【正文】 應(yīng)變能力較差；C不對，正確的是資產(chǎn)負(fù)債率屬長期償債能力指標(biāo)；D不對，正確的是資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債合計/資產(chǎn)合計。6．關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中投資回報率的表述，正確的有（ ）A．是指每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率B．凈收益一般由稅后現(xiàn)金流量與還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值構(gòu)成C．該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系D．該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之比E．計算投資回報率時，物業(yè)升值所帶來的收益不得計入凈收益答案：ABD解析：C錯誤，正確的是現(xiàn)金回報率反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。E錯誤，正確的是計算投資回報率時，物業(yè)升值所帶來的收益可以計入凈收益。7．下列關(guān)于稅費負(fù)擔(dān)和正常成交價的表述，正確的有（ ）A．按照稅法規(guī)定，賣方繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅B．按照稅法規(guī)定，契稅、印花稅都由買方繳納C．買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費下的價格是正常成交價格D．正常成交價格中包含應(yīng)由賣方繳納的稅費E．正常成交價格中包含應(yīng)由買方繳納的稅費答案：ACD解析：B不對，印花稅不只是買方繳納、賣方也交，E正常成交價格中不包括應(yīng)由買方繳納的稅費。8．收益性房地產(chǎn)的價值主要取決于（ ）。A．已經(jīng)獲得凈收益的大小　B．未來獲得凈收益的風(fēng)險C．未來獲得凈收益的大小　D．目前總收益的大小E．未來獲得凈收益期限的長短答案：BCE解析：P74，影響收益性物業(yè)價值高低的3個因素① 未來凈收益的大小——未來凈收益越大，物業(yè)的價值就越高，反之就越低；② 獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，物業(yè)的價值就越高，反之就越低；③ 獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價值就越高，反之就越低。9．鄰里分析的內(nèi)容包括（ ）A．搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢信息B．確定鄰里物業(yè)的平均租金水平C．考察鄰里物業(yè)的實體狀況D．評估鄰里的經(jīng)濟狀況和消費水平E．鄰里所在區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析答案：ABCD解析：P146頁下面，鄰里分析的內(nèi)容有：①搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢信息；②評估鄰里的經(jīng)濟狀況和消費水平，確定鄰里物業(yè)的平均租金水平，并以此作為估算目標(biāo)物業(yè)租金潛力的依據(jù)；③考察鄰里物業(yè)的實體狀況，包括鄰里物業(yè)的維修水平及物業(yè)用途，有無新的物業(yè)發(fā)展項目，是否會出現(xiàn)新的競爭對手等。10．出租策略包括（ ）A．租期長短B．獨立出租單元大小C．租戶類型的匹配策略D．租金水平的制定E．采用何種租金形式答案：ABCE解析：P149，出租策略則是為了使物業(yè)總體出租收入最大化應(yīng)該采取的策略，包括租期長短、獨立出租單元大小、租戶類型的匹配策略，管理服務(wù)水平與租戶優(yōu)惠與補貼方式選擇，以及采用何種租金形式（毛租金還是凈租金、采用建筑面積還是使用面積或可出租面積等）等。11．下列關(guān)于物業(yè)租金支付的說法正確的有（ ）A．有毛租金、凈租金和百分比租金之分B．凈租通常在長期租賃中采用C．百分比租金常用于零售商業(yè)物業(yè)D．凈租是指出租人收取的租金中，物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用都不含E．凈租的租賃時間可達(dá)10年以上答案：ABCE解析：D不正確，P158中間，凈租是指指出租人收取的租金中，只含稅費、物業(yè)管理費和承租單元內(nèi)部的能源使用費三部分費用中的一部分或都不含，不含的費用，需要由承租人另行繳納。12．租約執(zhí)行中，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括（ ）A．房屋空間交付B．租金結(jié)算C．收取租金D．租金確定E．租戶關(guān)系管理答案：ACE解析：P162頁中間，B租金結(jié)算屬于租約期滿時，租賃管理的主要工作；D租金確定屬于租約簽訂前，租賃管理的主要工作。13．按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定，不得列入物業(yè)管理成本支出的有（ ）A．購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出B．對外投資支出C．物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費D．發(fā)生的壞賬損失E．被沒收的財產(chǎn)答案：ABE解析：P184頁，按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；②對外投資支出；③被沒收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出；④國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費；⑤國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出。題目中C物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費計入營業(yè)成本或管理費用，D發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用。14．固定資產(chǎn)折舊費是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費用，各類固定資產(chǎn)包括（ ）A．交通工具B．通信設(shè)備C．辦公設(shè)備D．勞保用品E．物管企業(yè)用房答案：ABC解析：P192頁，各類固定資產(chǎn)包括：交通工具（汽車等）、通信設(shè)備（電話機、手機、傳真機等）、辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機、空調(diào)機等）、工程維修設(shè)備（管道疏通機、電焊機等）、其他設(shè)備等。15．以下屬于物業(yè)合同必不可少內(nèi)容的是（ ）答案：ABC解析：P215216，一般物業(yè)服務(wù)合同中對委托的管理服務(wù)應(yīng)包括五個層次的約定：委托項目，各委托項目的具體內(nèi)容，服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)，管理和服務(wù)費用，對物業(yè)管理企業(yè)的獎懲約定條款。這五個層次是物業(yè)服務(wù)合同不可少的必備的內(nèi)容。16．關(guān)于公共責(zé)任保險的除外責(zé)任，屬于絕對除外責(zé)任的是（ ）A．任何與被保險人一起居住的親屬引起的損害事故B．由于振動引起的房屋損壞責(zé)任C．被保險人的故意行為D．為被保險人服務(wù)的雇員受到的傷害E．公眾場所以被保險人名義使用的電梯導(dǎo)致的損害事故答案：ABC解析：P240，D為被保險人服務(wù)的雇員受到的傷害屬于公眾責(zé)任不能保、但其他保險可承保的除外責(zé)任；E公眾場所以被保險人名義使用的電梯導(dǎo)致的損害事故屬于可以附加承保的除外責(zé)任。17．政府評價依據(jù)不同的需要具體分為例行評價和特定評價，特定評價主要對象包括（ ）。A．國家控股重要企業(yè)B．列入試點的企業(yè)集團C．承包經(jīng)營、委托經(jīng)營或租賃經(jīng)營到期的企業(yè)D．領(lǐng)導(dǎo)班子換屆或主要領(lǐng)導(dǎo)變動的企業(yè)E．連續(xù)兩年以上發(fā)生虧損的企業(yè)答案：CD解析：P264頁，A國家控股重要企業(yè)、B列入試點的企業(yè)集團兩者屬于例行評價對象，而E應(yīng)該是連續(xù)三年以上發(fā)生虧損的企業(yè)屬于特定評價對象。18．在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于（ ）A．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況B．物業(yè)本身的狀況C．物業(yè)所處的位置D．業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)E．業(yè)主可接受的最低租金水平答案：BC解析：P317，在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。在確定租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失的租金）確定一個基礎(chǔ)租金。19．寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營績效的主要經(jīng)濟指標(biāo)包括（ ）A．租金價格水平B．出租經(jīng)營成本C．出租率D．毛租金乘數(shù)E．投資收益率答案：ABE解析：P327頁下面，寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營方面績效的主要指標(biāo)包括：租金價格水平、出租經(jīng)營成本、凈租金收入占毛租金收入的比率、寫字樓物業(yè)投資收益率等。寫字樓物業(yè)管理方面績效的主要指標(biāo)，包括出租率、租金拖欠和壞賬情況，以及租約續(xù)簽、擴簽、新簽、退簽等指標(biāo)。20．策略與運行管理包括（　）A．市場需求分析B．現(xiàn)場管理C．租金的確定D．選址分析E．租戶的選擇答案：ACDE解析：P332頁，策略與運行管理包括：市場需求分析、選址分析、經(jīng)營業(yè)態(tài)和租戶的選擇及更替、租金和租約的確定及調(diào)整等。而B現(xiàn)場管理是和策略與運行管理對應(yīng)的另一種管理類型。