【正文】 正文 上篇　　不知道大家有沒(méi)有看過(guò)《窮爸爸富爸爸》這本書，雖然寫的不怎么樣，純粹是一商業(yè)運(yùn)作，但也的確包含了一些財(cái)務(wù)知識(shí)。雖然十分淺薄，但這卻是在長(zhǎng)期農(nóng)業(yè)社會(huì)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)下的中國(guó)老百姓最缺乏的。 　　 　　既然在房地產(chǎn)專欄里，那我就拋開股票，專談房地產(chǎn)。 　　 　　先說(shuō)房?jī)r(jià)（市場(chǎng)價(jià)值）：你知道你買一套房子付出的成本和房?jī)r(jià)的關(guān)系嗎？房?jī)r(jià)是一個(gè)時(shí)點(diǎn)數(shù)，是靜態(tài)值。而你購(gòu)房付出的成本卻是動(dòng)態(tài)的。舉個(gè)簡(jiǎn)單例子加以說(shuō)明：你購(gòu)買房子，房?jī)r(jià)100萬(wàn)，首付3成，貸款70萬(wàn)，期限20年。當(dāng)你完成此筆交易的時(shí)候，所有的都是靜態(tài)的，包括你的初期貸款利率。這二十年，你能確保貸款利率不發(fā)生變動(dòng)嗎？在過(guò)去10年，中國(guó)的平均貸款利率是8%（已剔除硬著陸實(shí)行的高利率影響）。而我們買房的同志，%。相差3個(gè)點(diǎn)，這三個(gè)點(diǎn)意味著什么？意味著你必須多付出30%的資金成本。換句話說(shuō)，你實(shí)際上花了130萬(wàn)買了一套100萬(wàn)的房子。（說(shuō)明一點(diǎn)，首付的是機(jī)會(huì)成本，因?yàn)榛鶞?zhǔn)利率上漲，存貸款利率會(huì)同時(shí)上調(diào)）。 　　 　　再說(shuō)房?jī)r(jià)（實(shí)際價(jià)值）：看完上一段，有朋友說(shuō)，房?jī)r(jià)會(huì)長(zhǎng)啊，房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，是保值工具啊等等。那我先問(wèn)一句，你知道什么叫不動(dòng)產(chǎn)嗎？不動(dòng)產(chǎn)就是地理位置不可移動(dòng)的資產(chǎn)！！而不是如一些所謂的專家鼓吹的保值工具。學(xué)財(cái)務(wù)的都知道，房產(chǎn)和地產(chǎn)是兩回事，房產(chǎn)（即地面上的建筑物）是固定資產(chǎn)，是要提折舊的，是隨著時(shí)間不斷貶值的。地產(chǎn)（即土地使用權(quán)），是無(wú)形資產(chǎn)，是實(shí)行攤銷的，談可以通過(guò)評(píng)估和交易重新恢復(fù)的。所以說(shuō)真正增值的是地產(chǎn)那部分。你知道70年后你要交多少錢來(lái)支付土地使用費(fèi)嗎？ 　　 　　　　 　　由于我們現(xiàn)在制度上的缺陷，我們購(gòu)買的房地產(chǎn)（請(qǐng)注意，現(xiàn)在社會(huì)上所討論的是房地產(chǎn)泡沫，而不是房產(chǎn)泡沫或地產(chǎn)泡沫），我們的資產(chǎn)具有不可分割性，即我們不能單獨(dú)處置我們的房產(chǎn)或地產(chǎn)。我實(shí)際上想說(shuō)明什么呢？我想說(shuō)明的是，我們購(gòu)入或投資的所謂房地產(chǎn)和西方許多國(guó)家的房地產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別，其實(shí)我們購(gòu)買的只是該住房的70年的使用權(quán)，和所有權(quán)有本質(zhì)的區(qū)別。簡(jiǎn)單的說(shuō)，你能把自己的那部分地產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)，土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓嗎？你能把自己家的墻拆掉賣錢嗎？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百萬(wàn)買的該住房產(chǎn)權(quán)證的價(jià)值其實(shí)就是該住房70年使用權(quán)的價(jià)值。產(chǎn)權(quán)房和非產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)就其本質(zhì)是一樣的。 　　 　　因?yàn)閺耐顿Y學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，你擁有該住房的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的收益權(quán)是一致的。比如說(shuō)，你出租該房產(chǎn)，你的租金收入不會(huì)因?yàn)椴皇钱a(chǎn)權(quán)房而減少。只要不轉(zhuǎn)讓，NPV（凈現(xiàn)值）是相同的。 　　 　　好，現(xiàn)在我們基本上對(duì)我們的房子有了些基本的概念了。下面我們就談?wù)劗?dāng)外部環(huán)境變化（宏觀經(jīng)濟(jì)，政府政策等）對(duì)我們房子（普通老百姓最大的資產(chǎn)）的影響。 　　 　　　　 　　要徹底寫清楚，涉及的面太廣。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、投資銀行學(xué)、會(huì)計(jì)、國(guó)際貿(mào)易等事牽扯在一起的，主要的原因就是，房地產(chǎn)本身就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，再加上我國(guó)一向政治、經(jīng)濟(jì)不分家，就更為復(fù)雜。這也就是世界上有這么多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和專家存在，還是無(wú)法避免美國(guó)、日本和東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的原因了。 　　 　　從根本上說(shuō)，房地產(chǎn)問(wèn)題歷來(lái)就是一個(gè)金融問(wèn)題，其本質(zhì)是金融，其形式是產(chǎn)業(yè)。從美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史就可以看出（圖書館有美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史這本書）。 　　 　　下面，我將從利率、匯率、通貨膨脹率、收入、制度等幾方面談房地產(chǎn)投資的影響因素。 　　 　　先講一個(gè)概念，根據(jù)資本論（這是所有經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)，希望大家能學(xué)好，否則就沒(méi)有研究的基礎(chǔ)和立足點(diǎn)了）的觀點(diǎn)，價(jià)格的基礎(chǔ)是價(jià)值，價(jià)格不可能長(zhǎng)時(shí)間偏離于價(jià)值，動(dòng)態(tài)來(lái)看（即把時(shí)間拉長(zhǎng)），價(jià)格的走勢(shì)和價(jià)值的走勢(shì)是平行的，靜態(tài)來(lái)看（即從一個(gè)時(shí)間點(diǎn)來(lái)看），價(jià)格是偏離價(jià)值的，是由供給關(guān)系來(lái)決定的。這個(gè)可以參照股票的走勢(shì)（不知道這里有多少人懂股票，有興趣的看美國(guó)股市的發(fā)展）。 　　 　　利率、匯率、通脹率等一系列所謂目前所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究的東西，同時(shí)通過(guò)改變供給雙方的力量來(lái)影響價(jià)格的。 　　 　　先說(shuō)利率：利率、匯率、通脹率及政府的許多政策都是相互影響、相互關(guān)聯(lián)的，混在一起就沒(méi)法說(shuō)清楚了。值得一樣一樣說(shuō)。還是舉例說(shuō)明：前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，期限20年的貸款，利率每上漲一個(gè)百分點(diǎn)，等于成本增加10%。由于利率的上漲會(huì)直接導(dǎo)致購(gòu)房成本的增加，減少需求（大家學(xué)過(guò)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的人應(yīng)該知道剛性需求和彈性需求：比方說(shuō)，我要結(jié)婚，女朋友說(shuō)沒(méi)房子就不跟我結(jié)婚，而我特別愛她，不管房子多少錢，我都要買，這就是剛性需求，一般情況下需求都是具有彈性的，而且在不同的價(jià)格下，需求的彈性也是不同的），利率的上漲也會(huì)提高開發(fā)商的成本，但由于市場(chǎng)價(jià)格也上漲，開發(fā)商的利潤(rùn)率會(huì)并不會(huì)明顯減少（即便減少，也遠(yuǎn)高于整個(gè)社會(huì)的平均行業(yè)利潤(rùn)率），大量的資本會(huì)用如房產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量會(huì)增加，于是供給的力量會(huì)此消彼長(zhǎng)，一旦突破臨界點(diǎn)，房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下跌（類似于股市的階段性高點(diǎn)），重新尋求一種平衡。 　　 　　從歷史的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，利率的上升對(duì)房?jī)r(jià)的上漲具有致命性的打擊，這就是謝國(guó)忠講的為什么房產(chǎn)會(huì)破滅的原因，中央也為什么直至不愿加息或繼續(xù)加息的原因了。因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是銀行信貸資金支撐的。國(guó)家一方面推遲提高利率，一方面假借土地整頓減少土地供應(yīng)，目的就是為了維持需求減少供應(yīng)，防止房地產(chǎn)崩潰或崩潰時(shí)間的到來(lái)。同時(shí)利用各種媒體發(fā)聲音唱多，就是維護(hù)需求方的信心。如2001年股市崩潰時(shí)，政府是最大的唱多力量一樣。 　　 　　　　 　　經(jīng)濟(jì)學(xué)的東西實(shí)在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一樣，實(shí)在無(wú)味。調(diào)劑一下氣氛，把制度問(wèn)題提到前面來(lái)講。 　　 　　二說(shuō)制度：什么是制度？誰(shuí)制定了制度？說(shuō)白了，制度就是一種權(quán)利，操控價(jià)格的一種權(quán)利。我國(guó)的制度由于歷史的變遷和改革，仍存在著許多重大缺陷，不比微軟的操作系統(tǒng)好多少，現(xiàn)在正在打補(bǔ)丁。你知道上海有多少房產(chǎn)嗎？各種房產(chǎn)的性質(zhì)嗎？本專欄有個(gè)朋友貼了篇《房產(chǎn)基礎(chǔ)概念要領(lǐng)》，不錯(cuò)，值得看看。至于歷史的原因和政府的控制或當(dāng)初的制度制訂，大量的房產(chǎn)是不能上市交易的，這非常類似于股市中的非流通股，我們現(xiàn)在買的商品房就類似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非流通股的價(jià)格，但卻享有同樣的收益權(quán)，這也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。 　　 　　現(xiàn)在政府學(xué)乖了，逐步逐步的把原來(lái)不能流通的房產(chǎn)（如售后公房）上市流通，就是不愿一下子擴(kuò)大供應(yīng)量，改變供給雙方的平衡。這當(dāng)然也充分利用了中國(guó)老百姓的消費(fèi)心理（房子總是要自己的，而不愿去租房，這也形成了房?jī)r(jià)和租金倒掛的現(xiàn)象，這是西方人不能理解的）。 　　炒股的朋友應(yīng)該很容易理解這一原理。其他的朋友可能會(huì)有點(diǎn)困難。中國(guó)的房市和股市是如此的相近，并不是虛構(gòu)的。 　　 　　當(dāng)然，這只是制度影響房?jī)r(jià)的一個(gè)小小的方面，其它還有土地供給制度等等。因?yàn)檎莆樟酥贫戎朴喓托薷牡臋?quán)利，因此他們也就掌握的定價(jià)或通過(guò)影響供給來(lái)影響價(jià)格的權(quán)利，這其實(shí)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物和遺毒。但事實(shí)證明，依靠行政的力量來(lái)阻擋經(jīng)濟(jì)自身的運(yùn)行規(guī)律是行不通的。 　　 　　在此，我用索羅斯的一句話來(lái)結(jié)束此段：“繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長(zhǎng)了?！?　　 　　哦。對(duì)不起，制度這部分有點(diǎn)重了。其實(shí)我只想說(shuō)明的是一點(diǎn)，我們多花了幾十甚至上百萬(wàn)的錢（即總成本超過(guò)總收益的那部分，用NPV計(jì)算的結(jié)果），獲得的僅僅是流通權(quán)（這點(diǎn)和股市上流通股和非流通股的區(qū)別是一樣的），流通權(quán)的收益只能通過(guò)投機(jī)（即低買高賣實(shí)現(xiàn)），而真正構(gòu)成股票和房產(chǎn)收益價(jià)值的收益權(quán)（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及產(chǎn)權(quán)房和非產(chǎn)權(quán)方式一致的。這也就是廣大股民至死也不知道會(huì)輸錢的原因，說(shuō)股市是大賭場(chǎng)其實(shí)也有很大的合理成分的。房市也一樣，因?yàn)榉孔雍凸善倍汲闪舜蠹彝稒C(jī)的工具。 　　 　　問(wèn)題1：樓主很強(qiáng)呀，請(qǐng)問(wèn)您說(shuō)的“期限20年的貸款，利率每上漲一個(gè)百分點(diǎn)，等于成本增加10%”，這是咋算的？ 　　我是外行這樣算的： 　　假如貸款100萬(wàn)，利率上調(diào)1％，那么成本上升1001％＝1萬(wàn)；成本增加只有1％呀？ 　　謝謝樓主！ 　　 　　上樓的問(wèn)題問(wèn)得很好。因?yàn)殂y行采取的是復(fù)利制度。 　　 　　舉例：100萬(wàn)貸款，5%的貸款利率，期限20年，用購(gòu)房者用得最多的等額還款法，每月還款6600元，如果貸款利率上升至6%，你的還款額將為7165元。%；%；期限30年，還款額增加12%。 　　 　　為便于計(jì)算和說(shuō)明，故取10%。 　　 　　問(wèn)題2：樓主關(guān)于產(chǎn)權(quán)和非產(chǎn)權(quán)的房子用流通和非流通股票來(lái)做比喻，很精彩，提高我的知識(shí)面了。那么非產(chǎn)權(quán)的房子是那些類呢，如何購(gòu)買呢？這類房子可以出租嗎？ 　　 　　本專欄有個(gè)朋友貼了篇《房產(chǎn)基礎(chǔ)概念要領(lǐng)》，樓上自己去看看吧。 　　要把這個(gè)問(wèn)題回答完，等于要把我國(guó)建國(guó)后的歷史講一遍了。 　　 　　三說(shuō)匯率：要把這個(gè)東西講清楚可真不容易。不知道大家對(duì)國(guó)際貿(mào)易的知識(shí)知道多少，因?yàn)閰R率的影響因素挺多的，最根本的當(dāng)然是購(gòu)買力平價(jià)（不懂的話自己去看書），第二個(gè)當(dāng)然就是供給關(guān)系了。匯率用最簡(jiǎn)單的話來(lái)描述就是這個(gè)貨幣對(duì)另一種貨幣的價(jià)格，當(dāng)然也受供給關(guān)系影響了。 　　 　　不知道大家看過(guò)謝國(guó)忠的文章沒(méi)有，此人了不起啊，敢說(shuō)實(shí)話，和郎咸平一樣，是個(gè)敢于說(shuō)真話的人。其實(shí)他們說(shuō)的難道政府不知道，說(shuō)得不客氣點(diǎn)，關(guān)于國(guó)有資產(chǎn)流失，我比郎咸平知道得多得多了。只不過(guò)大家都不說(shuō)而已，怕觸犯某些利益群體，自己吃不了兜著走。而且老百姓也不愿意聽真話，他們寧愿活在睡夢(mèng)中（還記得魯迅在吶喊自序中的那個(gè)鐵屋子的故事嗎？）。記得我去銀廣夏考察回來(lái)的時(shí)候，告訴自己的同學(xué)，000557造假時(shí)，有誰(shuí)相信啊？特別是我剛說(shuō)完，該股就從25元漲到了歷史最高價(jià)37元，別人都說(shuō)我神經(jīng)病。現(xiàn)在是多少呢？。我同學(xué)至今還持有。不好意思說(shuō)得遠(yuǎn)了。 　　 　　話說(shuō)回來(lái)，為什么要說(shuō)謝國(guó)忠呢，他有篇文章說(shuō)萬(wàn)億游資炒作人民幣升值。我國(guó)的那些專家和所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家（某些利益團(tuán)體的代言人）就大批特批。也不想想，像謝國(guó)忠這樣的人如果沒(méi)有根據(jù)的話會(huì)亂說(shuō)話嗎？他可不是那些卑鄙的中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家。大家如果有興趣可以到中國(guó)人民銀行的網(wǎng)站上看看，查《黃金和外匯儲(chǔ)備報(bào)表》，5年來(lái)中國(guó)外匯儲(chǔ)備的增長(zhǎng)。幾千億美元啊?。?！為什么會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng)呢？ 　　 　　這就要從固定匯率制和浮動(dòng)匯率制說(shuō)起了。這方面大家看看索羅斯進(jìn)攻英鎊和97東南亞金融危機(jī)，就會(huì)有感性的認(rèn)識(shí)了。這里我就說(shuō)得通俗易懂些吧，固定匯率就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，由權(quán)力部門行政定價(jià)，浮動(dòng)匯率就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，由供給