【導(dǎo)讀】路的商業(yè)文化沉淀極其深厚。目中不斷成形和固化。南路將成為長沙市唯一的步行商業(yè)街。走向世界的又一窗口和亮點。黃興南路步行商業(yè)街總長度838米，商業(yè)建筑分一、二期投產(chǎn)，一期工程總建筑面積約13萬平方米。數(shù)，增強了步行商業(yè)街的整體商業(yè)價值，步行商業(yè)街的室外商業(yè)街，品定位的主概念設(shè)計。眼”和必游之地。輔助功能設(shè)施，引導(dǎo)觀光休閑人流留連忘返。美食功能帶動購物。設(shè)計城市形象及政府形象功能區(qū)域，親切市民，聚集媒體，沙各階層消費者購物、休閑、飲食、娛樂、出行的思維定式。業(yè)文化歷史，形成步行商業(yè)街不可人為和比擬的地域文化商業(yè)特色，業(yè)街的關(guān)注和參與。整體的銷售率，有效快速地回籠資金，盡早實現(xiàn)步行商業(yè)街的正常運營。的經(jīng)營和管理，尤其象餐飲、美食等功能區(qū)域，更應(yīng)是如此。各功能區(qū)的大小比例以自由商業(yè)業(yè)態(tài)比例進(jìn)行規(guī)劃。又適時根據(jù)人流的不同生理和精神需求進(jìn)行點狀分布。

　　

【正文】 南路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)定位的總體原則為： 宣傳策略上以制造新聞由頭、主動操控媒體、形象廣告為主。 控制銷售節(jié)奏和銷售頻率，營造低價入市姿態(tài)。 注重公關(guān)活動和事件營銷，以步行商業(yè)街的整體效應(yīng)推動銷售進(jìn)程。 塑造開發(fā)商精業(yè)、沉穩(wěn)、務(wù)實、奉獻(xiàn)的風(fēng)格和形象。 黃興南路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)定位可概括為： 低調(diào)入市，低開高走，忠誠回報！ （五）上市時機策略： 黃興南路步行 商業(yè)街上市時機定位，主要要考慮如下方面的因素： 項目的工程形象進(jìn)度 6 月 20 日開工 7 月 10 日正負(fù)零 8 月 20 日主體封項 9 月 30 日竣工 商業(yè)經(jīng)營旺季與銷售周期的關(guān)系 商業(yè)經(jīng)營旺季幾乎全部與傳統(tǒng)的節(jié)、假日緊密關(guān)聯(lián)。今年剩余的三個大節(jié)假日，集中在 10 月 1 日、元旦和春節(jié)，因此，步行商業(yè)街的銷售，必須綜合考慮與這三大商業(yè)經(jīng)營旺季之間的關(guān)聯(lián)。 適時利好與項目銷售之間的關(guān)系 主要指項目形象進(jìn)度與其它政府事件等。 根據(jù)三種因素的綜合考慮，步行商業(yè)街的上市時機考慮如下： 最佳時機： 7 月份，趕 10 月 1 日開 業(yè)，準(zhǔn)備工作充分。 一等時機： 8 月份，趕 10 月 1 日開業(yè)； 11 月份，趕元旦和春節(jié)開業(yè)。 二等時機： 9 月份，無明確的開業(yè)時間作導(dǎo)向。 根據(jù)項目的前期工作和項目形象進(jìn)度，步行商業(yè)街的最佳上市時機選擇 8 月份最為理想，因為 8 月份有三大入市由頭： 一是主體封頂。 二是業(yè)主對趕在 10 月 1 日開業(yè)有足夠信心。 三是銷售前期工作，有充足的時間作保證。 （六）價格策略： 沒有科學(xué)合理的價格策略，很難保證項目的整體銷售水平和最大化價值的實現(xiàn)，步行商業(yè)街的價格策略分為三個部分： 價格系數(shù)的制定。 步行商業(yè)街價格系數(shù)的制定是根據(jù)每 個商鋪不同樓層、方位、人流、公共資源、功能、面積大小等等，作為參照依據(jù)的，具體系數(shù)參照依據(jù)分為： 一層商鋪： 100%； 其中：外街商鋪加 20%； 中段節(jié)點商鋪加 35%；臨中庭商鋪加 35%； 南門口、司門口和中心廣場臨街商鋪加 40%。 二層商鋪： 60%； 其中：中段節(jié)點、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加 15%； 南門口、司門口、中心廣場商鋪加 20%。 三層商鋪： 40% 其中：中段節(jié)點、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加 15%； 南門口、司門口、中心廣場商鋪加 20%。 四層商鋪： 30% 其中：中段節(jié)點、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加 15%； 南門口、司門口、中心廣場商鋪加 20%。 第二、單價與總價。 平衡單價與總價之間的茅盾，能有效地提高高價位物業(yè)的購買力，從而提高物業(yè)的整體價格水平。 單價與總價的總體策略是： 一層盡量安排更多的外街鋪面積； 減小一層商鋪發(fā)售的單位面積； 價位的高低與可售單位的面積分割成反比。 第三、按揭與付款方式。 爭取更高成數(shù)和年限的銀行按揭； 付款方式設(shè)計多樣性和靈活性。 第四、招商租金。 招商物業(yè)部分，設(shè)計 租金水平等同售價水平的租賃形式，目的是： 加快資金回籠； 設(shè)計租不如買的營銷模式。 第五、促銷和競價。 在基礎(chǔ)價格水平上，設(shè)計不同的促銷模式，同時，利用不同的營銷階段，舉行競價競買活動，營造項目的價值空間和務(wù)實作風(fēng)。 （七）銷售節(jié)奏和頻率的控制。 步行商業(yè)街改造后的商業(yè)經(jīng)營面積已翻了幾倍，因此，作為步行商業(yè)街的巨大價值體現(xiàn)，也只有從商業(yè)經(jīng)營中來，而商業(yè)經(jīng)營肯定是滯后于項目銷售的，也就是說，步行商業(yè)街的價值潛力和價值空間，要隨著時間和空間推移，不斷地釋放出來。 因此，為了實現(xiàn)開發(fā)商最大的項目效益， 有必要對步行商業(yè)街的銷售節(jié)奏和頻率進(jìn)行控制，具體的思路是： 對各功能區(qū)進(jìn)行分期推廣（見分期推廣計劃）； 預(yù)留若干比例的自有物業(yè)； 各檔次商鋪以價位定市場，控制比例分期推出，原則上同層物業(yè)，先推低價位商鋪； 南北兩端和中段各節(jié)點街鋪控制銷售，或先租后售。 銷售頻率和周期安排為一年，進(jìn)度如下表： 日 2021 年 2021 年 期 8月 9月 10 月 11月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 銷售 進(jìn)度 35% 25% 20% 10% （八）成立創(chuàng)富會： 基本構(gòu)想： 服務(wù)商業(yè)街較大比例的中小經(jīng)營者和中小經(jīng)營品牌，服務(wù)內(nèi)容包括： （ 1） 經(jīng)營模式策劃服務(wù)； （ 2） 提供貨源渠道及信息渠道； （ 3）定期商業(yè)經(jīng)營講座及沙龍； （ 4） 營銷渠道的設(shè)計； （ 5）建立主題同業(yè)經(jīng)營交流網(wǎng)絡(luò)； （ 6）策劃和扶持中小品牌商品。 增強商業(yè)街中小經(jīng)營者的綜合經(jīng)營能力，培養(yǎng)真正懂市場、懂經(jīng)營、有戰(zhàn)略的經(jīng)營者，增強商業(yè)街的綜合競爭力。 改變商業(yè)街零售購物的單一商業(yè)形態(tài)，設(shè)計步行商業(yè)街優(yōu)勢產(chǎn)品前店后廠、中心輻射功能，增強商業(yè)街對周邊地區(qū)的輻射能力，使黃興路步行商業(yè)街真正成為湖湘地區(qū)，乃致 中南地區(qū)“商業(yè)樞紐”，因此聲名大震。 寓管理于服務(wù)之中，以服務(wù)強化對經(jīng)營者的管理，淡化單一的“行政式”管理，提升商業(yè)街的經(jīng)營管理品牌。 寓“商業(yè)街文化”于服務(wù)之中，通過創(chuàng)富會，吸引高素質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營者，以商業(yè)經(jīng)營者為中心，設(shè)計管理公司的贏利性經(jīng)營項目和主題活動，增強步行商業(yè)街對業(yè)主和商業(yè)經(jīng)營者的凝聚力，增強業(yè)主和商業(yè)經(jīng)營者的“主人翁”精神。 創(chuàng)富會的組織構(gòu)架，由商業(yè)街物業(yè)管理公司擔(dān)綱，秘書長由管理委員會、或物業(yè)管理公司委派，副秘書長由各主題商業(yè)分會選派人仕擔(dān)任，名額不限。 目 錄 一 、黃興南路步行商業(yè)街產(chǎn)品概念設(shè)計及產(chǎn)品細(xì)分定位 1 （一）產(chǎn)品概念設(shè)計 1 （二）功能細(xì)分定位 2 （三）黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)主題的開發(fā)和定位 9 （四）各功能區(qū)商業(yè)面積的分割及商業(yè)展示規(guī)劃 10 （五）黃興南路步行商業(yè)街交通組織與街區(qū)功能規(guī)劃 13 （六）黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營模式的總體方向性定位 15 （七）黃興南路步行商業(yè)街國際化、人性化功能的設(shè)計 16 二、黃興南路步行商業(yè)街目標(biāo)市場細(xì)分定位 17 三、黃興南路步行商業(yè)街價格基數(shù)定位及分期推廣規(guī)劃 22 四、黃興南路步行商業(yè)街營銷通道定位規(guī)劃 24 五、黃興南路步行商業(yè)街整合營銷推廣策略規(guī)劃 25 （一）概念形象定位 25 （二）營銷推廣主題定位 28 （三）媒體策略 29 （四）上市姿態(tài)策略 31 （五）上市時機策略 32 （六）價格策略 34 （七）銷售節(jié)奏和頻率的控制 36 （八）成立創(chuàng)富會 37