成都王府花園策劃案例——策劃的有為與無為-資料下載頁
2025-04-16 23:25本頁面
【正文】 ，幾個貴婦模樣的女子 對著鏡子左顧右盼，贊嘆不已… 作為電視畫面的聲效與旁白、廣告語除說出“王府花園首創(chuàng)市中心錯層或別墅型設(shè)計，僅需50萬”和“王府花園，頂級生活的體驗”外，還刻意以“又有人來看呀！誰叫我們住在王府花園呢！”的對話和以“住在王府花園的人們，對羨慕已經(jīng)可以為常”的旁白一起表現(xiàn)王府花園錯層空間的尊貴和稀有。 從實際成交效果來看．王府花園67號樓在內(nèi)部認購時，取得了非常卓越的市場反應，不僅派出了過百張優(yōu)惠卡．而且在公開發(fā)售時，還形成了有多位買家提前深夜排隊的罕見情況，可以說是有一個非常好的推廣基礎(chǔ)。 然而到了公開發(fā)售的時候，王府花園雖然現(xiàn)場人流不少，卻成交困難，其原因正是在于遠期樓花和社區(qū)形象本能充分展現(xiàn)。其實，王府花園單價并不貴，但對于買四房二廳160的平方米的客人來說，他們基本是二次置業(yè)以上，考慮的主要是舒適，低價對他們的影響并不大，由于項目交樓時間尚需兩年，買家普遍覺得沒有必要現(xiàn)在就買，他們寧愿在項目封頂甚至交樓時，再考慮是否購買。 另外的一個原因就是，王府花園的現(xiàn)場變化的確太少，社區(qū)建設(shè)工作沒有進行開展，這在一定程度上影響了購買者的信心，對王府花園以后會做成什么樣心中沒底，普遍反應是覺得項目質(zhì)素不錯，但僅僅停留于一張紙上。買家的這樣一種心態(tài)，就嚴重影響了成交的速度和展銷期內(nèi)的成交量。 其實對出現(xiàn)這樣的情況，發(fā)展商事先都有一定的估計，但是，還是沒有想到成都的購房者心態(tài)已經(jīng)在半年內(nèi)發(fā)生了很大的變化，他們的買房經(jīng)驗得到了迅速的提高，他們不再愿意買那些看不見摸不著的東西，單靠一張圖紙就能夠賣樓的時代在成都轉(zhuǎn)瞬即逝，再也不回頭了。 15號樓的貨尾單位旺銷和67號樓全新單位的困難，都是正常的。對于買15號樓貨層單位的買家，一方面的確實惠，一方面交樓在即，雖然單位不是非常理想，但的確也是物有所值，他們是一群追求實際的買家；而對于6－7號樓的買家，他們考慮的完全不是同一回事，他們想買真正的好房子，而67號樓雖然說起來不 錯，但究竟會怎么樣？王府花園整體社區(qū)又會建設(shè)得如何？他們心中都會打上問號，加上他們又有房子住，不馬上購買，就成了一件非常正常的事情。 六、策劃的有為與無為 對于一個房地產(chǎn)項目的成功，發(fā)展商的實力永遠是基礎(chǔ)，再優(yōu)秀的策劃公司起到的作用都是輔助性的，而不是決定性的。在消費心態(tài)越來越成熟的今天，單靠炒作，單靠策劃的靈機一動就能賣樓，如果還存在這樣的期望，發(fā)展商就斷然會輸?shù)煤軕K。 大多數(shù)情況下，策劃公司僅僅是錦上添花，而不是起死回生。 王府花園雖然暫時遇到了一定的推售困難，但是，在整體社區(qū)逐漸完善之后，憑借其先天的優(yōu)勢和前期的基礎(chǔ)，再創(chuàng)銷售佳績并不是一件難事，包括許多來看樓的買家也紛紛表示，如果王府花園社區(qū)建設(shè)取得一定的進展，交樓期更快一些，他們就會來購買。 在長期的房地產(chǎn)策劃服務中，我們越來越體會到在樓盤推廣，展示是一個非常重要的關(guān)鍵因素。王府花園首期銷售的成功，靠的是標志性的歐式門樓；王府花園二期銷售的困難，也因為除了門樓，什么都還沒有。 通過展示，讓購房者提前感受未來生活的形態(tài)，制造良好的銷售環(huán)境，調(diào)動購房者的欲望和沖動，以及充分展現(xiàn)發(fā)展商之實力，都是非常重要的。發(fā)展商要清楚欲速而不達的道理，與其匆匆忙忙推出市場追求銷售時間，絕對不如把工作做好做細，所回收資金來得快，來得有保障。 讓我們看一看王府花園規(guī)劃中的生活：43000 平方米中西園林景觀，歐洲經(jīng)典緩坡式綠化、1000 平方米夏威夷園林游泳池、1000 米生態(tài)運動步徑、三星智能化系統(tǒng)、成都首創(chuàng)的雙會所配套、網(wǎng)球場、高爾夫練習場等設(shè)施，其中只要有幾項能夠提前完成，就能夠?qū)κ蹣钱a(chǎn)生巨大的推動力。可惜的是，發(fā)展商仍然存在僥幸心態(tài)，不肯率先投入。 巧婦難為無米之炊，再優(yōu)秀的策劃方案，都需要發(fā)展商的配合和支持。 我們還感覺到，隨著市場的不斷成熟，消費者對房子越來越挑剔，先天存在不足的房子，就將越來越難賣。這樣的項目，即使妙筆生輝，挖空心思，也難逃失敗的惡運。要避免這種的情況產(chǎn)生，最好的方法就是策劃在項目的立項之時，就能夠介入。這種方式的合作，能夠讓項目最大程度的滿足市場需要，這樣的項目， 到了真正推向市場的時候，往往是水到渠成。王府花園的此次營銷策劃，有成功也有遺憾，之所以在這里拿出來與大家分亭，是希望借這些經(jīng)驗與教訓，更多的發(fā)展商可以少走一些彎路，更多的策劃者可以多一點理性，如果能夠起到這樣的作用，就是最大的欣慰。10 /
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