某步行街項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提案-資料下載頁(yè)
2025-04-17 03:32本頁(yè)面
【正文】 商住項(xiàng)目與一般物業(yè)在設(shè)計(jì)要求與管理方式上有較大區(qū)別。張家港商住項(xiàng)目目前正在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)此階段進(jìn)行詳盡完善的論證，管理先進(jìn)性的預(yù)見(jiàn)將對(duì)商住項(xiàng)目建成后的投入使用產(chǎn)生廣泛深遠(yuǎn)的影響。既要在硬件和軟件上下功夫，同時(shí)又要使它富有人性化。根據(jù)獅城怡安對(duì)項(xiàng)目日常前期介入管理的經(jīng)驗(yàn)，我們從物業(yè)管理及服務(wù)角度選擇了一些管理建議案例，僅供發(fā)展商參考指正：商住項(xiàng)目建筑、裝修的考慮事項(xiàng)商住項(xiàng)目的外圍環(huán)境是建立外觀(guān)形象的重要考慮事項(xiàng)，它的設(shè)計(jì)除了考慮外觀(guān)和美學(xué)外，功能也是重要的一環(huán)。如果能夠很好地對(duì)外圍環(huán)境組成因素的可操作性方面進(jìn)行規(guī)劃，就會(huì)提高對(duì)物業(yè)的管理能力。屋頂應(yīng)具備洗窗吊頂設(shè)施。并制定一套適當(dāng)?shù)奈蓓敳僮靼踩芾沓绦颉９芾沓绦蚋鶕?jù)商住項(xiàng)目的用途和屋頂?shù)念?lèi)型度身定制。也可以考慮在屋頂設(shè)置清潔用水或洗滌斗或排水口，以便外包清潔公司工作。建筑頂部裝飾部分及屋頂應(yīng)安裝上人路梯（不銹鋼材料），已方便維護(hù)、保養(yǎng)。：商住項(xiàng)目使用的建筑材料和外部建造的道路對(duì)整個(gè)場(chǎng)地起了重要作用。道路、走道和其它區(qū)域的排水溝應(yīng)是完整的、且正確排向下水處。主要道路盡可能不使用地磚。地磚是不適合用作走道材料的，大雨過(guò)后不平坦的地面會(huì)造成其松動(dòng)，且很難處理。正確施工的鋼筋混凝土走道比較好。道路人車(chē)分流，應(yīng)實(shí)行主干道雙行，次干道單行，并留出人行道設(shè)想，應(yīng)對(duì)人車(chē)分流方案進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)證。項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的減速器不僅使行車(chē)更安全，且有利于維護(hù)道路，因?yàn)檐?chē)速慢會(huì)最低程度的減少路面的磨損。減速器應(yīng)有一定的寬度(最少30厘米)，以避免強(qiáng)烈的晃動(dòng)。項(xiàng)目地下室、消防、水泵，污水處理等潮濕霉變場(chǎng)所的天花和墻面，建議用水泥材料粉刷。、電梯廳大廳、電梯廳是商住項(xiàng)目的窗口，設(shè)計(jì)、施工、材料選擇方面應(yīng)十分重視，因此它比商住項(xiàng)目任何一個(gè)部分都更容易給業(yè)主、租戶(hù)留下深刻的印象，他起著先入為主的作用，直接影響建成后的租售率、租金價(jià)格。：高檔商住項(xiàng)目對(duì)商場(chǎng)、大廳盥洗室要求極高，廁所的男女入口原則應(yīng)分開(kāi)，并清晰標(biāo)注。從任何公共部分都不應(yīng)看到里面的廁位或小便隔板平面位置（無(wú)論直接或通過(guò)鏡子反影），即使開(kāi)門(mén)也應(yīng)保證有所遮擋。：電梯間的寬度至少比附近走廊寬度大1/3，以便容納等候電梯于進(jìn)出業(yè)主、租戶(hù)。電梯間照明線(xiàn)路應(yīng)與走道分開(kāi)，最好采用照明較高的局部照明。商住項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層電梯大廳要有通風(fēng)口，使通風(fēng)良好。（有些高級(jí)住宅標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳處往往沒(méi)有通風(fēng)）客房裝飾中應(yīng)用對(duì)比成補(bǔ)色原理，最重要是同一色彩計(jì)劃中，不要等量使用對(duì)比色，而應(yīng)以少取勝；房間色彩最為可靠的是遵照自然界色調(diào)秩序原則，即地板深墻壁中天花淺；南向、東南向、西南向開(kāi)窗的房間因經(jīng)常受陽(yáng)光照射，入射光線(xiàn)成微黃的暖色調(diào)，在此條件下的客房可采用深一點(diǎn)的色調(diào)，也可用中性較淺冷色調(diào)；北向東北向、西北向開(kāi)窗的空房入射光線(xiàn)偏冷，常會(huì)有微蘭的光色，使用暖色調(diào)。公共區(qū)域家具公共區(qū)域家具少用皮具，建議不用皮質(zhì)沙發(fā)，而是用有布套且可以換洗的沙發(fā)。、監(jiān)控室在電梯機(jī)房、監(jiān)控室設(shè)置空調(diào)設(shè)施，有利于設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，并設(shè)置專(zhuān)用電表計(jì)量裝置，有利于對(duì)公共能耗進(jìn)行監(jiān)控與分?jǐn)偂８黝?lèi)泵應(yīng)獨(dú)立設(shè)置泵房，以免噪聲共振引起業(yè)戶(hù)糾紛，選擇水泵應(yīng)采用靜噪型節(jié)能水泵。用智能一卡通建議在小區(qū)安全防范系統(tǒng)中采用智能一卡通運(yùn)行模式，方便業(yè)主交費(fèi)用，如停車(chē)位管理、門(mén)禁、水、電、電話(huà)、煤氣、特約服務(wù)等各項(xiàng)服務(wù)。配電、電梯、給排水、弱電等系統(tǒng)的機(jī)電及管籠井門(mén)鎖采用一把鑰匙。周界報(bào)警可采用雙聯(lián)遠(yuǎn)紅外探頭，并與燈光報(bào)警連動(dòng)，確保人防、技防相結(jié)合。照明系統(tǒng)的考慮事項(xiàng)。它除了有照明的功能外還兼具了“裝飾”的功能。巧妙的燈光安排能增進(jìn)商住項(xiàng)目舒適和安全的感覺(jué)，照明的安排不是工程設(shè)計(jì)師的工作，而是建筑師和燈光設(shè)計(jì)師以美觀(guān)為基礎(chǔ)做出的裝璜設(shè)計(jì)。在這一方面，管理者和燈光設(shè)計(jì)師有他的內(nèi)在沖突，管理者希望以簡(jiǎn)單的照明為主，燈具的種類(lèi)控制得越少越好，燈具的效益(每瓦電力所產(chǎn)生的照明度)越高越好，而燈光設(shè)計(jì)師未必有這樣的想法。因此，業(yè)主必需在兩者間找出一平衡點(diǎn)，以滿(mǎn)足兩者的需要。照明除了大堂外，其它區(qū)域的燈具應(yīng)有一致的安排；選用的燈具以高效能為主，燈源的溫度不易過(guò)高。消耗品，如燈泡和其他光源的種類(lèi)盡量減少到最低限度，以減少備用件；燈具的位置和高度必需考慮它維修的可能性；照明的電源和線(xiàn)路要與動(dòng)力線(xiàn)路分開(kāi)，以便于整體控制；燈具的供應(yīng)商以有本地的服務(wù)站和備件庫(kù)為主，以保證維修以及貨源；公共部位照明系統(tǒng)設(shè)置專(zhuān)用電表計(jì)量裝置，有利于分?jǐn)偰芎?；?biāo)準(zhǔn)燈具規(guī)范：管理者的難點(diǎn)之一是對(duì)于成千上萬(wàn)的配件，尤其是象燈泡和燈管等小物品的管理。因此，在盡可能的情況下，標(biāo)準(zhǔn)化所有照明器具以便管理。燈具的種類(lèi)越少越好；燈泡和光源最好控制在10種以下；盡量減少使用獨(dú)立變壓器的燈具；如空間允許，如入口處的雨篷，可考慮使用高效的“HID”燈具；裝置固定燈具必需考慮如何維修和更換燈泡；大堂的燈光應(yīng)有其獨(dú)立的配電盤(pán)，以便獨(dú)立操作；燈光的控制應(yīng)同時(shí)考慮區(qū)域和交叉線(xiàn)路的方式；中庭可采取路燈的方式，增加其戶(hù)外的感覺(jué)；室外照明燈源隱蔽；光度適當(dāng)，以不耀眼為主；燈具和燈泡耐用；燈具和配電必需防水和雨；安全性強(qiáng)，包括不易破壞；易于控制，以便節(jié)能。路燈不易過(guò)于照亮，其亮度相等于滿(mǎn)月的亮度；燈具必需注意它的光亮分布范圍，不能設(shè)在向上和刺人眼目的位置；室外照明因涉及安全問(wèn)題，可以考慮使用低電壓的燈具；由于人群可能接近燈具，因此燈具必需有一定的硬件防護(hù)。比如，所有的室外燈具都應(yīng)不易拆卸。、棟號(hào)、樓層、房號(hào)標(biāo)志明顯，大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標(biāo)識(shí)在大堂內(nèi)顯著位置、單元號(hào)、棟號(hào)、房號(hào)、導(dǎo)向標(biāo)志，無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象（現(xiàn)場(chǎng)）、整潔；外墻是建材貼面的，無(wú)脫；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無(wú)破損；是涂料的，無(wú)脫落、無(wú)污漬；無(wú)紙張亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象(現(xiàn)場(chǎng))、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀(guān),無(wú)安全隱患或破損（現(xiàn)場(chǎng)）、冷凝水集中收集、支架無(wú)銹蝕，色調(diào)一致,不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶(hù)外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)蓬等，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線(xiàn)和損害他人利益的現(xiàn)象）（見(jiàn)程序文件）
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