【正文】 。大家可不要辜負(fù)了中央的美意，我們黨了不起啊，我們的溫總理和胡主席也了不起啊，換了國民黨，才沒人管老百姓的死活呢。 　　政策4：銀行控制住房貸款，注意這個(gè)政策是來自于央行的要求，而不是地方上的。地方上銀行要的是什么？銀行領(lǐng)導(dǎo)要的是政績(jī)，要的是腐敗的溫床。住房貸款的盈利性多高啊？利差3%。暴利?。。〈蠹疫€記得銀行為什么要到處拉存款嗎？要發(fā)放貸款必須要有足夠的儲(chǔ)蓄存款。為什么要到處把開發(fā)商的銷售時(shí)的房貸要放在自己的銀行辦嗎？因?yàn)楸┝Π?。就憑兩張單據(jù)（儲(chǔ)戶存折、住房貸款合同），就能賺取兩者的利差，一百萬貸款，一年就是3萬，有十萬戶，一年就是30億，這就是業(yè)績(jī)。還有一點(diǎn)，就是可以通過住房貸款的增加，來稀釋銀行以前的不良貸款，降低不良貸款率，這就是領(lǐng)導(dǎo)的政績(jī)。至于問題，那是國家的事和中央政府的事，與地方無關(guān)。說遠(yuǎn)了，繼續(xù)解讀這一政策，大家都說，住房貸款這么好，銀行和老百姓雙得利，中央為什么要控制?。空f白了，就是風(fēng)險(xiǎn)，中央政府看到了風(fēng)險(xiǎn)，以前可以把盈利放在第一位，現(xiàn)在必須把風(fēng)險(xiǎn)控制放在第一位了。大家認(rèn)為中央政府是看多還是看空呢？ 　　政策5：加強(qiáng)土地管理，控制土地投放量，為什么??？難道僅僅是因?yàn)楸Ｗo(hù)耕地、減少腐??？還有一點(diǎn)，就是政府必須控制供應(yīng)量，使供應(yīng)量和“有效需求”匹配起來，說白一點(diǎn)，就是政府認(rèn)為房?jī)r(jià)高了，高出老百姓承受范圍了，房子只有那些少數(shù)的既有需求又有錢人買得起了，房子是為那部分人造的。（昨天到一個(gè)朋友家里去玩，他在浦東剛裝修好一套別墅，正好說起房子的事，他告訴我，任志強(qiáng)向他報(bào)委屈，他的意思根媒體上登的完全是兩回事，是媒體斷章取義歪曲了他的意思，我想任志強(qiáng)的真實(shí)想法大概就是我剛才說的意思）。最后有一點(diǎn)，就是政府也想通過控制度地供應(yīng)量來控制房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)快速下滑。如果政府不看空，他有必要這么狠嗎？ 　　政策6：高院的司法解釋，高院的司法解釋早不出晚不出，為什么這時(shí)候出呢？難道5年前就沒有商品房嗎？說白了，就是高院預(yù)測(cè)拖欠銀行住房貸款的案例會(huì)越來越多，這樣解釋主要是為了保障來百姓的基本生活權(quán)益，防止因住房問題引起社會(huì)動(dòng)蕩。高院難道不知道房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎么回事？ 　　政策7：外匯政策，放松外匯管制，其目標(biāo)就是要減少國家外匯儲(chǔ)備，鼓勵(lì)老百姓購匯就是希望老百姓能幫助國家分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同來打擊游資。在匯率問題上，我是這樣判斷的，匯率問題已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題了，已經(jīng)是政治問題了，美國故意讓美元貶值，就是擠壓人民幣升值，升值后再打壓人民幣，迫使人民幣大幅貶值，摧垮中國經(jīng)濟(jì)，這一招他在東南亞、南美、拉美國家屢試不爽，這次跟我國搞上了，所以我們一定要挺住，我也鼓勵(lì)大家儲(chǔ)備外匯，我們難受，美國放任美元貶值也難受著呢，看誰熬得過誰。國家出臺(tái)這些政策，就是為了避免升值，打擊游資。迫使這些游資知難而退。（政府睿智啊，商務(wù)部白癡啊。） 　　 　　這一兩年的政策還有很多，大家慢慢去解讀吧。去解讀這些政策對(duì)資金面的影響包括制定這些政策的決策者的正式想法。你自己也應(yīng)該會(huì)有個(gè)判斷。 　　 　　那該怎么預(yù)測(cè)呢？ 　　 　　炒股的朋友知道，預(yù)測(cè)的時(shí)間太長(zhǎng)或太短都沒有實(shí)際操作意義。 　　 　　下面要說的是預(yù)測(cè)的價(jià)值和目標(biāo)。（為投資決策作基礎(chǔ)） 　　 　　舉個(gè)例子：一個(gè)股票或一個(gè)房子，從1塊錢漲到了100塊，在這上升的過程中，任何時(shí)間以任何價(jià)位買進(jìn)都是正確的，因?yàn)樗加蝎@利的空間；當(dāng)這個(gè)股票從100快跌倒1塊錢的時(shí)候，你在任何時(shí)間以任何價(jià)位賣出也都是正確的，因?yàn)槟銣p少了虧損。但就整個(gè)操作過程而言，你對(duì)還是錯(cuò)呢？其實(shí)你永遠(yuǎn)都是錯(cuò)的，因?yàn)槟銢]有做到最優(yōu)方案（最優(yōu)方案就是1元買入100元買出），你也很難做到最差方案（就是100元買入1元買出），你做到的都是次優(yōu)方案，有些人賺錢了，有些人虧了，有的多，有的少。導(dǎo)致這樣的關(guān)鍵是什么呢？因?yàn)樗肋h(yuǎn)沒法準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)到拐點(diǎn)，就是拐點(diǎn)在什么時(shí)候什么價(jià)位發(fā)生。其實(shí)要做到這一點(diǎn)完全是不可能的，因?yàn)槟阋彩沁@個(gè)市場(chǎng)的一分子，你也會(huì)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生作用，這就要講一個(gè)合力和趨勢(shì)的概念了。所以我們沒必要去準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)未來，我們只要知道趨勢(shì)就可以了。因?yàn)樵谀阍噲D準(zhǔn)確預(yù)測(cè)拐點(diǎn)的時(shí)候，影響這個(gè)拐點(diǎn)的因素也在發(fā)生變化。是不是有點(diǎn)抽象??？學(xué)過高等數(shù)學(xué)或哲學(xué)的朋友應(yīng)該很容易理解這個(gè)問題，不理解的朋友沒事就多看看太極圖吧。 　　 　　除非你有足夠的力量來控制市場(chǎng)，但好像這樣做不到，所以德隆失敗了。 　　 　　從政策的走勢(shì)來看，顯然力量在逐步從多方向空方轉(zhuǎn)變，雙方力量正在此消彼長(zhǎng)的過程中，現(xiàn)在在什么程度呢？如果以剛才那個(gè)例子作為范圍的話，現(xiàn)在就應(yīng)該是在八、九十元了。至于100元什么時(shí)候到來，到達(dá)100元還需要多少時(shí)間，在100元價(jià)位上會(huì)維持多久，對(duì)于空倉的朋友來說是沒有任何意義的。股市上很多散戶就是這樣，耐不住寂寞，一年四季都是滿倉，沒有股票就難受，不怕套牢怕踏空，這種人不虧才怪。因此從投資證券的角度來說，就是要等待一個(gè)好的買入機(jī)會(huì)。 　　 　　剛才用證券來形容房地產(chǎn)，基本原理是一樣的，但也有很大的不同點(diǎn)，就是房子有使用價(jià)值，證券沒有。證券的漲跌比較頻繁，大大小小的周期比較多，相對(duì)較短，人們也許有很多機(jī)會(huì)。而房子的漲跌周期就很長(zhǎng)，人活一輩子也經(jīng)歷不了幾次，主要要跟本國的經(jīng)濟(jì)周期匹配起來，先對(duì)而言機(jī)會(huì)就比較少。失去了就沒必要再去強(qiáng)求了。率性而為吧。 　　 　　我的判斷，我跟辦公室的同事聊過，那就是長(zhǎng)期看空的，但關(guān)鍵還要看政策的走勢(shì)和相應(yīng)政策的出臺(tái)，因?yàn)檎邲Q定了拐點(diǎn)到來的時(shí)間。在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策基礎(chǔ)條件下，如果今后再也沒有任何新的政策出臺(tái)且經(jīng)濟(jì)不崩潰，自我修復(fù)將是緩慢的，拐點(diǎn)的到來可能是緩慢的，需要3年左右時(shí)間。如果政府加息，而且是大幅加息，那么拐點(diǎn)的到來將是指日可待的（如當(dāng)初海南房地產(chǎn)的破滅）。因此，我們預(yù)測(cè)房市，就必須關(guān)注政策的導(dǎo)向。 　　 　　從目前的情況來看，由于受到各種所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政府部門個(gè)體利益的考慮，現(xiàn)在的氛圍很混沌，政策的出臺(tái)具有相當(dāng)?shù)拇蟮牟淮_定性，在這點(diǎn)我們要好好向美國學(xué)習(xí)。 　　 　　說到現(xiàn)在，有一點(diǎn)是肯定的，別的不說，上海的房地產(chǎn)肯定的泡沫大大的，肯定是在歷史高位，會(huì)不會(huì)再創(chuàng)新高，我想這只對(duì)那些做超短線的人有用，對(duì)于廣大要長(zhǎng)期投資（也就是自住）的人來說，沒什么價(jià)值。至于拐點(diǎn)什么時(shí)候到來，是不確定的，選擇自住的朋友面對(duì)的是時(shí)間的損失（比如說準(zhǔn)備買房結(jié)婚的朋友，為了獲取時(shí)間，在財(cái)務(wù)上損失一點(diǎn)也可能是在所不惜的），因此每個(gè)人要根據(jù)自己實(shí)際情況來選擇買房的時(shí)機(jī)和方式。 　　 　　下面向需要購房的朋友和剛畢業(yè)的大學(xué)生推薦幾種房產(chǎn)投資方式。 　　 　　問題5:我想知道 　　，那么為什么“在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策基礎(chǔ)條件下，如果今后再也沒有任何新的政策出臺(tái)或經(jīng)濟(jì)部崩潰，自我修復(fù)將是緩慢的，拐點(diǎn)的到來可能是緩慢的，需要3年左右時(shí)間”？ 　　,那么他在這種情況下做出判斷是不是意味著他在下棋?如果是的話,那么他又在跟誰下呢?他有到底想干什么呢? 　　 　　　　 　　之所以有三年的判斷，是建立在經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境沒有變化的基礎(chǔ)上，通過經(jīng)濟(jì)規(guī)律自然發(fā)展，事實(shí)上是做不到的，政府的政策會(huì)源源不斷地出來、或多或少的影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。前面我引用了索洛斯的一句名言“繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長(zhǎng)了?！本褪窃谙胝f明這種人為的因素和傾向。三年的這數(shù)字的出處，主要考慮的是各種周期性因素的綜合影響，比如說利率、通貨膨脹率的演變周期不是同步的，有同步的也有反向的，在利率提高初期，這基本上是一致的，后期可能相反也可能一致（主要還是受政策宏觀政策的影響）。比如說生產(chǎn)周期、產(chǎn)品周期等，還要受新技術(shù)運(yùn)用的影響，這是比較復(fù)雜的，很難一下子說清楚，這里就不說了，以后有空再作說明。 　　 　　至于謝國忠，我只是說他能把自己真實(shí)的想法說出來，是個(gè)誠實(shí)和高水平的能人。說他不了解中國，主要說他不了解我國政府政策出臺(tái)的機(jī)制和目標(biāo)，這是和西方國家不同的，我國政府考慮的首先是國家和社會(huì)的穩(wěn)定，老百姓根本的生活問題，而不是首先考慮的是效率問題，說白了就是先講政治、后講經(jīng)濟(jì)。至于下棋，更合適的說法可能他應(yīng)該是一個(gè)看棋的（下棋的是中央和一些利益團(tuán)體），看著看著就開始說棋了，違反了旁觀勿語真君子的律條，所以受到那些利益團(tuán)體的圍攻。就像郎咸平一樣，看見馬路上別人行騙，他傻乎乎的上去戳穿，壞人錢財(cái)，能不挨揍嗎？說白了又沒有騙你的，關(guān)你什么閑事??？ 　　 　　在前一段時(shí)間中央打擊有償新聞，那可不是空穴來風(fēng)和無事生非。我這人就是事不關(guān)己高高掛起。有時(shí)也順便幫騙子撬撬邊，搞點(diǎn)好處。 　　 　　又說遠(yuǎn)了。 　　 　　現(xiàn)在來講投資。 　　 　　不知道大家的財(cái)務(wù)方面和投資方面的功底怎樣，如果不懂的話就有點(diǎn)難了。如果不知道成本（資金成本、機(jī)會(huì)成本、沉沒成本等概念）和風(fēng)險(xiǎn)（風(fēng)險(xiǎn)的衡量）的話，那很多問題就很難說清楚了?，F(xiàn)在我假設(shè)大家都懂。 　　 　　前面有個(gè)朋友問我海南房產(chǎn)投資的一個(gè)個(gè)案，不好意思，我沒做過研究，沒法回答。在前面我做過一個(gè)比方，就是把城市比做成個(gè)股，現(xiàn)在這個(gè)比方還適用。比方說，股市有泡沫，股市的泡沫是有什么組成呢？是股市中所有股票的綜合體現(xiàn)，股市有泡沫不等于說所有的股票都有泡沫，有的股票泡沫大些，有些小些。還有，上證指數(shù)的走勢(shì)不能代表個(gè)股走勢(shì)，各股的走勢(shì)有其內(nèi)在的、個(gè)性化的原因。所以說，中國的各個(gè)城市的情況都是不一樣的，大家一定要具體情況具體分析，千萬不要以偏概全。比如說，很多場(chǎng)合公布的都是中國整體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，就是上證指數(shù)，它只代表整個(gè)市場(chǎng)的綜合情況，而且由于樣本不停的變，早已失真了，別把那東西太當(dāng)回事。因?yàn)橐话闳酥豢赡苜I一個(gè)股票，只關(guān)注你那個(gè)股票就行了（你不是溫州人吧？）。我也是，所以我只關(guān)注上海。上海在全國還是比較有代表性的。 　　 　　那我們就來關(guān)注上海。 　　 　　整體而言，上海這個(gè)個(gè)股的基本面是不錯(cuò)的，所以引來各路資本爭(zhēng)相追逐也不以為奇。但各路資本的性質(zhì)，我們極有必要加以分析和區(qū)別。為什么要這么做呢？大家學(xué)過財(cái)務(wù)管理的朋友們都知道，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)等等名詞吧？長(zhǎng)期投資、短期投資各需要什么樣的資金來匹配呢？長(zhǎng)短期資金的結(jié)構(gòu)應(yīng)該如何設(shè)立呢？如果設(shè)置不好會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？ 　　 　　舉個(gè)例子，還是說德隆（因?yàn)樗麣獯?，知道的人多）。最早剛開始，德隆玩二級(jí)市場(chǎng)的時(shí)候，我想他也沒有想要長(zhǎng)期坐莊吧？用以匹配的資金不會(huì)是長(zhǎng)期資金（拆借來的資金從沒有想到會(huì)要用8年吧？）結(jié)果，從96年牛市開始，股市一直走牛，一直到2001年從牛市轉(zhuǎn)入熊市，那時(shí)候他手中股票的籌碼已經(jīng)是高度集中