其他國家來說是高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)， 2020 年的總體收益率達(dá)40%。 從風(fēng)險(xiǎn)投資主要流向的行業(yè)出發(fā)，結(jié)合華星目前的資本和管理能力方面的因素，華星將主要考慮以下幾個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資： IT（軟件、互聯(lián)網(wǎng)）、通信、新材料和媒體行業(yè)。 第三，創(chuàng)新是軟件行業(yè)的生命，因?yàn)槊恳粋€(gè)軟件產(chǎn)品的推出必定是創(chuàng)新的結(jié)果。一方面 ， 2020 年頒布實(shí)施的《鼓勵(lì)軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策》 對(duì)軟件產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了非常積極的效果；各個(gè)地方政府頒布的各種鼓勵(lì)高新技術(shù)的政策和法規(guī)也給軟件產(chǎn)業(yè)帶來了不少優(yōu)惠條件。根據(jù)《中國風(fēng)險(xiǎn)投資發(fā)展報(bào)告2020》計(jì)算，中國軟件產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資的單項(xiàng)投入 金額平均不到 50 萬美元，單項(xiàng)平均投入是最小的一個(gè)行業(yè)；軟件產(chǎn)品的研發(fā)成敗的可預(yù)見性相對(duì)一些別的技術(shù)要好一些。軟件產(chǎn)業(yè)目前是風(fēng)險(xiǎn)投資最熱門的產(chǎn)業(yè)， 2020 年有 %的風(fēng)險(xiǎn)投資案例都發(fā)生在軟件行業(yè)。 (2)投資中對(duì)軟件企業(yè)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)非常重要。 互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)分析 互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)從建立到運(yùn)行到維護(hù)都需要大量的資金支持；互聯(lián)網(wǎng)的硬件設(shè)備、人員成本也是比較可觀的。政策方面 ， 十五期間中國將投資 17000 億用于投資建設(shè)通信網(wǎng)絡(luò)；政府目前正在大力推進(jìn)電子政務(wù)的實(shí)施；一些地方政府通過補(bǔ)貼的形式鼓勵(lì)地方一些重點(diǎn)企業(yè)的信息化。 投資互聯(lián)網(wǎng)有不少有利因素，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)面臨著巨大的機(jī)遇；經(jīng)過前兩年的低迷，互聯(lián)網(wǎng)的泡沫已經(jīng)基本擠盡；互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展，到現(xiàn)在已經(jīng)相當(dāng)成熟。而更多考慮其他兩種模式。 新材料行業(yè)的創(chuàng)新效應(yīng)明顯：新材料是許多高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，新材料的出現(xiàn)有時(shí)候能極大的促進(jìn)一個(gè)技術(shù)甚至一個(gè)行業(yè)的變 革。市場方面，中國國內(nèi)新材料的市場巨大，在 2020 年銷售額就達(dá)到 2500 億元；新材料市場增長迅速，一些產(chǎn)品如納米材料、信息材料等市場規(guī)模將成倍成長。管理成本也比較低；新材料和生產(chǎn)新材料的工藝的分離使得新材料開發(fā)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)被侵權(quán)的可能性降低。 (3)自營的模式只適合種子期的投入，其他兩種模式適應(yīng)比較多。年增長率保持在 15%左右；市場增長空間巨大，中國目前的電話普及率、電腦上網(wǎng)普及率都還很低。 傳媒行業(yè)分析 傳媒行業(yè)具有壟斷性、良好增值性和盈利模式獨(dú)特的特征。 (3)風(fēng)光不再的廣播媒體：廣播媒體由于和電視的替代性明顯，因此在許多領(lǐng)域都已經(jīng)被電視占去市場，現(xiàn)在廣播的廣告收入呈緩慢降低趨勢。 90 年代以來中國廣告收入增長迅猛，近幾年來進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期。 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星貿(mào)易大廈有限公司 第 17 頁 網(wǎng)絡(luò)媒體雖然發(fā)展速度非?？?，其許多優(yōu)勢是電視媒體不能比的。但是這種分配是不合理的，在市場化程度更加開放的時(shí)候，電視節(jié)目制作的收益比例將不斷上升。但是投資風(fēng)險(xiǎn)較高：目前中國能賺錢的電視劇一般只有 20%左右，另外有 20%左右能夠達(dá)到微利，還有 60%左右的電視劇虧損。電視臺(tái)對(duì)好的電視劇毫不吝嗇，經(jīng)常出高價(jià)購買版權(quán)；電視劇制作在媒體利潤分配中的地位還有大量上升的空間。 所以，進(jìn)入電視劇制作領(lǐng)域應(yīng) 該注意幾個(gè)核心問題： (1)從目前電視劇制作市場的特征來看，電視劇質(zhì)量本身是投資成敗的關(guān)鍵點(diǎn)；提升電視劇質(zhì)量的核心就是要充分迎合觀眾的需求。 委托理財(cái)分析 委托理財(cái)是公司實(shí)業(yè)經(jīng)營的輔助手段和有益補(bǔ)充： 在尚未尋覓到好的投資項(xiàng)目的情況下，將部分閑置資金用于委托理財(cái)，可以達(dá)到資產(chǎn)增值保值的目的；相對(duì)于實(shí)業(yè)投資而言，委托理財(cái)業(yè)務(wù)辦理時(shí)間短，手續(xù)簡便，投入資金多少憑實(shí)力自便，具有較高的靈活性；委托理財(cái)雖然風(fēng)險(xiǎn)高，但收益也高。 委托理財(cái)主要有三種方式： (1)固定收益：受托方向委托方承諾一個(gè)雙方均認(rèn)可的年收益率，如實(shí)際收益率不足，將由受托方予以補(bǔ)足 ,超出部分由受托方受益。今年以來，一方面新股發(fā)行方式的改革，另一方面二級(jí)市場呈大幅震蕩向下走勢，導(dǎo)致委托理財(cái)平 均收益（不足 10%）持續(xù)下降，前幾年的暴利時(shí)期已結(jié)束（ 2020 年平均高達(dá) 30%以上）。 小結(jié) 華星大廈通過大廈本身的運(yùn)營，房地產(chǎn)投資和風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目運(yùn)作，在時(shí)機(jī)成熟的時(shí)候?qū)崿F(xiàn)華星大廈的上市，實(shí)現(xiàn)華星資產(chǎn)的快速增大。 在員工對(duì)企業(yè)理念與發(fā)展思路一致認(rèn)同的基礎(chǔ)上，以科學(xué)認(rèn)真的態(tài)度，通過強(qiáng)化內(nèi)部管理，完 善運(yùn)作機(jī)制，大膽創(chuàng)新，勇于開拓，奮發(fā)圖強(qiáng)，最終能夠?qū)崿F(xiàn)華星大廈的愿景目標(biāo)。 上市資產(chǎn)可以包括大廈資產(chǎn)、相關(guān)多元化投資的資產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目。部分專業(yè)投資公司的專業(yè)素質(zhì)不過硬，同時(shí)又可能受到內(nèi)部人際關(guān)系因素的影響，所以不少專業(yè)投資公司難以取得持久的優(yōu)異成績。 (3)固定收益＋分成：綜合以上兩種方式的特點(diǎn)，受托方只對(duì)超出固定回報(bào)部分提取分成，如果低于固定回報(bào)則由受托方補(bǔ)足。 委托理財(cái)作為一種