【正文】 方式必須準確填寫外，對某些重要合同的訂立的目的或背景、涉及的某些重要談判結(jié)果必須填寫清楚，必要時應(yīng)將相關(guān)內(nèi)容的復(fù)印件附在合同審定單后。經(jīng)辦人應(yīng)該對自己所填寫內(nèi)容簽字確認。合同初稿由經(jīng)辦人負責(zé)遞交各相關(guān)人員會簽，經(jīng)辦人有義務(wù)對會簽人員的疑問予以解答說明。合同初稿會簽完畢，經(jīng)辦人應(yīng)對會簽意見進行匯總，如某些會簽意見不正確應(yīng)及時與相關(guān)會簽人員溝通解決，解決不了向上級匯報再做處理。最后，經(jīng)辦人應(yīng)將正確的意見納入合同文本，并在合同會簽表上簽字以示對會簽意見已做修改，不能修改的部分應(yīng)做出說明。經(jīng)辦人拿到公司正式定稿的合同后復(fù)印規(guī)定的份數(shù)，先在合同上加蓋我公司騎縫章，然后交對方簽字蓋章，最后由我公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字后蓋章、交對應(yīng)業(yè)務(wù)部門執(zhí)行（經(jīng)辦人對最后蓋章的合同內(nèi)容與正式定稿的合同內(nèi)容負責(zé)審核，內(nèi)容應(yīng)保持完全一致）。經(jīng)辦人應(yīng)將最后正式定稿的合同的電子文本交辦公室檔案管理員存檔。完成審批的合同，由董事長和項目總負責(zé)人雙簽加蓋公司公章有生效。（二）其它規(guī)定凡是與我司簽訂經(jīng)濟合同的單位，都必須具有相應(yīng)的資格、資質(zhì)，方能作為合法的履約主體，履行合同義務(wù)。具體規(guī)定如下：具有法人資格的單位應(yīng)提供其法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。不具法人資格的單位如分公司、分支機構(gòu)等單位，經(jīng)過核準注冊的應(yīng)提供經(jīng)核準注冊的營業(yè)執(zhí)照及其所屬總公司的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；未經(jīng)核準注冊的，應(yīng)當(dāng)提供其所屬總公司的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及總公司對其委托授權(quán)書原件，委托授權(quán)書應(yīng)載明授權(quán)經(jīng)營的范圍等重要事項，并加蓋其總公司公章。要求特定資質(zhì)的工程項目等還應(yīng)提供直接承包方的相應(yīng)資質(zhì)證明復(fù)印件。以上證、照等的真實性由經(jīng)辦人負責(zé)審核，復(fù)印件作為公司簽訂經(jīng)濟合同的必要附件。嚴格禁止任何單位的職能部門作為我公司的各類項目的直接承包方。第七部分 工程質(zhì)量管理制度一、質(zhì)量內(nèi)控（一）質(zhì)量標(biāo)準與等級公司在建工程確定“合格、優(yōu)良、創(chuàng)杯”三個等級的工程質(zhì)量標(biāo)準。對建筑立面、門窗、主要景觀等涉及商業(yè)效果的外觀形象工程部位，在施工前，要做樣品，由工程部驗收封樣后方可施工；對電梯、空調(diào)等影響使用功能的主要設(shè)備確定等級標(biāo)準（如品牌、型號、主要性能指標(biāo)）。(二)檢查考核工程部定期或不定期檢查、抽查重要部位或分部工程的施工質(zhì)量，考核評定項目工程質(zhì)量總體情況，督促監(jiān)理單位、施工單位加強工程施工質(zhì)量管理。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，工程部下發(fā)整改通知單，督促監(jiān)理、施工單位整改。（三）工程質(zhì)量驗收技術(shù)效果、功能驗收對建筑立面、門窗、主要景觀等項目外觀形象的工程部位，施工完成后，由工程部進行技術(shù)效果驗收；對主要設(shè)備安裝調(diào)試和重要施工工藝，在完工后，也要工程部進行技術(shù)功能驗收。施工質(zhì)量預(yù)驗收建筑單體、某一專業(yè)工程、整個項目在交付建筑質(zhì)監(jiān)站正式驗收前，工程部組織內(nèi)部預(yù)驗收，提出各專業(yè)整改意見，整改完成后才能通知質(zhì)監(jiān)站正式驗收，務(wù)必一次性通過正式驗收。二、對施工單位的管理（一）在工程施工前，工程部對施工單位和監(jiān)理單位做工程質(zhì)量標(biāo)準和等級要求交底，對涉及形象的、質(zhì)量要求較高的工程要求施工單位做工程樣板，并嚴格按照樣板標(biāo)準施工和驗收。（二）對建筑立面、門窗、主要景觀等項目外觀形象的工程部位以及其它重要分部分項工程，工程部在施工工程中加強檢查監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)問題并通知施工單位整改。（三）在施工合同中對工程質(zhì)量做詳細界定，制訂對施工單位工程質(zhì)量獎罰標(biāo)準，在項目結(jié)算時嚴格執(zhí)行。在監(jiān)理合同中，要求監(jiān)理單位履行工程質(zhì)量管理監(jiān)督職責(zé)，對工程質(zhì)量負連帶責(zé)任，并接受相應(yīng)獎罰。第八部分 竣工交房管理制度在設(shè)定的成本目標(biāo)和效益目標(biāo)下，保質(zhì)保量、按時竣工交付使用，是房地產(chǎn)企業(yè)運營的根本目的，因竣工驗收和交付使用是一項非常系統(tǒng)的工作，為保證開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理的順利銜接過度特制定本制度。一、交房準備（一）在竣工前四個月，由工程統(tǒng)一編制竣工交房準備工作計劃，內(nèi)容包括：分戶驗收的開始時間和完成時間，工程五大責(zé)任主體驗收的組織和完成時間，消防人防等專業(yè)驗收及規(guī)劃驗收的組織，最終通過竣工驗收備案的時間，公司對物業(yè)公司的工作移交，交房次序等。（二）以竣工交房準備工作計劃為依據(jù)，工程部、營銷部、物業(yè)（商業(yè)）公司分別編制各自職責(zé)范圍內(nèi)的竣工交房執(zhí)行計劃，報項目總負責(zé)人批準后執(zhí)行。由營銷部牽頭成立公司竣工交房領(lǐng)導(dǎo)小組，交房現(xiàn)場成立交房工作組，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、集中組織交房工作。二、工作交接（一）在公司竣工交房領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一組織下，具體交房工作以物業(yè)（商業(yè)）公司為主，工程部、營銷部共同配合，在交房前3個月，物業(yè)（商業(yè)）公司進駐現(xiàn)場做交房準備，在交房前10—20天，工程部和營銷部分別向物業(yè)公司辦理工作交接。（二）工程部向物業(yè)公司移交責(zé)任移交：在竣工驗收備案后、交房前的半個月內(nèi)，工程部將工程竣工資料及各施工單位的保修內(nèi)容、保修時間、保修負責(zé)人等，移交給物業(yè)（商業(yè)）公司，業(yè)主收房后，由物業(yè)（商業(yè)）公司組織正常情況下的工程整改和維修，由物業(yè)公司審核各施工單位工程保修金的返還；如果因工程驗收遺留問題造成業(yè)主未收房或我們開發(fā)商自己提出的工程整改內(nèi)容，仍由工程部負責(zé)。費用移交：對施工現(xiàn)場的水電費，由工程部牽頭，物業(yè)公司參加，組織各施工單位確認所有水電表的讀數(shù)，對各施工單位承擔(dān)的水電費做出界定，要求各施工單位簽字確認。對工程驗收后水電費公攤問題，由物業(yè)（商業(yè)）公司制定分攤辦法并負責(zé)收繳。（三）營銷部向物業(yè)（商業(yè)）公司移交業(yè)主信息移交：對每一住戶或商家的資料、對銷售承諾和招商約定、對每一戶業(yè)主的具體要求等，整理成簡要文字，打印統(tǒng)一表格，移交給物業(yè)（商業(yè)）公司。交房時間表移交，由營銷部、銷售代理機構(gòu)負責(zé)編制交房時間表，并按交房時間表逐戶確認收房日期，將最后確認的交房時間重新編制交房時間表，移交給物業(yè)（商業(yè)）公司。由物業(yè)（商業(yè)）公司按照交房次序，分批清掃干凈、統(tǒng)一保管鑰匙。三、工作執(zhí)行（一）確保按時竣工：在工程竣工前4個月，工程部應(yīng)編制確保竣工的執(zhí)行方案：內(nèi)容包括：各施工單位確?？⒐さ氖┕ちα客度?，需要集團各部門提供支持和協(xié)助解決的事項，分戶驗收、綜合驗收、規(guī)劃驗收、工程備案等關(guān)鍵節(jié)點的控制及驗收的組織方法。（二）提前完成工程備案：至少要在交房前15天通過竣工備案，工程備案表應(yīng)當(dāng)張貼在交房現(xiàn)場。（三）物業(yè)（商業(yè)）運營準備：物業(yè)（商業(yè)）公司應(yīng)提前3個月進駐施工現(xiàn)場，提前做物業(yè)（商業(yè)）運營的各項準備，內(nèi)容包括：物業(yè)（商業(yè)）員工招聘、培訓(xùn)，在三個月內(nèi)必須建立一支物業(yè)（商業(yè)）管理團隊，建立物業(yè)（商業(yè)）運營管理制度，將管理制度作為員工培訓(xùn)的主要內(nèi)容；制定物業(yè)（商業(yè)）運營成本執(zhí)行方案。（四）交房工作的組織：由營銷部牽頭成立公司竣工交房領(lǐng)導(dǎo)小組，對項目的竣工交房工作統(tǒng)一組織，在交房現(xiàn)場成立交房工作組。對交房程序、職責(zé)分工、重點事項等進行集中培訓(xùn)；對交房中可能出現(xiàn)的各種問題制定預(yù)案、統(tǒng)一說辭；對交房過程中反映出的工程整改問題及銷售承諾履約問題等，集中研究，統(tǒng)一回答。對工程整改內(nèi)容制定出整改時間表，對業(yè)主做出答復(fù)，切實履行。附件現(xiàn)場交房工作流程工程部物業(yè)（商業(yè)）公司營銷部（銷售代理機構(gòu)）客服部工程維修部財務(wù)部通知業(yè)主收房業(yè)主到收房現(xiàn)場發(fā)放收房程序指南引領(lǐng)業(yè)主看房驗房業(yè)主要求整改是否是確須整改否否填寫整改承諾單驗收遺留問題整改正常問題整改業(yè)主確認收房辦理房款結(jié)算簽訂物管協(xié)議繳納物管費發(fā)放鑰匙和資料第九部分 商業(yè)物業(yè)管理制度一、全程物業(yè)（商業(yè)）管理（一）物業(yè)（商業(yè)）管理準備物業(yè)（商業(yè)）管理在工程竣工的三個月前，做好各項物業(yè)（商業(yè)）接管的準備工作，內(nèi)容包括：制度準備、成本預(yù)算準備、人力資源準備、培訓(xùn)上崗準備等。對每一項準備工作都要制定專題實施計劃，報董事長批準。制度準備：根據(jù)項目的物業(yè)（商業(yè)）管理特點，物業(yè)（商業(yè)）公司負責(zé)編制物業(yè)（商業(yè)）管理的各種規(guī)章制度，包括：《管理公約》、《住戶（租戶）手冊》、《住戶（租戶）守則》、《工程維修》、《裝修規(guī)則》、《停車場規(guī)則》、《物業(yè)收樓文件》、《租約》、《保潔》等。成本預(yù)算準備：物業(yè)（商業(yè)）公司負責(zé)編制項目3～6年總的物業(yè)（商業(yè)）管理成本計劃書，每年年底，編制年度物業(yè)（商業(yè)）管理成本計劃，報董事長批準。物業(yè)（商業(yè)）管理成本控制以年度成本計劃為依據(jù)。人力資源準備：作為物業(yè)（商業(yè)）管理準備工作的第一重點，要編制詳細的人力資源需求計劃、到崗時間、任職條件等，在工程竣工前分期到崗、分批培訓(xùn)。（二）物業(yè)（商業(yè)）管理啟動物業(yè)（商業(yè)）管理的全面啟動是以物業(yè)（商業(yè)）公司參與工程最終驗收為標(biāo)志。物業(yè)（商業(yè)）公司參與工程內(nèi)部預(yù)驗收和最終驗收，從物業(yè)（商業(yè)）管理的角度提出工程整改意見，并在工程整改中與工程部共同驗收整改結(jié)果。工程正式竣工驗收后，原則上在三十天內(nèi)，工程部與物業(yè)（商業(yè)）公司辦理移交，對物業(yè)（商業(yè)）公司提出的整改意見，由工程部組織施工單位嚴格按工程維修條款及時修繕；物業(yè)（商業(yè)）公司接受項目后，嚴格按物業(yè)（商業(yè)）管理的各項制度準備和人力準備實施規(guī)范的物業(yè)（商業(yè)）管理。物業(yè)（商業(yè)）管理全面貫徹為用戶服務(wù)的宗旨，及時解決業(yè)主入?。ㄉ虘暨M駐）時提出的各種問題，并加強溝通和宣傳物業(yè)（商業(yè)）管理規(guī)定，以取得業(yè)主（商戶）的理解支持并及時調(diào)整我們的物業(yè)（商業(yè)）管理方法。（三）物業(yè)（商業(yè)）管理運行物業(yè)（商業(yè)）管理的日常運作最主要的內(nèi)容包括日常綜合管理服務(wù)的穩(wěn)定與提高。具體包括：物業(yè)維修管理、設(shè)備維護保養(yǎng)管理、環(huán)境綠化管理、安全管理、為入住業(yè)主（進駐商戶）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)等。為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，以《管理公約》及其他管理規(guī)定為依據(jù)，處理各種管理當(dāng)中出現(xiàn)的問題并合理利用財務(wù)資源，做到開源節(jié)流，提高資金利用率，改善物業(yè)的使用功能。物業(yè)（商業(yè)）管理的復(fù)雜性、系統(tǒng)性、專業(yè)性的特點決定了管理的難度，良好的內(nèi)外部環(huán)境對提高物業(yè)（商業(yè)）管理水平顯得尤為重要。物業(yè)（商業(yè)）公司應(yīng)對管理工作進行定期檢討、計劃未來、訓(xùn)練員工及灌輸新知識，為物業(yè)（商業(yè)）管理的提高打下基礎(chǔ)。二、物業(yè)（商業(yè)）計劃管理（一）計劃編制物業(yè)（商業(yè)）前期準備計劃在物業(yè)（商業(yè)）管理的前期準備階段，物業(yè)（商業(yè)）公司負責(zé)編制物業(yè)（商業(yè)）準備計劃（包括成本計劃、人力資源計劃、制度準備、培訓(xùn)計劃等）。各項計劃上報董事長批準后作為整個項目物業(yè)（商業(yè)）準備的依據(jù)。年度物業(yè)（商業(yè)）管理計劃物業(yè)（商業(yè)）公司起草年度物業(yè)（商業(yè)）管理計劃初稿，內(nèi)容包括：年度成本計劃、經(jīng)營收入計劃、設(shè)備維保計劃、培訓(xùn)計劃、服務(wù)計劃等，上報董事長批準后作為全年物業(yè)（商業(yè)）管理工作的依據(jù)。（二）計劃執(zhí)行物業(yè)（商業(yè)）公司是執(zhí)行計劃的責(zé)任者，應(yīng)當(dāng)嚴格按審批確定的各項計劃組織日常工作。物業(yè)（商業(yè)）公司在計劃執(zhí)行過程中，對阻礙計劃實施的問題，應(yīng)及時向董事長匯報保證在第一時間內(nèi)予以解決。物業(yè)（商業(yè)）公司逐月統(tǒng)計物業(yè)（商業(yè)）管理計劃完成情況，上報董事長審閱。三、物業(yè)（商業(yè)）成本管理（一）物業(yè)（商業(yè)）管理成本計劃每年年初，物業(yè)（商業(yè)）公司起草年度成本計劃，上報董事長審批確定后作為全年物業(yè)（商業(yè)）成本管理的依據(jù)。（二）物業(yè)（商業(yè)）計劃外成本管理“計劃外成本”的執(zhí)行，專題報告、單獨立項處理。第十部分 檔案管理制度一、目的為規(guī)范公司文件資料的管理，確保工程文件的適用性、安全性和有效性。二、適用范圍適用于公司開發(fā)經(jīng)營過程和工程現(xiàn)場所有文件的收集、標(biāo)識、審核、執(zhí)行、發(fā)放、查閱登記、回收、銷毀及歸檔管理。三、術(shù)語和定義工程文件：在此特指我公司、監(jiān)理單位、施工承包商在工程建設(shè)過程中產(chǎn)生的相關(guān)文件資料的總稱。標(biāo)識文件：給文件編號，并對其版本及修訂狀態(tài)進行標(biāo)記的工作。四、職責(zé)公司行政人員負責(zé)文件的接收、標(biāo)識、登記、發(fā)放、回收、移交及歸檔管理，并協(xié)助完成工程竣工檔案驗收事務(wù)。成本部負責(zé)對合同、協(xié)議的發(fā)放進行登記，形成臺帳。工程部負責(zé)接收日常文件移交及項目竣工后工程文件的移交。文件經(jīng)辦人包括工程部各專業(yè)工程師、造價部合同預(yù)算部管理人員、設(shè)計責(zé)任人及辦公室前期事務(wù)人員，負責(zé)工程文件的形成、積累、送審、移交歸檔。五、工作程序（一）文件收集公司本身產(chǎn)生的文件由文件經(jīng)辦人根據(jù)工程建設(shè)實際情況及項目報批報建情況，將產(chǎn)生的文件及時移交項目公司行政人員登記歸檔，移交時文件要求必須是簽字蓋章手續(xù)完備的正式文本，移交時應(yīng)填寫《文件檔案交接表》，由移交人與接收人簽名確認。屬于項目報批報建的申請文件及政府批文，一律交由公司檔行政人員登記歸檔，使用部門可留復(fù)印件。（二）文件登記標(biāo)識公司檔案管理員負責(zé)文件的登記標(biāo)識，每份文件均要標(biāo)注編號及版本標(biāo)識。（三）文件的發(fā)放、回收與失效文件銷毀文件登記標(biāo)識后，公司行政人員填寫《發(fā)文簿》，根據(jù)批示或職能發(fā)放給相關(guān)人員及單位，由接收人簽名確認。當(dāng)文件發(fā)生版本變動時，為確保文件的適用性與有效性，公司檔案管理員要統(tǒng)一回收作廢版本的文件，同時發(fā)放新生效版本，并由經(jīng)手人簽名確認。 公司行政人員回收失效文件后留一份存檔備查，要在首頁及騎縫加蓋“作廢”印章，其余復(fù)本銷毀。（四）文件的歸檔和利用工程文件在標(biāo)識清楚完備后，由公司行政人員按分類編號存放，要有固定的文件夾，放入編有序號的資料柜中妥善保管。資料借用、調(diào)用、查閱要經(jīng)批準并填寫《文件、檔案借閱登記表》，調(diào)閱重要文件要復(fù)印存底。（五）工程文件的移交工程竣工時，所有工程文件要按規(guī)定移交相關(guān)部門永久保存。公司行政人員協(xié)助施工、監(jiān)理單位整理并向當(dāng)?shù)爻墙n案管理部門移交工程竣工檔案資料。向物業(yè)管理處移交一套工程竣工文件資料，移交物業(yè)管理處的資料需要報項目項目總負責(zé)人批準。所有移交均要填寫附表：《文件檔案交接登記表》，由雙方簽字確認。48 / 48