【正文】 60。 a) 半地下層如僅用作公共停車、公共設(shè)備用房、人防用途時，則該半地下層的層數(shù)不計入地面以上層數(shù)，建筑面積亦不計入地面以上建筑面積中；但當(dāng)住宅等的入戶大堂位于該層時，大堂及其樓（電）梯間等公用建筑面積應(yīng)作為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e相應(yīng)扣除，并在其地面以上相應(yīng)的服務(wù)范圍內(nèi)分?jǐn)偂? b) 半地下層如全部或部分用于商業(yè)、辦公等用途，且商業(yè)、辦公等部分的出入口、外墻位于地面以上（圖24中a），則該半地下層層數(shù)計入地面以上層數(shù)，面積計入地面以上建筑面積中。其中商業(yè)等的面積計為專有面積，停車及設(shè)備用房部分面積計為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，商業(yè)、辦公部分所含的樓（電）梯間、住宅大堂等公用建筑面積的計算方法與分?jǐn)傄?guī)定與地面以上公共面積的計算方法與分?jǐn)傇瓌t相同。 c) 如半地下層停車及設(shè)備用房部分較大，為地面多棟共用，且該部分基本位于地面以下，與半地下商業(yè)、辦公等區(qū)域有明確的分界線時（圖24中b），可將兩部分劃分開來，停車及設(shè)備用房區(qū)域計為地下室，列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，商業(yè)或辦公區(qū)域則作為半地下室按本款b)相應(yīng)計算建筑面積。 獨立別墅、聯(lián)排式別墅中為各戶專用的、，或作為坡地建筑有一面以上（含一面）位于地面以上時，無論其作何使用，其層數(shù)均計入地面以上層數(shù)，建筑面積均計入各戶建筑面積中。 圖24 坡地建筑的地下室和半地下室圖示 非專用樓梯、電梯及梯間 供整棟、或樓（電）梯通過的各功能區(qū)或?qū)庸餐褂玫臉牵姡┨?，或進(jìn)口和出口處都是公共空間的樓（電）梯，視為非專用梯。 位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部（外墻以內(nèi)）的非專用梯為室內(nèi)非專用梯，位于建筑結(jié)構(gòu)外部（外墻以外）的非專用梯為室外非專用梯。 一棟房屋的非專用樓梯或電梯，當(dāng)各層梯間平面結(jié)構(gòu)相同時，其服務(wù)范圍為整棟或其通過的整個功能區(qū)。因管理工作所需對個別樓層或部分樓層不設(shè)停機(jī)或不開門的，不影響公用建筑面積的整體分?jǐn)?，其中也包括不使用該樓梯或電梯的地面一層或一～二層?fù)式房。 一棟建筑，按平面結(jié)構(gòu)不同可分為上下兩段，若上段的外圍水平投影面積與下段的外圍水平投影面積的差值，不大于下段外圍水平投影面積的1/3，則當(dāng)各層樓（電）梯均設(shè)計為開門使用或僅個別樓層不設(shè)停機(jī)或開門時，樓（電）梯的分?jǐn)偡秶鷳?yīng)為整棟或其通過的各樓層；若上段的外圍水平投影面積與下段的外圍水平投影面積的差值，大于下段外圍水平投影面積的1/3，即該棟建筑為裙樓+塔樓型建筑時，其貫穿裙樓與塔樓的樓（電）梯，無論在裙樓是否設(shè)計開門使用，其位于裙樓部分的樓（電）梯間的分?jǐn)偡秶鷳?yīng)為整棟，其位于塔樓部分的樓（電）梯間的分?jǐn)偡秶鸀樗谒恰? 高層建筑中設(shè)置的高、低區(qū)電梯，高、低區(qū)電梯之間在某一層可以互通，這些電梯的梯間建筑面積應(yīng)作為整棟或功能區(qū)的公用建筑面積，其分?jǐn)偡秶鸀楦?、低區(qū)電梯通過的所有樓層。與高、低區(qū)電梯機(jī)房連接的緩沖電梯井道按自然層計入電梯間建筑面積。 、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、消防避難層、設(shè)備層的電（樓）梯間，該層的電（樓）間應(yīng)計算建筑面積。 從地面至二層（或以上）室外廣場、平臺的室外樓梯、自動扶梯計為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（圖25）。圖25 為室外平臺服務(wù)的樓梯圖示 對于內(nèi)部設(shè)有扶梯的商場、辦公樓等，如需進(jìn)行分層或分戶建筑面積計算，必須在主出入口層留出連接扶梯與公共出入口的公共過道，在其它層留出用于扶梯回轉(zhuǎn)上下的公共過道，否則該商場或辦公用房只能按復(fù)式房計算總建筑面積（圖26）。圖26 商場扶梯、公共過道圖示 專用樓梯、電梯及梯間 由建筑物上部的一層或連續(xù)多層的樓層所專用，建筑物的下部連續(xù)各樓層均不開門（設(shè)計不開門）使用，同時“使用”與“不使用”部分的用途不同的樓（電）梯，稱為專用梯。樓梯的出口或入口僅位于一戶套內(nèi)時，該樓梯也視為專用梯。 位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部（外墻以內(nèi)）的專用梯為室內(nèi)專用梯，位于建筑結(jié)構(gòu)外部（外墻以外）的專用梯為室外專用梯。 室內(nèi)專用樓梯、電梯，其通過“不使用”樓層部分的梯間公用建筑面積和其凸出屋面的梯間、機(jī)房面積，列為“不使用”和“使用”兩部分建筑的區(qū)間公用建筑面積；通過“使用”樓層部分的梯間公用建筑面積列為“使用”部分建筑的區(qū)內(nèi)公用建筑面積。 室外專用樓梯、電梯，其梯間公用建筑面積全部列為“使用”部分建筑的區(qū)內(nèi)公用建筑面積。 當(dāng)裙樓有多座塔樓時，通過“不使用”樓層部分的室內(nèi)樓（電）梯間有多個，在裙樓不能按多個劃分成多棟建筑的情況下，列為“不使用”和“使用”兩部分建筑的區(qū)間公用建筑面積為裙樓部分的多個梯間面積的總和。 室內(nèi)專用樓梯、電梯，其通過“不使用”樓層部分的梯間面積，不包括使用專用梯樓層所專用的、落在一層（地面）通往梯間的過道（走廊）、門廳、大堂等的公用建筑面積。這些公用建筑面積應(yīng)列為“使用”部分建筑的功能區(qū)內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 下地下室樓（電）梯、車道 由地面下地下室（空間）的地下室專用梯，當(dāng)該專用梯地面出入口為獨立出入口并位于建筑物外墻或主體之外時，若： a) 地下室為商業(yè)、辦公等計容積率用途時，該專用梯及地面出入口的建筑面積計為地下室應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e； b) 地下室為人防、停車或設(shè)備用房等不計容積率用途時，該專用梯及地面出入口的建筑面積計為不分?jǐn)偣妹娣e，并計入地下室建筑面積中； c) 地下室既有商業(yè)、辦公等計容積率用途，也有人防、停車或設(shè)備用房等不計容積率用途時，如該專用梯僅為商業(yè)或辦公服務(wù)，該專用梯及地面出入口的建筑面積計為商業(yè)、辦公部分的應(yīng)分?jǐn)偣灿妹娣e；如該專用梯同時服務(wù)于地下室計容積率用途和不計容積率用途，該專用梯及地面出入口的建筑面積列為不分?jǐn)偣灿妹娣e，并計入地下室不計容積率功能區(qū)的建筑面積中。 由地面下地下室（空間）的地下室專用梯，當(dāng)該專用梯地面出入口位于建筑物外墻或主體之內(nèi)時，若： a) 地下室為不計容積率用途，則下地下室梯從地表處切斷，地下部分的梯間面積計入地下室，列為不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e；位于一層的梯間面積計為應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，按其在地面以上的相應(yīng)服務(wù)范圍進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪? b) 地下室為商業(yè)、辦公等計容積率用途時，該下地下室的樓梯的地面以下及地面以上部分不再專門劃分開來，該樓梯及與之相通的地面一層的門廳、通道等一起在其地面以下的服務(wù)范圍內(nèi)共同分?jǐn)傆嬎?。如其位于地面一層的門廳、通道為其與地面以上相關(guān)空間共用，則門廳、通道等應(yīng)一起在其地面以下和以上的服務(wù)范圍內(nèi)共同分?jǐn)傆嬎恪? 下地下室的車道，其坡道下方回填無建筑空間的，或設(shè)計為不可利用的建筑空間的，或車道下方直接為地下二層建筑空間的，該車道對應(yīng)的地面一層有蓋部分作上空處理，車道有蓋部分只計一層建筑面積并計入地下一層建筑面積中；如車道下方在地下一層為可利用空間，那么車道計兩層建筑面積，并均計入地下室建筑面積中（圖27）。 通往地下各層的電梯間，當(dāng)其通過半地下室時，如半地下室屬不計容積率建筑面積，那么通過該半地下室的梯間面積與半地下室一起計入不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e中；如地下室為計容積率建筑面積，則梯間面積與半地下室中其它公用建筑面積一起計入應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e中。 圖27 下地下室車道圖示 走廊、過道 房屋除第一層（地面層）外的其它各層公用的內(nèi)、外走廊，一般情況下，應(yīng)作為本層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 一棟建筑的第二層以上有多個樓梯間（單元），并在第二層設(shè)有外走廊，從室外樓梯經(jīng)走廊進(jìn)各單元樓梯，則該走廊的建筑面積與各樓梯間面積一起列為第二層以上建筑的應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 位于建筑物第一層（地面層）的柱廊、檐廊，當(dāng)與城市街道或本宗地外的公共通道、公共開放空間相鄰，或兩端不封閉并可在平行于街道方向上通行時，或已屬市政府行政主管部門批準(zhǔn)的核增面積范圍的，如計算建筑面積的，其面積列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 原設(shè)計為整體商場，后分割成若干商鋪或鋪位的，本層分割后所形成的過道的建筑面積由本層各商鋪或鋪位按其建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂? 門廊、雨蓬 為一戶獨立設(shè)置的門廊、雨蓬，計算建筑面積的，其建筑面積計入該戶的套內(nèi)建筑面積中。 設(shè)置于公共大門口或樓梯口等處的門廊、雨蓬，計算建筑面積的，建筑面積列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 門廳、大堂、中庭 一戶獨立使用的門廳、大堂、中庭應(yīng)列為專有面積，計入該戶的套內(nèi)建筑面積；公共門廳、大堂、中庭應(yīng)列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，按其服務(wù)范圍在相應(yīng)的功能區(qū)間或區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪? 若酒店的接待處設(shè)于大堂中的某一部分并形成獨立使用空間的，該獨立使用空間的建筑面積計入酒店部分的建筑面積；若大堂為酒店、辦公、住宅等的公共過道、休息場所，則將酒店的接待柜臺以內(nèi)部分及工作室、行李室等的建筑面積列為酒店部分的建筑面積，大堂的其余部分列為整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 架空通廊 兩座建筑物在地面部分由裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應(yīng)裙樓劃分成多棟建筑的，架空通廊建筑面積列為整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 兩棟獨立建筑物之間的架空通廊建筑面積列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 公共陽臺 在建筑物底層、頂層架空設(shè)置的用于公共綠化、休閑的架空綠化空間，視為公共花園，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 在建筑物某功能區(qū)內(nèi)逐層設(shè)置的與公共通道連通的公共陽臺，計算建筑面積的，均列為本層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 在建筑物某功能區(qū)內(nèi)隔層設(shè)置或不規(guī)則設(shè)置的公共花園、公共陽臺，計算建筑面積的，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 采光井、通風(fēng)井、煙道 不計容積率的地下室或半地下室使用的采光井、通風(fēng)井、煙道位于地面的部分，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e并計入地下室或半地下室的建筑面積中；計容積率的地下室或半地下室使用的采光井、通風(fēng)井、煙道位于地面的部分，列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由地下室或半地下室分?jǐn)偂? 位于核心筒內(nèi)的通風(fēng)井、煙道，與核心筒相連并為梯間服務(wù)的通風(fēng)井、煙道，與核心筒一體作為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，在其相關(guān)的服務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? 各層多戶公用的風(fēng)井或煙道，計為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e在功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂? 管理用房、會所用房 管理用房是指物業(yè)管理公司使用的辦公用房，包括供管理公司存放工具、設(shè)備及其他用品的庫房、儲藏室、更衣室等。管理用房應(yīng)作為分戶面積，不列入公用建筑面積范圍，并應(yīng)參與分?jǐn)傁嚓P(guān)的公用建筑面積。 會所用房應(yīng)作為分戶面積，不列入公用建筑面積范圍，并應(yīng)參與分?jǐn)傁嚓P(guān)的公用建筑面積。 值班警衛(wèi)室、消防控制室 值班警衛(wèi)室，是指設(shè)于一棟房屋門口附近，供警衛(wèi)員、保安員值班守衛(wèi)用的房屋，包括與警衛(wèi)室相連的供值班員休息用的睡房、與警衛(wèi)室合并使用的接待室或傳達(dá)室、自動報警控制中心。為一棟房屋服務(wù)的值班警衛(wèi)室列為整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；在一棟建筑之外獨立設(shè)置的值班警衛(wèi)室、為多棟建筑服務(wù)的值班警衛(wèi)室，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 宗地內(nèi)僅建有一棟建筑時，設(shè)于其內(nèi)的消防控制室列為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；宗地內(nèi)建有多棟建筑，消防控制室僅設(shè)于其中的某一棟建筑內(nèi)，該消防控制室列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 如宗地內(nèi)早期建設(shè)的建筑物內(nèi)已設(shè)有消防控制室，新建的一棟建筑設(shè)有僅為本棟服務(wù)的消防控制室時，該消防控制室作為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；如宗地內(nèi)早期建設(shè)的建筑物內(nèi)未設(shè)有消防控制室，設(shè)于新建建筑內(nèi)的消防控制室為整個小區(qū)的多棟建筑使用，則該消防控制室計為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 設(shè)備用房 配電室、變電室、有線電視間、網(wǎng)絡(luò)間，分別視為設(shè)備用房的一種。 在一宗地內(nèi)規(guī)劃有多棟建筑物時，上述設(shè)備用房中的一種或與之類似的設(shè)備用房僅設(shè)在其中一棟的，其建筑面積列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；當(dāng)宗地內(nèi)只規(guī)劃設(shè)計一棟建筑時，設(shè)在該棟建筑的設(shè)備用房列為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 宗地內(nèi)規(guī)劃有多棟建筑，每棟均設(shè)計有配電室，則每棟的配電室面積均列為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 宗地內(nèi)多棟建筑中設(shè)有配電室的一棟為新建的大廈，其余多棟為早期建設(shè)的舊房，則新建大廈中的配電室為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 設(shè)于建筑中某一層供本層多戶或多層共同使用的空調(diào)機(jī)房、風(fēng)機(jī)房、水泵房等設(shè)備用房，雖其被某一戶專有面積所包圍，該設(shè)備房仍作為公用建筑面積在其相應(yīng)服務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? 半外墻 半外墻列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，按功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎悖绻δ軈^(qū)細(xì)分為層或同一層的某幾戶時（如裙樓分為商業(yè)、會所、一層臨街商鋪、一層商場大空間內(nèi)商鋪等），半外墻則按細(xì)化的功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪? 屬于一個獨立產(chǎn)權(quán)人的一棟房屋，可以不取半外墻，如獨立別墅或整棟出具建筑面積的其它建筑。 聯(lián)排別墅應(yīng)取半外墻，并作為整棟分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 封閉建筑空間 位于建筑內(nèi)的封閉建筑空間，凡計算建筑面積的，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 主樓、附樓 當(dāng)一棟建筑設(shè)計為具有主樓、附樓的形式，主、附樓僅通過消防通道或公共開放空間相連時，該建筑不視為一棟。此時，共用的消防控制室等應(yīng)視為為多棟服務(wù)的公用建筑面積，列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；為主、附樓各自服務(wù)的梯間、門廳等公用建筑面積，應(yīng)分別在主、附樓按各自功能劃分的功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?。如，主樓設(shè)有消防避難層，附樓不參與主樓公用建筑面積的分?jǐn)偂? 騎樓 騎樓底層位于建設(shè)用地紅線之外，并成為公共道路街巷通行的部分，不計算建筑面積。 騎樓底層位于建設(shè)用地紅線內(nèi)，成為小區(qū)公共道路的一部分的，或經(jīng)市政府行政主管部門批準(zhǔn)列為核增建筑面積的，如計算建筑面積的，均計為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 7 房屋建筑面積變更測繪 變更測繪一般指一棟建筑，在完成第一次房屋建筑面積測繪之后，因建筑的改建或擴(kuò)建、建筑功能的改變、建筑內(nèi)部空間劃分修改、一戶或多戶專有面積的權(quán)屬界線變更、或建筑的相關(guān)屬性更改而重新進(jìn)行的房屋建筑面積測繪。 變更測繪的一般原則 變更測繪適用于已竣工（建成）且已進(jìn)行過房屋建筑面積測繪計算的建筑。 對已登記發(fā)證的房屋，在變更測繪時，除登記面積來源不明、明顯違規(guī)或確系計算錯誤的，一般情況下應(yīng)維持原來的面積計算成果。 一般情況下，變更測繪應(yīng)采用原計算規(guī)則，但由變更引起的新產(chǎn)生的、屬于變更范圍內(nèi)部分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，按現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?；如所有產(chǎn)權(quán)人書面同意，在不涉及其它產(chǎn)權(quán)人時，也可全部按現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行。 由變更部分房屋的套內(nèi)建筑面積、公用建筑面積重新分?jǐn)傆嬎阋鸱亲兏糠纸ㄖ娣e發(fā)生變化的，如變化在規(guī)定允許范圍內(nèi)時，則不必改變其它功能區(qū)各戶原有的房屋建筑面積。 變更測繪的處理方法 160