【正文】 人，所管物業(yè)從幾百棟到上千棟不等。新加坡采用的是市鎮(zhèn)理事會制度（Town Council），在全國按區(qū)域劃分形成幾個理事會為中心的物業(yè)管理體系。與美國不同，理事會的每屆主席及領導成員由社區(qū)競選產(chǎn)生，均為兼職，但“TC”內(nèi)的管理人員（一般在20人以內(nèi)）為有注冊資格的專職人員。兩個國家的共同點就是社區(qū)的所有物業(yè)管理專項事務如清潔、綠化、機電 、房屋維修等均交社會專業(yè)化公司來做。物業(yè)公司（理事會）的職能一方面是日常專項事務的調(diào)度、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，另一方面則是物業(yè)經(jīng)營和社區(qū)建設發(fā)展規(guī)劃的制定。 通過以上對西方現(xiàn)代物業(yè)管理幾種模式的分析研究，結合我國的國情，以及20年來的物業(yè)管理實踐，我國的物業(yè)管理必將發(fā)生根本性變化，并將出現(xiàn)新型的管理模式：首先，物業(yè)管理日常事務從物業(yè)管理企業(yè)自管向社會各專業(yè)化公司過渡。物業(yè)管理的日常工作諸如清潔、綠化、房屋維修、機電等等均分包給社會各專業(yè)化公司去做，而物業(yè)公司要做的則是對這些工作的組織、調(diào)度、協(xié)調(diào)和監(jiān)督；其次，社區(qū)事務由物業(yè)管理向政府或社會過渡。隨著經(jīng)濟發(fā)展、物質(zhì)和精神文明的高度發(fā)達，治安狀況的好轉，住宅區(qū)內(nèi)本就屬于政府行為的治安、社區(qū)文化、計劃生育、裝修稅收等工作將由物業(yè)管理企業(yè)回歸到政府，如確有特殊政府行為的工作需要企業(yè)來做，也完全采用“代理”等形式的企業(yè)化經(jīng)營；最終，物業(yè)管理企業(yè)將從物業(yè)管理具體實務向物業(yè)管理的資源組織、調(diào)度和監(jiān)督過渡。物業(yè)管理企業(yè)從日常繁瑣事務和“政府行為”的壓力下擺脫出來，充分發(fā)揮所管物業(yè)的經(jīng)濟效益，為物業(yè)保值增值，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)良好的社區(qū)環(huán)境和服務成為物業(yè)公司的中心任務。例如物業(yè)管理資源的組織、物業(yè)租賃、中介、咨詢顧問等，今后都將成為物業(yè)公司的主要工作。 預計在未來高度市場化、法治化的社會里，物業(yè)管理將回歸到組織物業(yè)管理相關資源為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務這一本位上來?！?企業(yè)經(jīng)營的風險意識 雖然對風險的防范屬于企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中一直存在的問題，但物業(yè)管理行業(yè)的高風險性使我們不得不把對風險的防范專門列出重點探討。物業(yè)管理企業(yè)在目前這種責、權、利不相稱的情況下，如何樹立風險意識,防范和化解潛在的巨大風險，以維護自身的合法權益，保證企業(yè)的生存乃至發(fā)展，是物業(yè)管理行業(yè)亟待探索和解決的問題。 首先，要明確物業(yè)管理委托合同。 在合同中，企業(yè)務必要把握細節(jié)，明確哪些該做，哪些不該做；哪些是常規(guī)服務，哪些是特約服務；權利與義務是否對等，自身的合法權益在合同中是否得到保護等等。例如，物業(yè)管理的保安工作,應在合同中明確只是協(xié)助和配合本地公安機關維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產(chǎn)保障責任。如根據(jù)《廣東省保安服務管理條例》，保安中的權限受到明確限制，保安連查驗來訪者身份證的權力尚不具備，又如何能擔負起保障業(yè)主生命、財產(chǎn)安全的重任？在行業(yè)的法規(guī)尚待完善的情況下，委托管理合同是爭議進入法律程序的重要評判依據(jù)，因此合同的責任條款內(nèi)容是相當重要的，一定要認真審定。 其次，完善內(nèi)部管理,防患于未然。 對于企業(yè)來說,練好內(nèi)功是根本所在。物業(yè)管理企業(yè)一定要健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，系統(tǒng)地對員工進行培訓，在員工的思想中樹立風險意識。如果企業(yè)的管理工作存在漏洞和失職，萬一發(fā)生事故，那時物業(yè)公司就有可能會承擔巨額經(jīng)濟賠償?shù)娘L險。只要企業(yè)盡職盡責地履行自身的義務，那么即使不能杜絕事故，也能最大限度地避免因管理失職而導致承擔巨大責任，從而把經(jīng)營風險降到最低。 譬如在車場管理中，可以通過采取一些有效的手段，來降低可能發(fā)生的風險。如保安員在指引車輛停放時，便對車身四周進行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等問題及時向車主指出，以避免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車場，車場進出的登記一定要完整、齊備。如果企業(yè)把預防措施做好，管理工作做足，即使發(fā)生了丟車事件，企業(yè)也能把賠償?shù)娘L險降至最低。 第三，購買商業(yè)保險,保障多方利益。 物業(yè)管理公司要做到萬無一失，最好是購買財產(chǎn)一切險、公共責任險等。但這需要支付一筆不菲的保險費用，而且購買時一定要取得業(yè)主的同意。 雖然保險可在一定意義上保障物業(yè)公司減少或免受重大經(jīng)濟損失，但失職和管理不完善而造成的信譽損失是無法用金錢來衡量的，因此物業(yè)公司應當踏踏實實地做好本職工作，盡職盡責地履行合同義務，這才是最根本的保障，也是最積極的規(guī)避風險的行為和方法。 （三）社會方面 一是物業(yè)管理協(xié)會應積極有效的發(fā)揮作用。物業(yè)管理協(xié)會是政府和物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁。政府職能進行轉變，許多本不該有政府管理的職能都移交給行業(yè)協(xié)會。按WTO規(guī)則，政府不能單獨對本國企業(yè)在政策上給予特殊優(yōu)惠，但政府通過行業(yè)協(xié)會這一載體給予企業(yè)適當?shù)恼邇A斜確是允許的。物業(yè)管理協(xié)會負責制定并監(jiān)督執(zhí)行行業(yè)公約，建立行業(yè)自律機制，組織制定并實施行業(yè)標準，維護公平競爭。 二是要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。發(fā)達、完善的物業(yè)管理市場，取決于訓練有素的物業(yè)管理專門人才。要提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術水平，一方面要抓好上崗培訓。要按照建設部《關于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》的要求，制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗。另一方面要抓好學歷教育。各高校應該適應市場需求，培養(yǎng)大批物業(yè)管理行業(yè)急需的高素質(zhì)人才。另外還可以通過理論研討等形式，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務素質(zhì)；通過組織物業(yè)管理人員到國內(nèi)外考察 ，學習借鑒國外和其他省市物業(yè)管理的經(jīng)驗，取人之長，補己之短。加速提高物業(yè)管理服務的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境。 三是社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視。物管企業(yè)本身也應加強與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使整個社會對這一新興行業(yè)都有正確的認識，逐步消除行業(yè)行為發(fā)展中存在不規(guī)范而造成的負面影響，令每一位消費者及社會各方面都積極地參與物業(yè)管理，以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務行為，推動行業(yè)整體進步。 四是新聞媒體應了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點，深切體會物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，加深對物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持，從而進行正面的引導，使業(yè)主對物業(yè)管理有一個深入地認識，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。 五是廣大業(yè)主應更新觀念，順應我國房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢，增強對物業(yè)管理重要性的認識和對物業(yè)管理消費的認同感。同時廣大業(yè)主還應根據(jù)有關法律法規(guī)約束自己的行為，避免由于主觀意識上的落后造成自身與企業(yè)正當?shù)墓芾矸招袨椴幌鄥f(xié)調(diào)，從而使雙方的利益受到不必要的損失。 物業(yè)管理作為一門新興行業(yè)，從目前來看，尚處在一個非常艱難的境地。作為一個國民經(jīng)濟體系中不可或缺的關系到國計民生的重要行業(yè)，作為一個涉及到我們廣大業(yè)主自身利益的行業(yè)，真切希望能得到社會的理解與支持。但愿我的這一點文字能對物業(yè)管理行業(yè)的健康穩(wěn)步地發(fā)展有一點點的助益。12 / 12