【正文】 他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)管理公司賠償損失。 案例評析：　　管理處的行為符合緊急避險(xiǎn)的情況。所謂緊急避險(xiǎn)，是指為了本人或第三人的人身或財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的，實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取的一種加害于他人人身或財(cái)產(chǎn)的損害行為?！　【o急避險(xiǎn)行為因其保護(hù)的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，所以被我國法律所認(rèn)可。我國民法通則明確規(guī)定正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)為抗辯的正當(dāng)理由，可以以此主張具有正當(dāng)性和合法性的侵權(quán)行為不承擔(dān)民事責(zé)任。　　本案中，家中漏水時(shí)，張先生出差在外，而水流不止，并且已經(jīng)和正在進(jìn)一步對樓下王小姐家中財(cái)產(chǎn)造成損害，所以當(dāng)時(shí)的情況是非常危險(xiǎn)的，如果不及時(shí)采取措施，肯定會對樓下住戶造成更大的財(cái)產(chǎn)損害?！　」芾硖帪榱怂耍ㄍ跣〗慵捌渌簦┑睦婷馐苷诎l(fā)生的損害，在無法及時(shí)與您聯(lián)系的情況下將房門撬開進(jìn)行維修，完全符合緊急避險(xiǎn)的條件。管理處采取的緊急避險(xiǎn)措施可能會對張先生家的門窗或其它相關(guān)的設(shè)施造成一定的損害，財(cái)產(chǎn)損害賠償問題可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第１５６條解釋為：因緊急避險(xiǎn)造成他人損失的，如果險(xiǎn)情是由自然原因引起的，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求補(bǔ)償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償?quot。本案中，張先生長期不在家，而家中卻突然漏水，說明漏水不是人為因素引起的，可能是水管等相關(guān)設(shè)備自然老化或其他自然因素引起的。如果是這種情況，王小姐作為緊急避險(xiǎn)的受益人，應(yīng)當(dāng)給予張先生適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。本案管理處作為第三人實(shí)施緊急避險(xiǎn)行為，如果采取的緊急避險(xiǎn)措施沒有超過必要的限度，則不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 五、保安、公共秩序篇停車廠丟車賠償?shù)姆蓡栴}案情介紹:　　2002年3月，深圳某小區(qū)，李某的私人轎車在停車場丟失，李某向物業(yè)公司提出索賠。物業(yè)公司認(rèn)為收費(fèi)和賠償條件太不對等，一輛轎車一小時(shí)收費(fèi)才5元錢，室內(nèi)停放包月最嗖?00元，一旦停車場內(nèi)車輛丟失，車主以停車場負(fù)保管責(zé)任為由要求停車場賠償丟車的巨額損失，對停車場、對物業(yè)公司太不公平，由此不予賠償。于是業(yè)主將物業(yè)公司推上法庭。法院認(rèn)為：　　被告收取原告停車場費(fèi)時(shí)明確注明收取的是車位租金，故無證據(jù)證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系，而是車位有償使用關(guān)系，判決物業(yè)公司不承擔(dān)丟車之民事賠償責(zé)任。　　如果被告收取停車場費(fèi)用是服務(wù)費(fèi)，即可證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系。物業(yè)公司必須承擔(dān)民事賠償責(zé)任。 點(diǎn)評：　　確定停車場的賠償責(zé)任，必須明確車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系是停車場承擔(dān)民事責(zé)任的重要法理依據(jù)?！　≤囕v保管關(guān)系是車主與停車場形成的車輛寄存與保管的合同關(guān)系。車位有償使用關(guān)系是車主與停車場形成的車位租金支付與收取的合同關(guān)系。車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系在車輛的寄存行為上是相同、一致的?！　④囕v保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系兩者區(qū)分：主張車輛保管關(guān)系，停車場承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任；車位有償使用關(guān)系，停車場不承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任?！　⊥＼噲鍪召M(fèi)是服務(wù)費(fèi)?！　⊥＼噲龇?wù)收費(fèi)的性質(zhì)是保管收費(fèi)?！　⊥＼噲霰９苁召M(fèi)應(yīng)承擔(dān)保管責(zé)任。停車場收費(fèi)發(fā)票單方聲明車位租金無效。 不允許裝防盜網(wǎng) 失竊后產(chǎn)生糾紛案情介紹：　　小區(qū)多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業(yè)公司的規(guī)定。　　很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個(gè)夏夜，因乘涼通風(fēng)后忘記關(guān)掉窗戶，當(dāng)夜小偷從窗戶潛入后盜走價(jià)值兩萬多元的現(xiàn)金、物品等陳某認(rèn)為這是因?yàn)槲飿I(yè)公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠?！　〗?jīng)管里處再三協(xié)調(diào)無果，陳某將物業(yè)登記公司推上法廳。經(jīng)法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司的安全員無脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到位，無失職責(zé)任。陳某屬于自己疏忽未關(guān)窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司不承擔(dān)法律責(zé)任，所以不與賠償。 點(diǎn)評:　　陳某入住小區(qū)時(shí)，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準(zhǔn)安防盜窗的規(guī)定，陳某已認(rèn)可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當(dāng)事人情況，雙方已簽協(xié)議，當(dāng)事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負(fù)直接責(zé)任?！　￡惸硨儆谧约菏韬龃笠猓蛊浞辣I系統(tǒng)失去作用，造成不可挽回的損失。　　物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無失職現(xiàn)象，所以不承擔(dān)賠償責(zé)任。 醉酒違規(guī) 婉言糾正案情介紹：　　一個(gè)晚上，月朗星稀。接連幾聲異響，驚醒了靜寂的海濱廣場，也吸引了當(dāng)值的中海物業(yè)海濱管理處護(hù)衛(wèi)員的注意。循聲看去，原來是一群外出游玩的夜歸人，正以比賽踢翻消防通道的路標(biāo)取樂?！　∽o(hù)衛(wèi)員有禮貌的上前制止，但最活躍的三個(gè)人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作。這三個(gè)人滿嘴酒氣，已呈醉態(tài)，恐怕一時(shí)難以理喻。做出判斷后，護(hù)衛(wèi)員一邊善言相勸，穩(wěn)定他們的情緒，一邊避開鋒芒，勸說另兩位同行者：麻煩您們扶他們回去早點(diǎn)休息，別碰著哪兒傷了，對誰都不好。說完即俯身將一個(gè)個(gè)被踢倒的路標(biāo)扶起來，放置好（沒有硬性要求搗亂者自己去恢復(fù)原狀，此時(shí)此地，是種恰當(dāng)?shù)倪x擇，它避免了可能發(fā)生的沖突）?！　∩埔獾膭裎亢蜔o聲的行動，打動了兩位清醒的同行者。倆人轉(zhuǎn)而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開。 點(diǎn)評：人們常說打酒找提瓶子的要錢，很多時(shí)候大家都是按照這個(gè)常理處理問題。但未必時(shí)時(shí)靈驗(yàn)，像本案例中，你能找醉酒的人來要錢嗎？亦不妨換個(gè)思路，先避開鋒芒，做外圍或周邊的工作，再請他們出面協(xié)助，效果可能會更好。裝修工人弄臟公共場所地面不打掃怎么辦案情介紹：　　一天午夜，中海雅士閣某戶業(yè)主運(yùn)來不少裝修材料。業(yè)主叫了該戶裝修工好幾次，他們才下來搬運(yùn)材料。業(yè)主一走，裝修工頭就給護(hù)衛(wèi)員商量，要等第二天再搬。由于裝修材料不允許放在大堂，護(hù)衛(wèi)員拒絕了他們。　　裝修工人只好連夜搬運(yùn)，材料運(yùn)完之后，他們沒有清掃垃圾就想離開。當(dāng)班護(hù)衛(wèi)員靈機(jī)一動，稱要檢查他們的裝修出入證，拿到裝修出入證后，護(hù)衛(wèi)員提出先把垃圾打掃干凈，才能把證件還給他們。裝修工頭惱羞成怒，抓住了護(hù)衛(wèi)員的衣服就要?jiǎng)邮执蛉?，護(hù)衛(wèi)員冷靜的對他們說:你們要打我，想到后果了嗎？我看你們還是先給業(yè)主打電話，問他我這樣處理對不對。裝修工頭想了想，有道理，把手松開后，就走到一邊打電話。 　　或許了解中海物業(yè)管理規(guī)則的業(yè)主說了好話，打完電話，裝修工頭老實(shí)了許多，不僅同意打掃地面，還向護(hù)衛(wèi)員道了歉。護(hù)衛(wèi)員看他們忙活一陣，干得差不多了，就把出入證給了他們，并說：天也不早了，你們明天還得干活，剩下的我就幫你們打掃吧！裝修工頭一聽，立即拿出50元錢說：那謝謝您，說實(shí)在了，工人們今天也太累了，50元錢雖然不多，就當(dāng)作給您的勞務(wù)費(fèi)吧！當(dāng)然，護(hù)衛(wèi)員沒有收他們的錢。點(diǎn)評：糾正違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不能一味來軟的，也不能一味動硬的。在對方迫不得已糾正時(shí)，尤其應(yīng)當(dāng)注意適可而止，見好就收，這樣不至于結(jié)怨，便于以后的工作。六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛篇房屋代管人無權(quán)出賣其代管的房屋案情介紹:　　李某在某市有四間房。當(dāng)其外遷時(shí)，便將產(chǎn)權(quán)證書和房屋一起交其堂叔張某代管，并告知他說幾年后還回來，不要賣房。幾年后，張某見房屋價(jià)格日趨上漲，便自作主張，將房屋賣給了王某，雙方簽訂了協(xié)議，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。隨后，王某將房屋租與趙某經(jīng)營餐廳。李某聽說后，趕回某市訴至法院，要求王恢復(fù)原狀，返還房屋。法院審理如下：　　 張與王之間的買賣協(xié)議無效；　　 王與趙之間的租賃協(xié)議無效；　　 趙于判決生效后10日內(nèi)將房屋交給李某；　　 張某賠償趙某財(cái)產(chǎn)損失。 案例評析：　　張某超越代理權(quán)而與王某訂立房屋買賣合同，未經(jīng)房主追認(rèn)，該合同無效。張某只是李某房屋的房產(chǎn)代管人，并未授權(quán)其房屋買賣的權(quán)利?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第23條規(guī)定：代理人須按照代理權(quán)限行使代理權(quán)并履行義務(wù)。張某的行為明顯以超越代理權(quán)?！　　睹穹ㄍ▌t》第66條規(guī)定：沒有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。因此，該買賣協(xié)議無效?！　⊥跖c趙之間的房屋租賃協(xié)議無效?！睹穹ㄍ▌t》地58條規(guī)定：無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。因此，王盡管與張達(dá)成買賣協(xié)議，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更，但由于該買賣協(xié)議無效到訂立協(xié)議之時(shí)，因此，他沒有對房屋的所有權(quán)，沒有處分、管理、使用房屋的任何權(quán)利。因此房屋的租賃協(xié)議是無效的，至于趙的損失，則按法律追究張的責(zé)任。　　張超越代理權(quán)代為出賣房屋，未得李追認(rèn)，應(yīng)承擔(dān)因此造成的責(zé)任。這是《民法通則》第66條明確規(guī)定的。趙誤租了張出賣給王的港務(wù)，并投資進(jìn)行裝修，該買賣合同的無效和租賃合同的無效。迫使他不得不騰退房屋，停止?fàn)I業(yè)，其裝修房屋的損失以及停止?fàn)I業(yè)的損失都應(yīng)有張負(fù)責(zé)賠償。只有這樣，才能真正體現(xiàn)法律的價(jià)值取向。 借名買房人誰保護(hù)案情介紹：　　1996年，外地人李某用朋友北京人王某的名義在朝陽區(qū)購得商品房一套（1996年，外地人不得在北京購買商品房）。后雙方發(fā)生糾紛，訴諸法律。像李某這樣借他人名義買房的事情，在法律上是否受保護(hù)？點(diǎn)評:　　本案需要解決的兩個(gè)焦點(diǎn)問題是：　　一、 憑什么確定產(chǎn)權(quán)？　　二、法律是否保護(hù)影子產(chǎn)權(quán)人？ 我國的《民法通則》第71條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指以房地產(chǎn)為標(biāo)的的物權(quán)。物權(quán)是排他性的權(quán)利，這是物權(quán)的效力特征。物權(quán)的排他性是指一物之上不能有兩個(gè)或兩個(gè)以上互不相容的物權(quán)，即一物一權(quán)。 　　在我國如何確定房地產(chǎn)的所有權(quán)呢？《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。1998年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第4條規(guī)定：申請人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。　　第5條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。第11條規(guī)定，權(quán)利人（申請人）為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用身份證上的姓名。 　　因此，房屋權(quán)屬登記具有強(qiáng)制性，是我國房地產(chǎn)管理部門實(shí)施的行政管理行為。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利因受到法律的確認(rèn)，而取得社會公認(rèn)的權(quán)威，由法律依靠國家強(qiáng)制力加以保護(hù)，可以對抗權(quán)利人以外的任何人。另外，權(quán)利由于登記而具有公開的性質(zhì)，可以向社會公開房屋權(quán)利的狀態(tài)和結(jié)果，保障房地產(chǎn)交易的安全。所以只有經(jīng)過登記的房屋所有權(quán)受法律保護(hù)，權(quán)屬證書是房屋產(chǎn)權(quán)的唯一證明。 　　在現(xiàn)實(shí)中，有些人為了達(dá)到其特殊的目的，如規(guī)避當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售的有關(guān)法律規(guī)定，以他人的名義購買內(nèi)部職工房、內(nèi)銷商品房、特困補(bǔ)助房、經(jīng)濟(jì)適用房等，從而出現(xiàn)了所謂的影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人。因?yàn)閲一騿挝辉阡N售這類房屋時(shí)根據(jù)具體的情況均給予了不同的優(yōu)惠政策使得房價(jià)較低，有些房價(jià)甚至低于成本價(jià)。對于這類案件房產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定問題目前存在較大的爭議。那么，應(yīng)不應(yīng)該保護(hù)所謂的影子產(chǎn)權(quán)人呢？ 　　首先購房款的真正來源、目的和原始的證據(jù)均不易查清。同時(shí)如以購房款的來源為確定房產(chǎn)權(quán)屬問題的依據(jù)必定會導(dǎo)致房產(chǎn)權(quán)的極大混亂，從而引發(fā)產(chǎn)權(quán)的不穩(wěn)定、不確定。因?yàn)檎l也不能肯定其合法購買的房產(chǎn)有一天會不會突然冒出一個(gè)影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人，從而引發(fā)權(quán)屬糾紛。　　其次是由于如果司法部門認(rèn)可了影子產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)，也就是對其各種惡意規(guī)避法律的違法行為進(jìn)行了追認(rèn)，從而保護(hù)了影子產(chǎn)權(quán)人的違法所得，使其違法行為合法化。 　　因此商品房房地產(chǎn)案件的處理應(yīng)以各級房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)證為依據(jù)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的權(quán)屬問題屬于要式契約，我國對于這種不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)做出了明確的登記制度。因此，在處理房地產(chǎn)案件中，房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)是唯一的依據(jù)。如此房屋糾紛怎么辦？案情介紹：　　劉某將一幢房屋贈送給了家鄉(xiāng)的親戚張某，并在簽訂了書面贈與合同的情況下，將房產(chǎn)證一并交付。張某一家搬進(jìn)該房屋6個(gè)月后，因該房年久失修，產(chǎn)生傾斜，影響到鄰居家的房屋，鄰居提出賠償要求，張某以該房尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶應(yīng)由劉某負(fù)責(zé)為由，予以拒絕。案例評析：　　此案例的關(guān)鍵在于判斷劉某與張某之間的贈與關(guān)系是否成立，房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移?！　「鶕?jù)[中華人民共和國民法通則]72條：按照合同或者其按合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。在一般情況下，動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，都是以財(cái)產(chǎn)交付作為標(biāo)志。但房屋屬于不動產(chǎn)，有其特殊規(guī)定，是以產(chǎn)權(quán)過戶為標(biāo)志?！　「鶕?jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 [中華人民共和國民法通則]若干問題的意見第128條：公民之間贈與關(guān)系的成立，以贈與物交付為準(zhǔn)，贈與房屋，如根據(jù)書面贈與合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈與關(guān)系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)。由此可以看出，劉某贈送給比張某的房屋雖然尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但張某一家已經(jīng)實(shí)際占有、使用了該房屋，雙方的贈與關(guān)系是合法并有效的，張某應(yīng)是該房屋的實(shí)際所有權(quán)人，涉及該房的一切糾紛都應(yīng)由張某負(fù)責(zé)。 產(chǎn)權(quán)糾紛案情介紹：　　甲系臺灣同胞，托付乙在大陸為其買房子。房產(chǎn)經(jīng)營公司告知乙：臺灣同胞不能在本市區(qū)買商品房，乙就以自己的名義為甲在市區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司以人民幣47455元的價(jià)格簽訂了購房合同，隨后并支付了房款，取得了乙產(chǎn)名的購買房屋發(fā)票并對房屋進(jìn)行裝修?！　〈谆卮箨懢幼r(shí)，甲、乙對購房款和裝修費(fèi)進(jìn)行了結(jié)算，甲付清了全部費(fèi)用給乙，乙出具了一份代為購買證明書給甲，甲又出具了一份所購房屋中的一半贈與乙使用所有的憑證交給了乙。但乙始終未說明此房屋是用乙的名義所購置的事實(shí)。　　之后，甲、乙之間發(fā)生糾紛，甲向乙要所購房屋鑰匙時(shí)，乙不給而訴諸于法院。 法院審理如下：　　 房屋的產(chǎn)權(quán)歸乙所有。　　 乙返還甲全部購房款和裝修費(fèi)，在判決生效之日后三個(gè)月內(nèi)還清。 案情分析:　　原告甲不能取得訴爭房屋的所有權(quán)。據(jù)本市《出售商品房住宅管理辦法》第