【正文】 專家必須在現(xiàn)場查勘、調(diào)查、獲取大量與該評審項目有關(guān)的資料的基礎(chǔ)上，對被評審報告的關(guān)鍵事項及問題形成專家評審鑒定意見。專家評審鑒定意見應(yīng)該按照國家《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T502911999）的規(guī)定，對評審鑒定項目的關(guān)鍵問題、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果的確定方式等一一校核和分析，對評估報告該補充的材料、改正的問題、調(diào)整的數(shù)據(jù)要認(rèn)真落實、修改、調(diào)整，對被征收房屋的最終結(jié)果給以明確的結(jié)論意見。（附件四）。第二十六條　房屋征收評估鑒定過程中，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進(jìn)行說明。需要對被征收房屋進(jìn)行實地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)協(xié)助?！踞屃x】評估機(jī)構(gòu)配合。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)對整個鑒定過程的相關(guān)事宜進(jìn)行說明，須查勘、調(diào)查的，有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)協(xié)助，積極配合。第二十七條　因房屋征收評估、復(fù)核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)提供便利?！踞屃x】部門協(xié)助配合。，一定要到房地產(chǎn)交易中心調(diào)取產(chǎn)權(quán)戶籍資料，在鑒定工作中，對有關(guān)房屋權(quán)屬權(quán)益狀況及已成交的交易實例，同樣要調(diào)取有關(guān)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料。以上均應(yīng)做好協(xié)調(diào)工作，提供便利。第二十八條　在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明有關(guān)情況?！踞屃x】協(xié)助配合。凡屬不配合提供相關(guān)資料，僅憑評估機(jī)構(gòu)現(xiàn)場查勘而決定評估價格的，一定要在評估報告中明確說明。第二十九條　除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。【釋義】用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋與被征收房屋進(jìn)行調(diào)換，計算差價后，結(jié)清差價。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值，評估機(jī)構(gòu)在評估時要按被征收房屋決定公告之日為估價時點，以類似房地產(chǎn)的市場價格為基準(zhǔn)進(jìn)行評估。就地安置價值評估。在舊城區(qū)改建中，能否原地回遷、就近安置是當(dāng)前被征收人反映較多，矛盾較為集中的一個問題。問題本身具有兩面性，一方面，因舊城改建需要征收個人住宅的，被征收人原住房面積一般較少，但地理位置較好，生活成本低，由于周邊房價較高，被征收人用征收補償款購買的房屋可能面積小，人口多、住不下的問題仍會突出；另一方面，如果放棄在改建地段或者就近地段回遷，被征收人住房條件可能會得到較大改善，但可能面臨生活成本上升，公共服務(wù)配套設(shè)施不全等問題。本款有三層含義：一是只適用于因舊城區(qū)改建需要，征收個人住宅的情況；二是只有被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情況下才適用，若被征收人不選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，則不適用；三是在同時滿足上述兩個前提的情況下，做出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。這里的“改建地段”應(yīng)當(dāng)是指同一項目；分期建設(shè)的，在各期中安置均應(yīng)符合本條規(guī)定。第三十條　被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。【釋義】類似房地產(chǎn)市場價格。本條前款是被征收房屋類似房地產(chǎn)概念，后款是被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格的概念。本款是根據(jù)《國有土地上房屋征收補償條例》第十九條“對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格”。什么是類似房地產(chǎn)市場價格，是指在評估時點與被征收人房屋類似的房地產(chǎn)的市場價格，評估時點是房屋征收決定公告之日。類似房地產(chǎn)的市場價格，既包括了被征收房屋的價值，也包括了房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價值。確定類似房地產(chǎn)的市場價格，可以通過搜集實際成交案例，剔除偶然的和不正常的因素后得到。從《補償條例》確立不低于類似房地產(chǎn)的市場價格的制度，可以使被征收人用所得補償在市場上能夠買到區(qū)位、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)等方面相當(dāng)?shù)姆课?，這是我們國家確定的一項新制度，是針對被征收人的一項保護(hù)條款。另外，《山東省城市房拆遷管理條例》2006年12月1日施行，第二十六條規(guī)定：“拆遷房屋實行貨幣補償?shù)?，貨幣補償?shù)慕痤~，按照被拆遷房屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場價格評估確定”。青島市在2006年1月1日實施的《青島市城市房屋拆遷管理條例》，已實施了住宅、非住宅的新房市場價格補償。由此看出，山東省原來的規(guī)定，青島市實施的房屋補償政策高于國家的補償標(biāo)準(zhǔn)。即使今后修改制定《山東省國有土地上房屋征收補償條例》或《青島市國有土地上房屋征收補償條例》，也不能再降低標(biāo)準(zhǔn)，要延伸其做法，保持政策的連續(xù)性。 所以，本省對房屋征收補償和房屋征收評估工作的具體要求：應(yīng)該按照山東省人民政府辦公廳《關(guān)于貫徹實施國有土地上房屋征收與補償條例有關(guān)問題的通知》（魯政辦發(fā)[2011]25號）文件執(zhí)行。對住宅補償標(biāo)準(zhǔn)、評估價格要求及非住宅價格評估要求規(guī)定如下：（1）補償房屋標(biāo)準(zhǔn)：“住宅房屋價值標(biāo)準(zhǔn)要繼續(xù)按照《山東省城市房屋拆遷管理條例》確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償，繼續(xù)執(zhí)行最低貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)和最低套型面積補償標(biāo)準(zhǔn)”。（2）住宅房屋價值補償評估要求：“被征收住宅房屋實行貨幣補償?shù)模泿叛a償金額按照征收決定公告之日，被征收住宅房屋所處區(qū)位新建普通商品房市場價格評估確定”。（3）非住宅房屋價值補償評估要求：“非住宅房屋價值補償不得低于征收決定公告之日類似房屋的房地產(chǎn)市場價格”。這就是房屋征收評估的政策依據(jù)，評估時必須寫于整體評估報告中。（1）被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在市場上的平均水平價格。（2）被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面相同或者相似的房地產(chǎn)。（3）類似房地產(chǎn)的市場價格應(yīng)當(dāng)通過搜集評估時點近期類似房地產(chǎn)的實際成交價格，剔除偶然的和不正常的因素以后計算得出的價格。（4）類似房地產(chǎn)的實際成交價格以真實成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實際成交價格為依據(jù)。，影響市場價格的因素很多，偶然因素和不正常因素是影響房地產(chǎn)價格的特殊因素，如急賣急買，負(fù)債買賣等均屬此范圍。第三十一條　房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評估費用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！踞屃x】評估鑒定費用。評估費應(yīng)在評估委托合同中明示。鑒定費原則上也是委托方承擔(dān)，但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費由原房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評估費仍由原評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。評估費、鑒定費按照原國家建設(shè)部、國家計委1995年7月17日發(fā)布的《房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》（計價格【1995】971號文件）為準(zhǔn)。第三十二條　在房屋征收評估活動中，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的違法違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定處罰。【釋義】法律責(zé)任。本條規(guī)定對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的違法違規(guī)行為分別處罰的規(guī)定。一.《國有土地上房屋征收補償條例》第三十四條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。這是關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的法律責(zé)任的規(guī)定。評估是房屋征收與補償中的重要環(huán)節(jié)，被征收房屋價值由評估確定。因此，評估是否公平、公正，直接關(guān)系著對被征收房屋價值的補償是否公平、公正。在調(diào)查公開征求意見時，大多數(shù)意見擔(dān)心房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師難以做到獨立、客觀，為了保證評估結(jié)果的公正性，建議在條例中進(jìn)一步明確房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的法律責(zé)任。（一）行政責(zé)任 依照《行政處罰法》第八條規(guī)定，行政處罰的種類包括以下幾種：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。對本條規(guī)定的違法行為，即房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書。這里設(shè)定了三類行政處罰，即警告、罰款和吊銷資質(zhì)證書、注冊證書。責(zé)令限期改正本質(zhì)上并不具有懲罰性質(zhì)，不屬于行政處罰，這類違法行為一旦發(fā)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)首先限期改正。罰款是財產(chǎn)罰的一種，指行政機(jī)關(guān)或法律、法規(guī)授權(quán)的組織以及行政機(jī)關(guān)委托的其他組織責(zé)令違法者承擔(dān)一定的金錢給付義務(wù)，要求違法者在一定期限內(nèi)繳納一定數(shù)量的貨幣的行政處罰。罰款所得的貨幣必須是被處罰人的合法收入，罰款款項必須上交國庫。本條區(qū)分單位和個人這兩類主體分別設(shè)定了不同的罰款額度，這主要是出于不同主體經(jīng)濟(jì)實力不同的考慮。對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違法行為情節(jié)輕重，在法定的幅度內(nèi)給予罰款。另外，本條還規(guī)定將處罰記入信用檔案，這有利于建立健全房地產(chǎn)價格評估行業(yè)的信用制度，強(qiáng)化責(zé)任意識，通過信用體系建設(shè)，加強(qiáng)政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督，加大對失信的懲戒力度，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)和股價是獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作。（二）造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任 這里規(guī)定的是民事賠償責(zé)任。依照本條的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告，造成了實際損失的，就應(yīng)當(dāng)按照民事法律的規(guī)定，承擔(dān)一定形式的民事賠償責(zé)任。（三）構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任 這里規(guī)定的是房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的刑事責(zé)任。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，可能構(gòu)成提供虛假證明文件罪；出具有重大差錯的評估報告的，可能構(gòu)成出具證明文件重大失實罪?！缎谭ā返诙俣艞l規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金?！睂τ谶`反本條規(guī)定，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)依照《刑法》第二百二十九條的規(guī)定予以處罰。 二.《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第三十二條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不得有下列行為：、給予回扣、惡意壓低收費等方式進(jìn)行不正當(dāng)競爭；；、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價報告等。第五十二條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)有本辦法第三十二條行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 三.《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》第三十條 房地產(chǎn)估價師違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管原部門責(zé)令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款；沒有違法所得的，可處以1萬元以下的罰款：(1)在估價中故意提高或者降低評估價值額，給當(dāng)事人造成直接經(jīng)濟(jì)損失的；（2）利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，索賄、受賄或者謀取除委托評估合同約定收取的費用外的其他利益的； 四.《中華人民共和國價格法》規(guī)定的罰則基本上同前款。第三十三條　本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》同時廢止。但《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定?！踞屃x】生效施行。2011年6月3日中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以建房【2011】77號通知發(fā)布實施。 劉誠德 44 / 4