【正文】 B09等地塊共326畝，由工業(yè)變更為商住出讓，；該項目區(qū)內(nèi)部分出讓土地容積率較低（），可增加該類地塊的容積率，以提高土地成交價格；通過加強(qiáng)對項目前期征地拆遷、項目建設(shè)過程中的投資監(jiān)管與控制，降低項目投資成本。若因土地出讓未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)而導(dǎo)致的滾動開發(fā)投資無法按期支付，可由項目公司融資進(jìn)行后續(xù)開發(fā)整理的，但需政府同意提高該融資部分投資的年投資回報率（不高于15%），并協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)已整理土地進(jìn)行融資抵押。建議政府提供優(yōu)惠政策，采用減、免相關(guān)規(guī)費(fèi)等方式減少項目投資。若土地拍賣分期收益無法支付項目公司當(dāng)期成本及利潤，可考慮拉長回購期，延期支付的資金需計算投資回報。第五章 合同體系一、合同構(gòu)成該項目合同體系主要由《項目開發(fā)合同》、《項目公司投資合作協(xié)議》、《運(yùn)營移交合同》、《融資合同》等構(gòu)成，其中《項目開發(fā)合同》、《項目公司投資合作協(xié)議》構(gòu)成最核心的法律文件。二、合同簽訂主體 《項目開發(fā)合同》由項目公司與政府授權(quán)行政主管部門簽訂，主要約定項目投資、建設(shè)實施、運(yùn)營與維護(hù)、項目移麥以及投資收益支付、政府與投資方的權(quán)利與義務(wù)、交易結(jié)構(gòu)、風(fēng)險分配、履約保障等內(nèi)容?！俄椖抗就顿Y合作協(xié)議》由市投資集團(tuán)與投資人簽訂，主要約定項目公司的組建、投資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、投資收益分配、投資雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容?！哆\(yùn)營移交合同》即約定項目公司與政府授權(quán)行政主管部門對公共服務(wù)和配套經(jīng)營性設(shè)施的運(yùn)營期限、移交等做出的約定；《融資合同》即項目公司與金融機(jī)構(gòu)簽訂的融資合同。三、項目開發(fā)合同主要內(nèi)容(一)項目基本條款項目名稱：長虹電子產(chǎn)業(yè)園(某基地)基礎(chǔ)配套項目建設(shè)模式：PPP模式合同主體甲方：某市人民政府乙方：投資人組建的項目公司項目范圍：項目涉及的所有基礎(chǔ)配套設(shè)施和土地整理預(yù)計項目投資額：329391萬元（以審計結(jié)算價為準(zhǔn)）預(yù)計項目建設(shè)期：2014年—2018年 預(yù)計項目運(yùn)營期：2019年—2028年合作方式：由市投資集團(tuán)公司作為政府出資代表，選擇投資人組建項目公司，由項目公司與政府授權(quán)主管部門簽訂項目開發(fā)合同，其中政府股權(quán)占比為30%，社會資本股權(quán)占比70%。項目公司負(fù)責(zé)籌集項目資金，并組織實施項目建設(shè)、土地整理與基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、移交等，并享有支配項目收益。市投資集團(tuán)公司負(fù)責(zé)代政府出資，履行出資人義務(wù)并參與項目監(jiān)督。（二）投資成本及收益支付投資收益率：投資人直接投資部分年投資收益率不低于8%，最高不高于12%；項目公司融資部分投資收益率最高不高于15%(根據(jù)競爭性談判情況最終確定)。投資成本包括：本項目建設(shè)涉及的前期費(fèi)用、征收安置補(bǔ)償以及工程建設(shè)投資及產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。投資成本的確定：以項目最終竣工審計結(jié)算結(jié)果為準(zhǔn)。投資收益的計算：根據(jù)項目投資實際發(fā)生時間起，按資 金占用時間計算投資回報。支付的年限：項目建設(shè)期滿后1—2年內(nèi)完成全部支付。（三）雙方權(quán)利與義務(wù)政府方權(quán)利與義務(wù)（1）權(quán)利界定按照有關(guān)法律法規(guī)和政府管理的相關(guān)職能規(guī)定，行使政府監(jiān)管的權(quán)力；授權(quán)某市投資集團(tuán)作為政府的投資方，行使對項目安全、質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制進(jìn)行監(jiān)管，政府職能部門依法履行行業(yè)監(jiān)管；授予某市投資集團(tuán)及指定機(jī)構(gòu)代表政府對公共服務(wù)和配套經(jīng)營性設(shè)施進(jìn)行恢復(fù)性大修后回收的權(quán)力。（2）義務(wù)界定嚴(yán)格遵守項目合同相關(guān)條款；支持項目審批和協(xié)調(diào)；維護(hù)穩(wěn)定，協(xié)調(diào)解決項目實施過程中因政府方原因?qū)е马棽荒苷嵤┑牟环€(wěn)定因素；如項目公司需要再融資，政府應(yīng)予以支持協(xié)調(diào)有關(guān)事項；根據(jù)項目土地整理及出讓計劃，保障項目的土地出讓指標(biāo)并及時進(jìn)行出讓，確保項目后續(xù)投資資金來源；分期整理的土地收益應(yīng)及時向項目公司支付投資成本及回報。項目公司權(quán)利與義務(wù)（1）權(quán)力界定獲得相應(yīng)回報的權(quán)力；對實施該項目形成公共服務(wù)和配套經(jīng)營性設(shè)施的特許經(jīng)營的權(quán)利。（2）義務(wù)界定按節(jié)點計劃實施項目并籌集項目建設(shè)資金；確保項目的工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全與成本控制；履行環(huán)境、地質(zhì)、文物保護(hù)、安全生產(chǎn)的義務(wù)；承擔(dān)社會責(zé)任。（四）履約保障甲方要求乙方在項目建設(shè)不同時期提供下列保函：建設(shè)期的履約保函。運(yùn)營維護(hù)期的履約保函／維修保函。（五)違約處理違約事件的界定（1）甲方：未按合同向項目公司支付投資回報和公共服務(wù)、配套經(jīng)營性設(shè)施的特許經(jīng)營權(quán)；違反合同約定轉(zhuǎn)讓PPP項目合同項下義務(wù)；發(fā)生政府方可控的法律變更導(dǎo)致PPP項目合同無法繼續(xù)履約的；其他違反PPP項目合同項下義務(wù)，并導(dǎo)致項目公司無法履行合同的情形。（2）乙方：項目公司破產(chǎn)或不抵債的；項目公司未在約定時間內(nèi)實現(xiàn)約定的建設(shè)進(jìn)度或項目完工，且逾期超過一定期限的；項目公司違反合同約定的股權(quán)變更限制的。合同終止（1）政府方違約事件——發(fā)生政府方違約事件，政府方在一定期限內(nèi)未能補(bǔ)救的，項目公司可根據(jù)合同約定主張終止PPP項目合同；（2）項目公司違約事件——發(fā)生政府方違約事件，政府方 可根據(jù)合同約定主張終止；（3）不可抗力事件——任何一方可主張終止PPP項目合同。第六章 監(jiān)管架構(gòu)一、授權(quán)市政府授權(quán)市投資集團(tuán)：（1）市政府授權(quán)市投資集團(tuán)作為政府的投資方，履行出資人義務(wù)；（2）對項目質(zhì)量、進(jìn)度、安全、成本控制等方面進(jìn)行監(jiān)管；市政府授權(quán)項目公司：（1）授權(quán)項目公司實施該項目的建設(shè)內(nèi)容；（2）授予項目公司對實施該項目形成公共服務(wù)和配套經(jīng)營性設(shè)施的特許經(jīng)營權(quán)。二、監(jiān)管方式由市政府直接進(jìn)行監(jiān)管，主要包括以下內(nèi)容：項目實施期間的知情權(quán)：（1）建設(shè)期：審閱項目計劃和進(jìn)度報告（2）在項目正式開工以前，項目公司有義務(wù)向政府提交項目計劃書，對建設(shè)期間重要節(jié)點做出原則規(guī)定，以保障按照該工程進(jìn)度在約定的時間內(nèi)完成項目建設(shè)。（3）在建設(shè)期間，項目公司還有義務(wù)定期向政府提交項目進(jìn)度報告，說明工程進(jìn)度及項目計劃的完成情況。有關(guān)上述項目計劃和進(jìn)度報告的格式和報送程序，在項目合同的合同條款及項目計劃中予以明確規(guī)定。進(jìn)行檢查和測試：（1）政府方在不影響項目正常實施的情況下，有權(quán)進(jìn)入項目現(xiàn)場進(jìn)行檢查和測試。對承包商和分包商選擇的監(jiān)控：（1）在保證項目質(zhì)量或者運(yùn)營量所必需且合理的要求下，政府有權(quán)對建設(shè)承包商或運(yùn)營維護(hù)分包商的資質(zhì)做出要求。（2）項目公司在簽訂工程承包合同或運(yùn)營維護(hù)合同應(yīng)事前告知政府方，由政府方在規(guī)定的期限內(nèi)確認(rèn)承包商或分包商是否符合上述合同約定的資質(zhì)要求。第七章 采購方式選擇一、采購方式該項目由市政府授權(quán)主管部門、PPP項目推進(jìn)中心和市投資集團(tuán)共同組織通過競爭性談判方式產(chǎn)生投資合作人。二、招商公告發(fā)布由市PPP項目推進(jìn)中心在具有影響力的媒體發(fā)布招商公告。三、投資人資格要求投資人須是在中國境內(nèi)依法成立且有效存續(xù)的獨(dú)立企業(yè)法人，注冊資金不低于3億元，截止2014年末企業(yè)資產(chǎn)總額不低于30億元；財務(wù)狀況良好，近三年無虧損，能提供不低于3億元人民幣的自有資金證明；企業(yè)信用等級不低于AAA，有不低于5億元的金融機(jī)構(gòu)授信或其他資金明確的資金來源渠道；投資人投資可根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度及資金需求情況分期到位，但首期提供資金不低于3億元。40