【正文】 專家必須在現(xiàn)場(chǎng)查勘、調(diào)查、獲取大量與該評(píng)審項(xiàng)目有關(guān)的資料的基礎(chǔ)上，對(duì)被評(píng)審報(bào)告的關(guān)鍵事項(xiàng)及問題形成專家評(píng)審鑒定意見。專家評(píng)審鑒定意見應(yīng)該按照國家《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502911999）的規(guī)定，對(duì)評(píng)審鑒定項(xiàng)目的關(guān)鍵問題、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果的確定方式等一一校核和分析，對(duì)評(píng)估報(bào)告該補(bǔ)充的材料、改正的問題、調(diào)整的數(shù)據(jù)要認(rèn)真落實(shí)、修改、調(diào)整，對(duì)被征收房屋的最終結(jié)果給以明確的結(jié)論意見。（附件四）。第二十六條　房屋征收評(píng)估鑒定過程中，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估專家委員會(huì)要求，就鑒定涉及的評(píng)估相關(guān)事宜進(jìn)行說明。需要對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助?！踞屃x】評(píng)估機(jī)構(gòu)配合。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)整個(gè)鑒定過程的相關(guān)事宜進(jìn)行說明，須查勘、調(diào)查的，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助，積極配合。第二十七條　因房屋征收評(píng)估、復(fù)核評(píng)估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)提供便利?！踞屃x】部門協(xié)助配合。，一定要到房地產(chǎn)交易中心調(diào)取產(chǎn)權(quán)戶籍資料，在鑒定工作中，對(duì)有關(guān)房屋權(quán)屬權(quán)益狀況及已成交的交易實(shí)例，同樣要調(diào)取有關(guān)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料。以上均應(yīng)做好協(xié)調(diào)工作，提供便利。第二十八條　在房屋征收評(píng)估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明有關(guān)情況?！踞屃x】協(xié)助配合。凡屬不配合提供相關(guān)資料，僅憑評(píng)估機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)查勘而決定評(píng)估價(jià)格的，一定要在評(píng)估報(bào)告中明確說明。第二十九條　除政府對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評(píng)估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值?！踞屃x】用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋與被征收房屋進(jìn)行調(diào)換，計(jì)算差價(jià)后，結(jié)清差價(jià)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估時(shí)要按被征收房屋決定公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。就地安置價(jià)值評(píng)估。在舊城區(qū)改建中，能否原地回遷、就近安置是當(dāng)前被征收人反映較多，矛盾較為集中的一個(gè)問題。問題本身具有兩面性，一方面，因舊城改建需要征收個(gè)人住宅的，被征收人原住房面積一般較少，但地理位置較好，生活成本低，由于周邊房?jī)r(jià)較高，被征收人用征收補(bǔ)償款購買的房屋可能面積小，人口多、住不下的問題仍會(huì)突出；另一方面，如果放棄在改建地段或者就近地段回遷，被征收人住房條件可能會(huì)得到較大改善，但可能面臨生活成本上升，公共服務(wù)配套設(shè)施不全等問題。本款有三層含義：一是只適用于因舊城區(qū)改建需要，征收個(gè)人住宅的情況；二是只有被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情況下才適用，若被征收人不選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，則不適用；三是在同時(shí)滿足上述兩個(gè)前提的情況下，做出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。這里的“改建地段”應(yīng)當(dāng)是指同一項(xiàng)目；分期建設(shè)的，在各期中安置均應(yīng)符合本條規(guī)定。第三十條　被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素?！踞屃x】類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。本條前款是被征收房屋類似房地產(chǎn)概念，后款是被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的概念。本款是根據(jù)《國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第十九條“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。什么是類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與被征收人房屋類似的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，評(píng)估時(shí)點(diǎn)是房屋征收決定公告之日。類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，既包括了被征收房屋的價(jià)值，也包括了房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。確定類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，可以通過搜集實(shí)際成交案例，剔除偶然的和不正常的因素后得到。從《補(bǔ)償條例》確立不低于類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的制度，可以使被征收人用所得補(bǔ)償在市場(chǎng)上能夠買到區(qū)位、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)等方面相當(dāng)?shù)姆课?，這是我們國家確定的一項(xiàng)新制度，是針對(duì)被征收人的一項(xiàng)保護(hù)條款。另外，《山東省城市房拆遷管理?xiàng)l例》2006年12月1日施行，第二十六條規(guī)定：“拆遷房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，按照被拆遷房屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定”。青島市在2006年1月1日實(shí)施的《青島市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，已實(shí)施了住宅、非住宅的新房市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償。由此看出，山東省原來的規(guī)定，青島市實(shí)施的房屋補(bǔ)償政策高于國家的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。即使今后修改制定《山東省國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》或《青島市國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》，也不能再降低標(biāo)準(zhǔn)，要延伸其做法，保持政策的連續(xù)性。 所以，本省對(duì)房屋征收補(bǔ)償和房屋征收評(píng)估工作的具體要求：應(yīng)該按照山東省人民政府辦公廳《關(guān)于貫徹實(shí)施國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例有關(guān)問題的通知》（魯政辦發(fā)[2011]25號(hào)）文件執(zhí)行。對(duì)住宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估價(jià)格要求及非住宅價(jià)格評(píng)估要求規(guī)定如下：（1）補(bǔ)償房屋標(biāo)準(zhǔn)：“住宅房屋價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)要繼續(xù)按照《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，繼續(xù)執(zhí)行最低貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和最低套型面積補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”。（2）住宅房屋價(jià)值補(bǔ)償評(píng)估要求：“被征收住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償金額按照征收決定公告之日，被征收住宅房屋所處區(qū)位新建普通商品房市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定”。（3）非住宅房屋價(jià)值補(bǔ)償評(píng)估要求：“非住宅房屋價(jià)值補(bǔ)償不得低于征收決定公告之日類似房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。這就是房屋征收評(píng)估的政策依據(jù)，評(píng)估時(shí)必須寫于整體評(píng)估報(bào)告中。（1）被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格。（2）被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面相同或者相似的房地產(chǎn)。（3）類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)當(dāng)通過搜集評(píng)估時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，剔除偶然的和不正常的因素以后計(jì)算得出的價(jià)格。（4）類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格以真實(shí)成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實(shí)際成交價(jià)格為依據(jù)。，影響市場(chǎng)價(jià)格的因素很多，偶然因素和不正常因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的特殊因素，如急賣急買，負(fù)債買賣等均屬此范圍。第三十一條　房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用按照政府價(jià)格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！踞屃x】評(píng)估鑒定費(fèi)用。評(píng)估費(fèi)應(yīng)在評(píng)估委托合同中明示。鑒定費(fèi)原則上也是委托方承擔(dān)，但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)由原房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評(píng)估費(fèi)仍由原評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。評(píng)估費(fèi)、鑒定費(fèi)按照原國家建設(shè)部、國家計(jì)委1995年7月17日發(fā)布的《房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（計(jì)價(jià)格【1995】971號(hào)文件）為準(zhǔn)。第三十二條　在房屋征收評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的違法違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費(fèi)的，由政府價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國價(jià)格法》規(guī)定處罰?！踞屃x】法律責(zé)任。本條規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的違法違規(guī)行為分別處罰的規(guī)定。一.《國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第三十四條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。這是關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的法律責(zé)任的規(guī)定。評(píng)估是房屋征收與補(bǔ)償中的重要環(huán)節(jié)，被征收房屋價(jià)值由評(píng)估確定。因此，評(píng)估是否公平、公正，直接關(guān)系著對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償是否公平、公正。在調(diào)查公開征求意見時(shí)，大多數(shù)意見擔(dān)心房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師難以做到獨(dú)立、客觀，為了保證評(píng)估結(jié)果的公正性，建議在條例中進(jìn)一步明確房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的法律責(zé)任。（一）行政責(zé)任 依照《行政處罰法》第八條規(guī)定，行政處罰的種類包括以下幾種：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。對(duì)本條規(guī)定的違法行為，即房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書。這里設(shè)定了三類行政處罰，即警告、罰款和吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書。責(zé)令限期改正本質(zhì)上并不具有懲罰性質(zhì)，不屬于行政處罰，這類違法行為一旦發(fā)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)首先限期改正。罰款是財(cái)產(chǎn)罰的一種，指行政機(jī)關(guān)或法律、法規(guī)授權(quán)的組織以及行政機(jī)關(guān)委托的其他組織責(zé)令違法者承擔(dān)一定的金錢給付義務(wù)，要求違法者在一定期限內(nèi)繳納一定數(shù)量的貨幣的行政處罰。罰款所得的貨幣必須是被處罰人的合法收入，罰款款項(xiàng)必須上交國庫。本條區(qū)分單位和個(gè)人這兩類主體分別設(shè)定了不同的罰款額度，這主要是出于不同主體經(jīng)濟(jì)實(shí)力不同的考慮。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違法行為情節(jié)輕重，在法定的幅度內(nèi)給予罰款。另外，本條還規(guī)定將處罰記入信用檔案，這有利于建立健全房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行業(yè)的信用制度，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，通過信用體系建設(shè)，加強(qiáng)政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督，加大對(duì)失信的懲戒力度，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和股價(jià)是獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作。（二）造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任 這里規(guī)定的是民事賠償責(zé)任。依照本條的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告，造成了實(shí)際損失的，就應(yīng)當(dāng)按照民事法律的規(guī)定，承擔(dān)一定形式的民事賠償責(zé)任。（三）構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任 這里規(guī)定的是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的刑事責(zé)任。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，可能構(gòu)成提供虛假證明文件罪；出具有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，可能構(gòu)成出具證明文件重大失實(shí)罪。《刑法》第二百二十九條規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。”對(duì)于違反本條規(guī)定，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)依照《刑法》第二百二十九條的規(guī)定予以處罰。 二.《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三十二條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得有下列行為：、給予回扣、惡意壓低收費(fèi)等方式進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)；；、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價(jià)報(bào)告等。第五十二條 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有本辦法第三十二條行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 三.《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》第三十條 房地產(chǎn)估價(jià)師違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管原部門責(zé)令其停止違法活動(dòng)，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款；沒有違法所得的，可處以1萬元以下的罰款：(1)在估價(jià)中故意提高或者降低評(píng)估價(jià)值額，給當(dāng)事人造成直接經(jīng)濟(jì)損失的；（2）利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，索賄、受賄或者謀取除委托評(píng)估合同約定收取的費(fèi)用外的其他利益的； 四.《中華人民共和國價(jià)格法》規(guī)定的罰則基本上同前款。第三十三條　本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》同時(shí)廢止。但《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定?！踞屃x】生效施行。2011年6月3日中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以建房【2011】77號(hào)通知發(fā)布實(shí)施。 劉誠德 44 / 4