【正文】 常管理主要有以下幾項(xiàng)內(nèi)容：（1）嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算控制；（2）建立健全費(fèi)用開支審批制度；（3）建立健全費(fèi)用報(bào)銷審批制度。第五節(jié)一、物業(yè)管理企業(yè)績效評價(jià)的必要性（1）建立物業(yè)管理績效評價(jià)指標(biāo)體系是我國物業(yè)管理行業(yè)特殊性的客觀需要；（2）建立物業(yè)管理績效評價(jià)指標(biāo)體系是市場需要，也是廣大業(yè)主的基本要求；（3）建立物業(yè)管理績效評價(jià)指標(biāo)體系是主管部門強(qiáng)化監(jiān)管，提高監(jiān)管實(shí)效和調(diào)控能力的重要手段；（4）建立物業(yè)管理績效評價(jià)指標(biāo)體系是提高企業(yè)自我診斷能力，實(shí)現(xiàn)有效管理的重要途徑。二、建立物業(yè)管理企業(yè)績效評價(jià)指標(biāo)體系的要求（1）指標(biāo)體系應(yīng)具有科學(xué)性；（2）指標(biāo)體系應(yīng)具有實(shí)用性；（3）指標(biāo)體系應(yīng)反映物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)在特點(diǎn)；（4）指標(biāo)體系應(yīng)具有系統(tǒng)性；（5）指標(biāo)體系應(yīng)具有穩(wěn)定性；（6）指標(biāo)體系應(yīng)突出重點(diǎn)。三、物業(yè)管理企業(yè)績效評價(jià)指標(biāo)體系的內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)績效評價(jià)指標(biāo)分為兩大項(xiàng)：經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo)（1）獲利能力指標(biāo)；（2）償債能力指標(biāo)；（3）管理效率指標(biāo)；（4）發(fā)展趨勢指標(biāo)。服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)體系（1）物業(yè)維護(hù)管理質(zhì)量指標(biāo)：①物業(yè)完好率；②維修及時(shí)率；③維修合格率。（2）社區(qū)環(huán)境指標(biāo)：①安全環(huán)境指標(biāo)；②綠化環(huán)境指標(biāo)；③衛(wèi)生環(huán)境指標(biāo)；④文化娛樂環(huán)境指標(biāo)；⑤綜合環(huán)境指標(biāo)。（3）綜合服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)：①業(yè)主評議滿意率；②業(yè)主投訴率；③物業(yè)保值增值率；④物業(yè)檔案完備率。創(chuàng)新和學(xué)習(xí)能力評價(jià)指標(biāo)（1）員工滿足程度（2）專業(yè)人員配置率（3）智力資本價(jià)值比率（4）員工培訓(xùn)增長率（5）員工議案增長率（6）員工文化素質(zhì)率（7）員工違紀(jì)率（三）考核知識點(diǎn) 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述物業(yè)管理企業(yè)籌資管理物業(yè)管理費(fèi)的管理物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用管理物業(yè)管理企業(yè)績效評價(jià)（四）考核要求物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述（1）識記：物業(yè)管理的含義；物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義。（2）領(lǐng)會：物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍；物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)籌資管理（1）識記：物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的主要方式。（2）領(lǐng)會：物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的基本要求。物業(yè)管理費(fèi)的管理（1）識記：物業(yè)管理費(fèi)的含義；代管基金的含義；房屋公用部位維修基金和公用設(shè)施設(shè)備維修基金。（2）領(lǐng)會：物業(yè)管理費(fèi)的具體內(nèi)容；物業(yè)管理費(fèi)的收取原則；物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理費(fèi)的收繳和使用；代管基金的使用和管理。物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用管理（1）識記：物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的含義；營業(yè)成本、期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用的含義。（2）領(lǐng)會：物業(yè)管理成本費(fèi)用的構(gòu)成；物業(yè)成本費(fèi)用管理的要求；物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用日常管理。物業(yè)管理企業(yè)績效評價(jià)（1）領(lǐng)會：物業(yè)管理企業(yè)績效評價(jià)的必要性；建立物業(yè)管理企業(yè)績效評價(jià)指標(biāo)體系的要求；物業(yè)管理企業(yè)績效評價(jià)指標(biāo)體系的內(nèi)容。（2）綜合運(yùn)用：物業(yè)管理企業(yè)的績效評價(jià)。三、有關(guān)說明與實(shí)施要求“個(gè)人自學(xué)、社會助學(xué)、國家考試相結(jié)合”，是高等教育自學(xué)考試的基本原則。現(xiàn)對有關(guān)問題說明如下：（一）自學(xué)考試大綱的目的和作用 本大綱是根據(jù)物業(yè)管理專業(yè)自學(xué)考試計(jì)劃的要求，結(jié)合自學(xué)考試的特點(diǎn)而確定。其目的是對個(gè)人自學(xué)、社會助學(xué)和本課程考試命題進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)定。本大綱明確了本課程學(xué)習(xí)的內(nèi)容以及深廣度，指出了各章的學(xué)習(xí)目的和要求，并明確規(guī)定各章的考核知識點(diǎn)和考核要求，從而使應(yīng)考者充分了解考試內(nèi)容和要求，知道怎么學(xué)和怎么考，更有目的有計(jì)劃地學(xué)習(xí)教材；同時(shí)也可使社會助學(xué)單位知道應(yīng)該如何組織教學(xué)，根據(jù)應(yīng)考者的實(shí)際情況進(jìn)行輔導(dǎo)，使之達(dá)到既定的要求；可使命題單位正確把握試題的廣度、深度和難易程度。（二）自學(xué)考試大綱與教材的關(guān)系本大綱是進(jìn)行學(xué)習(xí)和考核的依據(jù)，教材是學(xué)習(xí)掌握課程知識的基本內(nèi)容與范圍，教材的內(nèi)容是本大綱所規(guī)定的課程知識和內(nèi)容的擴(kuò)展與發(fā)揮。本大綱與教材所體現(xiàn)的課程內(nèi)容基本一致。本大綱里面的課程內(nèi)容和考核知識點(diǎn)，教材里都有反映；但教材里有部分內(nèi)容，本大綱并不需要全部體現(xiàn)。（三）自學(xué)教材《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理》，俞文青主編，上海立信會計(jì)出版社，2001年；《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理》，徐曉音，王華瑩主編，武漢華中師范大學(xué)出版社，1997年；《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理》，佟國順，周軍編著，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1999年3月；（四）自學(xué)要求和自學(xué)方法 本大綱的課程基本要求是依據(jù)專業(yè)考試計(jì)劃和專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)而確定的。課程基本要求還明確了課程的基本內(nèi)容，以及對基本內(nèi)容掌握的程度。基本要求中的知識點(diǎn)構(gòu)成了課程內(nèi)容的主體部分。因此，課程基本內(nèi)容掌握程度、課程考核知識點(diǎn)是高等教育自學(xué)考試考核的主要內(nèi)容。在每章的“學(xué)習(xí)目的和要求”中，對不同內(nèi)容掌握程度的要求由低到高分為四個(gè)層次，其表達(dá)用語依次是：了解、知道；理解、清楚；掌握、會用；熟練掌握。為有效地指導(dǎo)個(gè)人自學(xué)和社會助學(xué)，本大綱已指明了課程的重點(diǎn)和難點(diǎn)，在各章的基本要求中也指明了各章內(nèi)容的重點(diǎn)和難點(diǎn)。本課程共4學(xué)分。根據(jù)自學(xué)考試應(yīng)考者的情況，學(xué)習(xí)中應(yīng)該著重掌握以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：認(rèn)真閱讀教材。閱讀教材是基本的教學(xué)環(huán)節(jié)。只有把教材仔細(xì)消化了，其他學(xué)習(xí)環(huán)節(jié)才能搞好。閱讀教材前，應(yīng)先看自學(xué)考試大綱中的學(xué)習(xí)目的和要求及內(nèi)容提要，理解每一章的基本要點(diǎn)，然后系統(tǒng)地讀書。第一步可以先粗讀，弄清每一章的梗概和重難點(diǎn)；然后再精讀，全面理解和掌握每章的內(nèi)容，并且著重攻破重難點(diǎn)。參閱有關(guān)資料。學(xué)習(xí)以閱讀指定教材為主，每個(gè)應(yīng)考者可根據(jù)學(xué)習(xí)中遇到的問題，在輔導(dǎo)教師指導(dǎo)下選學(xué)一些參考資料，如分別介紹房地產(chǎn)和財(cái)務(wù)管理的有關(guān)專著。閱讀參考資料的目的是為了加深對教材基本內(nèi)容的理解。作好讀書筆記。寫讀書筆記是鞏固所學(xué)知識的一個(gè)重要方法，這對于自學(xué)者尤為重要。閱讀教材是理解課程內(nèi)容的基礎(chǔ)，但看了書并不一定就能弄懂弄通，更不一定就能學(xué)得扎實(shí)。通過記讀書筆記的方式，可以把讀書與思考結(jié)合起來，手腦并用，將書本的知識用自己的語言表達(dá)出來，從而加深印象。（五）社會助學(xué)社會助學(xué)是高等教育自學(xué)考試的必要條件，應(yīng)當(dāng)切實(shí)抓好。對于社會助學(xué)單位和輔導(dǎo)教師的要求，有如下幾項(xiàng)：要把握社會助學(xué)的正確導(dǎo)向。社會助學(xué)單位和輔導(dǎo)教師應(yīng)根據(jù)自學(xué)考試大綱規(guī)定的考試內(nèi)容和考核目標(biāo)，認(rèn)真研究指定教材，明確本課程的特點(diǎn)、學(xué)習(xí)范圍和學(xué)習(xí)要求，對自學(xué)者進(jìn)行切合需要的輔導(dǎo)，并從學(xué)習(xí)方法上給以指導(dǎo)。特別是要注意引導(dǎo)自學(xué)考試學(xué)員全面系統(tǒng)地掌握課程內(nèi)容，不搞猜題押題，防止把“助學(xué)”變成“助考”。要正確處理基礎(chǔ)知識和應(yīng)用能力的關(guān)系。社會助學(xué)單位和輔導(dǎo)教師既要重視基礎(chǔ)理論知識的教學(xué)，又要重視業(yè)務(wù)應(yīng)用能力的培養(yǎng)，要在全面輔導(dǎo)的基礎(chǔ)上，著重培養(yǎng)自學(xué)者分析問題、解決問題、處理業(yè)務(wù)問題的能力，引導(dǎo)自學(xué)者將識記、領(lǐng)會同應(yīng)用聯(lián)系起來，把學(xué)到的基礎(chǔ)理論知識轉(zhuǎn)化為處理業(yè)務(wù)問題的能力。要正確處理一般和重點(diǎn)的關(guān)系。課程內(nèi)容有一般和重點(diǎn)之分，但兩者是密切聯(lián)系、不可分離的，不掌握全面就不可能深入重點(diǎn)，而且考試的內(nèi)容是覆蓋全部課程的。因此，社會助學(xué)單位和輔導(dǎo)教師應(yīng)指導(dǎo)自學(xué)者全面系統(tǒng)地學(xué)習(xí)教材，掌握全部考試內(nèi)容和考核知識點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上再對重點(diǎn)問題深入研究。要引導(dǎo)學(xué)員把全面理解和重點(diǎn)深入探討結(jié)合起來，切忌孤立地抓重點(diǎn)。（六）對考核內(nèi)容和考核目標(biāo)的說明（1）本課程要求考生學(xué)習(xí)和掌握的知識點(diǎn)內(nèi)容都作為考核的內(nèi)容。課程中各章的內(nèi)容均由若干知識點(diǎn)組成，在自學(xué)考試中成為考核知識點(diǎn)。因此，課程自學(xué)考試大綱中所規(guī)定的考試內(nèi)容是以分解為考核知識點(diǎn)的方式給出的。由于各知識點(diǎn)在課程中的地位、作用以及知識自身的特點(diǎn)不同，自學(xué)考試將對各知識點(diǎn)分別按四個(gè)認(rèn)知層次確定其考核要求。（2）四個(gè)能力層次從低到高依次如下：識記：要求考生知道本課程中的名詞、概念、原理、知識的含義，并能正確認(rèn)識和識別。領(lǐng)會：要求在識記的基礎(chǔ)上，能把握本課程中的基本概念、基本原理和基本方法，掌握有關(guān)概念、原理、方法的區(qū)別與聯(lián)系。簡單應(yīng)用：要求在領(lǐng)會的基礎(chǔ)上，運(yùn)用本課程的基本概念、基本原理和基本方法中的少量知識點(diǎn) ，分析和解決一般的理論問題或?qū)嶋H問題。綜合應(yīng)用：要求考生在簡單應(yīng)用的基礎(chǔ)上，運(yùn)用學(xué)過的課程規(guī)定的多個(gè)知識點(diǎn)，綜合分析和解決稍復(fù)雜的理論和實(shí)際問題。（七）關(guān)于考試命題的若干規(guī)定本課程考試采取閉卷筆試的方法，考試時(shí)間為120分鐘?？荚嚂r(shí)應(yīng)用藍(lán)色或黑色鋼筆或圓珠筆答卷，可攜帶沒有記憶功能的計(jì)算器。本大綱各章所規(guī)定的基本要求、知識點(diǎn)及知識點(diǎn)下的知識細(xì)目，都屬于考核的內(nèi)容?？荚嚸}覆蓋到章，并適當(dāng)考慮課程重點(diǎn)、章節(jié)重點(diǎn)，加大重點(diǎn)內(nèi)容的覆蓋度。命題不應(yīng)有超出大綱中考核知識點(diǎn)范圍的題，考核目標(biāo)不得高于大綱所規(guī)定的相應(yīng)的最高能力層次要求。命題應(yīng)著重考核自學(xué)者對基本概念、基本知識和基本理論是否了解和掌握，對基本方法是否會用或熟練。不應(yīng)出與基本要求不符的偏題或怪題。本課程在試卷中對不同能力層次要求的分?jǐn)?shù)比例大致為：識記占20%，領(lǐng)會占30%，簡單應(yīng)用占30%，綜合應(yīng)用占20%。要合理安排試題的難易程度，試題的難度可分為：易、較易、較難和難四個(gè)等級。每份試卷中不同難度試題的分?jǐn)?shù)比例一般為：2：3：3：2。試題的難易程度和能力層次是兩個(gè)不同的概念，所指的內(nèi)容不一樣。在每個(gè)能力層次的題目中，都會有難易程度不同的問題。命題時(shí)要兼顧這兩種不同的結(jié)構(gòu)問題。本課程試卷采用的題型一般有：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、填空題、名詞解釋題、簡答題、計(jì)算題、論述題、案例分析等題型。附錄：題型舉例一、單向選擇題（在各題的備選答案中，選出一個(gè)正確答案，將其序號字母填在括弧內(nèi)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同其所有者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系是是：（ ）A. 經(jīng)營者和所有者的關(guān)系 下列固定資產(chǎn)不應(yīng)計(jì)提折舊的是：（ ） 二、多項(xiàng)選擇題（在各題的備選答案中，選出二至五個(gè)正確答案，將其序號字母填在括弧內(nèi)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行普通股籌資的優(yōu)點(diǎn)在于（ ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列支出中，不應(yīng)列入成本費(fèi)用的項(xiàng)目有（ ） 三、名詞解釋１、開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理２、投資凈收益四、業(yè)務(wù)計(jì)算題１、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資于寫字樓的開發(fā)，估計(jì)今后三年內(nèi)每年年初需投資200萬元，投資建成后，從第三年年末開始，每年均可獲得150萬元的收益，可連續(xù)獲利30年，開發(fā)商要求的投資收益率不得低于24%，此投資是否可行？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行某種固定資產(chǎn)投資，由A、B兩種投資方案可供選擇，借款利率為10%，其現(xiàn)金流出和流入如下表所示：項(xiàng)目 A方案 B方案投資總額（元） 100000 80000五年內(nèi)每年末投資總額（元） 30300 25000試選擇哪種投資方案最優(yōu)。五、簡答題簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本內(nèi)容。簡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低成本費(fèi)用的途徑。七、論述題分析外部環(huán)境對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響。簡述杜邦分析法的基本原理，并說明提高權(quán)益報(bào)酬率應(yīng)采取的主要措施。35 / 3