物權(quán)法之地產(chǎn)開(kāi)發(fā)解讀-資料下載頁(yè)
2025-04-18 22:19本頁(yè)面
【正文】 不能在露臺(tái)上搭建違章建筑，不能危害其他業(yè)主的利益。 解答依據(jù)：《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 ◆ 四條懸疑未解 “結(jié)束了一個(gè)舊時(shí)代”的《物權(quán)法》無(wú)疑解決了很多現(xiàn)存問(wèn)題，但與此同時(shí)，該法的部分規(guī)定仍然停留在宏觀層面，在實(shí)際操作中懸疑尚存。 作為一部基本法，一個(gè)立法準(zhǔn)則，《物權(quán)法》確定了對(duì)財(cái) 產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的最基本準(zhǔn)則?！叭欢灰竿段餀?quán)法》能解決一切問(wèn)題。”一位參與該法制定的專家提醒公眾，《物權(quán)法》同樣有尚不能解決的問(wèn)題。就當(dāng)前涉及的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域而言，專家認(rèn)為有四大主要問(wèn)題懸疑尚存。 懸疑一：登記責(zé)任如何追究？ 在登記制度上，《物權(quán)法》極大地完善了以往的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，明確建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，改變以往分散登記的做法，還限制了登記機(jī)構(gòu)濫用權(quán)力的典型做法。比如《物權(quán)法》第十三條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；不得以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記等。 但是，由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，因此登記就顯得尤為重要。如果發(fā)生登記錯(cuò)誤，將會(huì)給相關(guān)權(quán)利人帶來(lái)很大損失。但是，《物權(quán)法》對(duì)登記機(jī)構(gòu)造成的錯(cuò)誤缺乏相應(yīng)的規(guī)定，只在第十九條提到“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?梅夏英教授表示，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料，就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人，必要時(shí)還可以實(shí)地查看，也就是說(shuō)登記機(jī)構(gòu)負(fù)有審查責(zé)任。審查分為形式審查和實(shí)質(zhì)審查，目前我國(guó)的商品房市場(chǎng)非常大，進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查不太可能，只能進(jìn)行形式審查，《物權(quán)法》對(duì)于登記機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任顯得有些“輕描淡寫(xiě)”。 懸疑二：拆遷中的“公共利益”難界定 拆遷作為開(kāi)發(fā)商和老百姓都非常關(guān)注的問(wèn)題，《物權(quán)法》也作出了相關(guān)規(guī)定。但對(duì)于《物權(quán)法》第四十二條的“為了公共利益的需要”之表述，尚存在諸多爭(zhēng)議，如何界定公共利益成了一大難題。 以重慶釘子戶事件為例，拆遷是為了公共利益需要嗎？又或者是為了商業(yè)利益需要嗎？專家表示，若冠以“公共利益”之名，可以說(shuō)拆遷是為了改善城市面貌；而若冠以“商業(yè)利益”之名，開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)之后，不正是為了建造商品房以獲得商業(yè)利潤(rùn)嗎？ “法律規(guī)定無(wú)法代替群體的判斷，而《物權(quán)法》又無(wú)法為公共利益界定范圍?！泵废挠⒔淌谡J(rèn)為，一方面公共利益無(wú)法一一列舉，更關(guān)鍵的是，在不同時(shí)期、不同領(lǐng)域，公共利益的內(nèi)容不一樣，很難在《物權(quán)法》中作出統(tǒng)一界定，正因?yàn)槿绱?，所以拆遷程序應(yīng)更重于拆遷目的，也就是說(shuō)，無(wú)論為了哪種目的的征收土地及房屋，都應(yīng)嚴(yán)格遵守拆遷程序。 但就拆遷本身而言，是行政關(guān)系，不是民事關(guān)系。全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)民法室副主任楊明侖表示，《物權(quán)法》對(duì)征收的相關(guān)規(guī)定，主要是從民事的角度作出銜接性規(guī)定，因?yàn)檎魇帐菣?quán)利人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)喪失的方式，是國(guó)家取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的方式之一。征收的具體目的和條件，還需要專門的行政法、經(jīng)濟(jì)法作出規(guī)范。 無(wú)論是在拆遷之目的，還是在拆遷程序上存在法律漏洞，都有可能成就野蠻強(qiáng)制拆遷的繼續(xù)。 懸疑三：拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存爭(zhēng)議 拆不拆是一方面問(wèn)題，拆遷之后如何補(bǔ)償又是另一大焦點(diǎn)問(wèn)題。如果為了公共利益需要，權(quán)利人不得不拆，然而，他們能否得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償呢？而對(duì)于負(fù)責(zé)拆遷的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，面對(duì)漫天要價(jià)的釘子戶，又當(dāng)如何應(yīng)對(duì)呢？ 《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。 重慶“最牛釘子戶”吳萍曾發(fā)問(wèn)，面對(duì)拆遷我能否選擇補(bǔ)償方式？一種是貨幣補(bǔ)償，一種是異地安置補(bǔ)償。如果進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)商的評(píng)估價(jià)只有200多萬(wàn)，她認(rèn)為嚴(yán)重低估了房屋價(jià)值；在她要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行實(shí)物補(bǔ)償時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻希望他們搬到很偏僻的四、五樓，補(bǔ)償居住用房?！拔也皇堑竺?，我只要房子。”吳萍憤呼：“如果不是自己的‘刁’，又怎能對(duì)付開(kāi)發(fā)商的刁？怎么能得到合理的補(bǔ)償！” 專家表示，雖然法律對(duì)拆遷都明確規(guī)定要予以補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，但對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定仍不明晰，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是爭(zhēng)議焦點(diǎn)。目前關(guān)于拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)變化，正如一位開(kāi)發(fā)商所說(shuō)：“我們拿著這個(gè)幾年前出臺(tái)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)去與拆遷戶談判，也很難說(shuō)服他們，在房?jī)r(jià)飆升的時(shí)代，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)很難保證他們買到像樣的房子?！?事實(shí)上，無(wú)論是對(duì)開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主來(lái)說(shuō)，缺乏明確的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都是一件頭疼事：對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，當(dāng)碰到漫天要價(jià)的釘子戶時(shí)備感無(wú)奈；而對(duì)于被拆遷的人來(lái)講，也很難為自己的補(bǔ)償要求找到合理的依據(jù)。 懸疑四：土地使用權(quán)如何劃分更科學(xué)？ 目前不少開(kāi)發(fā)商利用法律不清晰、業(yè)主又不懂法的特點(diǎn)，將高層樓房前的綠地、屋頂?shù)穆杜_(tái)紛紛承諾給特定業(yè)主使用，并將其附加價(jià)值計(jì)入房?jī)r(jià)當(dāng)中。“買一層住宅，獲贈(zèng)100平方米私家花園”的宣傳語(yǔ)很常見(jiàn)?！啊段餀?quán)法》出臺(tái)之后，開(kāi)發(fā)商這些不規(guī)范的做法就行不通了，不能隨便處分小區(qū)的公共場(chǎng)所?！币晃粯I(yè)界專家表示。 但這并非就解決了問(wèn)題的全部。針對(duì)《物權(quán)法》第七十三條的規(guī)定，蔡耀忠表示“是時(shí)候完善土地使用權(quán)的劃分了！” 該條法律規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外?！斑@也就是說(shuō)，綠地在一定條件下可以屬于個(gè)人，但這與目前的土地使用權(quán)劃分制度相矛盾?！辈桃冶硎?，目前，樓房基座的土地使用權(quán)歸該樓所有，基座之外的土地歸全體業(yè)主所有，按各戶建筑面積占總建筑面積的比例分配，由此計(jì)算出每戶土地使用權(quán)的面積，發(fā)土地使用權(quán)證。然而，如果綠地已經(jīng)進(jìn)行分?jǐn)偭?，那么約定又從何說(shuō)起？“皮之不存，毛將附焉？” 《物權(quán)法》明確“平等保護(hù)公私財(cái)產(chǎn)”，是一個(gè)歷史性的進(jìn)步，但對(duì)于保護(hù)的具體措施，對(duì)于現(xiàn)實(shí)中的一些具體問(wèn)題，尚沒(méi)有十分細(xì)化，還需要司法解釋和配套法律的配合落實(shí)。 (中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng) ) (作者：冷翠華) 22 / 22
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1