【正文】 了，流動(dòng)性也越來(lái)越差，潛虧的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越高。他的資金來(lái)源是什么呢？說(shuō)白了都是短期資金，學(xué)過(guò)財(cái)務(wù)的朋友都知道，用短期資金來(lái)支撐長(zhǎng)期投資的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，必須借東家還西家，拆東墻補(bǔ)西墻，維持股價(jià)的成本是巨大的，因?yàn)橘Y金成本在那兒明擺著的。當(dāng)資金鏈繃斷的時(shí)候，崩盤(pán)也就來(lái)到了。 　　 　　舉這個(gè)例子，就是為了說(shuō)明長(zhǎng)短期資金的匹配問(wèn)題。有很多散戶朋友不理解這個(gè)概念，虧了很多，有些人明明知道，但還是要刀口舔血（我有些朋友學(xué)財(cái)務(wù)的，也因此而完蛋）。 　　 　　所以大家在分析這個(gè)“個(gè)股”的同時(shí)，一定要區(qū)分清除支撐這個(gè)市場(chǎng)的資金哪些長(zhǎng)期的，哪些是短期的。長(zhǎng)期資金和短期資金的行為特征是完全不同的，他們來(lái)到這個(gè)市場(chǎng)的目的也是完全不同的。 　　 　　剛才說(shuō)了用短期資金來(lái)匹配長(zhǎng)期投資是風(fēng)險(xiǎn)巨大的，現(xiàn)在來(lái)說(shuō)明長(zhǎng)期資金匹配短期投資也具有重大風(fēng)險(xiǎn)。老百姓老是說(shuō)中國(guó)股市有問(wèn)題，沒(méi)有IBM、沒(méi)有微軟，沒(méi)有真正的藍(lán)籌股，但他們從來(lái)不想自己到這個(gè)市場(chǎng)來(lái)干什么，是投資還是投機(jī)的。他們都是來(lái)投機(jī)的，他們的資金都是自有資金（替別人代客理財(cái)或替親戚朋友炒股的除外），是長(zhǎng)期資金，但由于他們的目標(biāo)是投機(jī)，是來(lái)賺小菜錢(qián)，進(jìn)進(jìn)出出忙得很哪，這種心態(tài)能賺錢(qián)嗎？還是舉前面的例子，一個(gè)股票從1元漲到100元，1元買(mǎi)進(jìn)2元賣(mài)出，再10元買(mǎi)進(jìn)20元賣(mài)出，再30元買(mǎi)進(jìn)40元賣(mài)出，反反復(fù)復(fù)，結(jié)果到了90元買(mǎi)進(jìn)，100元反倒不賣(mài)出了，80元就更不賣(mài)了，結(jié)果一直跌倒10元，這個(gè)過(guò)程，學(xué)過(guò)點(diǎn)數(shù)學(xué)的朋友都該知道是賺錢(qián)還是虧錢(qián)的吧？ 　　 　　為什么要說(shuō)明這些呢？就是給大家普及一下資金性質(zhì)的重要性。大家有沒(méi)有考慮過(guò)自己用于買(mǎi)房資金的性質(zhì)呢？？ 　　 　　只怕很少有人考慮吧？雖然讀過(guò)書(shū)的人都知道“刻舟求劍”的故事，但自己總是在重復(fù)這樣的錯(cuò)誤。因?yàn)樗麄冎粫?huì)靜態(tài)的思考問(wèn)題。 　　 　　 　　不好意思，我剛才應(yīng)該先說(shuō)上海這個(gè)“個(gè)股”的基本面的，結(jié)果到先把資金性質(zhì)問(wèn)題提前說(shuō)了。那就接著說(shuō)吧。 　　 　　在上海支撐上海房?jī)r(jià)的資金有哪些呢？ 　　 　　下面先根據(jù)目的來(lái)分：一是海外資金（包括港澳臺(tái)、韓日、美等等），他們中一部分人工作在上海，用來(lái)長(zhǎng)期居住的，需要的是長(zhǎng)期資金，還有很大一部分人并不在上海，是委托一些公司或親戚朋友購(gòu)買(mǎi)的，來(lái)套匯的，是短期資金；當(dāng)然不排除，有一部分短期資金如果被套牢，就可能轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期投資了（如散戶投資者那樣），比例應(yīng)該是1：2吧（直觀感覺(jué)，無(wú)依據(jù)）。二是國(guó)內(nèi)資金（排除上海本地資金），同樣也有許多人如剛畢業(yè)在上海就業(yè)的學(xué)生，他們是為了長(zhǎng)期居住的，需要的是長(zhǎng)期資金，而一些投機(jī)者（溫州炒房團(tuán)？）就是短期資金了，比例也應(yīng)該是1：2吧（無(wú)依據(jù)）。三是上海本地資金，也分居住和投機(jī)的，比例在5：1（個(gè)人認(rèn)為許多中介和房產(chǎn)商參與投機(jī)炒作，數(shù)量還是相當(dāng)大的）。 　　 　　再根據(jù)資金來(lái)源區(qū)分：由于中國(guó)本土老百姓的購(gòu)買(mǎi)力有限，除了存款能保證首付外，大部分的要依靠銀行貸款，我個(gè)人把存款看作為長(zhǎng)期資金，貸款看作為短期資金（因?yàn)橹灰J款必須要每月款還款，跟自己的收入密切相關(guān)，而且還受工作波動(dòng)、收入波動(dòng)和貸款利率波動(dòng)等因素的影響），這部分由于貸款引起的短期資金是相當(dāng)巨大的（上海的具體數(shù)字我忘了），知道的朋友請(qǐng)補(bǔ)上。還有就是海外資金，他們買(mǎi)房很少貸款吧？這些資金可短可長(zhǎng)，損失的是機(jī)會(huì)成本，如果這種成本仍然保持低位的話，他們撤退的意愿并不會(huì)很強(qiáng)。 　　 　　問(wèn)題6:抄書(shū)的部分基本正確，對(duì)于走勢(shì)的判斷不敢恭維。 　　 　　很遺憾，看來(lái)很多朋友還是不明白我發(fā)這個(gè)帖子的意圖。這個(gè)帖子的標(biāo)題就是房產(chǎn)投資掃盲，其實(shí)就是為了普及一下投資知識(shí)而已，是幫助大家建立能獨(dú)立思考問(wèn)題的能力，因?yàn)楝F(xiàn)在外面的文章、消息評(píng)論（特別是股市評(píng)論和方式文章），不管看多還是看空,都具有極大的功利性和誤導(dǎo)性。 　　 　　我上一家公司是個(gè)房地產(chǎn)公司，我雖然不做房地產(chǎn)那塊，但我們公司有很多做房地產(chǎn)投資和研究的，看了他們做的報(bào)告，我真有的害怕。對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，根據(jù)歷史房?jī)r(jià)走勢(shì)做個(gè)回歸分析就好了，然后根據(jù)那個(gè)結(jié)果作決策，還有的更簡(jiǎn)單，看看周邊樓盤(pán)賣(mài)多少錢(qián)，然后估計(jì)自己開(kāi)盤(pán)的時(shí)候漲多少錢(qián)，就行了。我的天哪？那不是跟股市中散戶作技術(shù)面分析一樣嗎？就算近期賺錢(qián)，也總有一天會(huì)虧光的。 　　 　　還有一點(diǎn)，這個(gè)帖子的題目雖然是房產(chǎn)投資掃盲，但同樣適用于大部分的投資行為，包括項(xiàng)目投資、證券投資、企業(yè)購(gòu)并等等。因?yàn)槲抑v的大部分都是方法論的東西，而且努力用淺白的語(yǔ)言來(lái)講清楚哪些晦澀的概念。 　　 　　當(dāng)然一個(gè)帖子，不可能把所有的問(wèn)題都講清楚，后面對(duì)大家就只是“師傅領(lǐng)進(jìn)門(mén)，修行在個(gè)人”得失了。如果大家想僅僅知道房?jī)r(jià)的走勢(shì)，對(duì)不起，我從來(lái)不向別人推薦股票。 　　 　　問(wèn)題7：在頂一下,我想問(wèn)問(wèn)如果上海樓市崩盤(pán),對(duì)北京、深圳等地的樓市有影響嗎？其實(shí)05年開(kāi)始廣州的樓市已經(jīng)開(kāi)始少量下跌了。 　　 　　前面我打了個(gè)比方，把房市比作股市，把城市比作個(gè)股（即上市公司），房子比作股票。國(guó)家宏觀政策的出臺(tái)會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)有反應(yīng)的，但個(gè)股（城市）的表現(xiàn)也不會(huì)全然相同，大盤(pán)的下跌會(huì)對(duì)所有的股票有影響（主要是心理上的）。且不說(shuō)上海的樓市會(huì)不會(huì)崩盤(pán)（我個(gè)人認(rèn)為不會(huì)，看空和下跌不等于樓市崩盤(pán)，）炒股的朋友知道，同一類(lèi)型或同一板塊的股票中有一個(gè)出現(xiàn)快速上漲或快速下跌的時(shí)候，其它股票也會(huì)做出反應(yīng)，上漲或下跌，但幅度肯定沒(méi)有領(lǐng)頭的那個(gè)大。 　　 　　北京和深圳我去的次數(shù)比較多，我覺(jué)得這兩地的泡沫是比較少的。我姐99年在北京北三環(huán)（大鐘寺）買(mǎi)的房子，高層建筑，歌星韓紅也住那個(gè)小區(qū)，6000/m2，今年春節(jié)我問(wèn)她現(xiàn)在市價(jià)多少，她說(shuō)9000/m2。你說(shuō)這有泡沫嗎？5年長(zhǎng)了50%，中間還伴隨著建造成本和土地成本的上漲，我個(gè)人覺(jué)得泡沫是不大的。在上海呢，我家在99年浦東買(mǎi)的房子，2100/m2，現(xiàn)在市價(jià)8000/m2，你說(shuō)有泡沫嗎？而且我認(rèn)為，北京和深圳房子的質(zhì)地要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于上海，北方墻體厚實(shí)，保溫隔音都好，有暖氣，深圳的房型、小區(qū)環(huán)境好，且兩地容積率都很低，以前上海市中心上市的房子容積率是多少？4—5?。〔贿^(guò)有一點(diǎn)好，上海買(mǎi)房的人不看重這些。 　　 　　廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)是最好的，非常平穩(wěn)，這跟廣東人良好的理財(cái)和理性投資觀念分不開(kāi)，少量上漲和下跌是好現(xiàn)象，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)非常合適，說(shuō)明價(jià)格和價(jià)值非常貼近。 　　 　　就回答這些。 　　 　　好了我們?cè)倮^續(xù)。 　　 　　剛才分析了資金來(lái)源。主要目的是什么呢？主要回答這個(gè)市場(chǎng)資金的合理性，因?yàn)閷?lái)，一旦基本面或環(huán)境發(fā)生變化，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響的首先就是這些短期資金，一旦房?jī)r(jià)松動(dòng)和拐點(diǎn)來(lái)臨，這些資金會(huì)快速抽離，加速房?jī)r(jià)下跌。（短期資金做的是錦上添花和落井下石的勾當(dāng)） 　　 　　下面回過(guò)來(lái)講上海的基本面?！　?　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)： 　　基礎(chǔ)建設(shè)： 　　投資環(huán)境： 　　金融環(huán)境： 　　購(gòu)房政策： 　　 　　還有就是房市的技術(shù)面：大家自己看上海房?jī)r(jià)的走勢(shì)，不再說(shuō)了。 　　 　　下面將通過(guò)舉例來(lái)說(shuō)明房產(chǎn)投資的操作思路。 　　 　　前面我們說(shuō)過(guò)，商品房因?yàn)橛辛魍?quán)所以有投機(jī)的價(jià)值（類(lèi)似于非流通股，因?yàn)槠洳痪哂卸?jí)市場(chǎng)流通權(quán)，所以目前只具有投資價(jià)值而不具有投機(jī)價(jià)值），也擁有收益權(quán)（即租金），所以有投資價(jià)值。不能上市流通的房子（如非產(chǎn)權(quán)房）只具有收益權(quán)，因此不具有投機(jī)價(jià)值（當(dāng)然，那些期待政策發(fā)生轉(zhuǎn)變，如投機(jī)全流通的除外）。 　　 　　所以在分析投資前面，我們一定要搞清楚自己買(mǎi)房產(chǎn)的目的是什么？因?yàn)椴煌哪康臎Q定的不同的評(píng)價(jià)體系。 　　 　　一般有兩種目的： 　　 　　投機(jī)：即利用商品房的流通權(quán)，獲得短差。以此為目的的朋友，一定要牢記自己這個(gè)目的，不要炒房炒成房東。你的房子是用來(lái)流通用的，千萬(wàn)要時(shí)刻提醒自己，時(shí)刻準(zhǔn)備著出售，因?yàn)槟阄ㄒ荒苡耐緩骄褪浅鍪?。資產(chǎn)為隨著環(huán)境的變化而固化或流動(dòng)，固化是非常可怕的（如德隆的股票），當(dāng)你不能以預(yù)期的價(jià)格出售時(shí)，說(shuō)明你的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨了。以此為目的的朋友，沒(méi)必要去研究房子的價(jià)值，你只需知道房?jī)r(jià)的走勢(shì)就行了。“順勢(shì)而為”是你唯一的生存之道。還記得我前面為什么要分析上海的基本面和技術(shù)面嗎？難道僅僅是想知道房子的價(jià)值和房?jī)r(jià)是否偏離價(jià)值嗎？記住，長(zhǎng)期擁有這套房子不是你的目的，價(jià)格低于價(jià)值或高于價(jià)值對(duì)你沒(méi)有太大的意義。做上海這個(gè)個(gè)股的基本面分析和技術(shù)面分析，最主要的要知道這個(gè)城市房地產(chǎn)的發(fā)展周期，并判斷目前處于這個(gè)周期的什么階段，在這個(gè)周期的輪回中，拐點(diǎn)是否即將來(lái)臨。這就是你買(mǎi)入或賣(mài)出決策的根本依據(jù)??！ 　　 　　那周期是怎樣的呢？拐點(diǎn)什么時(shí)候來(lái)臨呢？又怎么預(yù)測(cè)呢？ 　　 　　“繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長(zhǎng)了。” 　　——索羅斯。 　　 　　這是我第三次引用這句話了。繁榮和衰落的生命周期并不難預(yù)測(cè)，西方房地產(chǎn)的發(fā)展是有很好的借鑒作用，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論也很容易得出結(jié)論。但難點(diǎn)在于什么呢？就是那個(gè)“人為”的因素了，那就是行政的力量，政府的意志。但有一點(diǎn)是可以肯定的，經(jīng)濟(jì)規(guī)律是不可阻擋的，你可以延遲它，但不能阻止它。 　　 　　投資：即利用商品的收益權(quán)，獲得資本收益。以此為目的的朋友，主要有兩類(lèi)，一種是買(mǎi)房自住的，還一種是買(mǎi)房出租的。這兩類(lèi)朋友的共同點(diǎn)是，目的是都要做“房東”，只不過(guò)前者是自己的房東，后者是他人的房東而已。資本收益是什么呢？就是通過(guò)目前的一次性投資支出，以獲得長(zhǎng)期的收益權(quán)（租金）。自住和出租的投資收益分析方法是一樣的。資本收益率就是：租金收益現(xiàn)值/自有資金（貸款的朋友就是自己的首付款）。不同的是，自住的朋友只享有收益權(quán)，不享有流通權(quán)，因?yàn)槟阋诟呶毁u(mài)出同時(shí)也想擁有自己的住房的話，也必須高位買(mǎi)進(jìn)。所以你的收益是基本鎖定的，除非你去租房，等低位再買(mǎi)入。買(mǎi)房出租的朋友相對(duì)就游刃有余的多，同時(shí)享有流通權(quán)和收益權(quán)，可出租可出售。 　　 　　這類(lèi)朋友要牢記什么呢？一定要記住，你是房東，你是以獲得資本收益為目的的，資本的固化在你簽訂預(yù)售合同的時(shí)候就確定了。以此為目的的朋友，你要知道的是什么呢？你要知道的是這套房子的價(jià)值！！你的行為是價(jià)值投資??！你的成本只有在價(jià)值以下，你才能獲得收益，和價(jià)值相同你才能不虧，略高于價(jià)值你才能少虧。我們研究上海的基本面和技術(shù)面的目的就是為了尋找它的價(jià)值中樞。 　　 　　那價(jià)值是什么呢？如何預(yù)測(cè)和確定呢？我們的成本又如何確定呢？ 　　 電玩巴士，為您提供一切電玩資訊 18 / 18