【導(dǎo)讀】商業(yè)步行街】提供物業(yè)管理服務(wù)方案建議。街】之具體情況下完成的，故此，所提交建議，屬初步管理思路。理方案與建議給貴委審閱。良好的合作關(guān)系！—桂林市保安服務(wù)總公司創(chuàng)辦的有限責(zé)任公司，總公司占80%股份，其他自然人占20%股份。助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)治安減少違法犯罪的重要力量。1000多萬(wàn)元，客戶(hù)150余家，客戶(hù)聘請(qǐng)保安員1900余名。部1個(gè)，承接全市110開(kāi)鎖服務(wù)業(yè)務(wù)等。整個(gè)保安隊(duì)伍分9個(gè)大隊(duì)，21個(gè)中隊(duì)進(jìn)行管理。桂安物業(yè)始終堅(jiān)持以客戶(hù)滿(mǎn)意為先導(dǎo)，以目標(biāo)管理為核心。硬仗的隊(duì)伍，公司在冊(cè)員工300余人，管理層人員平均年齡為35歲，特色的發(fā)展新路，在物業(yè)管理行業(yè)中牢固地樹(shù)立“桂安”品牌形象。形式，受到投資者的熱烈追捧。縱觀全國(guó)成功步行街的發(fā)展軌跡，從。沒(méi)有統(tǒng)一管理的商業(yè)步行街是難以經(jīng)受?！胺稚⒔?jīng)營(yíng)”，是商業(yè)步行街對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)。括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等?！簩W(xué)習(xí)改變?nèi)松?amp;#183;做成功物業(yè)管理人！

　　

【正文】 b）競(jìng)標(biāo)租賃的注意事項(xiàng)： 嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，資信狀況及經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)規(guī)定等； 投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計(jì)算方式及 規(guī)定，預(yù)付競(jìng)標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時(shí)簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。 c）協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng)： 在和業(yè)戶(hù)簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，資金狀況，以及目前所經(jīng)營(yíng)店鋪的數(shù)目，業(yè)績(jī)情況及所經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等。 承租人的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，經(jīng)營(yíng)范圍，所經(jīng)營(yíng)的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng)，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。 d） 租金條款 ： 租金制定的參考因素 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 24 頁(yè)，共 28 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流 動(dòng)人口的數(shù)目及可 能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況。 要參考商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類(lèi)別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營(yíng)特色、承租人要承租的層次、位置等情況等 。 要參考周?chē)鷧^(qū)域同行業(yè)的營(yíng)業(yè)面積、租金狀況 及經(jīng)營(yíng)狀況等。 商鋪廣告管理 1） 廣告策劃 ： 樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶(hù)鋪內(nèi)的，由商戶(hù)提出設(shè)計(jì)要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置； 廣告策劃是商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來(lái)，把承 租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等。 節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費(fèi)者來(lái)購(gòu)物助興。 協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等，會(huì)給業(yè)戶(hù)帶來(lái)潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。 2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)： 物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域．如：開(kāi)辦商鋪兒童樂(lè)園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購(gòu)物； 開(kāi)辦商務(wù)中心，為業(yè)戶(hù)提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長(zhǎng)途電話、電子郵件等服務(wù)； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 25 頁(yè)，共 28 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 開(kāi)辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場(chǎng)地：舉辦舞會(huì)、卡拉 OK、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng)，活躍業(yè)戶(hù)的文化生活； 辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶(hù)提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù)； 開(kāi)辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等；為顧客，業(yè)戶(hù)提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿(mǎn)足。等等 。 3）商鋪廣告管理 ： 業(yè)戶(hù)為了樹(shù)立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟(jì)利益，必然采取許多宣傳和促銷(xiāo)手段。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí)，必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。 商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶(hù)的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。 1 商鋪保險(xiǎn)管理 商鋪保險(xiǎn)管理： 商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對(duì)業(yè)戶(hù)、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門(mén)處滑跤跌 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 26 頁(yè)，共 28 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施。 工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（火險(xiǎn)）；物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，在考慮保險(xiǎn)額度 時(shí)，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。 還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方（大業(yè)戶(hù)）和各業(yè)戶(hù)的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見(jiàn)。 九、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)服務(wù)性各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)： 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)約定： 1）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造、年檢的費(fèi)用，公共維修基金使用依照國(guó)家建設(shè) 213號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。 2）住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月每平方米 5 元 （中段）；3 元 （東西二段）； 2 元 （面積超 100㎡）向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；該物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括小區(qū)商業(yè)門(mén)面外圍路燈、公共保潔綠化用水費(fèi)用，但不包括商業(yè)垃圾清運(yùn)費(fèi)用。 3）因業(yè)主原因或開(kāi)發(fā)單位銷(xiāo)售原因空置商業(yè)門(mén)面，依照上述標(biāo)準(zhǔn)自樓宇交鑰匙之日起，全額繳納管理費(fèi)用，但無(wú)須繳納生活垃圾清運(yùn)費(fèi)用。 4）業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書(shū)面告知乙方。 5） 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： a）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的 福利費(fèi)等； b）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 27 頁(yè)，共 28 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) c）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； d）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； e）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； f）辦公費(fèi)用； g）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； h）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； i）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造、年檢費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者 物業(yè)服務(wù)成本。 停車(chē)收費(fèi)約定： 1）使用人使用露天停車(chē)場(chǎng)應(yīng)按照露天停車(chē)位的管理規(guī)定支付停車(chē)管理 服務(wù)費(fèi)用給物業(yè)管理公司，用于補(bǔ)充管理費(fèi)用的不足， 車(chē)輛停放費(fèi)用收取依照市物價(jià)局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 公共場(chǎng)地管理收益約定： 1）利用公共場(chǎng)地進(jìn)行租賃行為的收益：業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)處 3：7 分成。 結(jié) 束 語(yǔ)： 【 西城路商業(yè)步行街 】 項(xiàng)目 接管完成后，我們將很抓如下幾個(gè)方面： 統(tǒng)一企業(yè)形象： 業(yè)戶(hù)接待、保安值勤、維修人員操 作時(shí)的言行舉止嚴(yán)格遵循統(tǒng)一的行為規(guī)范，確保溫馨、舒適和安全的購(gòu)物 環(huán)境。 統(tǒng)一員工培訓(xùn)： 將全體員工的服務(wù)質(zhì)量、教育培訓(xùn)作為“第一道工序”來(lái)抓。強(qiáng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 28 頁(yè)，共 28 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 化員工的質(zhì)量意識(shí)，解決實(shí)際工作中存在的各種服務(wù)和管理質(zhì)量問(wèn)題，力求使員工的日常工作納入規(guī)范化、程序化、制度化的軌道。 統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 不斷細(xì)化各 項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，制定服務(wù)規(guī)范，形成服務(wù)操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。特別是對(duì)物業(yè)服務(wù) 中業(yè)戶(hù)接待、保安、保綠、保潔和設(shè)備維修等專(zhuān)業(yè)服務(wù)內(nèi)容將形成統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 統(tǒng)一督導(dǎo)檢查： 將設(shè)立物業(yè)服務(wù) 處質(zhì)量督導(dǎo)部，加強(qiáng) 物業(yè) 服務(wù)全過(guò)程控制，及時(shí)檢查和查處服務(wù)質(zhì)量上存在的種種問(wèn)題，同時(shí) 定期考核，約束和規(guī)范員工的服務(wù)行為、確保規(guī)范服務(wù)的有效實(shí)施。 古人云： “ 感人心者，莫先乎情 ” 。物業(yè) 服務(wù) 要想贏得業(yè)戶(hù)的心就必須以誠(chéng)待人，以情動(dòng)人 。 管理處的 廣大員工 將與 【 西城路商業(yè)步行街 】 全體業(yè)主及租戶(hù) 攜手并進(jìn)，以百倍的真誠(chéng)為 【 西城路商業(yè)步行街 】 全體業(yè)主及租戶(hù) 提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)，努力營(yíng)造優(yōu)質(zhì)的商業(yè) 環(huán)境，共同打造 【 西城路商業(yè)步行街 】 更加輝煌的明天。