北京西環(huán)廣場商業(yè)策劃(已修改)
2025-05-04 23:08 本頁面
【正文】 前言西環(huán)廣場項目在前期的總體營銷方案中，我司已就商業(yè)部分的傳統(tǒng)開發(fā)模式、各經(jīng)營主體之間的關(guān)系、商場的管理模式、各經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營模式、本案的自身特點、商場各業(yè)態(tài)的營銷方案以及實現(xiàn)營銷方案的工作步驟等問題作了詳細的闡述和分析，提出了可行性的實施方案，并結(jié)合項目的運作進程，提煉出了項目運作所需要解決的專題問題。在此報告中，我司將根據(jù)項目現(xiàn)階段的具體情況，針對目前尚需解決的商場價格體系、合約體系內(nèi)管理公司與各經(jīng)營業(yè)態(tài)的關(guān)系、商場經(jīng)濟效益預算和后期的經(jīng)營風險預測等階段性問題進行詳細的分析和論證，提出詳盡和可操作性的實施方案。營銷方案的概述1．各經(jīng)營業(yè)態(tài)營銷方案在西環(huán)廣場前期的營銷方案中,我司結(jié)合項目的自身特點，確定了以百貨、超市、店中店和餐飲多種業(yè)態(tài)的經(jīng)營模式，由于多種業(yè)態(tài)經(jīng)營的復雜性，使項目后期的經(jīng)營管理和營銷模式的確定難度相對較大，我司根據(jù)開發(fā)商的整體開發(fā)戰(zhàn)略，并綜合考慮各經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營商戶的實際情況，確定了各經(jīng)營業(yè)態(tài)的最適合的營銷方案。具體營銷方案如下表所示： F15層F6層百貨（北半部分）：整租 店中店（南半部分）：先租后售 餐飲：自行經(jīng)營（先租后售）B1層超市：租賃或聯(lián)營2．營銷工作的步驟依據(jù)前期確定的總體營銷方案和各經(jīng)營業(yè)態(tài)的營銷方案，其營銷工作的部署應(yīng)按如下程序操作：216。 項目的整體出售216。 整售不成功的情況下，開始主力商戶的招商，包括百貨和超市216。 店中店和餐飲的全面招商216。 店中店和餐飲作為投資型商鋪的分割銷售各經(jīng)營業(yè)態(tài)價格體系（一）影響商業(yè)物業(yè)價格的因素1．商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品力產(chǎn)品力是項目綜合質(zhì)素的重要組成部分，也是項目定價的重要參考指標，良好的產(chǎn)品對促進項目銷售起到絕大部分作用，好的產(chǎn)品是項目價格的重要支撐點。根據(jù)西環(huán)廣場所處的地段、功能定位、營商環(huán)境、硬件配套設(shè)施和商場管理形成了商業(yè)物業(yè)定價可提升的重要因素，在運作過程中只有充分發(fā)揮項目產(chǎn)品的整體優(yōu)勢，才能有效的提升本項目商鋪的價格。 2．商業(yè)物業(yè)的形象力良好的項目形象是提升項目價格的重要指標。商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)相比，在銷售階段比較難以建立項目的形象，因此，西環(huán)廣場在后期的經(jīng)營過程中通過目前的各種外在因素來保持住項目的形象力，如工程重大、區(qū)域影響力超強等來推動后期商鋪的銷售。3． 確定合理的利潤率從目前市場的情況來看，大部分項目的售價都有不同程度的價格失衡的情況。由于西環(huán)廣場為大型綜合性重點工程，同時也是貴司的前沿項目，故此，在定價方面要在符合市場的前提下來通過合理的利潤率使貴司實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。 4． 貼近市場的承受力從市場角度去看，開發(fā)成本和利潤率由發(fā)展商控制，售價則由市場調(diào)節(jié).西環(huán)廣場項目在制定銷售價格時，貴司惟有加強管理，盡力降低開發(fā)成本，贏取合理的目標利潤，只有滿足了市場對價格的要求，那么則更能使貴司在商業(yè)市場運作上穩(wěn)操勝券.（二）本案價格定位1．定價方法 商鋪的定價方法一般分為三種，即成本定價法、市場比較法和租金反推法?？紤]商鋪價格彈性較大的影響，在本項目的前期項目產(chǎn)品和形象都沒有成型的情況下，我司將采用市場比較和租金反推相結(jié)合的定價方法，對項目進行初步定價。2．項目租金的初步定位（1）百貨租金價格定位北京部分百貨公司租金承受能力百貨公司租金承受能力（元/天/平方米）租賃年限所需面積（平方米）貴友百貨（方莊店）15年3萬
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